Дело № 2-3444/2022
УИД: 59RS0005-01-2022-002913-95
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 сентября 2022 года г. Пермь
Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Парыгиной М.В.,
при секретаре Говорухиной Е.И.,
с участием истцов ФИО1, ФИО2,
представителя истцов ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи,
установил:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд к ФИО4 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи, обосновывая свои требования тем, что 20.04.2016 между ФИО4.(продавец) и ФИО1, ФИО2(покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование-индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 600 кв.м., кадастровый №. По условиям договора стоимость земельного участка определена в размере 1870 000 рублей, из которых по 850 000 рублей выплачено истцами ответчику, по 85000 рублей должны быть выплачены истцами в течение 10 дней с момента регистрации права собственности на жилой дом, но не позднее 25.12.2017 г. Право собственности на указанный земельный участок в отношении истцов ФИО1 ФИО2 и обременение в виде ипотеки в силу закона были зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства. Истцы неоднократно связывались с ответчиком для проведения расчетов и снятия обременений, однако он отказывался встречаться под разными предлогами. В связи с чем истцы направили в адрес ответчика уведомление с требованием явиться в многофункциональный центр 20.04.2022. Ответчиком данное требование проигнорировано. При обращении к нотариусу с целью внесения денежных средств на депозит выяснилось, что срок исковой давности по данному обязательству ужен истек, в связи с чем было отказано в данной услуге.
Истцы просят суд прекратить ипотеку на объект недвижимости: , категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 600 кв.м., кадастровый №.
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали в полном объеме.
Представитель истцов ФИО3 требования истцов поддержал.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен, в письменных возражениях на иск указал, что истцы в период с 2016 г. по 2022 г. не делали попыток производства окончательного расчета. Как следует из п. 4.2. договора истцы должны уплатить ответчику 170 000 р. (по 85 000 р. каждый) в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом, построенный на земельном участке, но не позднее 25.12.2017 г. При этом в п. 7.1. договора говорится о том, что стороны обязуются в срок не позднее 5 рабочих дней с момента подписания договора обратиться в Управление Росреестра по ПК за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок на имя покупателей. При этом стороны согласились в п. 7.2. договора, что до момента полной оплаты цены земельного участка он будет находиться в залоге у продавца. В п. 9 (пп. 9.1. - 9.8.) стороны предусмотрели условия, которые назвали существенными для данного договора. Согласно пп. 9.2. договора покупатели приняли на себя обязательство в срок не позднее 3-х лет с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок осуществить на земельном участке строительство жилого дома в соответствии с проектом, разработанным архитектором ФИО9 (шифр №) и с учетом требования развития территории, о котором покупатели информированы (пп. 9.1. договора). Из системного толкования указанных выше пунктов договора следует, что момент перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателям никак не связан с его полной и окончательной оплатой. В течение 5 рабочих дней с момента подписания договора стороны должны были обратиться в Управление Росреестра по ПК за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок от ответчика к истцам и такой переход должен был быть зарегистрирован. При этом до момента окончательного расчета земельный участок действительно должен оставаться в залоге у ответчика. А окончательный расчет должен был быть произведен в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом, построенный на земельном участке. Юридический факт - наличие государственной регистрации права собственности истцов на жилой дом является ключевым в достигнутых договоренностях, а не дата - 25.12.2017 г., поскольку (п. 9.2. договора) истцам отводился срок 3 года для строительства дома, а срок до 25.12.2017 г. ( 1 год и 8 месяцев) существенно ущемляет права истцов, сокращая им срок строительства дома в два раза, что нарушает баланс интересов сторон и не соответствует условиям договора в целом. Поскольку ответчик участвовал в программе комплексной застройки территории, в состав которой входит земельный участок, то надлежащее исполнение покупателями земельных участков существенных условий договора представляло для него особую важность. Покупатели с пониманием относились к такой озабоченности, что вылилось во включение в текст договора п. 10, согласно которому залогом земельного участка обеспечивается не только исполнение покупателями обязанности по оплате его цены, но и надлежащее исполнение покупателями (в данном случае - истцами) существенных условий договора пп. 9.1. - 9.7. п. 9. При этом согласно п. 10.2. договора залог земельного участка прекращается одновременно с подписанием акта ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома, построенного в соответствии с проектом, предусмотренным п. 9.2. договора, и полной оплатой стоимости земельного участка в соответствии с п. 4 договора. Таким образом, поскольку окончательная оплата цены земельного участка следует за сдачей в эксплуатацию индивидуального жилого дома, построенного на земельном участке, и регистрацией права собственности истцов на этот дом, юридическое значение при разрешении настоящего спора имеют именно эти обстоятельства. Истцы не представили ни суду, ни ответчику доказательств того, что жилой дом на земельном участке построен и сдан в эксплуатацию. Нет доказательств и того, что жилой дом построен в соответствии с проектом, разработанным архитектором ФИО5 (шифр №). Не представлены и доказательства государственной регистрации права собственности истцов на построенный жилой дом/части дома. Как думается, с представлением таких доказательств могут быть затруднения, поскольку имеющееся на земельном участке строение визуально находится в охранной зоне ЛЭП 6 кВт, что, возможно, нарушает требования действующего законодательства и препятствует, соответственно, регистрации права собственности на жилой дом в том виде, в котором он построен. Изложенное выше позволяет сделать вывод, что действиями/бездействием ответчика не нарушаются права и охраняемые законом интересы истцов, которые могли бы подлежать судебной защите. Истцы сами не выполнили обязательные для них условия, указанные в договоре, от которых зависит снятие обременений. Просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Выслушав истцов и их представителя, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.
В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Согласно абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Исходя из совокупного анализа и системного толкования вышеуказанных положений законодательства, отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Материалами дела установлены следующие юридически значимые обстоятельства.
20.04.2016 между ФИО4.(продавец) и ФИО1(покупатель 1), ФИО2(покупатель 2) заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 600 кв.м., кадастровый №.
По условиям договора стоимость земельного участка определена в размере 1 870 000 рублей (п.4 договора)
В соответствии с п.4.1 договора покупатель 1 выплачивает продавцу 850000 рублей при подписании настоящего договора. Покупатель 2 выплачивает продавцу 850000 рублей при подписании настоящего договора. Итого 1700000 руб.
Остальная сумма в размере 170 000 рублей выплачивается Покупателем следующим образом: Покупатель 1 выплачивает продавцу 85000 рублей в течение десяти дней с момента регистрации права собственности на жилой дом, но не позднее 25.12.2017. Покупатель 2 выплачивает продавцу 85000 рублей в течение десяти дней с момента регистрации права собственности на жилой дом, но не позднее 25.12.2017.
Согласно п.7.2 договора с момента подписания настоящего договора и до момента полной оплаты покупателями продажной цены земельного участка в соответствии с п.4 настоящего договора, земельный участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателями его обязанностей по оплате цены земельного участка в полном объеме (п.5 ст.488 ГК РФ).
Факт оплаты по договору покупателями суммы в размере 1 700 000 рублей (по 850000 рублей с каждого) подтверждается распиской ФИО4 в конце договора.
Право собственности на земельный участок ФИО2 и ФИО1 зарегистрировано в законном порядке, что подтверждается свидетельствами о праве собственности (л.д.13-15).
Как следует из выписки из ЕГРН правообладателями земельного участка по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 600 кв.м., кадастровый №, являются ФИО1, ФИО2 (по ? доли в праве) (л.д.36).
Истцы, обращаясь с настоящим иском в суд, указали, что ими были предприняты попытки передачи денежных средств в оставшемся размере по договору в размере 170000 рублей, однако, ответчик на связь с ними не выходит, в связи с чем они не могут снять обременение на участок.
Из материалов дела усматривается, что 20.04.2022 ФИО1, ФИО2 в адрес ФИО4 направлено требование о явке в Многофункциональный центр «Мои документы» 29.04.2022 в 12-10, для проведения расчетов и погашения записи об ипотеке (л.д.11).
Как указывают истцы, ответчик к назначенному времени В МФЦ не явился.
Из пояснений представителя истца следует, что при обращении к нотариусу ФИО6 с целью внесения денежных средств на депозит нотариуса в марте 2022 г. было отказано в связи с истечением срока исковой давности. Отказ был устным. К другим нотариусам не обращались, т.к. это единственный нотариус, который остался работать с депозитами.
В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со статьей 348 данного кодекса взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.
Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2020 г. N 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО7, механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).
Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности принудительного обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя залог утрачивает обеспечительную функцию, следовательно, подлежит прекращению.
Обращаясь в суд с иском о прекращении залога, истцы, ссылаясь на невозможность обращения взыскания на заложенное имущество в связи с пропуском ответчиком срока исковой давности.
В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое основание для прекращения залога, прямо не предусмотрено.
Однако, учитывая, что перечень оснований прекращения залога является открытым, невозможность принудительного исполнения требования залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения срока исковой давности не может лишать залогодателя права предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.
Действующее нормативное регулирование частно-правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).
В соответствии со статьей 207 данного кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
Абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.
Доводы ответчика о том, что задолженность в полном объеме истцами по договору не погашена, а поэтому не имеется оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, не принимаются судом, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. При этом судом учитывается, что каких-либо требований ответчиком к истцам о взыскании оставшейся суммы задолженности по договору, не предъявлялось.
Доводы ответчика, о том, что жилой дом построен не в соответствии с проектом, разработанным архитектором ФИО8, опровергаются представленным истцами архитектурным проектом двухквартирного жилого дома северо-западнее на стадии предпроектной разработки, выполненным ФИО8, на основании которого был разработан рабочий проект жилого дома, принадлежащего истцам, а также соглашением от 15.04.2019 г., заключенным между ФИО2 (заказчик) и ООО «Строительная компания» Ива-3» (исполнитель), согласно которому исполнитель не имеет претензий к исполнению заказчиком своих обязанностей при осуществлении строительства жилого дома по адресу северо-западнее .
На основании изложенного, следует прекратить ипотеку в отношении земельного участка по адресу , общей площадью 600 кв.м., кадастровый №.
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи, зарегистрированной Управлением Росреестра по Пермскому краю 27.04.2016г. №.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Признать ипотеку на земельный участок, расположенный по адресу , общей площадью 600 кв.м., кадастровый № прекращенной.
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении ипотеки, зарегистрированной Управлением Росреестра по пермскому краю 27.04.2016г. №.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья: подпись
Копия верна: судья
Секретарь:
Решение не вступило в законную силу