Дело № 2-125/2022 (2-8574/2021;)
50RS0031-01-2021-012041-60
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 сентября 2022 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Мироновой Т.В.
при секретаре Фетисовой П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ «Центральное управление имущественных отношений» к ФИО2, ОАО «494 УНР» о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерства обороны России обратилось в суд с иском к ФИО2, ОАО «494 УНР» о признании недействительной сделкой:
предварительный договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества с дополнительными соглашениями, заключенный между ФИО2 и ОАО «494 УНР»;
договор пользования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ОАО «494 УНР»;
акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО2 и ОАО «494 УНР»;
истец просил применить последствия недействительности сделки путем обязания каждой из сторон спорного договора возвратить другой стороне все полученное по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ;
обязать ОАО «494 УНР» возвратить ФИО2 полученные по предварительному договору денежные средства;
обязать ФИО2 возвратить ОАО «494 УНР» АДРЕС, расположенную по адресу: АДРЕС г.АДРЕС.
В обоснование иска указал, что дом по адресу: АДРЕС, г.АДРЕС, в котором находится спорная квартира, построен в соответствии с условиями инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФГКЭУ «Московская КЭЧ района», правопреемником которого является ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России», и ОАО «494 УНР». По условиям данного контракта не менее 20% от общей жилой площади объекта строительства должны быть переданы в собственность РФ и закреплены в оперативное управление организаций Министерства обороны РФ в виде отдельных квартир. Оформление имущественных прав сторон на квартиры производится на основании акта о реализации инвестиционного контракта и распределения долей. До настоящего времени акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей не подписан. Таким образом, ответчик не обладал правом собственности на спорную квартиру, в связи с чем, правовые основания для заключения с ФИО2 предварительного договора у него отсутствовали. Между тем, в нарушение условий контракта, ОАО «494 УНР» заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи, заведомо зная, что основной договор купли-продажи объекта заключен в оговоренный срок не будет, то есть, совершена мнимая сделка. Действия сторон по заключению предварительного договора были направлены на обход установленного законом порядка признания права собственности на объект недвижимости.
Представитель истца ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерства обороны России в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, доказательств уважительности причин неявки не представил.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представители ответчика ОАО «494 УНР» с требованиями ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны РФ не согласились по изложенным в отзыве на исковое заявление основаниям.
Представитель третьего лица: Министерства обороны РФ в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.
Суд, в силу статьи 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при установленной явке.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
В силу ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из материалов дела следует, во исполнение Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: АДРЕС между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (Заказчик) и ОАО «494 Управление начальника работ» (Инвестор) заключен Инвестиционный контракт от ДД.ММ.ГГГГ № «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: АДРЕС
В связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации на основании подписанного дополнительного соглашения № к Инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ, Заказчиком по Инвестиционному контракту стало ФГУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.
Предметом Инвестиционного контракта, согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения № к Инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ), является реализация инвестиционного проекта (п.1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га., расположенного по адресу: АДРЕС, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.
Согласно п.1.1 Инвестиционного контракта Инвестиционный проект – совокупность организационно-технических мероприятий по строительству инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлеченного капитала (инвестиций) от различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав сторон в соответствии с условиями инвестиционного контракта.
Согласно п.1.2. Инвестиционного контракта Объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или)инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор в соответствии с утвержденной им и Заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или)привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.
Согласно п. 3.1. Инвестиционного контракта целью инвестиционной деятельности Сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации Инвестиционного проекта по строительству Объекта.
Согласно условий пунктов 1.13, 2.1., 2.2., 3.3. Контракта в совокупности, инвестиционным вкладом Заказчика является земельный участок общей площадью 13 га., находящийся в собственности Российской Федерации, принадлежащий Заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенный в АДРЕС, который на основе произведенной оценки составляет сумму в рублях, эквивалентную не менее 14 570 998 долларам США.
В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных средств, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном контрактом порядке, осуществить финансирование строительства 100% общей жилой площади и нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных по адресу: АДРЕС АДРЕС
Пунктом 4.2 Инвестиционного контракта предусмотрено, что после утверждения проектно-сметной документации на объект (очередь строительства) в соответствии с п. 5.3. настоящего контракта, заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства).
По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию стороны производят раздел долей в очереди строительства объекта путем подписания протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади в очереди строительства объекта и акта о частичной реализации контракта.
После завершения строительства объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) с учетом исполнения инвестором п.4.4.,п.4.5.
Согласно 4.3.1, после завершения строительства распределение жилой и нежилой площади Объекта осуществляется в следующих соотношениях:
по общей жилой площади Объекта:
- не менее 20 % от общей жилой площади Объекта (не менее 21 578 кв. метров), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 18 125 520 (Восемнадцать миллионов сто двадцать пять тысяч пятьсот двадцать) долларам США - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;
- не менее 80 % от общей жилой площади Объекта (не менее 86 312 кв. метров) - Инвестору и/или привлеченным им Соинвесторам в собственность. По общей коммерческой нежилой площади Объекта: 100 % в " собственность Инвестора и привлеченным им Соинвесторам.
В пункте 1.19 Инвестиционного контракта определено, что Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом, являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон. Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте подписывается сторонами и согласовывается собственником.
Пунктом 6.3.12 Инвестиционного контракта предусмотрена обязанность инвестора подписать Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.
Пунктом 6.5 Инвестиционного контракта установлено, что после оформления сторонами протокола предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта (п. 4.2), инвестор вправе привлекать к инвестированию строительства без согласия заказчика по своему усмотрению и на свой риск соинвесторов, заключая с ними договоры соинвестирования строительства жилых и (или) нежилых помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю Инвестора (п.п. 4.3.1, 4.3.2).
Таким образом, из приведенных выше условий Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ходе его реализации и ввода очередной очереди строительства в эксплуатацию стороны могут подписывать Протокол распределения общей жилой площади квартир. На его основании инвестор вправе заключать с соинвесторами договоры в отношении помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю инвестора.
Окончательное распределение между сторонами контракта прав на квартиры должно определяться в Акте о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте. Указанный Акт является подтверждением исполнения обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом и является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Из материалов дела также следует, что реализация Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ велась с ДД.ММ.ГГГГ
По мере готовности очередного дома и ввода его в эксплуатацию между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» подписывались соответствующие Протоколы распределения общей площади квартир, Акты о частичном исполнении обязательств, оформленные в виде дополнительных соглашений к инвестиционному контракту.
В частности, дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Инвестиционному контракту является протокол предварительного распределения общей площади квартир в жилом корпусе № (АДРЕС). Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта. Дополнительными соглашениями №№ от ДД.ММ.ГГГГ произведено предварительное распределение квартир по адресу: АДРЕС. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.
Дополнительными соглашениями №№ от ДД.ММ.ГГГГ произведено предварительное распределение квартир по адресу: АДРЕС. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.
Дополнительными соглашениями №№ от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ № в оперативное управление Министерства обороны РФ переданы квартиры в АДРЕС; подписан Акт о частичном исполнении обязательств и о предварительном распределении квартир в АДРЕС. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.
Дополнительными соглашениями №№ от ДД.ММ.ГГГГ произведено предварительное распределение квартир по адресу: АДРЕС
Квартиры дополнительными соглашениями №№ от ДД.ММ.ГГГГ распределены частично и только ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России».
После сентября 2016 года стороны Инвестиционного контракта не подписывали Протоколы распределения общей площади квартир и Акты о частичном исполнении обязательств.
Акт о полной реализации инвестиционного контракта и распределении всех долей в возведенном объекте, т.е. в жилом доме по адресу места нахождения спорной квартиры, сторонами Инвестиционного контракта не подписан до настоящего времени.
Постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ № объекту капитального строительства (корпус 15,16,17) присвоен почтовый адрес: АДРЕС
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ построенный объект капитального строительства (корпус 15,16,17), расположенный по адресу: АДРЕС введен в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ОАО «494 УНР» заключен предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в Предварительном договоре, по которому ответчик передает в собственность ФИО2, а он принимает в собственность АДРЕС, общей площадью 37,9 кв.м., на 12 этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: АДРЕС
Обязательства по договору в части оплаты стоимости квартиры в размере 5 378 938 руб. ФИО2 исполнены в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт об исполнении обязательств по оплате гарантийного взноса.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «494 УНР» передал, а ФИО2 принял АДРЕС, расположенную по адресу: АДРЕС
Решением Одинцовского городского суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 признано право собственности на вышеуказанную квартиру.
Право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Между ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» и ОАО «494 УНР» имеется спор об исполнении условий инвестиционного контракта.
Решением Арбитражного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФГКУ «Центральное ТУИО» к ОАО «494 УНР» о возложении обязанности исполнить условия Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ, путем подписания Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту – Акта о частично реализации инвестиционного контракта и распределения помещений в жилых домах (по адресу: АДРЕС ) по общей жилой площади в размере 14 683,84 кв.м, с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой, в предложенной редакции, отказано.
Граждане, которые приобрели у ответчика спорные квартиры, привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц.
В решении Арбитражного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ. и в Постановлении Десятого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ (Дело №№), вынесенном по результатам рассмотрения искового заявления ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ к ОАО «494 УНР» об обязании исполнить условия инвестиционного контракта установлено, что Инвестиционный контракт по своей правовой природе является договором простого товарищества.
Соответственно, распределение долей должно осуществляться согласно внесенных вкладов по Контракту. ОАО «494 УНР» является Товарищем по договору простого товарищества, который своими силами и за свой счет осуществил строительство дома и передал другому товарищу, предусмотренную договором его долю, поэтому ОАО «494 УНР» является законным правообладателем возведенного имущества.
Арбитражным судом в решении от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключал с физическими лицами предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества, они оплачивали стоимость квартир, подписывали акты приема-передачи, и первыми вступали в фактическое владение квартирами.
Как следует из судебных постановлений, не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые приобретали у одного из участников договора права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса РФ).
При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.
Истец указывает на мнимость сделки (предварительного договора купли-продажи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Следовательно, для признания сделки мнимой суду необходимо установить, что стороны сделки не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия; заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались; правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.
При этом положения указанной статьи не требуют определения точной цели мнимой сделки, достаточно установления факта, что стороны на самом деле не имели намерения, воли на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей.
В рассматриваемом случае в счет исполнения условий предварительного договора ответчиком были внесены денежные средства, эти денежные средства были приняты ОАО «494 УНР», квартира была передана по акту приема-передачи для проживания, на основании решения суда за ответчиком было признано право собственности на квартиру, что не свидетельствует об отсутствии у покупателя намерения на приобретение спорной квартиры.
При таких обстоятельствах, является очевидным то, что оспариваемая сделка была заключена именно с намерением произвести реальное отчуждение объекта.
Мнимые и притворные сделки, как правило, относят к сделкам с пороком воли. Основным условием для признания их недействительными является установление отличия истинной воли сторон от выраженной формально в сделке (Определения Верховного Суда РФ от 13.07.2018 N 308-ЭС18-2197, от 01.12.2015 N 22-КГ15-9, п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Оспариваемые предварительный договор купли-продажи, договор пользования, акт приема передачи являлись основанием для признания права собственности за ответчиками на спорную квартиру решением суда.
Отсутствие у ОАО «494 УНР» регистрации права собственности на спорное жилое помещение не позволяло заключить сторонам основной договор купли-продажи.
По смыслу ст. 429 ГК РФ, к рассматриваемому договору следует применять правила договора купли-продажи, с учетом п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствие с которым, договор между сторонами считается заключенным, поскольку в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и по своей правовой природе является договором купли- продажи объекта с условием о предварительной оплате.
Гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за недвижимое имущество в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на недвижимое имущество.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что истец стороной оспариваемой сделки не является, в силу ст.56 ГПК РФ не представил доказательств наличия материально-правового интереса в отношении спорной квартиры. Довод о незаконности заключения оспариваемого договора до подписания акта о реализации контракта не может являться основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку, как следует из абз. 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Оспариваемые истцом акт приема-передачи квартиры, договор пользования квартирой сделкой не являются, а лишь подтверждают факт передачи имущества ответчику ФИО2
При таких обстоятельствах, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.
руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФГКУ «Центральное управление имущественных отношений» к ФИО2, ОАО «494 УНР» о признании недействительной сделкой:
предварительный договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества с дополнительными соглашениями, заключенный между ФИО2 и ОАО «494 УНР»;
договор пользования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ОАО «494 УНР»;
акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО2 и ОАО «494 УНР»;
истец просил применить последствия недействительности сделки путем обязания каждой из сторон спорного договора возвратить другой стороне все полученное по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ;
обязать ОАО «494 УНР» возвратить ФИО2 полученные по предварительному договору денежные средства;
обязать ФИО2 возвратить ОАО «494 УНР» АДРЕС, расположенную по адресу: АДРЕС г.АДРЕС – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд АДРЕС в течении месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Т.В. Миронова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ