Решение по делу № 2-1060/2022 от 12.09.2022 | Октябрьский районный суд г. Новороссийска (Краснодарский край)

Категория дела О признании договора купли-продажи квартиры недействительным Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО>, <ФИО> обратились в суд с иском к Межрайонному территориальному управлению Росимущества в <адрес> и <адрес>, ООО «ПАРАГРАФ», <ФИО> ГУ ФССП по <адрес>, <ФИО> о признании торгов по продаже

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Вместе с тем, действия судебного пристава-исполнителя обжалуются в рамках административного судопроизводства. Ответчик Межрегиональное территориальное управление Росимущества в <адрес> и <адрес>, будучи извещен

Резолютивная частьитоговое решение суда

Иск <ФИО>, <ФИО> удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-1060/22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2022 года. Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

Председательствующего Кириленко И.В.,

Помощника судьи Буровой Н.Б.,

При секретаре Станьковой И.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Межрайонному территориальному управлению Росимущества в <адрес> и <адрес>, ООО «ПАРАГРАФ», ФИО5 ГУ ФССП по <адрес>, ГУ ФССП по <адрес>, ФИО3 о признании торгов по продаже квартиры недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Межрайонному территориальному управлению Росимущества в <адрес> и <адрес>, ООО «ПАРАГРАФ», ФИО5 ГУ ФССП по <адрес>, ФИО3 о признании торгов по продаже квартиры недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

В обоснование иска указано следующее:

Заочным решением Октябрьского районного суда <адрес> края от 19.01.2021г. по гражданскому делу № были удовлетворены исковые требования Банка ВТБ (ПАО) к ФИО1 и ФИО2:

Расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО1.

Взыскана солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 468 974,61 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 545,00 рублей, а всего взыскано 1 490 519 (один миллион четыреста девяносто тысяч пятьсот девятнадцать) рублей 61 копеек.

Обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую ФИО1 и ФИО2, состоящую из 3- х комнат, общей площадью 65,3 кв.м., жилой площадью 46,8 кв.м. кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>, определен способ реализации с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в размере 2 617 641,60 руб..

О состоявшемся заочном решении суда истцы узнали 19.10.2021г. До этого момента о предъявленном иске они не знали, копию указанного иска не получали, о состоявшемся судебном заседании каких-либо извещений истцами получено не было. Указанные обстоятельства не дали истцам возможность должным образом ознакомиться с исковыми требованиями истца, собрать и предоставить суду необходимые доказательства, участвовать в судебном заседании суда при рассмотрении данного иска, ходатайствовать о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости заложенной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГг. истцами в порядке ст.237 ГПК РФ были поданы в Октябрьский районный суд <адрес> заявления об отмене заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ Одновременно с направлением в суд указанных заявлений об отмене заочного решения, истцами также было подано заявление в Новороссийский ФИО5 ГУ Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, в котором они сообщили о том, что ими подано в суд заявление об отмене заочного решения от 19.01.2021г. и просили приостановить реализацию квартиры на торгах в рамках исполнительного производства от 11.05.2021г. №-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа серия ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Октябрьским районным судом <адрес> по делу №, до рассмотрения Октябрьским районным судом по существу указанного спора.

Данное заявление было получено Новороссийским ФИО5 ГУ Федеральной службы судебных приставов по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует соответствующий входящий штамп.

ДД.ММ.ГГГГ заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ по делу № определением Октябрьского районного суда <адрес> края - отменено, производство по делу возобновлено, исполнительный документ об обращении взыскания на заложенное имущество № ФС № из ФИО5 ГУФССП по КК - отозван.

В настоящее время указанное гражданское дело находится в производстве Октябрьского районного суда <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в Новороссийский ФИО5 ГУ ФССП по КК было подано заявление о прекращении исполнительного производства от 11.05.2021г. №-ИП в связи с отменой заочного решения суда и отзывом исполнительного листа № ФС №.

В настоящее время истцам стало известно, что их <адрес>.11.2021г. была продана с публичных торгов.

Данные торги были проведены с нарушением требований закона и в отсутствие правовых оснований.

Судебный пристав-исполнитель ФИО5 ГУ Федеральной службы судебных приставов по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ был уведомлен о том, что заочное решение Октябрьского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № истцами обжаловано, они просили приостановить реализацию квартиры с торгов до разрешения вопроса по существу. Однако каких-либо действий по отложению либо приостановке указанных торгов им предпринято не было.

В нарушение указанных правовых норм копия постановления о наложении ареста на вышеуказанную квартиру судебным приставом - исполнителем истцам не высылалась и не вручалась. Как следует из постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство №-ИП было возбуждено ДД.ММ.ГГГГ, имущество было арестовано ДД.ММ.ГГГГ При этом, копии исполнительных документов истцам направлены не были.

Как следует из постановления судебного пристава-исполнителя ФИО5 ГУФССП России по <адрес> о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ, реализация указанной квартиры была поручена Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в <адрес>, от имени которого выступало ООО «Параграф» (ИНН <***>, 350062, <адрес>, оф. 10.)

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

В соответствии с информацией, размещенной на официальном сайте torgi.gov.ru, извещение № о проведении торгов: Лот № (залог) Квартира, пл. 65,3 кв.м., КН 23:47:0307017:191, по адресу: <адрес>. Должник ФИО1 Начальная цена: 2 617 641,6 руб. Цена, предложенная победителем - 4 608 841,6 руб.

Победителем признан ФИО3, предложивший наибольшую цену 4 608 841,60 рублей. Информация о победителе торгов опубликована на официальном сайте torgi.gov.ru - 02.12.2021г. в 16.00.

В нарушение правовых норм квартира истцов была продана с публичных торгов на основании заочного решения суда, впоследствии судом отмененного. В настоящий момент окончательного решения по заявленному кредитором (банком) исковому требованию об обращении взыскания на предмет ипотеки (квартиру) судом не принято, указанное гражданское дело находится в производстве Октябрьского районного суда <адрес>.

Отменяя заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ суд в определении от 30.11.2021г. указал, что ответчиками «предоставлены суду сведения о существенном изменении стоимости залоговой квартиры, что может повлиять на решение по спору».

Установленная судом в заочном решении начальная продажная цена квартиры в размере 2 617 641,60 руб. является крайне заниженной, т.к. в соответствии с заключением независимого оценщика ООО «Синтез» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость указанной квартиры составляет 6 400 000 (шесть миллионов четыреста тысяч) рублей. Квартира была продана на торгах по цене, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на основании заключения независимого оценщика ООО «Региональный центр экспертизы и оценки», отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N1932/20 г., однако, за период с начала 2020 года по настоящее время на территории <адрес> (а также всего <адрес>) произошел резкий рост стоимости квадратного метра жилья.

Таким образом, на момент проведения торгов, начальная стоимость квартиры была занижена в 3 раза.

Продажа указанной квартиры на торгах по крайне заниженной стоимости нарушила права истцов, причинила им имущественный ущерб, т.к. лишила их права на реализацию квартиры на максимально возможных выгодных условиях. Кроме того, они лишились возможности приобрести какое-либо жилье для семьи в будущем.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава- исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

В соответствии с информацией, размещенной на официальном сайте torgi.gov.ru, извещение № о проведении торгов по Лоту №, Квартира, пл. 65,3 кв.м., КН 23:47:0307017:191, по адресу: <адрес>. Д-к ФИО1, в графе участники: указан ФИО3, который и признан победителем торгов. Сведения об участии в аукционе других участников на официальном сайте torgi.gov.ru отсутствуют. Протокол подведения итогов рассмотрения заявок, а также протокол результатов торгов на указанном сайте также отсутствуют.

В извещении № размещенной на официальном сайте torgi.gov.ru также отсутствует информация о сроке и порядке внесения задатка, порядке ознакомления с условиями договора, сроке и порядке подписания договора купли - продажи, месте, сроке и порядке подписания протокола о результатах торгов.

09.12.2021г. судебный пристав-исполнитель ФИО5 вынес постановление о прекращении исполнительного производства в связи с отменой судебного акта, а также постановление от 09.12.2021г. об отзыве имущества (квартиры) с реализации.

Сложившаяся ситуация также нарушает права и интересы Взыскателя (Банка ВТБ (ПАО), т.к. денежные средства от реализации квартиры в счет погашения задолженности перед Банком не могут быть перечислены на счет Взыскателя, поскольку исполнительное производство прекращено в связи с отменой судебного акта. Восстановление нарушенного права возможно только путем признания состоявшихся торгов по продаже квартиры недействительными и применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции в соответствии с ч.2 ст. 167 ГК РФ.

На основании изложенного истцы просят:

Признать недействительными публичные торги от 26.11.2021г., организованные Межрегиональным территориальным управлением Росимущества в <адрес> и <адрес> в лице ООО «Параграф», по продаже недвижимого имущества номер извещения: 291021/39887374/01 на официальном сайте torgi.gov.ru, по Лоту №: Квартиры, пл. 65,3 кв.м., КН 23:47:0307017:191, по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей совместной собственности ФИО1, ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный с ФИО3 по результатам торгов, проведенных 26.11.2021г

Применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное положение.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 и их представитель ФИО9 настаивали на удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель ООО Параграф по доверенности ФИО10 иск не признал и представил суду письменные возражения на иск, согласно которым ООО «Параграф», действуя в соответствии с Государственным контрактом от ДД.ММ.ГГГГ № заключенным с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> организовало и провело торги по реализации следующего имущества должника:

Лот № (залог) Квартира, пл. 65,3 кв.м., КН 23:47:0307017:191, по адресу: <адрес>. Д-к ФИО1 (имущество не облагается НДС). По результатам электронных торгов победителем, заявившим наибольшую цену за продаваемое имущество по лоту признан ФИО4.

Исходя из положений п. ДД.ММ.ГГГГ Государственного контракта от ДД.ММ.ГГГГ № продажа имущества, реализация которого должна осуществляться посредством проведения торгов, осуществляется исключительно в электронной форме (на электронных торгах) с использованием электронных торговых площадок в соответствии с законодательством Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Параграф» заключило с ООО «Южная коммерческая система» договор об организации проведения электронных торговых процедур на электронной торговой площадке. По условиям заключенного договора Оператор ЭТП обязуется оказать комплекс услуг по созданию и проведению электронных торговых процедур на электронной торговой площадке «Южная коммерческая система», размещенной в глобальной сети Интернет на сайте https://ucs-torg.ru.

Сведения об аукционе были размещены в сети «Интернет» на сайте www.torgi.gov.ru, извещение о проведении торгов №, в газете «Кубанские Новости» № (7145) от 29.10.2021г., на сайтах УФССП по КК и организатора аукциона.

Доводы истца о нарушении его прав организатором торгов ООО «Параграф» при организации и проведении аукциона полностью не обоснованы и противоречат обстоятельствам дела.

Истцом выбран неверный способ защиты своих прав. Исходя их смысла искового заявления, истец считает, что судебный пристав-исполнитель не уведомил его о предстоящих торгах, согласно требованиям закона.

Вместе с тем, действия судебного пристава-исполнителя обжалуются в рамках административного судопроизводства.

Также в материалах исполнительного производства 83179/21/23054-ИП от ДД.ММ.ГГГГ присутствуют сведения о направлении процессуальных документов сторонам производства.

Довод истца о заниженной стоимости объекта торгов и отсутствии конкуренции на торгах абсолютно недостоверен.

Заочным решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу, были установлены начальная цена спорного имущества и способ его реализации - публичные торги.

Ссылка истца на отчет об оценке спорного имущества, выполненного ООО «Синтез» от ДД.ММ.ГГГГ № не имеет никакого значения для рассмотрения данного дела и не может быть принят судом во внимание, согласно ст. 61 ГПК РФ. На момент изготовления данного отчета имело место быть вступившее в силу решение суда.

Также, как установлено фактическими обстоятельствами дела и подтверждается истцом, на момент проведения торгов 26.11.2021г., решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по делу № действовало и было отменено только спустя четыре дня ДД.ММ.ГГГГ Никаких документов, препятствующих проведению торов, ни у судебного пристава-исполнителя, ни у организатора торгов не имелось.

К участию в торгах было допущено 12 претендентов. Цена реализованного спорного имущества составила 4 608 841,6 рублей, начальная цена была установлена 2 617 641,6 рублей, из чего следует, что итоговая цена превышает начальную практически в 2 раза (на 2 миллиона рублей) и была достигнута в ходе конкурентной борьбы.

Довод истца о нарушениях условий публикации не соответствует действительности и документам.

Как следует из извещения о проведении торгов размещенном в газете «Кубанские Новости» и на сайте в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru № лот № в разделе «Документы», на сайте в сети «Интернет» электронной торговой площадки www.ucs-torg.ru размещены все необходимые сведения о проведении аукциона, в том числе о сроках и порядке внесения задатка, порядке ознакомления с условиями договора, сроке и порядке подписания договора купли-продажи, месте, сроке и порядке подписания протокола об итогах торгов.

Организатор аукциона в полном соответствии с законом провел торги по продаже имущества должника ФИО1 и ФИО2 В исковом заявлении нет доводов, свидетельствующих о нарушении законодательства, допущенных организатором аукциона.

Ответчик Межрегиональное территориальное управление Росимущества в <адрес> и <адрес>, будучи извещен о месте и времени судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечил, не сообщив о причинах неявки, в связи с чем суд не усматривает оснований для признания причин неявки уважительной и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика - ФИО5 ГУ ФССП по <адрес> ФИО5 М.М. в ходе судебного разбирательства иск не признал, представил суду письменные возражения на иск, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО11 возбуждено исполнительное производство №-ИП.

Постановление о возбуждении направлено сторонам исполнительного производства. Должнику ФИО2 постановление направлено посредством отправки заказной корреспонденции Почтой России (ШПИ: 35392252029295). По истечении срока хранения письма в почтовом отделении должника, письмо вернулось отправителю и приобщено к материалам исполнительного производства.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО11 вынесено постановление о наложении ареста, составлен акт описи и ареста. ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об оценке арестованного имущества. Вышеуказанные документы ДД.ММ.ГГГГ направлены посредством отправки заказной корреспонденции Почтой России (ШПИ: №). По истечении срока хранения письма в почтовом отделении должника, письмо вернулось отправителю.

Довод истца о не направлении ему данных документов (стр. 3 иска) является необоснованным и опровергается материалами исполнительного производства, в том числе почтовым реестром.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО11 вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. ДД.ММ.ГГГГ арестованное имущество передано в торгующую организацию ООО «Параграф».

ДД.ММ.ГГГГ в канцелярию подразделения поступило заявление ФИО1 и О.В. о приостановлении исполнительного производства (вх.№). ст.40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об исполнительном производстве» имеет четкий перечень оснований для приостановления исполнительного производства. В доводах заявителя оснований для приостановления исполнительного производства не указано. Основания, указанные в заявлении должников, являются основанием для приостановления исполнительного производства судом (ст. 39 ч.2, п.1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об исполнительном производстве»).

Публичные торги по продаже недвижимого имущества должников состоялись ДД.ММ.ГГГГ. До указанной даты в адрес отдела ФССП определение суда о приостановлении исполнительного производства не поступало. Определение об отмене заочного Решения суда было вынесено ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после даты признания торгов состоявшимися.

Ответчик ГУ ФССП по <адрес>, будучи извещен о месте и времени судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечил, не сообщив о причинах неявки, в связи с чем суд не усматривает оснований для признания причин неявки уважительной и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО4 просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил суду письменный отзыв о признании иска, в котором указал, что ответчик соглашается с заявленным требованием, считает его обоснованным и подлежащим удовлетворению, признает иск в полном объеме.

Положения статей 35, 39, 173 ГПК РФ о том, что суд принимает признание иска, когда это признание не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов других лиц, о том, что при принятии судом признания иска суд выносит решение об удовлетворении исковых требований, Ответчику известны.

Ответчик просит обязать:

- МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> возвратить ответчику уплаченные им за спорную квартиру денежные средства в размере 4 608 841 руб. 60 коп. (Четыре миллиона шестьсот восемь тысяч восемьсот сорок один рубль 60 копеек), в том числе, задаток в размере 130 882 руб. 08 коп. (Сто тридцать тысяч восемьсот восемьдесят два рубля 08 копеек), а также непосредственно оплату по ДКП за победу в торгах в размере 4 477 959 руб. 52 коп. (Четыре миллиона четыреста семьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят девять рублей 52 коп.);

- ООО «Южная коммерческая система» (юридический адрес: 344002, <адрес>, пер. Малый, <адрес>, почтовый адрес (для приема корреспонденции): 344011, <адрес>, а/я 484, ИНН: <***>, КПП: 616401001) (электронная площадка https://www.ues- tor2.ru/) возвратить ответчику уплаченные им за услуги по организации торгов денежные средства в размере 460 885 руб. 00 коп. (Четыреста шестьдесят тысяч восемьсот восемьдесят пять рублей 00 коп.).

Заинтересованное лицо Банк ВТБ (ПАО) просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и отказать в удовлетворении иска, представило суду письменный отзыв на иск, в котором указало, что согласно п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.

Согласно ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.

Адрес организатора торгов, специализированной организации и лица, выигравшего публичные торги находятся вне подсудности Октябрьского районного суда <адрес>.

В силу ч. 2 ст. 33 ГПК РФ суд передает дело на рассмотрение другого суда общей юрисдикции, если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

Таким образом, исковое заявление подлежит передаче в Районный суд <адрес> или <адрес>.

Признание торгов недействительными, возможно в случае существенных нарушений, допущенных при их проведении (п. 71 Постановления №).

При этом торги нельзя признать недействительными, если допущенные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

В настоящем споре нарушений правил проведения торгов не допущено, доказательств противоположного истцами не представлено.

Учитывая, что истцы отстранились от участия в судебном заседании в качестве ответчиков по иску банка о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, поэтому в силу п. п. 63, 64 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» истцы несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по их адресам. Таким образом, в связи с недобросовестным поведением истцов, оснований для отмены торгов не имеется.

Кроме того имущество было продано до отмены заочного решения, в свою очередь о ходе исполнительного производства истцы были извещены, поэтому имели право в силу Закона об исполнительном производстве обжаловать действия (бездействия) судебного пристава исполнителя, и в силу п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств от ДД.ММ.ГГГГ обратиться с заявлением об изменении начальной продажной цены имущества. Между тем никаких действий достаточных для своевременного изменения начальной стоимости имущества со стороны истцов совершено не было.

Заслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским районным судом <адрес> был выдан исполнительный лист № ФС № с предметом исполнения:

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность 1 490 519 (один миллион четыреста девяносто тысяч пятьсот девятнадцать) рублей 61 копеек.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую ФИО1 и ФИО2, состоящую из 3- х комнат, общей площадью 65,3 кв.м., жилой площадью 46,8 кв.м. кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 2 617 641,60 руб..

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

По смыслу указанной нормы начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО5 ФИО11 было возбуждено исполнительное производство №-ИП на основании исполнительного листа № ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Октябрьским районным судом <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение требований указанного исполнительного документа составлен акт о наложении ареста на имущество должника, которое подлежит дальнейшей реализации.

Постановлением Заместителя начальника отдела - заместителя старшего судебного пристава ФИО5 ГУФССП России по <адрес> ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП - передано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, следующее имущество: Квартира, состоящая из 3-х комнат, общ.пл. 65,3 кв.м., жилая пл. 46,8 кв.м., к/н: 23:47:0307017:191, по адресу: <адрес>, на сумму 2 617 641,60 руб. без учета НДС в количестве 1 лотов.

ДД.ММ.ГГГГ Судебный пристав-исполнитель ФИО5 ГУ Федеральной службы судебных приставов по <адрес> был уведомлен о том, что заочное решение Октябрьского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № истцами обжаловано, они просили приостановить реализацию квартиры с торгов до разрешения вопроса по существу. Однако каких-либо действий по отложению либо приостановке указанных торгов им предпринято не было.

Согласно статье 32 ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае неясности положений исполнительного документа, способа и порядка его исполнения взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в суд, выдавший исполнительный документ, с заявлением о разъяснении его положений, способа и порядка его исполнения.

Однако, Судебный пристав-исполнитель, зная о том, что жалоба на заочное решение суда, по которому возбуждено исполнительное производство, принята к рассмотрению, что очевидно означает, что заочное решение суда может быть отменено, а исполнительное производство отозвано, что в последствие и произошло, с таким заявлением не обратился.

ДД.ММ.ГГГГ Судебный пристав-исполнитель ФИО5 ГУ Федеральной службы судебных приставов по <адрес> ФИО12 составила Акт о передаче вышеуказанного имущества (квартиры по адресу: <адрес>) на торги.

ООО «Параграф», действуя в соответствии с Государственным контрактом от ДД.ММ.ГГГГ № заключенным с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> организовало и провело торги по реализации следующего имущества должника:

ДД.ММ.ГГГГ составлен протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № по продаже арестованного имущества - квартиры по адресу: <адрес>. Из 12 участников аукциона победителем аукциона явилась ФИО13, действовавшая в качестве агента ФИО3 (ответчик) на основании Агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ и поручения принципала от ДД.ММ.ГГГГ

Постановлением Судебного пристава-исполнителя Новороссийский ФИО5 СПИ ФИО5 М.М. от ДД.ММ.ГГГГ Исполнительное производство от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП прекращено в связи с отменой судебного акта, на основании которого выдан исполнительный документ.

Постановлением Судебного пристава-исполнителя ФИО5 М.М. от ДД.ММ.ГГГГ в связи с прекращением исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ отозвано с реализации следующее имущество, арестованное по акту о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ: квартира, состоящая из 3-х комнат, общ.пл. 65,3 кв.м., жилая пл. 46,8 кв.м., к/н: 23:47:0307017:191, по адресу: <адрес>, стоимостью 2 617 641,6 руб..

Росимуществу предписано в течение 3 дней с момента получения постановления передать указанное в п.1 арестованное имущество судебному приставу-исполнителю по акту передачи.

ДД.ММ.ГГГГ между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и Республики Адыгея в лице ООО «ПАРАГРАФ», именуемым «ПРОДАВЕЦ», и ФИО3, именуемым «ПОКУПАТЕЛЬ», заключен договор купли-продажи, по которому продавец передает в собственность, а покупатель принимает оплаченное недвижимое имущество, а именно: Квартира, пл. 65,3 кв.м., КН 23:47:0307017:191, по адресу: <адрес>, согласно итоговому протоколу о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость имущества составляет 4 608 841 (четыре миллиона шестьсот восемь тысяч восемьсот сорок один) рубль 60 копеек.

Согласно п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лицо может быть заинтересованно в оспаривании публичных торгов и в том случае, когда исполнительное производство, в ходе которого проводились эти торги, окончено фактическим исполнением.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В данном случае торги проведены ДД.ММ.ГГГГ, то есть годичный срок не истек.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

На то, что предусмотренный пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 год №, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Также нарушены права и интересы Взыскателя (Банка ВТБ (ПАО), т.к. денежные средства от реализации квартиры в счет погашения задолженности перед Банком не могут быть перечислены на счет Взыскателя, поскольку исполнительное производство прекращено в связи с отменой судебного акта. Восстановление нарушенного права возможно только путем признания состоявшихся торгов по продаже квартиры недействительными и применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции в соответствии с ч.2 ст. 167 ГК РФ.

В данном случае результат торгов должен быть признан недействительным, проведение торгов по решению суда, которое было отменено, незаконным.

В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При наличии оснований для признания торгов недействительными, с учетом требований статьи 166 Гражданского кодекса РФ, суду первой инстанции следует по собственной инициативе применить последствия недействительности сделки путем возвращения сторон в первоначальное положение.

Новороссийский ФИО5 ГУ ФССП по <адрес>, на счету которого находятся выплаченные ФИО3 денежные средства размере 4 608 841 рубль 60 копеек, уплаченные им при покупке <адрес> в <адрес>, должен возвратить их ему.

По общему правилу, закрепленному в статье 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по признанию оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет один год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В данном случае оспариваемые торги состоялись ДД.ММ.ГГГГ, иск подан ДД.ММ.ГГГГ, то есть пределах срока исковой давности.

Довод ООО «ПАРАГРАФ» о том, что данный спор должен рассматриваться в рамках оспаривания действий УФССП КК по правилам КАС РФ, не состоятелен, поскольку состоялись торги, по результатам которых у сторон по делу возникли определенные права и обязанности. Оспаривание торгов производится по правилам ГПК РФ.

Довод заинтересованного лица - Банка ВТБ (ПАО) о том, что рассмотрение настоящего спора подсудно районному суду <адрес> или <адрес>, - не состоятелен, поскольку в соответствие с п.10 ст.29 ГПК РФ иск подан по выбору истца по месту нахождения одного из ответчиков - ФИО5 ГУ ФССП по <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительными публичные торги, состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ, организованные Межрайонным территориальным управлением Росимущества в <адрес> и <адрес> в лице ООО «ПАРАГРАФ», по продаже недвижимого имущества – <адрес> в <адрес>, площадью 65,3 кв.м., КН 23:47:0307017:191, принадлежащей ФИО1, ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, площадью 65,3 кв.м., КН 23:47:0307017:191, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Межрайонным территориальным управлением Росимущества в <адрес> и <адрес> в лице ООО «ПАРАГРАФ» и ФИО3, по результатам публичных торгов, произведенных ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановить право собственности ФИО1, ФИО2 на <адрес> в <адрес>, площадью 65,3 кв.м., КН 23:47:0307017:191.

Обязать Новороссийский ФИО5 ГУ ФССП по <адрес> возвратить ФИО3 денежные средства в размере 4 608 841 рубль 60 копеек, уплаченные им при покупке <адрес> в <адрес>, площадью 65,3 кв.м., КН 23:47:0307017:191, приобретенной по лоту № на публичных торгах, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ, организованных Межрайонным территориальным управлением Росимущества в <адрес> и <адрес> в лице ООО «ПАРАГРАФ».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Кириленко И.В.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →