дело № 2-384/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

пос. Адамовка 24 декабря 2025 года

Адамовский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Абдулова М.К.,

при секретаре судебного заседания Назымок О.В.,

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2, действующей на основании ордера адвоката,

истца ФИО3,

представителя ответчика ООО «Омеко-Труд» ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, Буйный И.С., Буйная К.И., ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО3, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО1, ФИО22, ФИО23, действующей в своих интересах и в интересах недееспособного ФИО, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 к администрации муниципального образования Теренсайский сельсовет Адамовского района Оренбургской области, ФИО29, ФИО30, Обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Агро», Обществу с ограниченной ответственностью «Омеко-Труд», ФИО31 о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и аннулировании записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости,

УСТАНОВИЛ :

ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, Буйный И.С., Буйная К.И., ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО3, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО1, ФИО22, ФИО23, действующая в своих интересах и в интересах недееспособного ФИО, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 обратились в суд с указанным иском, указав, что они являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером №.

На основании договора аренды земельного участка, заключенного 28 апреля 2014 года с ООО «Теренсайское», договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12 мая 2016 года, заключенного с ФИО29, договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18 июля 2016 года, заключенного с ООО «Восток-Агро», договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18 августа 2022 года, заключенного с ФИО30 и договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24 августа 2022 года, заключенного с ООО «Омеко-труд», арендатором указанного земельного участка в настоящее время является ООО «Омеко-Труд».

12 октября 2023 года общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № лицом, уполномоченным действовать от имени всех участников общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок без доверенности, был избран ФИО31, срок его полномочий установлен на 3 года.

По условиям договора аренды земельного участка от 28 апреля 2014 года срок аренды спорного земельного участка установлен на 12 лет, с 28 апреля 2014 года до 28 апреля 2026 года.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 23 января 2025 года, заключенного между ФИО31 и ООО «Омеко-Труд» в лице ФИО32, было согласовано внесение изменений в договор аренды земельного участка от 28 апреля 2014 года в части продления срока аренды на 10 лет, то есть до 28 апреля 2036 года.

При этом указанные изменения не были согласованы ни с одним из участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №

Поскольку условия договора аренды земельного участка от 28 апреля 2014 года были утверждены общим собранием участников долевой собственности, а по вопросу изменения условий договора аренды о продлении срока аренды общее собрание не проводилось, они своего волеизъявления на заключение дополнительного соглашения не высказывали и полномочий на подписание указанного дополнительного соглашения ФИО31 не давали, полагают, что дополнительное соглашение от 23 января 2025 года является недействительным.

В связи с этим просили признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28 апреля 2014 года, заключенное 23 января 2025 года между ФИО31 и ООО «Омеко-Труд», аннулировать в ЕГРН запись регистрации № от 13 марта 2025 года.

Определением от 12 ноября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено Управление Росреестра по Оренбургской области.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2, истец ФИО3 исковые требования поддержали и просили их удовлетворить по основаниям и обстоятельствам, указанным в исковом заявлении.

Остальные истцы в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, согласно заявлениям просили рассмотреть дело в их отсутствие и удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика ООО «Омеко-Труд» ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагает, что дополнительное соглашение к договору аренды является законным, поскольку заключено уполномоченным лицом.

Представители ответчиков администрации МО Теренсайский сельсовет Адамовского района Оренбургской области и ООО «Восток-Агро», ответчики ФИО29, ФИО30 и ФИО31 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Не сообщили суду об уважительности причин неявки в суд и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель ответчика ООО «Восток-Агро» в отзыве на исковое заявление просил отказать в удовлетворении исковых требований к данному юридическому лицу.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, не сообщил суду об уважительности причин неявки в суд и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменном отзыве на иск указал, что при регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 28 ноября 2024 года нарушений не выявлено, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с ч.ч. 4 и 5 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся сторон, третьего лица и их представителей.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, их представителей, обсудив их доводы, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу п. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий, а также об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (п.п. 6 и 7 п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ).

Согласно п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ, уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Пунктом 4.1 ст. 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ предусмотрено, что общее собрание вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня общего собрания. Общее собрание не вправе изменять повестку дня общего собрания.

Согласно п. 1 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (ст. 9 указанного Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ).

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Таким образом, если стороны согласовали в договоре аренды срок договора, то условие о сроке договора является существенным условием договора. Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, Буйный И.С., Буйная К.И., ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО3, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО1, ФИО22, ФИО23, действующая в своих интересах и в интересах недееспособного ФИО, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, СПК (колхоз) «Теренсайский», что следует из выписки из ЕГРН, свидетельств о государственной регистрации права.

28 апреля 2014 года между ООО «Теренсайское» и сособственниками земельного участка с кадастровым номером № в лице ФИО33, действующего на основании Протокола № общего собрания участников долевой собственности – собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах СПК «Теренсайский» от 14 апреля 2014 года, был заключен договор аренды земельного участка сроком на 12 лет, с 28 апреля 2014 года по 28 апреля 2026 года. Решение о передаче земельного участка в аренду принималось на общем собрании участников долевой собственности. Данный договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 14 мая 2014 года.

Согласно материалам дела договор аренды земельного участка с кадастровым номером № был зарегистрирован в установленном законом порядке, произведена регистрация обременения данного земельного участка в виде аренды сроком на 12 лет на основании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 28 апреля 2014 года.

ООО «Теренсайское» на основании заключенного договора от 12 мая 2016 года передало права и обязанности по договору аренды земельного участка ФИО29 Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 18 июля 2016 года.

ООО «Восток-Агро» на основании заключенного 18 июля 2016 года с ФИО29 договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды являлся арендатором данного земельного участка. Договор от 18 июля 2016 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 3 августа 2016 года.

18 августа 2022 год ООО «Восток-Агро» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка ФИО30 на основании заключенного договора. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области.

В настоящее время ООО «Омеко-Труд» является арендатором данного земельного участка на основании заключенного с ФИО30 договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 24 августа 2022 года. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 28 августа 2022 года.

В общественно-политической газете «Целина» (10 713) от 2 сентября 2023 года было опубликовано объявление о том, что 12 октября 2023 года состоится общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № с повесткой дня о выборе лиц, уполномоченных от имени участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № действовать без доверенности, в том числе об объеме и сроках таких полномочий.

Из протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от 12 октября 2023 года следует, что решением общего собрания уполномоченным лицом действовать от имени участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № был избран ФИО31, который в том числе был наделён правом действовать без доверенности при заключении или расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, субаренды данного земельного участка или его части (частей), дополнительных соглашений к договору аренды, подписывать договоры аренды, субаренды, дополнительные соглашения к договорам, в том числе о расторжении, продлении договоров аренды и все необходимые документы. Повесткой дня общего собрания при этом в протоколе указано: выбор лиц, уполномоченных от имени участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № действовать без доверенности, в том числе об объеме и сроках таких полномочий.

23 января 2025 года между сособственниками земельных долей в лице ФИО31, действующего на основании протокола общего собрания от 12 октября 2023 года, и ООО «Омеко-Труд» в лице ФИО32, было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28 апреля 2014 года, согласно которому в договор аренды от 28 апреля 2014 года внесены изменения: «продлить срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28 апреля 2014 года на тех же условиях до 28 апреля 2036 года.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области 13 марта 2025 года.

Как следует из содержания искового заявления и пояснений истцов в судебном заседании, а также из извещения в газете «Целина» от 2 сентября 2023 года, волеизъявление долевых собственников земельного участка с кадастровым номером № на изменение условий договора аренды в части продления срока аренды и заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды они ФИО31 не давали, общее собрание по вопросу изменения условий договора аренды земельного участка в части продления срока действия договора аренды не проводилось, извещение о проведении общего собрания по вопросу изменения условий договора аренды в части продления срока действия договора аренды в средствах массовой информации не публиковалось.

Также в материалах дела отсутствуют доверенности, выданные участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № на имя ФИО31, уполномочивающих его на заключение дополнительного соглашения в части продления срока аренды. При этом как следует из содержания протокола общего собрания участников долевой собственности от 12 октября 2023 года и объявления в газете «Целина», повесткой дня общего собрания был утвержден вопрос о выборе лиц, уполномоченных от имени участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № действовать без доверенности, в том числе об объеме и сроках таких полномочий. Вопрос о продлении срока действия договора аренды земельного участка на 10 лет в повестку дня включен не был и на общем собрании не разрешался.

Поскольку условия договора аренды от 28 апреля 2014 года, в том числе по сроку аренды, были утверждены общим собранием участников долевой собственности в 2014 году, численность которых как в то время, так и в настоящее время превышает пять лиц, вместе с тем вопрос о продлении срока договора аренды земельного участка в повестку дня включен не был, полномочия на подписание дополнительного соглашения в части продления срока аренды у ФИО31 отсутствовали, не указан срок, на который он уполномочен продлить срок действия договора аренды, кроме того, в силу требований п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании не могут принять решение о продлении срока действия ранее заключенного договора аренды, отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников земельных долей об изменения условий договора аренды в части продления срока действия договора аренды влечет недействительность дополнительного соглашения от 23 января 2025 года на основании п. 1 ст. 168 ГК РФ, решение общего собрания от 12 октября 2023 года в части наделения ФИО31 полномочиями на продление договора аренды от 28 апреля 2014 года является ничтожным, поскольку принято по вопросу, не включенному в повестку дня, при этом в заседании приняли участие не все участники соответствующего гражданско-правового сообщества. Запись регистрации № от 13 марта 2025 года в ЕГРН подлежит аннулированию.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании недействительным дополнительного соглашения от 23 января 2025 года являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Правовых оснований для удовлетворения исковых требований к администрации МО Теренсайский сельсовет Адамовского района Оренбургской области, ФИО29, ФИО30 и ООО «Восток-Агро» не имеется, поскольку арендатором спорного земельного участка в настоящее время является ООО «Омеко-Труд».

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что требования истцов подлежат полному удовлетворению, то с ответчика ООО «Омеко-Труд» следует взыскать судебные расходы, которые истец ФИО1 понес при обращении в суд с настоящим иском, в размере уплаченной им государственной пошлины – 3 000 рублей. Несение истцом ФИО1 расходов по оплате государственной пошлины в указанном размере от лица всех истцов подтверждено чеками.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ :

исковое заявление ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, Буйный И.С., Буйная К.И., ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО3, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО1, ФИО22, ФИО23, действующей в своих интересах и в интересах недееспособного ФИО, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 удовлетворить частично.

Признать недействительным дополнительное соглашение от 23 января 2025 года к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателя от 28 апреля 2014 года, заключенное между доверенным лицом ФИО31 и Обществом с ограниченной ответственностью «Омеко-Труд».

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № от 13 марта 2025 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Омеко-Труд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования Теренсайский сельсовет Адамовского района Оренбургской области, ФИО29, ФИО30 и Обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Агро» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Адамовский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 января 2026 года.

Председательствующий М.К. Абдулов