АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 августа 2023 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Ивановой И.Е.,

судей: Данилова А.В., Солониной Е.А.,

при секретаре Чайка Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску

Финансового управляющего (ФИО)1 – (ФИО)3 к Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о государственной регистрации перехода права собственности,

по апелляционной жалобе Финансового управляющего (ФИО)1 – (ФИО)3

на решение Ханты-Мансийского районного суда ХМАО-Югры от 15 мая 2023 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е.,

объяснения представителя третьего лица (ФИО)13,

заключение прокурора Синцовой О.Л., полагавшей решение суда законным, жалобу несостоятельной,

судебная коллегия

установила:

Финансовый управляющий (ФИО)1 – (ФИО)3 (истец) обратился в суд к Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, общей площадью 92,2 кв.м., расположенную по адресу: (адрес).

В обоснование требований указал на то, что проводится процедура банкротства (ФИО)1. В рамках названных правоотношений произведена реализация залогового имущества, на которое обращено взыскание по требованию АО «Сбербанк России». Проведены торги посредством публичного предложения на ЭТП «Новые информационные сервисы», в соответствии с которыми продана спорная квартира.

По результатам проведения торгов между Финансовым управляющим (ФИО)11 (ФИО)3 и покупателем (ФИО)7 заключен договор купли-продажи (номер) от (дата).

Обязательства по договору сторонами исполнены в полном объёме. Однако, осуществить регистрацию перехода права собственности не представляется возможным без решения суда, поскольку ответчик требует оформления сделки нотариально, поскольку имеется долевая собственность. Однако, члены семьи должника отказываются оформить договор в таком порядке и освободить жильё, сняться с регистрационного учёта. Возникшая ситуация препятствует покупателю вступить и реализовать свои права.

С учетом указанного просил признать право собственности за покупателем (ФИО)7 на квартиру, общей площадью 92,2 кв.м., расположенная по адресу: (адрес) кадастровый (номер) по договору купли-продажи (номер) от (дата).

Обязать Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре осуществить государственную регистрацию по переходу права собственности на объект недвижимости. А именно: квартиры, общей площадью 92,2 кв.м., расположенная по адресу: (адрес) кадастровый (номер) от (ФИО)1, (дата) г.р., (ФИО)18 (дата) г.р., (ФИО)4 (дата) г.р., (ФИО)6, (дата) г.р., (ФИО)5 (дата) г.р.,

к (ФИО)7 в соответствии с договором купли-продажи (номер) от (дата).

Признать утратившими право пользования (ФИО)1 (дата) г.р., (ФИО)2 (дата) г.р., (ФИО)4 (дата) г.р., (ФИО)6 (дата) г.р., (ФИО)5 (дата) г.р. квартирой, расположенной по адресу: (адрес). Осуществить снятие указанных лиц с регистрационного учета, зарегистрированных по адресу: (адрес).

Истец Финансовый управляющий (ФИО)1 – (ФИО)3, представители третьих лиц ПАО Сбербанк России, Управление социальной защиты населения, опеки и попечительства по городу Ханты-Мансийску и Ханты-Мансийскому району, третьи лица (ФИО)5, (ФИО)4, (ФИО)6, (ФИО)2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, положении статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ФИО)12 в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в возражении на исковое заявление. Полагает, требования заявлены к ненадлежащему ответчику, оснований для удовлетворения иска не имеется. Управление Росреестра действует в соответствии с правилами, регулирующими порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Поскольку зарегистрирована долевая собственность, договор купли-продажи должен быть оформлен нотариально. Поскольку сведений о надлежащем оформлении сделки не представлено, участники долевой собственности с заявлением о регистрации перехода прав не обратились, основания для регистрации прав за покупателем не имеется. По названным мотивам в совершении действий отказано на законных основаниях, что прав истца не нарушает.

Третье лицо (ФИО)7 (покупатель квартиры) в судебном заседании исковые требования поддержал, полагал, Управление Росреестра по ХМАО-Югре обязано зарегистрировать сделку.

Представитель третьих лиц (ФИО)13 в судебном заседании исковые требования не признала, полагала, требования нарушают права несовершеннолетней. Просила в удовлетворении иска отказать.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить. Ссылается на обстоятельства по существу спора, полагает суд первой инстанции неверно установил значимые обстоятельства, что привело к вынесению незаконного решения. Выражает несогласие с выводами суда о том, что Управление Росреестра является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Считает, сделка совершена в надлежащей форме. В рассматриваемом случае производилась сделка по продаже квартиры, а не доли в праве собственности. Закон о банкротстве, считает, не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договор купли-продажи по результатам торгов при реализации имущества в деле о банкротстве в нотариальной форме.

Управление Росреестра представило отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором просило оставить решение суда без изменения, доводы апелляционной жалобы без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений как установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что спор между сторонами возник о законности действий ответчика, отказавшего произвести регистрацию перехода прав собственности на квартиру покупателю по мотиву представления документов, не соответствующих регламенту – отсутствии нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры, проданной на торгах, проведенных по реализации имущества должника0-банкрота, на которое обращено взыскание в пользу банка по решению суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, (дата) между ПАО Сбербанк России и созаемщиками (ФИО)1 и (ФИО)5 заключен кредитный договор на предоставление ипотечного кредита на приобретение трехкомнатной квартиры, общей площадью 92,2 кв.м., расположенной по адресу: (адрес) размере 1 583 700 рублей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от (дата) вышеуказанная квартира имеет ограничение (обременение) права – ипотека в силу закона.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 28.12.2021 года по делу (номер) принято к рассмотрению заявление (ФИО)1 о признании её несостоятельной (банкротом).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.01.2022 года по делу (номер) (ФИО)1 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден (ФИО)3.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15.04.2022 года по делу (номер) заявление ПАО Сбербанк России удовлетворено, в реестр требований кредиторов (ФИО)1 в составе третьей очереди включено требование ПАО Сбербанк России в размере 995 703 рубля 30 копеек.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.05.2022 года по делу (номер) в реестр требований кредиторов (ФИО)1 в составе третьей очереди включено требований ПАО Сбербанк России по договору от (дата) (номер) в размере неустойки в сумме 11 297 рублей 26 копеек.

Требование, включенное определением суда от 15.04.2022 года по договору от (дата) (номер) в размере 903 905т рублей 27 копеек признано в качестве требования, обеспеченного залогом имущества должника – квартира. Общей площадью 92,2 кв.м, расположенная по адресу: (адрес), кадастровый (номер).

Согласно выписке ЕГРН от (дата) залоговая квартира принадлежит на праве собственности следующим лицам: (ФИО)19, (дата) г.р. – 1/5 доли в праве общей долевой собственности, (ФИО)4, (дата) г.р. - 1/5 доли в праве общей долевой собственности, (ФИО)5, (дата) г.р. - 1/5 доли в праве общей долевой собственности, (ФИО)6, (дата) г.р. - 1/5 доли в праве общей долевой собственности, (ФИО)1, (дата) г.р. - 1/5 доли в праве общей долевой собственности.

ПАО Сбербанк России утвердило начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия проведения торгов по реализации залогового имущества.

Финансовым управляющим (ФИО)3 опубликованы сведения об утверждении Положения на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Размер начальной цены предмета залога 8 524 000 рублей. Объявлены торги по продаже залогового имущества.

По итогам проведения седьмого этапа торгов наиболее высокую цену в размере 5 457 000 рулей за имущество предложил (ФИО)7. Признан победителем торгов, с ним Финансовым управляющим заключен договор купли-продажи спорной квартиры (номер) от (дата).

Обязательства по оплате в рамках договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), кадастровый (номер), исполнены покупателем (ФИО)7 в полном объеме.

(дата) Управление Росреестра по ХМАО-Югре уведомило о приостановлении регистрации Договора купли-продажи (номер) от (дата). Отказ мотивирован необходимостью составления договору купли-продажи в нотариальной форме, а также предоставления согласия Органов опеки и попечительства в силу ч.2 ст.54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что согласно сведениям, имеющимся в Едином государственном реестре недвижимости, спорный объект недвижимости находится в общедолевой собственности физических лиц, в том числе несовершеннолетних. В связи с чем, сделка, в силу закона, должна быть нотариально заверена. С учетом указанного пришел к выводу об отсутствии нарушений Управления Росреестра, предложившего представить нотариально удостоверенный договор, что прав истца при отказе в удовлетворении требований, не нарушает.

Кроме того, указал на то, что Управление Росреестра надлежащим ответчиком по настоящему спору не является, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Требования заявлены к ненадлежащему лицу. Способ защиты права избран неправильно.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается, находит их правильными по следующим основаниям.

Пунктом 1 части 1 статьи 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания.

Согласно пункту 1 части 1 и части 2 статьи 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: (пункт 1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Как указал суд первой инстанции, приведенная норма статьи 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» является специальной правовой нормой, регламентирующей осуществление государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него, и не содержит требования о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, с учетом вышеизложенного и следует из характера и предмета спора, для правильного рассмотрения и разрешения настоящего дела имеет юридическое значение исследование вопроса о том, подлежат ли применению правила о требованиях к нотариальной сделке и последствиях ее несоблюдения к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, по данному вопросу разъяснено, что положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

Часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, содержала требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

В силу части 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в актуальной редакции также предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости», при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2021 года № 75-КАД21-1-К3.

Кроме того, согласно части 2 статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», как и положения пункта 1 части 1 статьи 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», вопреки выводам суда апелляционной инстанции, не содержат специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в части 2 статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к сделкам по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Следовательно, положения части 2 статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» требуют нотариального удостоверения сделки, поскольку сделка связана с отчуждением имущества несовершеннолетнего.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов, не удостоверен нотариально, это препятствует государственной регистрации перехода прав собственности, является верным.

Нахождение (ФИО)1 в процедуре банкротства не освобождает от соблюдения требований законодательства при совершении сделок. Закон о банкротстве в данном случае не является специальным по отношению к Закону N 218-ФЗ. Действия финансового (конкурсного) управляющего не заменяют действия нотариуса.

Довод апелляционной жалобы относительно вышеуказанных выводов суда первой инстанции отклоняется, поскольку основан на неверном применении финансовым управляющим норм материального права.

Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на спорное жилое помещение, в установленном законом порядке не оспаривался.

Обстоятельства того, что сособственник недвижимого имущества (ФИО)5 не явился для нотариального удостоверения договора купли-продажи, может являться основанием для понуждения к государственной регистрации перехода прав собственности. При этом таких требований в рамках настоящего спора не заявлено, входить в их обсуждение суд апелляционной инстанции не в праве.

В рассматриваемом случае Управление Росреестра является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку Управление является регистрирующим органом и не является субъектом материальных отношений, связанных с правами и сделками с недвижимым имуществом, поскольку не владеет, не пользуется, не распоряжаются спорным имуществом.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильной оценке обстоятельств данного дела, ошибочном применении и толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения заявленных требований, исследованы судом надлежаще, в дополнительной проверке не нуждаются. Выводы суда мотивированные и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами. Решение суда отвечает требованиям ст. 198 ГПК РФ. Нормы материального права применены судом правильно. Оснований, установленных ст. 330 ГПК РФ для отмены судебного решения не выявлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ханты-Мансийского районного суда ХМАО-Югры от 15 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 01 сентября 2023 года.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в 7-ой кассационной суд общей юрисдикции в г. Челябинске в течение 3-х месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий: Иванова И.Е.

Судьи: Данилов А.В.

Солонина Е.А.