50RS0014-01-2022-001941-43

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2023 года

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи: ГУРКИНА С.Н.,

при секретаре: Черниквой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское № 2-234/2023 по иску ФИО2 к Администрации городского округа Пушкинский Московской области о признании объекта завершенным строительством и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ :

Истец ФИО2 обратился в суд с заявленными требованиями, с учетом уточнений, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости: здания, назначение: нежилое, общей площадью 14,3 кв.м, кадастровый №; и объекта незавершенного строительства, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>. Право собственности истца на указанные объекты недвижимости возникло на основании Договора купли-продажи недвижимости от 28 сентября 2022 года, заключенного между истцом и ООО «Мосстрой», зарегистрированного в установленном порядке. Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 6769 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: Для иных видов жилой застройки, адрес: <адрес>, кадастровый №, ранее принадлежащем ООО «Мосстрой» на основании договора аренды земельного участка №842 от 13.07.2018, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 14.08.2018 №, в редакции Дополнительного соглашения № от 05.02.2021, которым срок аренды земельного участка был продлен с 13.07.2018 по 09.07.2024, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 18.02.2011 №. Одновременно с переходом права собственности на объекты недвижимости истец в соответствии с п. п. 2, 3 ст. 271, п. п. 1,3 ст. 552 ГК РФ; п. 1 ст. 35 ЗК РФ, приобрел право пользования указанным земельным участком на тех же условиях, что и ООО «Мосстрой», аналогичные положения также нашли свое отражение в пункте 2 Договора купли-продажи. Прошлым арендатором ООО «Мосстрой» на указанном земельном участке в соответствии с его целевым назначением, на основании Разрешения на строительство № RU50-43-16239-2020 сроком действия с 27.07.2020, продленным до 02.12.2022 осуществлено возведение объекта капитального строительства нежилого назначения - Здания бытового обслуживания. Истец приобрел в собственность Объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №, степень готовности объекта на момент его приобретения составляла 90%. Далее, истец завершил строительство объекта, приведя его в соответствие всем строительным нормам и правилам. После чего обратился с соответствующим заявлением в Министерство жилищной политики Московской области с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство. Решением об отказе в предоставлении Государственной услуги (Номер обращения: P001-9574723604-66382313 от 23.11.2022) Министерство жилищной политики Московской области уведомило административного истца об отказе в предоставлении Государственной услуги: Внесение изменений в разрешение на строительство по объекту капитального строительства: Здание бытового обслуживания, расположенного на земельном участке №, по адресу: <адрес>, поскольку согласно выписки из ЕГРН от 23.11.2022 № КУВИ-001/2022-208546750, сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером №, отсутствуют. В свою очередь, сам объект недвижимости полностью соответствует всем требованиям градостроительных, строительно-технических норм и правил. При таких обстоятельствах Истец лишен возможности ввести в эксплуатацию и оформить право собственности на возведенный объект недвижимости. Между тем, Истец лишен возможности признания права собственности на нежилое здание во внесудебном порядке. С учетом норм действующего законодательства, единственно возможным правовым путем внесудебного оформления права собственности на объект недвижимости является получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в данном случае не может быть получено без изменения разрешения на строительство, при этом и разрешение на строительство переоформить не представляется возможным, его срок действия истек 02.12.2022. Представленными доказательствами подтверждается, что истцом до обращения с рассматриваемым иском в суд принимались меры к легализации самовольной постройки –получены все необходимые разрешительные документы для строительства, за исключением разрешения на ввод в эксплуатацию, которое в административном порядке не представляется возможным, построенный объект недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован, как объект незавершенного строительства со степенью готовности 90%. Таким образом, кроме отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, иных препятствий в оформлении построенного объекта недвижимости не имеется. На основании изложенного, просил признать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №, завершенными строительством. Признать право собственности ФИО2 на нежилое здание бытового обслуживания, общей площадью 1278 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

В судебное заседание представитель истца по доверенности ФИО7 не явился, извещен, просил уточненный иск ФИО2 удовлетворить в полном объеме.

Ответчик представитель администрации г.о. Пушкинский Московской области в судебное заседание не явился, извещен, возражений не представил.

Третьи лица по делу Министерство жилищной политики Московской области и ООО «МОССТРОЙ» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений не представили.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: здание, назначение: нежилое, общей площадью 14,3 кв.м, кадастровый №; и объект незавершенного строительства, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>. Право собственности истца на указанные объекты недвижимости возникло на основании Договора купли-продажи недвижимости от 28 сентября 2022 года, заключенного между истцом и ООО «Мосстрой», зарегистрированного в установленном порядке.

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 6769 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: Для иных видов жилой застройки, адрес: <адрес>, кадастровый №, ранее принадлежащем ООО «Мосстрой» на основании договора аренды земельного участка №842 от 13.07.2018, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 14.08.2018 №, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 05.02.2021, которым срок аренды земельного участка был продлен с 13.07.2018 по 09.07.2024, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 18.02.2011 №.

Одновременно с переходом права собственности на объекты недвижимости истец в соответствии с п. п. 2, 3 ст. 271, п. п. 1,3 ст. 552 ГК РФ; п. 1 ст. 35 ЗК РФ, приобрел право пользования указанным земельным участком на тех же условиях, что и ООО «Мосстрой», аналогичные положения также нашли свое отражение в пункте 2 Договора купли-продажи.

Первоначальным арендатором ООО «Мосстрой» на указанном земельном участке в соответствии с его целевым назначением, на основании Разрешения на строительство № RU50-43-16239-2020 сроком действия с 27.07.2020, продленным до 02.12.2022, осуществлено возведение объекта капитального строительства нежилого назначения - Здания бытового обслуживания.

ФИО2 приобрел в собственность Объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Пушкинский, <адрес>, кадастровый №, степень готовности объекта на момент его приобретения составляла 90%.

ФИО2 завершил строительство объекта, приведя его в соответствие всем строительным нормам и правилам, что подтверждается проектом № 20093-АР, разработанным ИП ФИО8

Истец обратился в Министерство жилищной политики Московской области с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство.

Решением об отказе в предоставлении Государственной услуги (Номер обращения: P001-9574723604-66382313 от 23.11.2022) Министерство жилищной политики Московской области уведомило административного истца об отказе в предоставлении Государственной услуги: Внесение изменений в разрешение на строительство по объекту капитального строительства: Здание бытового обслуживания, расположенного на земельном участке №, по адресу: <адрес>, поскольку согласно выписки из ЕГРН от 23.11.2022 № КУВИ-001/2022-208546750, сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером № отсутствуют.

В результате обследования установлено, что здание отвечает всем техническим и нормативным требованиям, является завершенным строительством, ввиду чего, кадастровым инженером подготовлен технический план здания.

Из технического плана следует, что здание имеет площадь 1278 кв.м, рассчитанную согласно Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 года №П/0393.

Кроме того, в настоящее время между ФИО2 и администрацией г.о. Пушкинский Московской области урегулирован спор относительно расторжения договора аренды. Ответчик заключил с истцом соответствующий договор аренды земельного участка, площадью 6769 кв.м, кадастровый №.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

На основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно абзаца 2 пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена статьей 30.1 Земельного кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» от 19.03.2014) право собственности на самовольную постройку, возведённую истцом без необходимых разрешений, на земельном участке, предоставленном ему на основании договора аренды, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведённое строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определённо выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Исходя из изложенного, сохранение самовольной постройки на земельном участке, предоставленном на праве аренды, не будет являться нарушением прав и охраняемых законом интересов арендодателя, если по договору аренды данный участок предоставлялся арендатору, осуществившему спорную постройку, именно для соответствующих целей.

В данном случае, как усматривается из материалов дела, использование земельного участка при строительстве осуществлялось истцом в соответствии с целевым назначением указанного земельного участка и видом его разрешенного использования.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №842 от 13.07.2018 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 14.08.2018 за № №, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 05.02.2021, сроком действия с 13.07.2018 года по 09.07.2024 года.

Поскольку в силу прямого указания закона, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, административный истец приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях на тот же срок.

Между тем, Истец лишен возможности признания права собственности на нежилое здание во внесудебном порядке.

С учетом норм действующего законодательства, единственно возможным правовым путем внесудебного оформления права собственности на объект недвижимости является получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в данном случае не может быть получено без изменения разрешения на строительство, при этом и разрешение на строительство переоформить не представляется возможным, его срок действия истек 02.12.2022.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Представленными доказательствами подтверждается, что истцом до обращения с рассматриваемым иском в суд принимались меры к легализации самовольной постройки – получены все необходимые, разрешительные документы для строительства, за исключением разрешения на ввод в эксплуатацию, которое в административном порядке не представляется возможным, построенный объект недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован, как объект незавершенного строительства со степенью готовности 90%.

Таким образом, кроме отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, иных препятствий в оформлении построенного объекта недвижимости не имеется.

Исходя из изложенного, суд считает, что невозможность в установленном законом порядке оформить надлежащим образом право собственности на объект оконченного строительством нежилого здания, нарушает права ФИО2, создает ему препятствия в пользовании и эксплуатации объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Иск ФИО2 к Администрации городского округа Пушкинский Московской области о признании объекта завершенным строительством и признании права собственности признании права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворить.

Признать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №, завершенными строительством.

Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, право собственности на нежилое здание бытового обслуживания, общей площадью 1278 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Указать, что данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в отношении объекта недвижимости – нежилое здание бытового обслуживания, общей площадью 1278 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> и регистрации права собственности ФИО2 на указанное здание

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ивантеевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ С.Н.Гуркин

решения в окончательной форме

изготовлено 27.032.2023