Решение по делу № 2-335/2025 от 12.02.2025 - о признании договора купли-продажи недействительным.

№ 2-335/2025 (2-4962/2024)

УИД 52RS0002-01-2024-005748-07 (данные обезличены)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2025 года г.Нижний Новгород

Канавинский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Лацплес М.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Нижнего Новгорода о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Нижнего Новгорода обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, ООО «ТоргМедСнаб» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от (ДД.ММ.ГГГГ.), применении последствий недействительности сделки и обязании ФИО1 вернуть ООО «ТоргМедСнаб» полученное по сделке жилое помещение по адресу: (адрес обезличен), а ООО «ТоргМедСнаб» обязать вернуть ФИО1, оплаченные за данный объект недвижимости денежные средства.

В обоснование требований указано, что постановлением администрации г.Нижнего Новгорода от (ДД.ММ.ГГГГ.) (№) «О признании многоквартирного (адрес обезличен) аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный (адрес обезличен) признан аварийным и подлежащим сносу.

Администрации Канавинского района г.Нижнего Новгорода поручено в тридцатидневный срок с момента издания постановления информировать собственников помещений в (адрес обезличен) г.Нижнего Новгорода о признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также предъявить им требования о сносе дома в срок до (ДД.ММ.ГГГГ.).

(ДД.ММ.ГГГГ.) между ООО «ТоргМедСнаб» и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: (адрес обезличен), по условиям которого жилое помещение было продано ФИО1 за 5 300 000 руб. В свою очередь ООО «ТоргМедСнаб» приобрело указанную квартиру (ДД.ММ.ГГГГ.) на открытом аукционе по продаже арестованного имущества (продавец ТУ Росимущества по Нижегородской области) за 1 010 000 руб. Истец указывает, что ФИО1, приобретая данное имущество (ДД.ММ.ГГГГ.), достоверно знал о стоимости его приобретения ООО «ТоргМедСнаб», так как принимал участие в аукционе и имел возможность ознакомится с его результатами. После искусственного и необоснованного завышения цены и перепродажи квартиры новый собственник (ФИО1) настаивает на размере выкупного возмещения в 5 300 000 рублей.

Истец полагает недоказанным факт действительного приобретения спорного помещения именно за указанную многократно завышенную стоимость. На основании договора купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ.) ООО «ТоргМедСнаб» и ФИО1 подписали акт приема-передачи наличных денежных средств. Печать на акте отсутствует. На счет ООО «ТоргМедСнаб» данные денежные средства сразу после подписания акта не поступали. Отдельными суммами, на счет ООО «ТоргМедСнаб» денежные средства поступали (ДД.ММ.ГГГГ.), (ДД.ММ.ГГГГ.), (ДД.ММ.ГГГГ.).

Ссылаясь на то, что указанная сделка совершена после признания дома аварийным, в нарушение требований действующего законодательства и фактически ухода от применения нормы пункта 8.2 статьи 32 ЖК РФ, ссылаясь на положения статей 166, 167, 168, 170 ГК РФ истец просит признать сделку недействительной.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено ООО «Евроинвест», МРУ Росфинмониторинга по ПФО, ФНС по (адрес обезличен), Управление Росреестра по Нижегородской области, УФНС России по Нижегородской области, администрация Канавинского района г. Нижнего Новгорода.

В судебном заседании представитель администрации г. Нижнего Новгорода ФИО4 по доверенности исковые требования поддержала. Полагает, что сделка недействительная и мнимая. В отзыве ответчик поясняет, что цель приобретения помещения в получении выгоды. Завышение цены свидетельствует о мнимости сделки. Не доказана исполнимость договора. По сделке стороной выступало юридическое лицо, но денежные средства не поступили, кассовые чеки предоставлены не были. Юридическое лицо должно использовать кассовую технику, бланки строгой отчетности, поэтому сделка фиктивная. ООО "ТоргМедСнаб" не получил деньги. Цель сделки - получение денежных средств из бюджета города. Администрация города Нижнего Новгорода обязана сейчас выплатить ФИО1 5 300 000 рублей. Сделка не соответствует принципу добросовестности. ООО "ТоргМедСнаб" зная, что имеется судебное разбирательство, что будет изъятие объекта, перепродал помещение, приобретенное за 1 010 000 рублей по завышенной цене.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО5 по доверенности исковые требования не признал. Пояснил, что согласно оценке рыночная стоимость объекта в 2023 году составляла более 5 млн. руб. Стоимость спорной квартиры в настоящее время значительно увеличилась по сравнению с 2023 годом с учетом роста цен на недвижимое имущество. В материалах дела отсутствуют доказательства, что сделка мнимая. Сделка была исполнена, денежные средства были переданы. Цель ФИО6 - получение прибыли, он считал, что если он приобретет помещение за 5 300 000 руб., то по оценке получит больше, но он не учел, что он может получить денежные средства по договору купли-продажи. Сделка была исполнена, цель реальное приобретение имущества, реальным владельцем являлся ФИО1

Представитель ответчика ООО «ТоргМедСнаб» директор ООО «ТоргМедСнаб» ФИО7 по приказу о назначении, исковые требования не признал. Пояснил, что является руководителем ООО «ТоргМедСнаб» 15 лет, коммерсантом, цель его деятельности - получение прибыли, уплата налогов. Он знаком с ответчиком ФИО1 ООО «ТоргМедСнаб» приобрело квартиру, и им (директором) было предложено ФИО1 заключить договор. ООО«ТоргМедСнаб» оплатило налог с 4 000 000руб., так как ООО «ТоргМедСнаб» купило квартиру за 1 010 000 руб., а продало за 5 300 000 руб. В последующем ФИО1 также будет оплачивать налог. Сделка была совершена для получения прибыли. Она не является мнимой.

Представитель третьего лица ООО «Евроинвест» ФИО8 по доверенности исковые требования поддержал. Согласно ст. 447 ГК РФ ООО «ТоргМедСнаб» являлось победителем торгов. Договор был заключен в отношении объекта на сумму 1 010 000 рублей, но спустя полгода Общество перепродает квартиру за высокую стоимость - 5 300 000 рублей, необоснованное увеличение цены. Если бы ФИО1 участвовал в торгах, то ему бы не была предоставлена рассрочка по оплате за объект.

Не явившиеся лица извещены по правилам ст. 113 ГПК РФ.

Кроме того, информация о дате и времени рассмотрения дела размещена на сайте Канавинского районного суда г.Н.Новгорода в открытом доступе в сети Интернет.

С учетом мнения явившихся лиц, суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников судопроизводства по делу, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" разъяснено, что гражданские дела, в том числе указанные в пункте 2 данного постановления, подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, или объединение граждан, не являющееся юридическим лицом, либо орган местного самоуправления, не имеющий статуса юридического лица.

Исходя из свободы договора, гражданин сам определяет, в каком статусе он участвует в правоотношениях. Поскольку в рассматриваемом случае спорный договор не предполагает систематического извлечения прибыли, учитывая субъектный состав правоотношений, возникший спор подсуден суду общей юрисдикции.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

По делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении, обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора являются: наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок; наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий; наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц; наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

В статье 153 ГК РФ указано, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу требований пункта 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям пункта 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 ст. 167 ГК РФ).

В силу прямого указания закона, статьи 170 ГК РФ, к ничтожным сделкам относится, в частности, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 названного кодекса иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Истец хотя и не является стороной оспариваемого договора, однако имеет законный интерес в признании этой сделки недействительной, заключающийся в изменении размера равноценного возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимого имущества.

В пункте 3 статьи 154 ГК РФ закреплено, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно пункту 2 указанных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что постановлением администрации города Нижнего Новгорода от (ДД.ММ.ГГГГ.) (№) «О признании многоквартирного (адрес обезличен) аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный (адрес обезличен) признан аварийным и подлежащим сносу.

Установлен срок отселения – (ДД.ММ.ГГГГ.).

Постановлением администрации города Нижнего Новгорода от (ДД.ММ.ГГГГ.) (№) «Об изъятии земельного участка и изъятии жилых помещений в многоквартирном (адрес обезличен)» земельный участок с кадастровым номером (№), занимаемый многоквартирным домом № (адрес обезличен), находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном (адрес обезличен) города Нижнего Новгорода изъят для муниципальных нужд.

Объекты недвижимости, расположенные в указанном многоквартирном доме, в том числе, квартира № (№), изъяты для муниципальных нужд.

Заочным решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от (ДД.ММ.ГГГГ.) по гражданскому делу (№) было обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен),

Согласно протоколу №(№) от (ДД.ММ.ГГГГ.) открытый аукцион по продаже арестованного имущества ((адрес обезличен), продавец ТУ Росимущества по Нижегородской области) состоялся, победителем признано ООО «ТоргМедСнаб» с ценой 1 010 000 рублей (второй участник аукциона-ФИО1 с ценой 1 000 000 рублей).

(ДД.ММ.ГГГГ.) по договору купли – продажи ООО «ТоргМедСнаб» продал данную квартиру ФИО1

Согласно договору купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ.), заключенному между ООО «ТоргМедСнаб» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) стороны оценили квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен), по стоимости в размере 5 300 000 рублей (т.1л.д. 7-8).

Решением единственного учредителя ООО «ТоргМедСнаб» ФИО9 (ДД.ММ.ГГГГ.) было дано согласие на продажу квартиры, расположенную по адресу: (адрес обезличен) (т.1л.д.225).

Актом приема - передачи денежных средств от (ДД.ММ.ГГГГ.) подтверждается получение директором ООО «ТоргМедСнаб» от ФИО1 денежной суммы в размере 5 300 000 руб. по договору купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ.) (т.1 л.д. 18).

Передаточным актом от (ДД.ММ.ГГГГ.) продавец ООО «ТоргМедСнаб» передал покупателю ФИО1 жилое помещение по адресу: (адрес обезличен) (т.1л.д. 186).

Государственная регистрация права собственности в отношении помещения по адресу: (адрес обезличен) кадастровый (№) не была проведена в связи с установленными запретами на совершений действий по регистрации от (ДД.ММ.ГГГГ.) и (ДД.ММ.ГГГГ.) (т.1 л.д. 153).

В связи с тем, что право собственности у ФИО1 на вышеуказанное жилое помещение возникло на основании договора купли-продажи квартиры от (ДД.ММ.ГГГГ.) после признания (адрес обезличен) г.Нижнего Новгорода аварийным и подлежащим сносу, размер возмещения за изымаемое помещение не может превышать стоимость приобретения данного жилого помещения (5 300 000 рублей).

Из имеющихся в деле доказательств усматривается, что ООО «ТоргМедСнаб» имел намерение продать ФИО1 помещение и выполнил действия по реализации этого намерения; договор купли-продажи заключен сторонами в предусмотренной законом форме, с согласованием всех существенных условий, покупная цена уплачена продавцу покупателем, претензий по этому поводу продавцом к покупателю не предъявлено; спорное помещение фактически передано от продавца к покупателю по акту приема-передачи.

Доводы истца, что денежные средства в размере 5 300 000 рублей, полученные по договору от (ДД.ММ.ГГГГ.), в нарушении правил бухгалтерского учета не оприходованы и не отражены по бухгалтерским документам ООО «ТоргМедСнаб» не свидетельствуют о неполучении надлежащим представителем юридического лица денежных средств по указанному договору и представленному акту. Доказательств, свидетельствующих, что ФИО1 не передавал денежные средства директору юридического лица не представлено. Возможные нарушения обществом правил ведения бухгалтерского учета не свидетельствует о не заключении договора.

Заключая оспариваемый договор купли-продажи собственник жилого помещения реализовал предоставленное ему право на распоряжение принадлежащим ему имуществом. ООО «ТоргМедСнаб» (юридическое лицо) предложив ФИО1 заключить договор по действительной рыночной стоимости жилья, исходило из коммерческого интереса в купле-продаже, что не запрещено действующим законодательством. Действия ФИО1 не могут расцениваться как злоупотребление правом, поскольку закон не исключает возможности покупки квартиры до сноса аварийного дома. Он вправе купить такую квартиру по предлагаемой цене, зная что приобретает подлежащее изъятию аварийное жилье, заключая сделку на свой риск.

Поскольку истцом не доказан мнимый характер оспариваемой сделки, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Кроме того, в рамках рассмотрения гражданского дела 2-723/2024 (УИД 52RS0(№)-98) Канавинским районным судом г. Нижнего Новгорода, администрация города Нижнего Новгорода, обращаясь в суд, просила определить размер равноценного возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество, расположенное по адресу: (адрес обезличен), по рыночной стоимости в сумме 3 341 000 рублей с выплатой администрацией г.Нижнего Новгорода данного размера возмещения собственнику.

Поскольку в данном случае воля органа местного самоуправления изначально (в ноябре 2023 года) была направлена на заключение соглашения с собственником помещения по адресу: (адрес обезличен) по рыночной стоимости изымаемого помещения, доводы о необоснованно завышенной цене квартиры по сравнению со стоимостью проданного с торгов имущества, не подлежат удовлетворению, поскольку каких-либо доказательств завышения стоимости квартиры по сравнению с размером средней рыночной стоимости, планируемой администрацией предоставлению собственнику, в рамках рассматриваемого дела не представлено.

Незаконность действий ООО «ТоргМедСнаб» при приобретении спорного имущества, цена которого была предложена при реализации на торгах, а затем при продаже его ФИО1 по рыночной стоимости не доказана.

Суд, руководствуясь статьями 166, 167, 170, 432, 549, 550, 558 ГК РФ, с учетом установленных по делу обстоятельств, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из того, что не представлено доказательств того, что спорный договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, что действия сторон по сделке превышали пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации города Нижнего Новгорода о признании недействительной сделки от (ДД.ММ.ГГГГ.), заключенной между ООО «ТоргМедСнаб» ((данные обезличены) и ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ.) года рождения (паспорт <...>) по купле-продажи жилого помещения по адресу: (адрес обезличен) кадастровый (№) - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через районный суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено (ДД.ММ.ГГГГ.).

(данные обезличены)

(данные обезличены)

Судья: М.О.Лацплес

(данные обезличены)