Копия Дело № 2-4654/25
16RS0046-01-2025-013035-10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 июля 2025 года г. Казань
Вахитовский районный суд г.Казани в составе:
председательствующего судьи Я.В. Малковой,
при секретаре судебного заседания Д.А. Рахимовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве задатка и аванса по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве задатка и аванса по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами указав в обоснование требований, что ... между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка ....
В соответствии с указанным предварительным договором стороны договорились о намерении в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка, обладающего следующими характеристиками: кадастровый ...;
адрес: ..., г Казань, ..., ... ...;
категория земель: земли населенных пунктов; вид (виды) разрешенного использования: индивидуальный жилой дом; -площадь: 1389,6 кв.м.
Также Стороны согласовали между собой стоимость, за которую будет продан земельный участок -7 000 000 рублей (п. 2.12 предварительного договора).
В соответствии с п. 1.2 предварительного договора, основной договор должен быть заключен Сторонами в течение 10 дней с момента осуществления Продавцом следующих действий: получение документов по межеванию земельного участка, но не позднее 30 дней.
В подтверждение намерений о приобретении земельного участка и заключении в будущем земельного участка Истец передал Ответчику денежные средства в общей сумме 1 050 000 рублей, из которых:
- 760000 рублей в качестве задатка за земельный участок, что подтверждается распиской в получении задатка за земельный участок от .... на сумму 500 000 рублей и распиской в получении задатка за земельный участок от ... на сумму 260 000 рублей;
- 250 000 рублей в качестве аванса за продажу земельного участка, что подтверждается распиской в н денежных средств от ....
... Истец направил в адрес Ответчика досудебную претензию с требованием о заключении основного договора купли-продажи в соответствии с условиями заключенного предварительного договора купли-продажи.
В соответствии с ответом Ответчика на досудебную претензию следует, что ... были завершены кадастровые работы, а документы по межеванию земельного участка были получены ФИО2 A.M. .... Однако документы, подтверждающие данные обстоятельства Истцу не были переданы и предоставлены.
Руководствуясь положениями п. 1.2 предварительного договора и сведениями о проведенных кадастровых работах и межевании земельного участка, ... Истец направил в адрес Ответчика предложение о заключении основного договора купли-продажи земельного участка с приложением проекта основного договора купли-продажи и проекта акта приема-передачи земельного участка.
Предложение с проектами договора и акта приема-передачи было получено Ответчиком ..., что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с трек номером ....
... Ответчик ответил отказом на заключение основного договора купли-продажи -земельного участка, сославшись на несоответствия площади земельного участка в предварительном договоре и в проекте основного договора купли-продажи. Также исходя из текста ответа на предложение ФИО1 следует, что ФИО2 A.M. не согласен с ценой земельного участка, определенного сторонами в предварительном договоре купли-продажи.
Таким образом, Ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи земельного участка.
Получив отказ Продавца - Ответчика от заключения основного договора купли-продажи, Истец направил в адрес Ответчика ответ, в котором предложил внести изменения в предварительный договор купли-продажи и заключить основной договор на новых условиях, а в случае несогласия с заключением основного договора купли-продажи и отказа в его заключении вернуть уплаченные Истцом денежные средства.
Письмо с ответом на отказ продавца в заключении основного договора купли-продажи и предложением о внесении изменений было получено Ответчиком ..., что подтверждается документами об отправке и отчетом об отслеживании почтового отправления с трек номером ... Однако до настоящего времени ответ на предложение со стороны Ответчика не получен, что является причиной обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
По мнению истца, с ответчика подлежат взысканию следующие денежные средства: 1 520 000 рублей в качестве двойной суммы задатка, 250 000 - размер аванса, полученный Ответчиком по предварительному договору купли-продажи, и подлежащий возврату в связи с отказом продавца от заключения основного договора купли-продажи.
Поскольку Продавец отказался от заключения основного договора купли-продажи ..., то начиная с ... он необоснованно пользуется денежными средствами. По состоянию на ... размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 36 660 рублей 82 копеек.
Просит взыскать денежные средства в счет возврата двойной суммы задатка, оплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка в размере 1 520 000 рублей, денежные средства в счет возврата аванса по предварительному договору в размере 250 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период .... по ... в размере 36660 рублей 82 копеек, с продолжением их начисления по правилам ст. 395 ГК РФ, начиная с .... по день фактического возврата (выплаты) денежных средств; расходы по оплате государственной пошлины в размере 43067 рублей.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.
Ответчик и его представитель иск не признали.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно статье 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:
1) о возврате исполненного по недействительной сделке;
2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;
3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;
4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на предварительный договор купли-продажи земельного участка от ..., заключенный между ФИО2 и ФИО1
В соответствии с указанным предварительным договором стороны договорились о намерении в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка, обладающего следующими характеристиками:
кадастровый ...;
адрес: ..., г Казань, ..., пер Бирюзовый, ...;
категория земель: земли населенных пунктов;
вид (виды) разрешенного использования: индивидуальный жилой дом; -площадь: 1389,6 кв.м.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 49, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно пункту 4 той же статьи, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), - что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.
Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основная же цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, ... между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор, поименованный как договор (соглашение) о задатке к Предварительному договору купли-продажи земельного участка.
По условиям данного договора Покупатель выдает Продавцу задаток в размере 500000руб. для того, чтобы обеспечить исполнение обязательства по заключению основного Договора купли-продажи недвижимого имущества (далее - основной договор). Основной договор должен быть заключен на условиях, предусмотренных Предварительным договором купли-продажи части земельного участка ... (новый сформированный земельный участок, выделенный с земельного участка ... (далее - предварительный договор).
Продавец обязуется в течении 3-х дней с даты подписания настоящего соглашения принять все необходимые действия для межевания земельного участка ...
для формирования нового земельного участка площадью_кв.м. с присвоением нового кадастрового номера для последующей продажи покупателю.
Срок заключения основного договора купли-продажи-60 дней с момента заключения настоящего соглашения. В случае, если указанный срок нарушен по вине Продавца, Продавец возвращает двойную сумму задатка.
Согласно расписки от ... ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 500000 рублей в качестве задатка за покупку земельного участка по адресу: г. ... ... ....
Исходя из даты передачи денежных средств, суд исходит из того, что денежные средства в сумме 500000 рублей в качестве задатка были переданы во исполнение договора от ...
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что в ... года между сторонами возникли отношения, в соответствии с которыми ответчик намеревался продать истцу земельный участок. Предварительные договоренности содержали условие о том, что ответчик обязуется провести работы по межеванию земельного участка, разделу земельного участка, после проведения работ по межеванию земельного участка и фактического раздела земельного участка, стороны должны были заключить договор купли-продажи, согласно которому ответчик должен был продать истцу вновь образованный земельный участок площадью 1000 кв.м. Закрепили эти договоренности стороны путем заключения договора задатка, воисполнение которого истец передал ответчику денежные средства в размере 500 000 рублей, что подтверждается распиской от ... в получении денежных средств, написанной ответчиком.
В дальнейшем, ответчику стало известно о том, что продать истцу часть земельного участка он не сможет ввиду установленных требований в части минимального размера земельного участка.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером ... по адресу ..., г Казань, ..., пер Бирюзовый, ... принадлежит на праве собственности ФИО2
Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на .... земельный участок имел площадь 1389,6 кв.м., граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
По заданию ответчика кадастровым инженером АО «БТИ» ...г года был подготовлен межевой план с целью уточнения местоположения границ земельного участка с кадастровым номером ...
... земельного участка составила 1488 кв.м.
.... на обращение ФИО2 кадастровым инженером дан ответ, что образовать участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером ... не представляется возможным, поскольку минимальный размер земельного участка индивидуального жилищного строительства составляет 1000 кв.м
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, на земельном участке с кадастровым номером ... располагается объект недвижимости - жилой дом площадью 24,9 кв.мс кадастровым номером ... принадлежащий на праве собственности ответчику.
Указанный жилой дом предметом предварительного договора от .... не являлся.
Как следует из переписки между сторонами в части условий основного договора купли-продажи, истцом в окончательном варианте предложено дополнительное соглашение к предварительном договору и проект основного договора кули-продажи, предметом которых помимо земельного участка является жилой дом площадью 24,9 кв.мс кадастровым номером ...
В силу абзаца третьего подпункта 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Из указанной нормы следует, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
В данном случае условия предварительного договора от .... не содержат намерений продавца продать жилой дом, находящийся на земельном участке.
Указанное обстоятельство подтверждает доводы ответчика о том, что с истцом была достигнута договоренность о продаже размежеванного земельного участка таким образом, что свободная от строений часть земельного участка подлежала передаче в собственность ФИО1, а часть земельного участка, расположенного под жилым домом осталась в собственности ФИО2
Доводы истца о том, что он не знал о наличии жилого дома на земельном участке, противоречат материалам дела. Так представитель истца в ходе рассмотрения дела предоставил фотографии данного дома, о наличии на земельном участке иных объектов недвижимости указано в выписке из ЕГРН на земельный участок..
Суд, проанализировав текст предварительного договора купли-продажи земельного участка от ... признает установленным, что предварительный договор купли-продажи не отвечает требованиям по форме и содержанию, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимой вещи, положениям ст. ст. 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре не указаны все существенные условия договора купли-продажи договора.
В предварительном договоре сторонами не согласованы его существенные условия, а именно: отсутствует сведения об объекте недвижимости, расположенном на земельном участке.
Поскольку предварительный договор купли-продажи является незаключенным, суд приходит к выводу о том, что переданные истцом ответчику денежные средства в размере 760 000 рублей не могут быть признаны задатком, являются авансом, уплаченным в счет будущего договора купли-продажи недвижимости, и подлежат взысканию с ответчика.
Поскольку уплаченная до исполнения договора в счет причитающихся платежей сумма в общем размере 1010000 руб. в силу части 3 статьи 380 ГК РФ является авансом, истец вправе требовать его возврата независимо от того, по каким обстоятельствам не заключен основной договор купли-продажи.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что полученные ответчиком денежные средства в общем размере 1010000 руб. подлежат взысканию в пользу истца.
В силу ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как следует из материалов дела, ... ответчик направил в адрес истца в виду невозможности исполнения предварительного договора уведомление о его расторжении и предложил представить банковские реквизиты для возврата денежных средств.
...5г. истец направил в адрес ответчика банковские реквизиты, с требованием вернуть денежные средства не позднее ..., которые согласно отчету об отслеживании отправления получены ФИО2 ...г.
Таким образом, с указанного истцом срока у ответчика возникло обязательство по возврату полученных денежных средств, однако это обязательство им не было исполнено, в связи с чем на сумму незаконного удерживаемых денежных средств подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ, размер который на дату вынесения решения составил 39376,16 руб.
Как разъяснено в п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 7 проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
Сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).
Таким образом, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика процентов порядке ст.395 ГК РФ по день фактического исполнения обязательства.
Доводы ответчика о том, что требования истца содержало о возврате денежных средств в двойном размере не свидетельствует о законности удержания денежных средств, поскольку не лишала возможности возвратить истцу денежные средства не в оспариваемом размере.
С учетом изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате гос.пошлины в размере 35494руб..
руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт ... в пользу ФИО1 (паспорт ... денежные средства в размере 1010 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39376,16 руб., расходы по оплате гос.пошлины в размере 35494 руб.
Взыскивать с ФИО2 (паспорт ...) в пользу ФИО1 (паспорт ...) проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ., начиная с .... по день фактического исполнения обязательства.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Вахитовский районный суд ....
Судья подпись
Копия верна:
Судья Я.В. Малкова
Мотивированное решение изготовлено 31.07.2025г.