Дело № 2-969/2022
УИД: 28RS0015-01-2022-001269-34
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 декабря 2022 года г. Райчихинск
Райчихинский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Ю.М.,
при секретаре Шпартун Е.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО3, обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор, на основании которого истец продал, а ответчик купил в общую долевую собственность (по 1/3 доли в праве каждому) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из четырех комнат, общей площадью 60,3 кв.м. У ответчика имеются несовершеннолетние дети, которые проживают совместно с ней и являются собственниками по 1/3 доли каждый. Согласно условий указанного договора квартира продана за 650 000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: при подписании основного договора покупатель передаст Продавцу сумму в размере 450 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 200 000 рублей Покупатель передаст Продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ по 7000 рублей в месяц. В дальнейшем 200 000 рублей истцу в установленный срок выплачены не были. Таким образом, недополучение истцом 200 000 рублей считается существенным нарушением ответчиком условий договора, что влечет за собой расторжение договора купли-продажи квартиры.
На основании изложенного истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящую из четырёх комнат, общей площадью 60,3 кв.м.; применить последствия расторжения договора, в связи с чем, квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из четырёх комнат, общей площадью 60,3 кв.м., передать в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 450 000 рублей.
Истец ФИО1, его представитель ФИО3, ответчик ФИО2, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Амурской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в суд не явился по неизвестным причинам.
Представитель третьего лица - органа опеки и попечительства Управления образования администрации г. Райчихинска Амурской области, в представленном письменном заявлении просил о рассмотрении дела без его участия, возражал против заявленных исковых требований, так как расторжение договора влечет нарушение имущественных прав несовершеннолетнего ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р.
В силу ст. 167 ГПК РФ судом принято решение о рассмотрении дела при указанной явке лиц.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО1 - ФИО3 заявленные требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить требования истца в полном объеме Указал, что неоплата оставшейся части денежных средств является существенным условием для расторжения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования не признала, суду пояснила, что передала истцу 450 000 рублей в момент заключения договора, затем должна была перечислять ему по 7000 рублей ежемесячно ДД.ММ.ГГГГ. Они с истцом договорились в устной форме, что она будет гасить задолженность по содержанию жилья в счет оплаты задолженности по договору. Таким образом, ответчик успела оплатить 19 000 рублей. В декабре 20202 года она узнала, что истец находится в местах лишения свободы, в связи с чем не имела возможности отдавать ему оставшуюся часть по договору. В феврале 2022 года ФИО1 позвонил ей и попросил перевести денежные средства по неизвестному номеру телефона, она отказалась. Указала, что она не отказывается оплатить оставшуюся часть денежных средств по договору купли-продажи квартиры на счет, открытый на имя истца. Просила в удовлетворении требований отказать.
Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса (пункт 3).
Из содержания приведенных норм следует, что граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и в случае, если договором не предусмотрена рассрочка оплаты, уплатить продавцу цену передаваемого объекта недвижимости полностью.
При этом на продавце лежит бремя доказывания факта наступления срока оплаты товара. Покупатель должен доказать факт полного и своевременного исполнения своих обязательств по оплате товара, отсутствие таковых обязательств либо иные обстоятельства, освобождающие от исполнения обязательства по оплате.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4, действующей за себя и как законный представитель ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО8 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из четырёх комнат, общей площадью 60,3 кв.м.
Согласно пункту 3 договора указанная квартира продана за 650 000 рублей.
В соответствии с п. 4 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке: при подписании договора Покупатель передает продавцу сумму в размере 450 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 200 000 рублей Покупатель передает Продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ по 7000 рублей в месяц.
ДД.ММ.ГГГГ Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Амурской области зарегистрировано право собственности ФИО2, ФИО8, ФИО9 на указанный объект недвижимости.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ стороны подтвердили, что квартира передана продавцом покупателю.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО1 в лице своего представителя ФИО3 указал, что поскольку ответчик не произвела полный расчет по договору, то есть не исполнила принятое на себя обязательство о перечислении оставшейся части денежных средств, просил расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи, полагая, что данное обстоятельства является существенным нарушением условий договора купли-продажи.
Положений, допускающих расторжение договора купли-продажи недвижимости в связи с неполной уплатой покупателем покупной цены, в случае если продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора, Гражданский кодекс Российской Федерации (глава 30, параграф 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 - 558) не содержит.
Основания расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, в силу приведенных законоположений и разъяснений юридически значимым обстоятельством по требованию о расторжении договора купли-продажи и возврате переданного покупателю объекта недвижимости является существенность допущенного покупателем нарушения.
Рассматривая требования истца, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку сам по себе факт передачи не в полном объеме денежных средств по договору купли-продажи нельзя признать достаточным для признания указанного нарушения со стороны покупателя существенным.
Исходя из понятия существенного нарушения покупателем договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил денежных средств за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
В данном случае сумма произведенных ответчиком платежей по договору составила 450 000 рублей, что не оспаривалось сторонами, то есть более 69% стоимости квартиры. Следовательно, частичная оплата жилого помещения не является существенным нарушением покупателем условий договора, влекущим его расторжение.
ФИО1 не представил суду доказательств причинения значительного по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба, ошибочно полагая таковым сам факт частичной оплаты по договору купли-продажи квартиры.
В названном пункте 65 постановления Пленума указано, что в случае расторжения договора продавцом, не получившим оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
То есть возврат переданного имущества (квартиры) мог быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи в случае полной неоплаты такого имущества, тогда как ответчик оплатила более половины стоимости квартиры.
При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящую из четырёх комнат, общей площадью 60,3 кв.м.
Учитывая отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи, не подлежат удовлетворению и производные от него требования о применении последствия расторжения договора и признании права собственности на спорную квартиру за истцом.
Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящую из четырёх комнат, общей площадью 60,3 кв.м.; применении последствия расторжения договора, в виде передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 60,3 кв.м., в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 450 000 рублей - отказать.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Райчихинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Ю.М. Кузнецова