Решение по делу № 3А-398/2021 от 27.06.2022 - об оспаривании решения Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от № № и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-65/2022

55OS0000-01-2021-000424-79 Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ершовой Л.А.,

при секретаре Курдюмовой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 июня 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Подгородское» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от № № и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Подгородское» (далее – ООО «Подгородское», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением.

Из материалов дела следует, что ООО «Подгородское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 10 513, по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственные нужды, на основании соглашения от к договору аренды земельного участка № № , зарегистрированного (том 2 л.д. 3-6, 35-38, 51-54).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет (том 2 л.д. 2, 50).

На основании отчета об оценке № от , выполненного ООО (оценщик М.), административный истец 21 июля 2021 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости (том 2 л.д. 10-11, 93-94).

Решением бюджетного учреждения от № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано (том 2 л.д. 15-19, 95-96).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, общество обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами № в размере его рыночной стоимости по состоянию на (том 1 л.д. 5-11).

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы № от .

В судебном заседании представитель ООО «Подгородское» ФИО1 заявленные требования поддержал.

Представитель бюджетного учреждения ФИО2 возражал против удовлетворения административных исковых требований (возражения- том 2 л.д. 71-74, том 3 л.д. 130-131, 193-194).

Представитель Администрации города Омска, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали (отзыв – том 2 л.д. 61-62).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (том 2 л.д. 82-85).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется, в частности, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (том 2 л.д.2).

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 21 июля 2021 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на . К заявлению приложен отчет об оценке № от (том 2 л.д. 93-94, том 1 л.д. 13-279).

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

бюджетным учреждением принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта. Отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), пунктов 3, 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), в частности, указано, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена; в отчете об оценке должен быть проведен анализ значения, определяемого экспертным мнением, на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Также сказано, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки (том 2 л.д. 95-96).

Указанное решение было принято по итогам рассмотрения заявления административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № от , подготовленный ООО» (оценщик М.) (том 1 л.д. 13-279).

В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на составляет .

Определением Омского областного суда от 29 декабря 2021 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки отчета № от на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в этом отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на в случае несоответствия названного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено ФБУ (том 2 л.д. 116-121).

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № от .

Согласно заключению эксперта № от отчет № от не соответствует требованиям федерального законодательства в сфере оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков. Допущены несоответствия требованиям п. 22 «б», «в» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта, а именно, в разделе 8.3 (на стр. 30-41 отчета) отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов является неполным. Также отмечено, что для объекта-аналога № 18, находящегося согласно объявлению в условиях «срочной продажи», корректировка цены по данному фактору не произведена, для объектов-аналогов № 13-15, 20, 22, 23 неверно внесена корректировка на транспортную доступность, так как расстояние от объекта до значимой автодороги должно измеряться не по прямой, а по фактическому проезду (с учетом объезда препятствий).

В заключении также отмечены несоответствия, не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а именно, на стр.1 отчета формулировка названия исследуемого отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункту 28 ФСО № 1. Также отмечено, что на страницах 122-125 отчета часть документов, предоставленных заказчиком, не подписана и не заверена.

Согласно заключению эксперта по второму вопросу в отчете № от имеются замечания, указанные в пункте 4, 5 оспариваемого решения бюджетного учреждения, а именно, в разделе 8.3 отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, является неполным. Также отмечено, что для объекта-аналога № 18, находящегося согласно объявлению в условиях «срочной продажи», корректировка цены по данному фактору не произведена.

Определением Омского областного суда от 29 апреля 2022 года по делу назначена дополнительная экспертиза ввиду арифметической ошибки в площади объекта-аналога при расчете величины рыночной стоимости, допущенной экспертом в заключении № от .

По результатам дополнительной экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № от .

Согласно заключению эксперта № от по третьему вопросу рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на составляет .

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключения № от , № от , подготовленные экспертом ФБУ Ц., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт Ц. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Отчет содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № от требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований ООО «Подгородское» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости согласно заключению № от эксперта ФБУ Ц., суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № от содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.

Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на .

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.

Оценивая заключение № от , суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Возражения Бюджетного учреждения на заключение эксперта № от проанализированы судом (том 3 л.д. 193-194). Оценив представленные доказательства в совокупности, суд не принимает указанные возражения во внимание.

Относительно суждения Бюджетного учреждения о том, что экспертом не в полном объеме исследуется рынок, подбирается наиболее подходящий диапазон рынка, что приводит к искажению и снижению рыночной стоимости объектов оценки, необходимо отметить следующее.

В соответствии с заключением эксперта № от экспертом были отобраны все доступные объекты-аналоги, к ним применены соответствующие корректировки, затем в процессе нормализации выборки математическими методами из 17 объектов-аналогов осталось 11. Объем доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах приведен в таблице № 1 заключения. Таким образом, эксперт описал объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, обосновал использование только части доступных аналогов, использовал объекты-аналоги, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

Возражение бюджетного учреждения о том, что эксперт применяет значение корректировок на местоположение, определяемое экспертным мнением, которое не подтверждается рыночными данными, не может быть принято во внимание, поскольку из заключения эксперта № 1666/2-4 от 15 июня 2022 года следует, что к объектам-аналогам применялась корректировка на местоположение исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно положениям пункта 3.14, таблице 2.1 справочника оценщика «Земельные участки – 2020. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2020 года. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее - справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемые объекты.

Согласно пункту 13 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Примененные корректировочные коэффициенты для каждого из объектов-аналогов приведены в таблице № 10 заключения.

Возражение бюджетного учреждения о том, что значение корректировок варьируется до «275%» и рассчитывается на основе экспертного мнения и не может быть принято во внимание, поскольку упомянутое значение корректировки «275%», как и значения для других приведенных аналогов, рассчитаны одинаковым образом, по единой формуле, приведенной на странице 17 заключения. Конкретные значения корректировок зависят от соотношения между индексом ценовой зоны объекта оценки и индексом объекта-аналога, которые также приведены в экспертном заключении.

Довод бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принят во внимание, поскольку, как указано экспертом, необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов эксперт проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации.

Анализ выполненной в заключении эксперта статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Таким образом, возражения бюджетного учреждения на заключение эксперта № от о нарушении экспертом требований пункта 5,13 ФСО № 3 и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, а также статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» суд находит необоснованными.

Исходя из вышеизложенного, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов заключения эксперта № от о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании данного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 21 июля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на в размере .

Датой подачи заявления считать 21 июля 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Л.А. Ершова

Мотивированное решение изготовлено 5 июля 2022 года.