Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(мотивированное)
Шадринский районный суд Курганской области
в составе председательствующего судьи Воронцова И.С.
при секретаре Горожанцевой Г.М.
с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности от 01.09.2021,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Шадринске Курганской области 17 декабря 2025 года гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Шадринска Курганской области о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г. Шадринска Курганской области о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.
В исковом заявлении с учетом уточнения указано, что истец на основании договора купли - продажи от 21.06.2021 приобрела в собственность у ПАО «Ростелеком» следующее недвижимое имущество: жилой дом (инвентарный номер №), общей площадью 64,7 кв.м., кадастровый номер №; жилой дом (инвентарный номер №), общей площадью 84,9 кв.м., кадастровый номер №; нежилое здание (непроизводственное), общей площадью 51,7 кв.м., кадастровый номер №, данные объекты расположены на земельном участке по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., .... Данные объекты переданы истцу по акту от 29.06.2021. ПАО «Ростелеком» владело добросовестно указанными объектами недвижимости с 2003 года, не скрывало факта нахождения имущества в его владении. В целях обеспечения функционирования вышеуказанных зданий предыдущим собственником были заключены договоры о предоставлении коммунальных услуг. Кроме того, данные объекты недвижимого имущества были включены в уставный капитал общества, на указанные объекты были выданы технические паспорта, однако право собственности ПАО «Ростелеком» на данные помещения зарегистрированное не было. Истица с 29.06.2021 пользуется и владеет объектами недвижимости открыто, ни от кого не скрывая свои права на него, владение осуществляется непрерывно, данное имущество никогда не выбывало из ее владения. В течение всего срока владения недвижимым имуществом претензий от бывшего собственника, других лиц к ней не предъявлялось, права на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось. На основании вышеизложенного считает, что она приобрела право собственности в силу приобретательной давности. Просила признать за собой право собственности на жилой дом (инвентарный номер №), общей площадью 64,7 кв.м., кадастровый номер №; жилой дом (инвентарный номер №), общей площадью 84,9 кв.м., кадастровый номер №; нежилое здание (непроизводственное), общей площадью 51,7 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., ..., в силу приобретательной давности.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 - ФИО2 после перерыва в судебное заседание не явилась, ранее направила в суд дополнительные пояснения, в которых изложены доводы аналогичные тем, что изложены в иске.
Представитель ответчика Администрации г. Шадринска Курганской области в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, ранее направил в суд возражения и ходатайство, в которых просил дело рассмотреть в свое отсутствие и отказать в удовлетворении исковых требований. Указывал, что спорные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 12246 кв.м., вид разрешенного использования – для производственной деятельности, полагает, что жилые дома не могут располагаться на земельном участке производственной деятельности. Кроме того, наличие договора купли - продажи исключает применение положений ст. 234 ГК РФ, так как ее применение сопряжено с отсутствием договорных обязательств. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности должно доказать наличие одновременно следующих обязательств: фактического владения недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным не по договору; добросовестность, открытость и непрерывность владения.
Представитель третьего лица филиала ППК «Роскадастр» по Курганской области в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, просил дело рассмотреть в отсутствие своего представителя, возражений по существу дела не имел.
Представитель третьего лица ПАО «Ростелеком» в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, ранее направил в суд отзыв, в котором подтвердил, что 21.06.2021 между истцом и обществом был заключен договор купли - продажи спорного имущества, расположенного по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., д. .... Данные объекты недвижимого имущества были включены в план приватизации обществом, а, следовательно с 1993 года оно владеет и пользуется как своими собственными зданиями расположенными по вышеуказанному адресу, однако, право собственности на данные помещения зарегистрировано не было. Технические паспорта на указанные объекты были составлены в 2003 году, следовательно, с указанного года ПАО «Ростелеком» добросовестно, открыто и непрерывно владело объектами недвижимости. Общество не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, в ранее направленных отзывах указал, что в ЕГРН отсутствует информация о зарегистрированных правах в отношении жилого дома с КН №, площадью 64,7 кв.м., жилого дома с КН №, площадью 84,9 кв.м., а также нежилого непроизводственного здания. Принятие решения оставлял на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Федерального агентства по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель третьего лица МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, ранее в судебном заседании пояснял, что оснований для удовлетворения исковых требований по приобретательной давности не имеется, так как в данной ситуации у истца возникло право в результате сделки. По документам усматривается несоответствие вида разрешенного использования и целевого назначения объектов недвижимости. Считала, что нет препятствий изменить либо разрешенный способ использования земельного участка, либо изменить назначение объектов недвижимости.
Представитель третьего лица КУМИ Администрации г. Шадринска Курганской области в судебное заседание не явился, в ранее направленном в суд отзыве просил, дело рассмотреть в свое отсутствие, решение вопроса оставлял на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Курганского филиала ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости Федеральное БТИ» в судебное заседание не явился о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений по существу спора не высказал.
Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующему выводу.
Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации № 7218-р от 24.12.2003 утвержден пообъектный перечень зданий и сооружений государственного предприятия связи «Ростелеком», включенных в уставный капитал АО ОТ междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (в последствии ПАО «Ростелеком»), включены в уставный капитал следующие объекты (выписка из паспорта БТИ №6182): техническое одноэтажное здание с кирпичными стенами, площадью 444,4 кв.м.; здание дизельной с кирпичными стенами, фундаментом и бетонных блоков, площадью 188,5 кв.м.; дом монтерская типа ИЗК-6 из двух вагончиков, обшитых рифлеными листами, площадью 87,5 кв.м.
В соответствии с договором аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности № 45-08-85 от 14.07.2008 ПАО «Ростелеком» приняло в аренду до 13.07.2013 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 12246, расположенное относительно ориентира: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., ..., на участке имеется радиорелейная станция УРС 36/2А.
Из инвентаризационных карточек учета объектов основных средств в ПАО «Ростелеком» от 23.03.2022, от 27.06.2025 усматривается, что жилой одноквартирный дом в г. Шадринске по ул. ..., ..., имеет площадь 84,9 кв.м., дом монтерского типа ИЗК, имеет площадь 64,7 кв.м., а непроизводственное здание, имеет площадь 51,7 кв.м.
21.06.2021 между продавцом ПАО «Ростелеком» и покупателем ФИО1 заключен договор купли продажи объектов недвижимого имущества №, а 29.06.2021 подписан акт приема - передачи, согласно которым, продавцу переданы следующие объекты недвижимого имущества: радиорелейная станция УРС 36/2А, кадастровый номер №; нежилое здание, общей площадью 51,7 кв.м., кадастровый номер №; жилой дом, общей площадью 64,7 кв.м., кадастровый номер 45:26:070205:301; жилой дом, общей площадью 84,9 кв.м., кадастровый номер №. Данные объекты недвижимого имущества расположены по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., д. ....
17.10.2022 арендатор ФИО1 заключила с арендодателем МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях договор аренды № земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по которому арендатор приняла в аренду на 49 лет земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером №, площадью 12246 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственной деятельности, который расположен по адресу ориентира: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., д. .... Указано, что на участке расположены объекты недвижимого имущества: здание жилое, площадью 84,9 кв.м., кадастровый номер №; здание нежилое, площадью 51,7 кв.м., кадастровый номер №; здание жилое, площадью 64,7 кв.м., кадастровый номер №; сооружение нежилое радиорелейная станция УРС 36/2А, площадью 489,5 кв.м., кадастровый номер №. Данный договор зарегистрирован в управлении Россреестра по Курганской области 24.10.2022.
В соответствии с выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости, земельный участок с кадастровым номером №, имеет площадь 12246+/-39 кв.м., является собственностью России, категория земли указана, как земли населенных пунктов, вид разрешенного использования указан для производственной деятельности.
Из технических данных подготовленных ООО «Землеустроительное предприятие СФЕРА» на 30.10.2023 усматривается, что общая площадь жилого здания с кадастровым номером №, составляет 84,1 кв.м., жилого здания с кадастровым номером №, составляет 60 кв.м.
Из заключений эксперта № и № от мая 2022 года, усматривается, что жилой дом, общей площадью 64,7 кв.м., с кадастровым номером №, а также жилой дом, общей площадью 84,9 кв.м., с кадастровым номером №, соответствуют установленным строительным, противопожарным и иным правилам и нормативам, сохранение и эксплуатация указанных объектов не влечет угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с техническими паспортами от 08.09.2003 на жилые дома по ул. ..., ... в г.Шадринске, площадь по строению с Литером З, составляет 84,9 кв.м., а площадь по строению с Литером К, составляет 64,7 кв.м.
Согласно технического паспорта от 25.10.2011 на нежилое непроизводственное здание с Литером И, по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., ..., его площадь составляет 78,1 кв.м.
25.05.2022 ПАО «Ростелеком» обратилось в Управление Росреестра по Курганской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на здания с кадастровыми номерами: № общей площадью 64,7 кв.м., 45:26:070205:299 общей площадью 84,9 кв.м., расположенными по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., ..., однако 29.11.2022 обществу отказано в государственной регистрации права, на том основании, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 31.07.2023 ПАО «Ростелеком» отказано в признании незаконным решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области об отказе в регистрации за обществом права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., д. ..., с кадастровыми номерами № общей площадью 64,7 кв.м., с кадастровым номером № общей площадью 84,9 кв.м., на том основании, что в представленном на государственную регистрацию права собственности правоустанавливающем документе (распоряжении) не содержится информации о заявленных объектах. Так в приложении в распоряжению содержится информация об объекте, как «домик из двух вагончиков, обшитый рифельными листами», год ввода 1982, площадью 87,5 кв.м., литер Б2, расположенный по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. ..., д..... Однако, по данным ЕГРН на учете состоят следующие объекты: здания с кадастровыми номерами № общей площадью 64,7 кв.м., № общей площадью 84,9 кв.м.
Из градостроительного плана земельного участка, подготовленного 15.11.2022 Администрацией города Шадринска по заявлению ФИО1, усматривается, что площадь земельного участка с кадастровым номером №, составляет 12246 кв.м. Земельный участок расположен в территориальной зоне Г.1 – Производственная зона. Среди основных видов разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства отсутствует указание на жилые дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
На основании пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Недоказанность одного из указанных обстоятельств влечет за собой невозможность признания права собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Суд установил, что спорные объекты недвижимого имущества перешли к истцу на основании договора купли - продажи от 21.06.2021, тогда как владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
В связи с чем, ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.), на основании чего суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований.
При этом, судом также принимает во внимание, что истцу было известно об отсутствии основания возникновения у нее права собственности на спорные объекты недвижимости, поскольку, как покупатель, она была предупреждена о том, что данные объекты не зарегистрированы в установленном порядке за предыдущим собственником ПАО «Ростелеком». Кроме того, в государственной регистрации ПАО «Ростелеком» в последующем было отказано, так как на регистрацию не предоставлены правоустанавливающие документы.
Также подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ устанавливается индивидуально правилами землепользования и застройки.
Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
На основании пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.
Градостроительные регламенты установлены Правилами землепользования и застройки города Шадринска, утвержденными решением Шадринской городской Думы от 19.02.2019 № 406 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Шадринска». Земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости, относится к территориальной зоне Г.1 – это производственная зона. Зона функционирования, модернизации и реконструкции, размещения производственных предприятий, для которых характерно негативное влияние на окружающую среду. В этой зоне возможно размещение предприятий, коммунально - складских объектов, объектов сервисного обслуживания населения.
В связи с чем, спорные объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон, поэтому на таких участках не могут быть возведены жилые дома.
Учитывая изложенное, в удовлетворении требований ФИО1 о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, следует отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ,
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.Шадринска Курганской области о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Шадринский районный суд.
Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2025 года.
Судья И.С. Воронцов