РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 июня 2025 года Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хлыстовой Е.В.,
при секретаре Багирове А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-512/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просил суд установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, наименование: отдельностоящее нежилое здание с подвалом (здание засолочной базы) литера В, назначение: нежилое, площадью 1580,2 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 6 781 122 рубля.
Требования мотивированы тем, что указанный объект недвижимости на праве собственности принадлежит административному истцу, кадастровая стоимость объекта недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.
На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просил заявленные требования удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Административный истец в судебное заседание не явился, представил ходатайство, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по отчету об оценке ООО «ТРАСТ КОНСАЛТИНГ».
Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» представил письменный отзыв (дополнительные пояснения по делу) на административное исковое заявление, в котором указывает на то что стоимость спорного нежилого здания, определенная в заключении судебного эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемое нежилое здание, просили рассмотреть дело в его отсутствие.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, наименование: отдельностоящее нежилое здание с подвалом (здание засолочной базы) литера В, назначение: нежилое, площадью 1580,2 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 27.10.2023 года № 2296 по состоянию на 01.01.2023 определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № в размере 16 189 406 рублей 6 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.12.2024.
Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установление кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке ООО «ТРАСТ КОНСАЛТИНГ» №28/12/РСН-2024, согласно которому по состоянию на 01.01.2023 рыночная стоимость здания с кадастровым номером № определена в размере 6 781 122 рубля.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.
В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно экспертному заключению ООО «СНЭК» от 07.05.2025 по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составляет 7 904 983 рубля.
Административным истцом заявлено ходатайство о признании заключения судебного эксперта ООО «СНЭК» ФИО2, недопустимым доказательством.
Разрешая ходатайство административного истца о признании недопустимым доказательством заключения экспертизы, выполненного эксперта ООО «СНЭК» ФИО2, изучив доводы, представленные в обоснование указанного ходатайства, суд, в протокольной форме отказывая в его удовлетворении, исходил из следующего.
В силу статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, перечисленным в статье 59 названного Кодекса. Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (часть 2). При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (часть 3).
В соответствии со статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Учитывая изложенное, указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценивая экспертное заключение ООО «СНЭК» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперт при оценке объекта недвижимого имущества руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на осмотре объектов, на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.
Суд полагает, что заключение эксперта ООО «СНЭК» о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.
Доводы административного истца, изложенные в ходатайстве о признании экспертного заключения недопустимым доказательством, судом рассмотрены, признаны несостоятельными.
Так, требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности при определении кадастровой стоимости определяются стандартами оценочной деятельности (часть 1 статьи 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, которым правомерно руководствовался эксперт, допускает непроведение осмотра объекта оценки.
Как пояснил судебный эксперт в письменных пояснениях, осмотр объекта исследования не проводился, в материалах дела № за-512/2025, предоставленных Самарским областным судом, имеется исчерпывающая информация об объекте экспертизы, данной информации было достаточно для идентификации объекта исследования, определения количественных и качественных параметров объекта экспертизы, выявления факторов влияющих на рыночную стоимость данного объекта недвижимости.
Исходя из изложенного, сам по себе факт непроведение осмотра экспертом объекта оценки не является основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством, поскольку ФСО № 7 допускает проведение экспертиз без осмотра объектов.
При применении сравнительного подхода судебным экспертом использовался аналог № 3 (Самарская область, Сызранский р-н, г. Сызрань, Заусиновский р-н (Шанхай). Вывод об отсутствии отопления в здании сделан судебным экспертом, исходя из описания, представленного в тексте объявления - газ в здании отсутствует, из присутствующих коммуникаций по тексту описаны электричество и вода. Данный факт подтвержден и фотографиями объекта аналога, на которых отчетливо видно отсутствие отопительных приборов внутри здания, а так же на фото фасада отсутствуют подводы газовых труб к зданию, либо наличие печных труб.
Довод административного истца о непроведении судебным экспертом корректировок по основным ценообразующим факторам судом рассмотрен, также признан необоснованным по следующим основаниям.
В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Выводы эксперта в отношении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № сделаны на основе методов сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, применение которого суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (коммерческая недвижимость производственно-складского назначения) и сопоставима с ними по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на долю стоимости ЗУ в стоимости ЕОН, общую площадь, техническое состояние, тип недвижимости, наличие отопления).
По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведен корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка.
При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта заключение эксперта ООО «СНЭК».
Стороной административного истца ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.
Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в размере, определенном в заключение эксперта, выполненного ООО «СНЭК».
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца с иском в суд 30.12.2024, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
ООО «СНЭК» подготовлено экспертное заключение стоимость выполненных работ 55 000 рублей. В обоснование указанной суммы представлен счет, акт сдачи-приемки работ по экспертизе.
Согласно бухгалтерской справки Самарского областного суда от 23.06.2025, на депозитном счете суда имеются денежные средства в размере 55 000 рублей, (платежное поручение ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» № 212 от 06.05.2025), оплата не производилась.
В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Таким образом, суд полагает возможным перечислить с депозита суда денежные средства в размере 55 000 рублей в счет оплаты расходов за проведенную экспертизу ООО «СНЭК».
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Административные исковые требования ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, наименование: отдельностоящее нежилое здание с подвалом (здание засолочной базы) литера В, назначение: нежилое, площадью 1580,2 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 7 904 983 рубля.
Дата подачи административного иска в суд 30.12.2024.
Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу ООО «СНЭК» за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-512/2025 в размере 55 000 рублей.
Реквизиты для перечисления денежных средств: ИНН <***>, КПП 631101001, получатель: ООО «СНЭК», банк получателя в Поволжском банке ПАО Сбербанк г. Самара, БИК 043601607, р.сч 40702810754400013744, к/с 30101810200000000607.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 26.06.2025.
Судья (подпись) Е.В. Хлыстова
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья:
Секретарь: