Решение по делу № 2-2827/2025 от 25.07.2025 | Хостинский районный суд г. Сочи (Краснодарский край)

Дело №2-2827/2025

УИД 23RS0058-01-2025-003108-74

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2025 года город Сочи

Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Крижановской О.А,

при секретаре Гончаровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО2 о расторжении в части договоров купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований Истец указал, что 29.10.2022 года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка (далее Договор №1). В соответствии с п.1 Договора №1 продавец обязуется передать в собственность покупателям, а покупатели обязуются принять по ? доли следующее недвижимое имущество: Земельный участок общей площадью 2 120 кв.м., с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей киоски, павильоны, палатки, автомобильные мойки; Предпринимательство (код 4.0); Магазины (код 4.4); Общественное питание (код 4.6), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, уч.8Б. Категория земель - земли населенных пунктов.

Пунктом 4 Договора, установлено, что указанное имущество: - земельный участок с кадастровым номером № продается за 13 870 000 (тринадцать миллионов восемьсот семьдесят тысяч) рублей; Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. Указанная сумма уплачивается Покупателями (пропорционально своим долям) в момент подписания настоящего Договора. Факт оплаты подтвержден. Финансовых претензий Стороны друг к другу не имеют.

Факт осуществления перехода права собственности подтверждается выпиской из ЕГРП.

Покупатель ФИО3 оплату произвел в день подписания договора, и претензий у истца к нему не имеется. Вместе с тем, ФИО2 оплату по договору от 29.10.2022, не осуществил, чем нарушил существенные условия договора. Данный факт подтверждается распиской от 15.01.2023 об обязательстве произвести оплату до окончания 2023 года.

По состоянию на ноябрь 2024 года ФИО2 оплату не произвел. Вместе с тем, регистрация права ? доли земельного участка осуществлена, что подтверждается записью в ЕГРП №-№ 12.11.2022.

Кроме того, 29.10.2022 года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи хозяйственного строения (далее Договор №2).

В соответствии с п.1 Договора №2 продавец обязуется передать в собственность покупателям, а покупатели обязуются принять по ? доли следующее недвижимое имущество: хозяйственное строение с кадастровым номером №, назначение: нежилое. Площадь: общая 89 кв.м. Количество этажей: 1, расположенное по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес>, в районе водолечебницы ООО «БК «Мацеста» (Холдинг).

Пунктом 4 Договора №2, установлено, что указанное имущество: Хозяйственное строение с кадастровым номером № продается за 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) 00 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора №2. Указанная сумма уплачивается Покупателями (пропорционально своим долям) в момент подписания настоящего Договора. Факт оплаты подтвержден. Финансовых претензий Стороны друг к другу не имеют. Факт осуществления перехода права собственности подтверждается выпиской из ЕГРП. Покупатель ФИО3 оплату произвел в день подписания договора, и претензий у истца к нему не имеется. Вместе с тем, ФИО2 оплату по договору №2 от 29.10.2022, не осуществил, чем нарушил существенные условия договора. Данный факт подтверждается распиской от 15.01.2023 об обязательстве произвести оплату до окончания 2023 года.

По состоянию на ноябрь 2024 года ФИО2 оплату не произвел. Вместе с тем, регистрация права ? доли хозяйственного строения осуществлена, что подтверждается записью в ЕГРП №-№ 12.11.2022.

01.10.2024 ФИО1 передал ФИО2 претензию, в которой указал, что в случае невнесения платежа, предусмотренного п.4 Договора №1 от 29.10.2022 и п.4 Договора №2 от 29.10.2022 в течение 10 дней с момента получения настоящей претензии, ФИО1 требует расторжение договора купли-продажи и возврата переданного имущества. Указанная претензия ответчиком оставлена без ответа.

20.10.2024 истцом вручено ответчику уведомление об отказе от исполнения Договора №1 и Договора №2 купли-продажи, его расторжении и возврате долей объектов недвижимого имущества, которое также ответчиком оставлено без ответа.

С учетом уточненных в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований, ФИО1 просит суд: расторгнуть в части договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении ? доли земельного участка общей площадью 2 120 кв.м., с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей киоски, павильоны, палатки, автомобильные мойки; Предпринимательство (код 4.0); Магазины (код 4.4); Общественное питание (код 4.6), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, уч. №8Б. Категория земель - земли населенных пунктов. Прекратить право общедолевой собственности ФИО2 и погасить запись №№-№ от 12.11.2022 о государственной регистрации права на ? долю земельного участка с кадастровым номером №. Возвратить в общедолевую собственность ФИО1 ? долю земельного участка общей площадью 2 120 кв.м., с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей, киоски, павильоны, палатки, автомобильные мойки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, уч.8Б. Категория земель - земли населенных пунктов, зарегистрировать право общедолевой собственности ФИО1 на него.

Расторгнуть в части договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении ? доли хозяйственного строения с кадастровым номером №, назначение: нежилое. Площадь: общая 89 кв.м. Количество этажей: 1, расположенное по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес> д.8Б. Прекратить право общедолевой собственности ФИО2 и погасить запись №№-№ от 12.11.2022 о государственной регистрации права на ? долю хозяйственного строения с кадастровым номером №. Возвратить в общедолевую собственность ФИО1 ? долю хозяйственного строения с кадастровым номером №, назначение: нежилое. Площадь: общая 89 кв.м. Количество этажей: 1, расположенное по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес> д.8Б, зарегистрировать право общедолевой собственности ФИО1 на него.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представлено. От представителя истца ФИО4, действующей на основании доверенности поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца и представителя, на уточненных исковых требованиях настаивают.

Ответчик ФИО2 судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представителем ответчика ФИО2- ФИО5, действующим на основании доверенности, в суд представлено заявление, в котором он просит принять заявление ответчика о признании иска в полном объеме и рассмотрении дела без учестия ответчика и представителя.

В судебное заседание третье лицо ФИО3 не явился, направил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований в полном объеме не возражает

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, своевременно. Ходатайств об отложении судебного заседания и уважительности причин не явки не поступало, письменная позиция в суд не направлена.

Суд, изучив доводы изложенные в исковом заявлении и уточнениях, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела 29.10.2022 года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка (далее Договор №1).

В соответствии с п.1 Договора №1 продавец обязуется передать в собственность покупателям, а покупатели обязуются принять по ? доли следующее недвижимое имущество: Земельный участок общей площадью 2 120 кв.м., с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей киоски, павильоны, палатки, автомобильные мойки; Предпринимательство (код 4.0); Магазины (код 4.4); Общественное питание (код 4.6), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, уч.8Б. Категория земель - земли населенных пунктов.

Факт осуществления перехода права собственности подтверждается выпиской из ЕГРП.Покупатель ФИО3 оплату произвел в день подписания договора, и претензий у истца к нему не имеется.

Согласно доводов истца, ответчик ФИО2 оплату по договору от 29.10.2022, не осуществил, что подтверждается распиской от 15.01.2023 об обязательстве произвести оплату до окончания 2023 года. По состоянию на ноябрь 2024 года ФИО2 оплату так же не произвел, чем существенно нарушил условия договора.

Доказательств обратного суду не предоставлено и в материалах дела не имеется.. Согласно сведениям ЕГРН регистрация права собственности ? доли земельного участка осуществлена за ФИО6, что подтверждается записью в ЕГРП №-№ 12.11.2022.

Пунктом 4 Договора №2, установлено, что указанное имущество: Хозяйственное строение с кадастровым номером № продается за 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора №2.

Указанная сумма уплачивается Покупателями (пропорционально своим долям) в момент подписания настоящего Договора. Факт оплаты подтвержден. Финансовых претензий Стороны друг к другу не имеют. Покупатель ФИО3 оплату произвел в день подписания договора, и претензий у истца к нему не имеется.

Факт осуществления перехода права собственности подтверждается выпиской из ЕГРП.

Вместе с тем, ФИО2 оплату по договору №2 от 29.10.2022, не осуществил, что подтверждается распиской от 15.01.2023 об обязательстве последнего произвести оплату до окончания 2023 года.

Как следует искового заявления, по состоянию на ноябрь 2024 года ФИО2 оплату не произвел, при этом регистрация права собственности ответчика ? доли хозяйственного строения осуществлена, что подтверждается записью в ЕГРП №-№ 12.11.2022.

01.10.2024 ФИО1 направил ФИО2 претензию, в которой указал, что в случае невнесения платежа, предусмотренного п.4 Договора №1 от 29.10.2022 и п.4 Договора №2 от 29.10.2022 в течение 10 дней с момента получения настоящей претензии, ФИО1 требует расторжение договора купли-продажи и возврата переданного имущества. Указанная претензия ответчиком оставлена без ответа.

Судом установлено, что ответчик ФИО5 допустил отмеченные выше существенные нарушения условий п.4 Договора №1 от 29.10.2022 и п.4 Договора №2 от 29.10.2022. Указанное обстоятельство представителем ответчика не оспаривается.

Переход права собственности от продавца ФИО1 к покупателю ФИО2, были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому Краю.

В ст. 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Как установлено в судебном заседании, ответчиком нарушены существенные условия договоров купли-продажи от 29.10.2022, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчику ФИО2, ответчиком до настоящего времени не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заключая договор купли-продажи, Истец ФИО1 был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданных объектов недвижимости, неполучение которой является ущербом, причиненным ему ФИО2. Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате, а также, ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Суд считает, что требование истца о возврате всего полученного по сделке законно и основано на ч.1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Также и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости имущества в установленный договором срок и признания им исковых требований в полном объеме, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

При этом, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Частью 1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закреплен общий принцип распределения обязанности по доказыванию, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положениям ст.ст.56,59,67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на исследованных доказательствах, приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании за ним права общедолевой собственности на спорное недвижимое имущество, возврате переданного по Договорам купли-продажи от 29.10.2022 г. имущества и прекращении права собственности покупателя ФИО2 на названное имущество подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества – удовлетворить.

Расторгнуть в части договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении ? доли земельного участка общей площадью 2 120 кв.м., с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей киоски, павильоны, палатки, автомобильные мойки; предпринимательство (код 4.0); магазины (код 4.4); общественное питание (код 4.6), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, уч. №8Б. Категория земель - земли населенных пунктов.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и погасить запись №№-№ от 12.11.2022 о государственной регистрации права на ? долю земельного участка с кадастровым номером №.

Возвратить в общую долевую собственность ФИО1 ? долю земельного участка общей площадью 2 120 кв.м., с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей, киоски, павильоны, палатки, автомобильные мойки, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, уч.8Б. Категория земель - земли населенных пунктов, зарегистрировать право общедолевой собственности ФИО1 на него.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и погасить запись №№-№ от 12.11.2022 о государственной регистрации права на ? долю хозяйственного строения с кадастровым номером №.

Возвратить в общую долевую собственность ФИО1 ? долю хозяйственного строения с кадастровым номером №, назначение: нежилое. Площадь: общая 89 кв.м. Количество этажей: 1, расположенное по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес> д.8Б, зарегистрировать право общедолевой собственности ФИО1 на него.

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по заявлению ФИО1, без истребования дополнительных документов, для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи №№-№ от 12.11.2022 о государственной регистрации права общедолевой собственности ФИО2 в отношении ? доли земельного участка общей площадью 2 120 кв.м., с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей киоски, павильоны, палатки, автомобильные мойки; Предпринимательство (код 4.0); Магазины (код 4.4); Общественное питание (код 4.6), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, уч.8Б. Категория земель - земли населенных пунктов и государственной регистрации права общедолевой собственности за ФИО1.

Настоящее решение является основанием Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по заявлению ФИО1 без истребования дополнительных документов для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи №№-№ от 12.11.2022 о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО2 в отношении ? доли хозяйственного строения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадь: общая 89 кв.м. Количество этажей: 1, расположенное по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес> д.8Б и государственной регистрации права общей долевой собственности на ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 25 июля 2025 года.

Судья О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.

Судья Крижановская О.А.