Дело № 2-2678/2025

УИД 50RS0052-01-2024-009877-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 апреля 2025 года г.о. Щелково Московская область

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Разумной И.А.,

при секретаре судебного заседания Ильченко Э.А.,

с участием истца ФИО1, ответчика ИП ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 ФИО6 к ИП ФИО2 ФИО7 о взыскании задатка, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ИП ФИО2 о взыскании задатка, судебных расходов, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ИП ФИО2 (продавец) было заключено Соглашение о задатке в целях заключения договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: М.О., г.о. Щелково, тер. Снежная-2, 10 линия, <адрес>, а также земельного участка площадью 600 кв.м по тому же адресу. Срок действия Соглашения составлял до ДД.ММ.ГГГГ включительно. В обязанности продавца по Соглашению входило, в частности, в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставление документов покупателю по требованию банка и/или страховой, оценочной компании (п.7.2). Пунктом 15 Соглашения установлено, что объекты недвижимости приобретаются с привлечением кредитных средств по программе Семейная ипотека. Сумма задатка установлена сторонами Соглашения в размере 500 000 руб. Покупателем были исполнены обязательства по оплате продавцу размера задатка в полном объеме, что подтверждается самим Соглашением. Вместе с тем, представленные продавцом документы на продаваемый объект не позволили получить покупателю одобрение банка по программе Семейная ипотека, что сделало невозможным заключение договора купли-продажи объекта по вине продавца. Отказ банка в предоставлении семейной ипотеки подтверждается письмом б/н от 31 июля 2024 года в адрес покупателя, из которого следует, что сделка по программе «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми» невозможна в связи с тем, что объект не соответствует требованиям вышеуказанной программы. Таким образом, сделка, указанная в Соглашении, не может быть совершена по вине продавца. Покупателем была направлена претензия в адрес продавца с указанием обстоятельств, в связи с которыми заключение договора купли-продажи невозможно по вине продавца и требованием о возврате задатка в двойном размере. Ответ на претензию до настоящего момента не поступил.

На основании изложенного, истец ФИО1 просил суд взыскать с ИП ФИО2 в его пользу сумму задатка в размере 1 000 000 руб., расходы по оплате оценки стоимости дома в размере 28 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 10 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 400 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 явился, на удовлетворении иска настаивал в полном объеме по изложенным в иске доводам.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска, по доводам письменных возражений.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд определил рассматривать дело при данной явке.

Выслушав пояснения сторон по делу, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих условиях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Судом установлено, что 19 июня 2024 года между ФИО1 (покупатель) и ИП ФИО2 (покупатель) заключено Соглашение о задатке в целях заключения договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> тому же адресу, согласно условиям которого, Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> кв.м по тому же адресу.

Согласно п.1 Соглашения, Продавец и Покупатель обязуются в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи Жилого дома, расположенный по адресу: <адрес> по цене в размере 13 500 000 рублей.

Согласно п.4 Соглашения, при подписании настоящего соглашения Покупатель передал Продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 200 000 рублей, в срок до 25 июня 2024 года передать 300 000 рублей в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению Объектов. Сумма задатка входит в цену Объектов.

Согласно п.7.1 Соглашения, перед подписанием настоящего соглашения Продавец обязан предоставить Покупателю необходимые для заключения настоящего соглашения и договора купли-продажи Объектов документы из перечисленных ниже (отметить нужное):

- паспорт собственника Объектов,

- правоустанавливающие документы: Выписки ЕГРН на Жилой дом и земельный участок;

Согласно п.7.2 Соглашения, в срок до 13 июля 2024 г. включительно предоставить Покупателю дополнительно документы из перечисленных ниже:

- иные документы: по требованию банка и/или страховой, оценочной компании.

Согласно п.7.3 Соглашения, незамедлительно сообщать Покупателю обо всех обстоятельствах, способных повлиять на совершение сделки по отчуждению Объектов.

Согласно п.8 Соглашения, в случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи Объектов по обстоятельствам, связанным с Продавцом, сумма задатка возвращается 1 000 000 (один миллион) рублей Покупателю в течение 3 (трех) рабочих дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств.

Согласно п.9 Соглашения, в случае не заключения сделки купли-продажи Объектов по вине Покупателя сумма задатка остается у Продавца.

Согласно п.10 Соглашения, в случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п.1 ст.416 ГК РФ) Покупатель вправе отказаться от приобретения Объектов. При этом вся сумма задатка возвращается Покупателю.

Пунктом 15 Соглашения установлено, что объекты недвижимости приобретаются с привлечением кредитных средств по программе Семейная ипотека.

Срок действия соглашения установлен пунктом 13, в силу которого соглашение о задатке вступает в силу с даты его подписания и действует до 30 июля 2024 г. включительно. Срок действия соглашения может быть пролонгирован по письменному согласию сторон.

Также в материалы дела предоставлен уведомление Банка ВТБ (ПАО) от 31.07.2024 г., в котором Банк сообщает о невозможности проведения сделки по объекту, расположенному по адресу: М<адрес> <адрес> по программе «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми», в связи с тем, что объект не соответствует требованиям вышеуказанной программы.

12 июля 2024 года БАНК ВТБ (ПАО) сообщил Истцу путем смс-сообщения о невозможности предоставления кредитных средств по программе семейная ипотека, при этом Ответчик все запрашиваемые банком документы предоставил 09 июля 2024 года.

В связи с отказом Банка ВТБ (ПАО) Истец обратился в ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ для проведения сделки через систему ООО «Домклик», являющееся 100%-ой дочерней организацией ПАО Сбербанк.

15 июля 2024 года Истец и Ответчик загрузили все необходимые документы в систему ДОМКЛИК в целях заключения сделки. (л.д.78-81, 86-88)

21 июля 2024 года Истец и Ответчик получили сообщение об одобрении получения кредитных средств по программе Семейная ипотека.

Через систему Сбербанка сервис ДОМКЛИК была произведена запись сделки с указанием места, даты и времени, согласованное с Истцом и Ответчиком - 26 июля 2024 года в 16:30.

26 июля 2024 года ФИО1 в указанное и согласованное время не явился, о чем был составлен соответствующий Акт (л.д.47).

Данные обстоятельства не оспаривались сторонами в судебном заседании.

30 июля 2024 года Истец направил в адрес ответчиков претензию о возврате задатка в двойном размере 1 000 000 руб. и расходов по оплате оценки стоимости дома в размере 28 000 руб.

Ответ на претензию в адрес истца не поступил.

Ответчик в судебном заседании пояснила, что от дальнейших переговоров по сделке Истец отказался, указав на то, что утратил интерес к сделке.

Истцом указанное обстоятельство не оспаривалось.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

По смыслу ст. 380 ГК РФ задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции.

Из анализа вышеприведенных норм права следует, что задаток, как способ обеспечения обязательств, выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную, при этом в отличие от аванса, является способом обеспечения и доказательством существующего основного обязательства. Аванс такими свойствами задатка не обладает и возвращается в любом случае, если основное обязательство не исполнено.

Суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 381, пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходит из того, что в отсутствие доказательств не заключения основного договора в предусмотренный соглашением срок по вине какой-либо из сторон, а также факта уклонения как продавца, так и покупателя от заключения основного договора, задаток должен быть возвращен истцу.

В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи не был заключен, поскольку ПАО "Банк ВТБ" отказал в предоставлении ипотечного кредита истцу, а на сделку 26 июля 2024 года истец не явился. В п.10 Соглашения, подписанного истцом и ответчиком, указано, что в случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п.1 ст.416 ГК РФ) Покупатель вправе отказаться от приобретения Объектов. При этом вся сумма задатка возвращается Покупателю.

Таким образом, исковые требования о взыскании задатка подлежат частичному удовлетворению в размере 500 000 руб., поскольку судом установлено, что невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению наступили ввиду непреодолимой силы, а именно ввиду отказа ПАО "Банк ВТБ" в предоставлении ипотечного кредита истцу и дальнейшем отсутствии намерений истца заключать сделку по покупке вышеуказанных объектов.

Разрешая требования истца о взыскании расходов на оплату оценки стоимости дома в размере 28 000 руб., суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые в силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Вместе с тем, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований в части взыскания указанных расходов, поскольку судом не установлено, что данные расходы являлись необходимыми для истца для обращения в суд с вышеуказанным иском.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец просит взыскать расходы на оплату юридических услуг представителя в размере 10 000 руб.

В подтверждение несения данных расходов истцом представлен договор №15 оказания юридических услуг от 30 июля 2024 года, акт об оказании услуг, а также квитанция № на сумму 10 000 руб. (л.д.24-29)

Учитывая объём оказанных стороне истца юридических услуг, характер дела и его незначительную сложность, представленные доказательства, исходя из требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов, понесённых на оплату оказанных юридических услуг, в размере 10 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 13 400 руб. суд находит подтвержденными и подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку данные расходы являлись необходимыми для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО8 - удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО2 ФИО9 (ИНН № в пользу ФИО1 ФИО10 денежную сумму в качестве задатка в размере 500 000 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 13 400 руб., расходы на оказание юридических услуг в размере 10 000 руб.

В удовлетворении требований о взыскании суммы задатка в больше размере, расходов на оплату стоимости оценки дома – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 апреля 2025 года

Судья И.А. Разумная