УИД: 39RS0016-01-2024-000833-76
№ 2а-218/2025 (2а-835/2024)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 апреля 2025 г. г. Неман
Неманский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Киячко А.С.
при секретаре Асташенок А.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО3, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5 к администрации <данные изъяты>, главе администрации Неманского муниципального округа ФИО1 о признании незаконным отказа и обязании выдать разрешение на продажу квартиры, заинтересованное лицо ФИО2,
установил:
ФИО8 обратилась с названным выше административным иском, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГг. административный истец обратилась в администрацию <данные изъяты> с заявлением о выдаче разрешения на продажу по 99/400 долей, находящихся в собственности ее несовершеннолетних детей ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на комнату, расположенную по адресу: <адрес>), при условии последующего дарения на их имя по ? доли на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также зачисления денежных средств, вырученных от продажи долей несовершеннолетних, на счета, открытые на их имя, в размере по 137 500 руб. каждому. Ответом администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГг. в выдаче разрешения на продажу долей в праве собственности на квартиру было отказано. Принимая решение об отказе в выдаче разрешения, административный ответчик исходил из того, что заявленная административным истцом стоимость отчуждаемой комнаты ниже кадастровой, разница в денежных средствах не планируется компенсироваться, в результате отчуждения будут нарушены права несовершеннолетних детей. Не согласившись с отказом в выдаче разрешения, административный истец указывает, что имеет в собственности ? долю в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, планирует подарить детям по 3/8 доли каждому в этой квартире. Собственником другой ? доли в указанной квартире является мать ФИО3 – ФИО9, которая также планирует подарить ее несовершеннолетним детям ФИО3, в результате чего у детей в собственности будет целая благоустроенная квартира. Отчуждаемое жилое помещение в <адрес> представляет собой комнату в шестикомнатной коммунальной квартире, где кухня, коридор, душевая и туалет являются местами общего пользования. Несмотря на то, что данная комната находится в <адрес>, в ней фактически никто из несовершеннолетних детей не проживает, административный истец вынуждена нести дополнительные материальные расходы по оплате коммунальных платежей за нее. Административный истец хочет улучшить жилищные условия несовершеннолетних детей, приобретая отдельную благоустроенную квартиру большей площади, где дети будут проживать и ходить в школу, действия законного представителя несовершеннолетних детей не находятся в противоречии с интересами самих несовершеннолетних. Более того, за продаваемые доли дети получат денежные средства, которые поступят также в их собственность и представляют собой объект имущественных прав. На основании изложенного, административный истец просит признать отказ администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГг. № в выдаче разрешения на продажу долей в праве собственности на комнату, расположенную по адресу: <адрес>) незаконным, обязать администрацию <данные изъяты> выдать разрешение на продажу долей в праве собственности на комнату, расположенную по вышеуказанному адресу.
Административный истец ФИО3, действующая в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО4 исковые требования поддержала по основаниям, указанным в административном иске, пояснила суду, что жители, живущие в <адрес> в <адрес>, стараются избавиться от этой недвижимости, поскольку соседи постоянно употребляют спиртные напитки. Комнаты в коммунальной квартире требуют ремонта, в доме по <адрес> в. Калининграде антисанитария. Административный истец при этом выделит детям по ? доле в квартире, расположенной в <адрес>, что улучшит их жилищные условия.
Представитель административного ответчика администрации <данные изъяты> ФИО10 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом. Ранее в ходе судебного разбирательства возражал против удовлетворения заявленных административных требований, пояснил суду, что стоимость продаваемого имущества не эквивалентна стоимости покупаемого имущества. Бабушка детей ФИО9 не ставила администрацию в известность, что собирается дарить несовершеннолетним детям свою долю в квартире в <адрес>, полагал, что продажа комнаты приведет к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних.
Административный ответчик глава администрации <данные изъяты> ФИО11, привлечённый к участию в деле протокольным определением суда, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом.
Заинтересованное лицо ФИО2, также привлеченный к участию в деле протокольным определением суда, в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, возражений по существу заявленных административных требований не представил, позицию по делу не высказал.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Из содержания статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 27 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.
Статьей 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам – на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Согласно пункту 1 статьи 64 и пункту 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей, обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.
В силу пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями полномочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Абзацем 2 пункта 1 статьи 28 гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем (аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
На основании пункта 6 части 1 статьи 8 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» одним из полномочий органа опеки и попечительства является выдача в соответствии с указанным Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных.
В силу части 1 статьи 21 Федерального закона № 48-ФЗ опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 08 июня 2010г. № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО12», из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации и как показывает судебная практика, решения органов опеки и попечительства – в случаях их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
Таким образом, при принятии предварительного разрешения на совершение сделки следует учитывать то, чтобы условия сделки не нарушали имущественные и жилищные права несовершеннолетнего, и чтобы эта сделка соответствовала его интересам.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГг. ФИО3 обратилась в администрацию <данные изъяты> с заявлением о выдаче разрешения на продажу по 99/400 долей, находящихся в собственности несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, на комнату, расположенную по адресу: <адрес>), при условии последующего дарения на имя несовершеннолетних по ? доли на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также зачисления денежных средств, вырученных от продажи долей несовершеннолетних, на счета, открытые на их имя, в размере по 137 500 руб. каждому.
ДД.ММ.ГГГГг. администрацией <данные изъяты> в выдаче разрешения на продажу долей ФИО3 было отказано, поскольку кадастровая стоимость отчуждаемого имущества выше заявленной при продаже, разница денежных средств не планируется компенсироваться несовершеннолетним, в связи с чем в результате такого отчуждения будут нарушены имущественные права несовершеннолетних.
Ранее ДД.ММ.ГГГГг., а также ДД.ММ.ГГГГг. администрация <данные изъяты> также отказывала ФИО3 в выдаче разрешения на продажу принадлежащих несовершеннолетним детям долей в спорном жилом помещении, поскольку заявителем не обоснована совокупность всех обстоятельств, которая подтверждает действительную необходимость отчуждения имущества несовершеннолетних и возможная выгода для несовершеннолетних от сделки.
Не согласившись с отказом администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГг., административный истец обратилась с настоящим административным исковым заявлением.
Как установлено судом, ФИО3 и ФИО2 приходятся родителями несовершеннолетним ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается свидетельством о рождении I-PE №, выданным Отделом регистрации рождений управления ЗАГС администрации <данные изъяты> «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГг., свидетельством о рождении №, выданным Отделом ЗАГС администрации <данные изъяты> <адрес> ДД.ММ.ГГГГг.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>) являются ФИО4, ФИО5 по 99/400 долей в праве собственности за каждым.
ФИО3 является собственником ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, собственником другой ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по указанному адресу, является ФИО9, которая приходится административному истцу ФИО3 матерью.
Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГг. рыночная стоимость объекта оценки – комнаты общей площадью 12,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>), составляет 790 000 руб. Кадастровая стоимость указанного жилого помещения составляет 777 562 руб.
Исходя из указанной рыночной и кадастровой стоимости, стоимость долей несовершеннолетних составляет 195 525 руб. и 192 446 руб. соответственно.
В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи стоимость отчуждаемых долей несовершеннолетних составляет 275 000 руб., соответственно каждому из несовершеннолетних планируются к зачислению на открытый на их имя банковский счет денежные средства в размере 137 500 руб., что значительно ниже как рыночной стоимости доли, так и кадастровой.
Кроме того, из представленного в материалы дела договора купли-продажи доли детей в <адрес>. 153 по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что основной договор купли-продажи должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, то есть срок действия договора окончен задолжго ло обжалуемого обращениря за получением согласия органа опеки и попечительства. Данный договор реализован не был, с исками о понуждении к его заключению ни одна из сторон не обращалась, в этой связи доводы стороны об утрате покупателя на доли, судом во внимание не принимается.
Согласно акту обследования жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>), обследуемое жилое помещение находится в удовлетворительном состоянии, в установленном законом порядке непригодным для проживания не признано.
Доказательств возмещения несовершеннолетним разницы между рыночной, кадастровой стоимости и стоимости по договору административным истцом в материалы дела не представлено.
Доводы административного истца о намерении подарить квартиру, принадлежащую на праве собственности по ? доли ФИО9 и ФИО3, расположенной в <адрес>, суд не принимает во внимание, поскольку ФИО3, являясь собственником ? доли в праве общей долевой собственности, не вправе распоряжаться ? долей, принадлежащей второму сособственнику ФИО9, которой в свою очередь не представлено сведений о намерении подарить свою долю несовершеннолетним.
Квартира, расположенная в <адрес> является благоустроенной и двухкомнатной, рыночная стоимость долей, которые могт быть переданы детям хотя и составляют порядка 700 000 руб. (не более 1/4 с учетом размера долей административного истца), вместе с тем необходимо учитывать, что продаваемое недвижимое имущество территориально находится в <адрес>, который является административным центром <адрес>, недвижимое имущество до совершеннолетия детей может быть передано в аренду для получения дохода. Предварительный договор содержит заниженную стоимость долей, что не соотносится с правами несовершеннолетних.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных административных требований, поскольку сделка по отчуждению долей в праве собственности на комнату нарушит жилищные и имущественные права несовершеннолетних, отчуждаемое имущество имеет большую ценность и жилищную привлекательность, в том числе в целях создания благоприятных условий для всестороннего развития несовершеннолетних, так как расположено в <адрес>, который является административным центром.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административных исковых требований ФИО3 отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Судья . Киячко А.С
Мотивированное решение изготовлено 08 июля 2025 г.