Дело № 2-268/2025
16RS0045-01-2024-004418-96
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 января 2025 года город Казань
Авиастроительный районный суд г. Казани в составе:
председательствующего судьи Сабитовой Ч.Р.,
при секретаре судебного заседания Кузьминой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам в вышеприведенной формулировке, в обоснование требований указав, что между сторонами по делу 02.04.2024 г. было заключено соглашение о задатке на покупку земельного участка и жилого дома, почтовый адрес ориентира: <адрес>. При подписании договора истец передал ответчикам пропорционально принадлежащим им долям денежную сумму в размере 180000 руб. По условиям сделки срок заключения основного договора купли-продажи определен до 07.05.2024 г. Согласно пункту п.2.2. соглашения о задатке, продавцы взяли на себя обязательство до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления правоустанавливающие документы; выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений; справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту; копию поквартирной карточки (выписки из домовой книги); справки из ПНД; ГПЗУ, технический паспорт; а также сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору. Истцом неоднократно запрашивался градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), поскольку истцу было известно о наличии ограничений по земельному участку: земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования – приаэродромной территории аэродрома Казань (Борисоглебское), установленной Приказом Министерства промышленности и торговли РФ от 24.06.2021 № 2293. Ответчиками в нарушение данного пункта не было представлено достоверных подтверждающих документов о разрешении на реконструкцию имеющегося на земельном участке дома или же снос и строительство жилого дома от ПАО “КВЗ” и ЗАО “Казанский Гипронииавиапром”, в связи с чем основной договор между сторонами не был заключен. Претензия истца, содержащая требование о возврате задатка, оставлена ответчиками без удовлетворения.
На основании изложенного, истец просит взыскать с ФИО2, ФИО3 денежные средства, переданные в качестве задатка, в размере 180000 руб., убытки в виде расходов на услуги по сопровождению сделки в размере 50000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4800 руб.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, указав, что документы по ГПЗУ поступили по «ватцапу» лишь в августе 2024 года, в то время как условиями договора предполагалось оформление всех необходимых документов продавцами до 07 мая 2024 года. Ввиду нестабильности и роста цен на недвижимое имущество, истец приобрела жилой дом и земельный участок по <адрес>. В настоящее время просит возвратить уплаченные по соглашению о задатке 1800000 руб. без применения ответственности в виде взыскания двойного задатка.
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Пояснил, что его доверитель готова выйти на сделку.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по РТ в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пунктам 1-4, 6 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 ГК РФ).
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 данной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2).
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).
Установлено, что 02.04.2024 г. между ФИО1 и ответчиками ФИО3, ФИО2 заключено соглашение о задатке.
Согласно пунктам 1.1 - 1.3 стороны обязались заключить в будущем основной договор - договор купли-продажи объекта недвижимости, условия которого определяются сторонами в соглашении о задатке. Срок заключения основного договора установлен до 07.05.2024 г. включительно.
Пункт 2.1 договора определяет, что продавцы обязуются передать в собственность, покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего соглашения следующие объекты недвижимости: земельный участок, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>; одноэтажный жилой дом, общая площадь 111 кв.м, в том числе жилая площадь 78,20 кв.м, <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>.
Стоимость объектов недвижимости составила 7800000 руб. Расчет между сторонами производится в следующем порядке:
- покупатель передал продавцу в качестве задатка 180000 руб. в день подписания соглашения;
- 7620000 руб. покупатель передает продавцу не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости к покупателю.
В соответствии с п. 5.1 соглашения покупатель (истец) передал продавцам денежные средства в размере 180000 руб., из которых, 150000 руб. - ФИО2, ФИО3 - 30000 руб.
Вышеизложенные обстоятельства не оспаривались и участниками процесса.
По условиям сделки (п.2.2.) от 02.04.2024 г., продавцы (ответчик) взяли на себя обязательство до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления правоустанавливающие документы; выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений; справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту; копию поквартирной карточки (выписки из домовой книги); справки из ПНД; ГПЗУ, технический паспорт; а также сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору.
ФИО2 и ФИО3 не передали истцу для ознакомления градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в нарушение взятого ими обязательства, предусмотренного п.2.2. соглашения.
В связи невозможностью в установленные сроки ознакомиться с ГПЗУ на земельный участок, который был необходим истцу для исключения потенциальных рисков, обусловленных наличием ограничений на использование земельного участка, истец потребовал возврата денежных средств.
Доводы ответчиков о том, что ГПЗУ и остальные документы были направлены истцу в сроки, оговоренные условиями о соглашении, суд находит несостоятельными, поскольку документально не подтверждены.
Более того, опрошенная в судебном заседании 18.11.2024 года свидетель ФИО подтвердила, что она как риэлтр оказывала истцу услуги по подборке, покупке недвижимого имущества с дальнейшим сопровождением сделки. Спорный земельный участок был предложен истцу из-за низкой цены ввиду имеющихся ограничений и запретов на строительство объектов. Во избежание затруднений в регистрации права собственности на земельный участок у продавцов (ответчиков) и был запрошен ГПЗУ. Однако, неоднократные требования и просьбы о предоставлении документов, указанных в соглашении, ответчиками игнорировались, что и явилось препятствием для оформления основного договора.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" предварительный договор, в котором установлен предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, считается заключенным, даже если не согласованы иные существенные условия основного договора.
Содержание соглашения от 02.04.2024 г. позволяет определить предмет основного договора – договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем, суд делает вывод, что между сторонами заключен предварительный договор.
По условиям предварительного договора от 02.04.2024 г. основной договор должен быть заключен до 07.05.2024 г. включительно.
Поскольку стороны не заключили основной договор купли-продажи до 07.05.2024 года, следовательно, по истечении указанного срока обязательство сторон по заключению основного договора прекращаются в соответствии по ч.6 статьи 429 ГК РФ.
Сторонами согласовано условие, согласно которому покупателем, был внесен задаток в обеспечение обязательств по предварительному договору, который подлежал зачислению в счет цены по заключенному основному договору. В связи с этим отсутствуют основания для оставления у продавцов уплаченной покупателем денежной суммы 180000 руб. и данная сумма подлежит взысканию с ответчиков.
Согласно части 1 и 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно п.2.3 соглашения от 02.04.2024 г. сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательство по договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.
В целях получения квалифицированной помощи при приобретении недвижимых объектов истец заключила договор на оказание услуг от 02.04.2024 г. с ФИО4, в рамках которого последняя взяла на себя обязательство оказать истцу следующие услуги: юридическая проверка документов по сделке; устные консультации заказчика по комплекту документов, необходимых для регистрации права по предстоящей сделке; по требованию заказчика подготовить соглашение о задатке/предварительный и/или основной договор по предстоящей сделке; содействие по одобрению объекта недвижимости в банке; сопровождение регистрации договора и/или перехода права собственности в Управлении Росреестра по РТ (п.1). Стоимость оказанных услуг по указанному договору составила 50000 руб.
Поскольку ответчиками ФИО2 и ФИО3 допущено нарушение обязательства по договору, то суд полагает, что расходы, понесенные истцом в рамках договора на оказание услуг от 02.04.2024 г., в размере 50000 руб. являются убытками истца и подлежат взысканию с ответчиков в солидарном порядке.
Кроме того, в силу части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию уплаченная ею государственная пошлина в размере 4800 руб.
На основании вышеизложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 180000 рублей, уплаченные по соглашению от 02 апреля 2024 года, убытки - 50000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины - 4800 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Ч.Р. Сабитова
Мотивированное решение изготовлено 22 января 2025 года.
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№