Дело № 2-12/2023
УИД 74RS0016-01-2022-001181-65
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 января 2023 года с. Еткуль Челябинской области
Еткульский районный суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи Кочеткова К.В.,
при секретаре Киселевой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Челябинской области о признании сделки по разделу земельного участка ничтожной, восстановлении сведений об исходном земельном участке,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Челябинской области о признании сделки по разделу земельного участка ничтожной, восстановлении сведений об исходном земельном участке, указав в обоснование исковых требований, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен договор займа, в обеспечение исполнения обязательств по которому также заключен договор залога недвижимого имущества: нежилого здания телятника, площадью 605,9 кв.м (кадастровый №); нежилого здания телятника, общей площадью 701,6 кв.м ( кадастровый №); нежилого здания пункта искусственного осеменения, общей площадью 100,5 кв.м (кадастровый №), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:07:0000000:250 по адресу: <адрес>. В связи с неисполнением ФИО2 обязательств по договору решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ с него была взыскана задолженность по договору займа, обращено взыскание на заложенное имущество, которое передано взыскателю.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор займа, в обеспечение исполнения обязательств по которому заемщиком в залог был передан земельный участок с кадастровым номером №. В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату суммы займа ФИО3 обращался в Калининский районный суд г. Челябинска, которым ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было утверждено мировое соглашение. В связи с неисполнением ФИО2 условий мирового соглашения на земельный участок с кадастровым номером № было обращено взыскание. Данный земельный участок принят ФИО3 Право собственности ФИО3 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
В сентябре 2018 года ФИО3 без получения согласия истца, являющегося залогодержателем расположенных на земельном участке с кадастровым номером № нежилых зданий, осуществил раздел данного земельного участка, чем нарушил права истца, имеющего право на данный земельный участок в части, которая обеспечивает объекты недвижимости.
Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в иске. В случае пропуска срока исковой давности просил его восстановить, указав, что данный срок пропущен им ввиду юридической неграмотности.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласился, указав, что возражений относительно раздела ФИО3 земельного участка он не имеет.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании при надлежащем извещении участие не принял, его представитель ФИО4 в судебном заседании возражал относительно заявленных исковых требований, указав, что на момент раздела земельного участка ФИО1 собственником расположенных на нем зданий не являлся, в связи с чем получение его согласия на раздел не требовалось. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседании не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав пояснения истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3 ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен договор займа, по условиям которого ИП ФИО2 был предоставлен займ в размере 5000000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов за пользование займом в размере 0,23 % в день от суммы займа. В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по возврату суммы займа между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества, в том числе нежилого здания телятника, площадью 605,9 кв.м (кадастровый №); нежилого здания телятника, общей площадью 701,6 кв.м ( кадастровый №); нежилого здания пункта искусственного осеменения, общей площадью 100,5 кв.м (кадастровый №), расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с неисполнением ФИО2 обязательств по возврату суммы займа решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ на предмет залога, обращено взыскание. В ходе исполнения судебного акта имущество передано в собственность взыскателя ФИО1 Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор займа по условиям которого ФИО2 был предоставлен займ в размере 1150000 руб. В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по возврату суммы займа между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Обязательства по возврату суммы займа ФИО2 исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем ФИО3 обращался в суд. Определением Калининского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 было утверждено мировое соглашение, в случае нарушения условий которого о возврате денежных средств на предмет залога, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, обращается взыскание.
Условия мирового соглашения ФИО2 исполнены не были, в связи с чем на предмет залога, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, было обращено взыскание. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в отношении указанного земельного участка зарегистрировано право собственности.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), расположенного по адресу: <адрес>, в результате чего было образовано два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами № и №.
Согласно ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка (пункт 5 названной статьи).
В соответствии с п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 названной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками (пункт 3 названной статьи).
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу ст. 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Исходя из изложенного, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю объекта недвижимости земельный участок переходит на том же праве, которым обладал продавец.
Если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально-определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии у ФИО2, являющегося на момент раздела исходного земельного участка с кадастровым номером № собственником размещенных на нем объектов недвижимости, и ФИО3 права общей долевой собственности на данный земельный участок, а у ФИО1 - права залога на него.
Положениями п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ установлено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, кроме случаев, установленных данным пунктом, которые не распространяются на спор, разрешенный в настоящем деле.
Вместе с тем, данных о получении ФИО3 такого согласия у ФИО2 и ФИО1 представленные материалы дела не содержат, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что раздел исходного земельного участка с кадастровым номером № был осуществлен им в одностороннем порядке без учета интересов собственника и залогодержателя объектов недвижимости, располагающихся на данном земельном участке.
Согласно положениям статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с разъяснениями данным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в ст. 173.1, п. 1 ст. 174 Гражданского кодекса РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Пунктом 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Срок исковой давности по искам о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением порядка ее совершения, и о применении последствий ее недействительности, исчисляется со дня, когда лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, узнало или должно было узнать о том, что такая сделка совершена с нарушением требований закона к порядку ее совершения, в том числе если оно непосредственно совершало данную сделку.
Из материалов дела следует, что ранее ФИО1 обращался в суд с иском к ФИО2 и ФИО3, в котором просил признать ничтожным заключенный между ними договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в залог земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также переход права собственности в отношении данного земельного участка к ФИО3
В ходе рассмотрения дела судом было достоверно установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:07:0000000:250, расположенного по адресу: <адрес>, ввиду его раздела ФИО3 перестал существовать, образовано два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами № и №.
А при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что о нарушении прав разделом исходного земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 должно было стать известно не позднее ДД.ММ.ГГГГ - даты вынесения Еткульским районным судом Челябинской области решения, тогда как в суд с настоящим иском он обратился лишь ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Статьей ст. 205 Гражданского кодекса РФ установлено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Согласно разъяснениям, данным в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.
Из приведенной правовой нормы и акта ее толкования следует, что пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен только по уважительным причинам, которые связаны с личностью истца и носят исключительный характер, имели место в последние шесть месяцев срока исковой давности и подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, представленными истцом.
Доводы ФИО1 о собственной юридической неграмотности основанием к восстановлению пропущенного срока исковой давности являться не могут, поскольку понятие «неграмотности», применяемое в качестве основания для восстановления срока исковой давности, не тождественно понятию «юридической необразованности», тогда как на собственную неграмотность ФИО1 не ссылался.
Положениями ст. 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При таких обстоятельствах, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований оснований для взыскания в пользу истца судебных расходов также не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Челябинской области о признании сделки по разделу земельного участка ничтожной, восстановлении сведений об исходном земельном участке отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Еткульский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Кочетков К.В.
Мотивированное решение Еткульского районного суда Челябинской области от 20 января 2023 года составлено 27 января 2023 года.
Судья Кочетков К.В.