Решение по делу № 2-14/2025 от 05.02.2025 - о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости, о восстановлении дополнительной меры государственной поддержки, о взыскании денежных средств материнского семейного капитала, о взыскании процентов за пользовании денежными средствами, компенсации морального вреда.

УИД 22RS0044-01-2023-000250-71 Дело № 2-14/2025 (№2-450/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рубцовск 3 февраля 2025 года

Рубцовский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи - Качесова Д.В.,

при секретаре Фишер Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-14/2025 по иску ФИО6 и ФИО1 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО7, ФИО3 к ФИО8, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости, о восстановлении дополнительной меры государственной поддержки, о взыскании денежных средств материнского семейного капитала, о взыскании процентов за пользовании денежными средствами, компенсации морального вреда

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО6 и ФИО1 действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО7, ФИО3, обратились в суд с указанным иском, в котором с учетом уточнений просили: расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>2, заключенного между истцами и ответчиками; взыскать с ответчиков в пользу ФИО1 денежные средства полученные по договору купли-продажи в сумме 925 779 руб. 29 коп.; взыскать с ответчиков в пользу ФИО1 денежные средства материнского (семейного) капитала, в размере 424 220 руб. 71 коп. с последующим возвратом этой суммы и зачислением её на лицевой счет Отделения Социального фонда России по <адрес>, с последующим зачислением средств на лицевой счет ФИО1; восстановить право ФИО1 на дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, для последующего распоряжения средствами материнского (семейного) капитала; взыскать с ответчиков в солидарном порядке, в пользу истцов проценты за пользование чужими денежными средствами начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 49 099 руб. 32 коп.; взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу истцов компенсацию морального вреда в сумме 300 000 руб.; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 795 руб. 50 коп.

В обоснование исковых требований истцы указали, что согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» ФИО1 был выдан государственный сертификат дающий право на получение денежной суммы, которую она, как мать троих детей, могла потратить на улучшение жилищных условий всего состава семьи. Она потратила выделенную государством денежную сумму на приобретение квартиры и земельного участка, принадлежавших ответчикам, расположенных в <адрес> Договор купли-продажи прошёл государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ и истцам по делу, перешло право общей долевой собственности на спорное имущество.

После регистрации договора купли-продажи на счёт УПФ РФ по <адрес> были перечислены денежные средства в размере 424 220 руб. 71 коп., составляющие стоимость спорного имущества (материнский капитал).

Истцы указывают, что с ДД.ММ.ГГГГ заселились в приобретенную квартиру, расположенную в <адрес> где стали проживать. С наступлением холодного времени года истцы заметили, что в квартире холодно, а поддерживать необходимое для комфортного проживания тепло невозможно, в связи с чем стали искать причину потерь тепла. Истцами были обнаружены в квартире недостатки, которые по их мнению являются причиной потерь тепла. Истцы считают, что квартира не пригодна для проживания, а спорная сделка создала неблагоприятные последствия, нарушила их права, лишив возможности купить квартиру, соответствующей нормальным условиям проживания. Восстановлением нарушенного права, с точки зрения истцов, будет являться признание данной сделки недействительной, взыскание с ответчиков в пользу УПФ РФ по <адрес> полученной ею суммы по договору, а со своей стороны передать ответчикам спорную квартиру и земельный участок.

Истец ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти серия III-ТО №.

Определением Рубцовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведено процессуальное правопреемство в деле по иску ФИО6 и ФИО1 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО7, ФИО3 к ФИО8, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости, о восстановлении дополнительной меры государственной поддержки, о взыскании денежных средств материнского семейного капитала, о взыскании процентов за пользовании денежными средствами, компенсации морального вреда, а именно произведена замена истца ФИО6 на его правопреемников – ФИО1, действующую за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО3

Ответчики ФИО8, ФИО4, ФИО5, представитель отдела опеки и попечительства в <адрес>, представитель Центра по выплате пенсий и обработке информации Пенсионного Фонда России в <адрес>, представитель отделения Социального фонда России по <адрес>, представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований – ПАО «Сбербанк» в судебном заседании отсутствовали, надлежаще извещались о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований – ПАО «Сбербанк» представил письменные пояснения.

Суд рассматривал дело в отсутствие вышеуказанных участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, что не противоречит положениям ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Истец ФИО1 действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО7, ФИО3 в судебном заседании требования уточненного иска поддержала по доводам изложенным в иске. При этом от требования компенсации морального вреда отказалась. Ранее в судебном заседании истец ФИО1 сообщила, что перед покупкой дома не менее трех раз осматривала спорную квартиру, в том числе с привлечением риэлтора, а также близких родственников.

Представитель истца ФИО1 – ФИО19 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, за исключением требования о компенсации морального вреда, пояснив, что сторона ответчика при продаже квартиры скрыла от покупателей существенные недостатки, которые выявились семьей ФИО20 после наступления зимнего периода времени. В доме невозможно поддерживать необходимую для комфортного проживания температуру, поскольку в стенах дома имеются сквозные щели, отопление функционирует некорректно, фундамент имеет трещины, кровля не обеспечивает надлежащую защиту от осадков. В связи с имеющимися недостатками, истцы вынуждены проживать в другом помещении, так как в этой квартире проживать не безопасно, дом находится в аварийном состоянии и не пригоден для круглогодичного проживания.

Представитель ответчиков – адвокат ФИО18 в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что ранее в суд представила письменное возражение, в котором подробно изложила свою позицию касаемо исковых требований. При этом отметила, что стороной истца в установленном законом порядке право собственности не зарегистрировано, в связи с чем их требования заявлены преждевременно. Также добавила, что сторона истца перед приобретением спорного жилого помещения неоднократно производила осмотр жилого дома и его технического состояния с привлечением агентства и специалиста в области оценки недвижимости. Сделка состоялась по сумме ниже рыночной в виду объективной оценки собственниками технического состояния жилого помещения.

В своем отзыве на исковое заявление представитель ответчиков – адвокат ФИО18 указывает, что с исковыми требованиями сторона ответчиков не согласна. Покупатели осмотрели объект недвижимости до заключения договора купли продажи недвижимости и претензий по его качественному состоянию и комплектности не имели. Объект полностью укомплектован и пригоден для проживания. В материалах дела со стороны ПАО «Сбербанк» представлены документы по сделке, связанной с приобретением спорного объекта недвижимости, в том числе полис страхования недвижимости, согласно которому страховым случаем является конструктивные дефекты застрахованного имущества, в том числе в случае нарушения норм и правил строительства, а также при нарушении эксплуатации, однако сторона истца в страховую компанию с заявлением не обращалась. Все дефекты, на которые указывают истцы являются явными, следовательно покупатели при осмотре дома их видели и согласились принять объект в таком состоянии.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований – ПАО «Сбербанк» ФИО11 в своем письменном отзыве возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку спорное жилье не имеет неустранимых недостатков, а стоимость устранения имеющихся недостатков не превышает, а также не является равной стоимости спорного объекта недвижимости. На момент заключение договора сторона истца была удовлетворена техническим состоянием квартиры.

Выслушав участников процесса, заключение старшего помощника Рубцовского межрайонного прокурора ФИО12, полагавшей, что требования иска удовлетворению не подлежат, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (п. 4).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.1 ст.56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> на праве собственности принадлежал ФИО8

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>2, на праве долевой собственности принадлежал ФИО8 (1/2 доля), ФИО4 (1/4 доля), ФИО5 (1/4 доля).

По договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор) продавцы ФИО8, ФИО4, ФИО5 продали ФИО6, ФИО2, действующей с согласия своей матери ФИО1, ФИО1 действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей: ФИО7 и ФИО3, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>2. ФИО6 и ФИО1 по 2/5 доли в праве общей совместной собственности; несовершеннолетней ФИО2 1/5 доли в праве общей долевой собственности; несовершеннолетнему ФИО7 1/5 доли в праве общей долевой собственности; несовершеннолетней ФИО3 1/5 доли в праве общей долевой собственности, за 1 350 000 руб., из которых стоимость квартиры составляет 1 250 000 руб., стоимость земельного участка составляет 100 000 руб. Часть стоимости объекта недвижимости в сумме 424 220 руб. 71 коп. оплачивается в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, за счет средств материнского капитала в соответствии с Федеральным законом №256-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал Серии № №, выданного Государственным учреждением – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> и <адрес>, дата выдачи сертификата ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления Государственным учреждением – Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> и <адрес>, денежных средств.

Оставшаяся часть стоимости Объекта в суме 925 779 руб. 29 коп. оплачена за счет кредитных средств, предоставленных на приобретение Объекта покупателям ФИО6 и ФИО13 в ПАО «Сбербанк».

В соответствии с п.3.4. Договора объект недвижимости передается Покупателю с момента заключения указанного выше договора, который по соглашению Сторон, имеет силу акта приема-передачи.

Согласно п.3.6. Договора Покупатель осмотрел Объект до заключения настоящего договора и претензий по его качественному состоянию и комплектности не имеет. Объект полностью укомплектован розетками, и пригоден для проживания и эксплуатации по прямому назначению.

В пункте 3.9. Договора указано, что риск случайной гибели или повреждения Объекта несет Покупатель с даты государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке. (т.1 л.д. 36-41).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, между ПАО «Сбербанк» и заемщиками ФИО1, ФИО6 заключен кредитный договор на сумму 968 693 руб. 40 коп. на срок 240 месяцев, под 11,20 % годовых, на приобретение недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>2, под залог указанного недвижимого имущества. (т.3 л.д. 4-11).

Указанный договор содержит условие об оказании услуги ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» заемщикам по оценке недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>2.

В отчете № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>2, указано, что итоговая стоимость объекта оценки с учетом округления составляет 1 600 000 руб. Кроме того, в отчете описано техническое состояние жилого дома, согласно которому: повреждений деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. Состояние текущих конструктивных элементов аварийное, а несущих – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. Дом имеет признаки эксплуатационного износа, год постройки 1985, состояние удовлетворительное, износ составляет около 40% (т.3 л.д. 72-98).

Истцом указано, что после переезда в квартиру, в ходе эксплуатации были обнаружены скрытые недостатки, а именно: дом не сохраняет тепло, отапливать приходится круглые сутки, что вызывает серьезные материальные и физические затраты. В стенах жилого дома имеются сквозные щели на улицу, от крыши до фундамента, которые заделаны пеной и перекрыты обоями, также имеется сквозная трещина в кочегарку, которая была закрыта мебельной стенкой, в результате чего стены дома утратили способность сохранять тепло, создавая внутри помещения низкую температуру, менее 15 С?. При готовке еды, все стены мокрые, с потолка капает конденсат, вентиляция в доме отсутствует. В доме имеется плесень. Один угол дома промерз, почернел от плесени, что вредит здоровью при дыхании.

Согласно Акта б/н от ДД.ММ.ГГГГ, представленного начальником Рубцовского участка КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценке», выполненного по заказу истца ФИО1, физический износ элементов и систем, физический износ <адрес> жилого <адрес>, в <адрес> составляет – 65%. (т.3 л.д. 119-120).

Заместителем председателя комитета по образованию <адрес> по образованию представлен Акт обследования жилищно-бытовых условий от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому описаны жилищно-бытовые условия <адрес> жилого <адрес>, в <адрес>. Фасад квартиры имеет трещины, фундамент в ветхом состоянии, в квартире сделан косметический ремонт. В кухне и коридоре на стенах и обоях наблюдается плесень. В детской комнате частично осыпается потолок. В одной из стен между залом и верандой (где находится печь отопления) имеется сквозная щель. В веранде протекает потолок, стоит большой таз для сбора воды. (т.3 л.д. 154).

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (ст. 55 ГПК РФ).

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

На основании ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

По ходатайству сторон в ходе рассмотрения дела судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам «<адрес>вой общественной организации специалистов судебно-технических экспертиз».

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире по адресу: <адрес> имеются следующие скрытые недостатки:

• недостаточный слой засыпного утеплителя из древесных опилок являются скрытым дефектом, устранимым, образован при строительстве, в процессе эксплуатации сел, уплотнился. Причиной возникновения данных нарушений: попустительство собственника в наблюдении, обслуживании и ремонте;

• неравномерная просадка фундамента юго-восточной стороны дома провоцировало осадку стены. Между цоколем <адрес> цоколем <адрес> имеется трещина с раскрытием до 10 мм. Цоколь просел, имеет растрескивание и сколы верхнего защитного соля бетона. Дефект относится к скрытым, устранимым. Причиной появления вышеперечисленных дефектов является неравномерная осадка фундамента юго-восточной стороны дома, которая произошла: как по причине отсутствия организованного водостока, так и отсутствия отмостки, так и по причине недостаточной толщины прочности фундамента;

• трещина в кирпичной кладке несущей стены, смежной с помещением кухни (2) с раскрытием до 5 мм., проходит от крыши до цоколя, расположена под отделочным слить и декоративных ПВХ панелей - дефект относится к скрытым, устранимым. Определить точную дату образования недостатка (до/после ДД.ММ.ГГГГ) не представляется возможным в связи с отсутствием научно-обоснованных методик, при этом трещина содержит множественные следы ремонтов (экспертом выделено не менее четырех ремонтов по устранению трещины в несущей стене). Причиной образования трещины является неравномерная осадка фундамента западного угла дома;

• определить фактическое состояние фундамента с юго-западный стороны дома не представляется возможным по причине отсутствия доступа в подпольное пространство сеней и топочной;

• коридор: вскрытием слоя покрытия пола из линолеума выявлены следы замачивания выравнивающего слоя из ДВП в угловых зонах, следы проникновения конденсата под линолеум, плесневый грибок в угловых зонах на поверхности ДВП. Дефект скрытый, устранимый. Входной дверной блок, по всему периметру промерзает. Таким образом круглые сутки охлаждает помещение коридора (1), в результате чего в нижней части стен на обоях над плинтусом образовались следы выпадения конденсата, замачивание), отслоение обоев, развился плесневый грибок;

• кухня: на стене выше фартука на поверхности обоев имеются следы замачивания выпадения конденсата: следы коррозии металла деталей крепления навесных шкафов, ржавые подтеки. Дефект скрытый, устранимый;

• на стене ниже фартука над плинтусом следы замачивания и плесневого грибка, отслоение обоев. Дефект скрытый, устранимый;

• вскрытием слоя покрытия пола из линолеума выявлены следы проникновения конденсата под линолеум, следы замачивания выравнивающего слоя из ДВП, плесневый грибок на поверхности ДВП. Причиной образования перечисленных дефектов: несоблюдение собственниками температурно-влажностного режима в квартире (высокая влажность, отсутствие вентиляции на кухне, не достаточное отопление);

• спальня (5):

- следы замачивания перекрытия, бурые пятна;

- растрескивание, локальное отпадание штукатурного слоя из самана на натяжной потолок. Дефекты скрытые, устранимые. Причина образования перечисленных дефектов: попадание климатических осадков в чердачное пространство, систематическое замачивание конструкции перекрытия, протечки талой воды через утеплитель и перекрытие;

- порыв обоев, отслоение штукатурного слоя, трещины в подоконной стене. Дефекты скрытые, устранимые. Причиной образования дефекта: неравномерные осадки стен и фундамента дома.

• отсутствие нормальной циркуляции теплоносителя в системе отопления дома. Дефект скрытый, устранимый. Причиной образования дефекта могут быть: завоздушивание системы отопления, засор в трубах системы отопления, неправильное устройство системы отопления и др.;

• В зале (6): - подшивка из ДСП имеет следующие дефекты: трещины в стыках, следы замачивания, отслоение шовных армирующих лент и шпатлевки, проржавевшие метизы для дополнительного укрепления подшивки из ДСП, следы ремонта монтажной ППУ пеной в швах и по периметру. Дефекты скрытые устранимые. Причиной образования дефекта: попадание климатических осадков в чердачное пространство.

Неустранимых недостатком в ходе проведения экспертизы не выявлено.

Определить дату образования выявленных в ходе проведения экспертного осмотра недостатков (до/после ДД.ММ.ГГГГ) не представляется возможным в связи с отсутствием научно-обоснованных методик.

Для устранения неисправностей и повреждений строительных конструкций в <адрес>, в <адрес>, в полном объёме, необходимо выполнить работы по полному обследованию:

• провести детальное техническое обследование данного дома с вскрытием конструкций фундаментов по всему периметру квартиры и внутри через технические люки с обязательной установкой механических тензометрических датчиков для измерения деформации стен, в целях определения динамики развития деформаций, в частности подвижность/неподвижность ограждающих конструкций дома;

Для определения конкретных видов работ, их объемов, стоимости материалов по устранению выявленных дефектов в <адрес> необходимо детальное обследование данного дома с вскрытием его конструкций и систем, что на дату проведения экспертного осмотра из-за холодного (зимнего) периода года, а также проживания жильцов в <адрес> затруднено.

Учитывая вышесказанное, определить точную (полную) стоимость необходимых видов работ, стоимость сырья и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов <адрес>, в <адрес> на дату осмотра не представляется возможным по следующим причинам:

- в связи с отсутствием диагностического оборудования для детального обследования ограждающих конструкций и фундаментов здания без их вскрытия;

- в связи с отсутствием тензометрического оборудования для детального обследования динамики развития деформаций, в частности подвижность/неподвижность фундамента и ограждающих конструкций дома;

- невозможности вскрытия конструкций перекрытия в зимний (холодный) период года и из-за проживания жильцов <адрес>.

Экспертом произведен расчет работ по устранению недостатков, которые были выявлены в процессе проведения экспертного осмотра доступных конструкций и коммуникаций <адрес>, а также технических возможностей эксперта.

Данный экспертный расчет стоимости ремонтных работ сделан на уровне проектного задания, не является окончательным, определяет ориентировочную стоимость ремонтно-восстановительных работ в рамках возможностей экспертизы и должен быть уточнен в процессе выполнения технического обследования организацией, имеющей соответствующую лицензию.

Определение стоимости работ по устранению недостатков, которые были выявлены в процессе проведения экспертного осмотра доступных конструкций и коммуникаций дома, а также технических возможностей эксперта, с учетом стоимости необходимых комплектующих и расходных материалов, производилось с использованием компьютерного программного комплекса. Расчет вспомогательных ненормируемых материалов с учетом письма №-СЛ от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, стоимость восстановительного ремонта <адрес>, в <адрес>, с учетом стоимости необходимых комплектующих и расходных материалов в ценах на момент проведения экспертизы 4 квартал 2023 года, составляет 602 013 руб. (в том числе НДС 20% - 100 335 руб.).

Перечень (виды, объем и стоимость) работ, для приведения квартиры в технически исправное состояние, приведен в приложении № к настоящему заключению.

Стоимость дополнительных необходимых работ в <адрес>, в <адрес>, с учетом стоимости необходимых комплектующих и расходных материалов в ценах на момент проведения экспертизы 4 квартал 2023 года, составляет 41 083 руб. (в том числе НДС 20% - 6 847 руб.).

Перечень (виды, объем и стоимость) дополнительных работ квартиры в технически исправное состояние, приведен в приложении № к настоящему заключению.

Квартира № жилого <адрес>, в <адрес> по требуемому набору помещений, их характеристик частично соответствует нормам СП, СНиП, при этом характеризуется неудовлетворительным техническим состоянием (категория ограничено работоспособное состояние), при котором эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

Учитывая вышеизложенное, в том числе факты угрозы в весенний период года для жизни и здоровья людей – <адрес> жилого <адрес>, в <адрес>, не пригодна для целей постоянного (то есть круглогодичного) проживания без проведения: страховочных мероприятий, усиления конструкций стен и фундаментов, ремонтно-восстановительных работ, направленных на устранение выявленных недостатков. (т.2 л.д. 143-187).

Приведенное выше доказательство является допустимым, поскольку эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, не заинтересован в исходе дела, обладает специальными познаниями в исследуемой области, имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы.

Кроме того, заключение эксперта мотивировано, не противоречит собранным по делу доказательствам.

С учетом приведенного выше экспертного заключения, суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства представителя ответчиков – адвоката ФИО14 о допросе эксперта, поскольку вывод эксперта не имеет противоречий, мотивирован и изложен в доступной для понимания форме для лиц, не обладающих специальными познаниями в исследуемой области.

Оценивая установленные по делу обстоятельства и представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами, в жилом помещении не установлено неустранимых существенных недостатков, то есть истцом не доказаны существенные нарушения требований к качеству товара, указанные в п.2 ст.475 ГК РФ.

Доводы стороны истца об имеющихся существенных недостатках жилого помещения, препятствующих нормальному, безопасному проживанию в нём, не влияют на выводы суда, поскольку передача квартиры произведена при подписании договора, который в соответствии со ст.556 ГК РФ имеет силу передаточного акта, претензий по передаче стороны не имели (п.п. 9, 10 договора). При этом, приобретая дорогостоящее, бывшее в употреблении недвижимое имущество, построенное около 40 лет назад, истцами был получен отчет об оценке квартиры, задолго до её приобретения. Отчет изготовлен по результатам проведенного осмотра лицом, обладающим специальными знаниями в области оценки недвижимости, цена которой напрямую зависит от технического состояния объекта недвижимости. Каких-либо препятствий при осмотре специалист не встретил. То обстоятельство, что истцы, заказавшие оценку недвижимости, не пожелали ознакомиться с отчетом и узнать более подробное состояние оцененного дома, свидетельствует об отсутствии должной осмотрительности и осторожности, которая от них требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Покупатели добровольно приняли на себя риск в отношении качества товара. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчики знали об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыли их от покупателя и (или) создавали препятствия для осмотра жилого помещения до заключения сделки, стороной истца суду не представлено. При этом, суд исходит из того, что при заключении договора купли-продажи истцам достоверно было известно о времени постройки здания, в котором расположена квартира, и основных его характеристиках.

Кроме того, суд обращает внимание, что на дату сделки – ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость <адрес>, в <адрес>, согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом описанных недостатков, составляла 1 600 000 руб. При этом, фактически продажа жилой квартиры состоялась по более низкой цене – 1 350 000 руб., из которой 100 000 руб. стоимость земельного участка, что подтверждает довод стороны ответчика о том, что цена занижена Продавцами исходя из технического состояния жилой квартиры.

В материалах дела имеется технический паспорт домовладения от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>2, в соответствии с которым год постройки 1986, в техническом описании конструктивных элементов, указан износ % конструктивных элементов, а также % износа к строению, в соответствии с которым износ фундамента 50%, стены и их наружная отделка – 45%, перегородки – 40%, крыша (кровля) – 10%, полы – 45%, оконные проемы – 45%, дверные проемы – 40%, внутренняя отделка – 35 %, наружная отделка – 45 %, отопление – 45%, прочие работы (отдельные трещины и выбоины, сколы) – 50%. Общий процент износа к строению составляет 43,1 %. (т.3 л.д.121-131).

О данном размере износа не могли не знать ФИО6 и ФИО1 при приобретении жилого дома, поскольку в Агентском договоре от ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.л. 16), на ФИО6 возложена обязанность сообщить Агенту основные характеристики объекта недвижимости, которые как раз содержит в себе вышеуказанный технический паспорт домовладения.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, покупатели ФИО20, действуя в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей, не могли не знать о техническом состоянии жилого дома и степени его физического износа, а если и не знали, то отнеслись к данному вопросу без достаточной заботливости и осмотрительности, несмотря на тот факт, что дата возведения дома имеет существенное значение для его фактического состояния.

Основные характеристики дома были доведены до сведения покупателей, продавцы выполнили обязательство по передаче покупателям дома и относящихся к нему документов надлежащим образом. Ссылки истица на то обстоятельство, что продавцы намеренно скрыли от нее недостатки дома, ничем не подтверждены.

Указание в заключении судебной экспертизы, что дефекты являются скрытыми, не подтверждают доводы истца о наличии существенных недостатков, о которых она не знала, поскольку очевидным является факт, что косметический ремонт не свидетельствует о фактическом состоянии жилого дома, о котором покупатели не желали получить достоверную информацию.

Кроме того, выявленные дефекты являются устранимыми. Рыночная стоимость спорного жилого дома на дату заключения договора – ДД.ММ.ГГГГ, составляла 1 600 000 руб. Фактически, продавцами жилой дом продан ниже рыночной стоимости, за 1 350 000 руб. Стоимость восстановительных работ, необходимых для устранения дефектов, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 602 013 руб., поскольку цена приобретенного жилого дома, значительно превышает стоимость устранения недостатков, суд приходит к выводу, что расходы на устранения дефектов не являются несоразмерными.

Также судом отклоняются доводы стороны истца о том, что спорный жилой дом является аварийным, поскольку в соответствии с выводами заключения судебной экспертизы дом находится в неудовлетворительном состоянии, эксплуатация которого возможна при капительном ремонте. Выводы эксперта стороной истца не оспорены. Кроме того, аварийным дом, в установленном законом порядке не признавался.

Сторона истца в обоснование заявленных требований ссылалась на непригодность жилого дома для проживания, то есть на невозможность его использования в целях, для которых он приобретался.

В силу п. 2 ст. 456 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Поскольку в договоре купли-продажи отсутствуют условия, определяющие специальные требования к качеству продаваемого жилого дома, необходимо исходить из того, что он должен соответствовать только одному требованию к качеству - быть пригодным к использованию по назначению, то есть для постоянного проживания.

Суд приходит к выводу, что жилая квартира соответствовала целям его приобретения ФИО20 - для проживания, поскольку в соответствии с выводами отчета об оценке рыночной стоимости квартиры с земельным участком, жилая квартира на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, не имела признаков непригодности для проживания и находилась в удовлетворительном состоянии.

При таких обстоятельствах, исходя из совокупности представленных доказательств, учитывая возврат дома и сведения о физическом износе дома, имеющиеся в техническом паспорте, о которых не могло быть не известно стороне истца, суд приходит к выводу, что недостатки (дефекты) жилого дома не являются неустранимыми и скрытыми. Кроме того, покупатели ФИО20 неоднократно самостоятельно производили осмотр дома, и знали о его возрасте, им было достоверно известно о его характеристиках и качестве.

Учитывая определенную сторонами цену жилого дома и земельного участка – 1 350 000 руб., характер имеющихся недостатков, рыночную стоимость жилого дома 1 600 000 руб., суд полагает об отсутствии основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости, поскольку выявленные недостатки не являются существенными, а рыночная стоимость приобретенного ФИО20 жилого дома и вовсе превышает фактически уплаченной покупателями суммы, учитывая, что в ее стоимость также включено приобретение земельного участка.

Таким образом, исковые требования ФИО1, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей, к ФИО8, ФИО4 и ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченных по договору денежных средств не подлежат удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований в указанной выше части, а также учитывая отказ истца от требования компенсации морального вреда, не подлежат удовлетворению и требования истца: о взыскании с ответчиков в пользу ФИО1 денежных средств материнского (семейного) капитала, в размере 424 220 руб. 71 коп. с последующим возвратом этой суммы и зачислением ее на лицевой счет Отделения Социального фонда России по Алтайскому краю, с последующим зачислением средств на лицевой счет ФИО1; о восстановлении права ФИО1 на дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, для последующего распоряжения средствами материнского (семейного) капитала; о взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами; о компенсации морального вреда в размере 300 000 руб. и государственной пошлины.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО7, ФИО3 к ФИО8, ФИО4, ФИО5 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Рубцовский районный суд Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

ФИО15 Качесов

Решение в окончательной форме изготовлено 5 февраля 2025 года

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья Д.В. Качесов ____________________

Заместитель начальника отдела

_____________ ФИО17

« » 2025 года.

Решение вступило в законную силу «____» ___________________2025 года

Уникальный идентификатор дела 22RS0044-01-2023-000250-71

Подлинник хранится в Рубцовском районном суде, дело № 2-14/2025

(№2-450/2024)

Заместитель начальника отдела __________________ФИО17