Дело № 2-787/2025
УИД 39RS0022-01-2025-001223-59
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 декабря 2025 года г. Черняховск
Черняховский городской суд Калининградской области в составе
председательствующего судьи Ковальчук Н.И., при секретаре судебного заседания Колесовой Т.В., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» о признании торгов недействительными,
УСТАНОВИЛ:
11 ноября 2024 года между администрацией муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1 по результатам открытого аукциона в электронной форме заключен договор № 445/2024 купли-продажи, согласно которому ФИО1 приобрел нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 135,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>
Переход права собственности по указанному договору зарегистрирован в ЕГРН 19 ноября 2024 года.
21 ноября 2024 года ФИО1 подарил вышеуказанное нежилое помещение ФИО3
Переход права собственности по указанному договору зарегистрирован в ЕГРН 25 ноября 2024 года.
Полагая, что продавцом при заключении сделки была предоставлена недостоверная информация относительно характеристик объекта недвижимости ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», в котором просит признать недействительными состоявшиеся 11 ноября 2024 года публичные торги по продаже данного объекта, применить последствия признания торгов недействительными, обязав продавца возвратить ему уплаченную денежную сумму.
При этом в обоснование заявленных требований указал, что при проведении аукциона ему была предоставлена документация о том, что приобретаемое им нежилое помещение с кадастровым номером № находится в составе многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №. Однако из информации, предоставленной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра следует, что кадастровым инженером при проведении работ была допущена ошибка и приобретенное им помещение относится к нежилому зданию с кадастровым номером №, а не к многоквартирному дому с кадастровым номером №
Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержал на основании доводов, изложенных в исковом заявлении, а также дополнил, что, приобретая данный объект недвижимости он имел намерение перевести его из разряда «нежилое» в разряд «жилое». Однако нахождение объекта не в многоквартирном доме в разы увеличивает стоимость его переоборудования в жилое. В настоящее время он подарил данное нежилое помещение своей матери ФИО3
Представитель ответчика администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что при проведении торгов нарушений действующего законодательства допущено не было, помещение было осмотрено покупателем при приеме-передаче, он был ознакомлен с техническим состоянием передаваемого объекта, претензий в отношении которого он не выразил. В настоящее время ФИО1 не является собственником спорного помещения, его права никоим образом не нарушены.
Третье лицо ФИО3 в судебном заседании высказала мнение о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав доказательства по делу и дав им оценку, суд приходит к следующему.
Частью 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 167 названного кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 № 50 разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).
Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» от 23 ноября 2023 года утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» на 2024 год. С учетом внесенных изменений (решение от 19 июня 2024 года № 47) нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 135,5 кв.м по адресу: <адрес>, внесено в перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации в 2024 году (примерная стоимость - 1700000 руб., способ приватизации – аукцион, срок приватизации – 3-4 кварталы).
Постановлением администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» от 26 сентября 2024 года № 2559 принято решение о проведении открытого аукциона в электронной форме по продаже вышеуказанного объекта недвижимости (л.д. 42).
В целях реализации вышеуказанного объекта недвижимости на электронной площадке ООО «РТС-тендер» 27 сентября 2024 года было размещено информационное сообщение о проведении открытого аукциона в электронной форме по продаже муниципального имущества - нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 135,5 кв.м по адресу: <адрес>. В соответствии с документацией об организации и проведении аукциона в электронной форме был установлен порядок и сроки приема и подачи заявок на участие в электронном аукционе: 01 октября 2024 года – дата начала подачи заявок; 29 октября 2024 года – дата окончания подачи заявок; 01 ноября 2024 года – дата определения участников аукциона; 05 ноября 2024 года – дата проведения и подведения итогов аукциона (л.д. 35-41).
Из протокола от 01 ноября 2024 года № 21000033560000000160 усматривается, что участниками аукциона в электронной форме по продаже вышеуказанного нежилого помещения признаны претенденты: ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО5 (л.д. 46-48).
Из протокола от 05 ноября 2024 года усматривается, что в 11 час. 00 мин. состоялся электронный аукцион по продаже муниципального имущества, по результатам которого, победителем признан ФИО1, предложивший цену 3446600 руб. (л.д. 43-45).
Из текста договора № 445/2024 купли-продажи от 11 ноября 2024 года усматривается, что между администрацией муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1 по результатам открытого аукциона в электронной форме заключен договор № 445/2024 купли-продажи, согласно которому ФИО1 приобрел нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 135,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 10-12).
Из выписки из ЕГРН усматривается, что 21 ноября 2024 года ФИО1 подарил ФИО3 данное нежилое помещение – то есть в настоящее время собственником является ФИО3 (л.д. 15-17).
Из информации, предоставленной управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области от 05 сентября 2025 года, усматривается, что 06 декабря 2023 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № были приведены кадастровые работы в связи с изменением назначения помещения на основании технического плана помещения от 30 ноября 2023 года, изготовленного кадастровым инженером ФИО6, из которого следует, что нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 135,5 кв.м. расположено в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером №, в связи с чем усматриваются признаки реестровой ошибки (л.д. 8-9).
Совокупный анализ положений статьи 449 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 № 50, позволяет сделать вывод о том, что нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
В данном же случае признаки реестровой ошибки, указанные истцом ФИО1 не повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества, на определение победителя), от участия в торгах никто необоснованно не отстранялся, по результатам торгов принята высшая предложенная цена, определенная правильно, срок продажи не нарушен, характеристики объекта указаны верно, препятствий для использования объекта недвижимости по назначению не имеется.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушение порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности сделки.
Между тем истцом, который в настоящее время собственником спорного имущества не является, не представлено доказательств тому, каким именно образом нарушения, на которые он ссылался в иске, повлияли на его право участвовать в торгах и затронули его интересы.
Из пояснений истца усматривается, что ему было известно местонахождения, приобретаемого им на торгах объекта, а также то, что оно использовалось как нежилое.
Довод истца о том, что в связи с возможным наличием реестровой ошибки при постановке на кадастровый учет, приобретенного им нежилого помещения, он не может перевести это нежилое помещение в жилое, суд считает несостоятельными, поскольку данные обстоятельства ничем не подтверждены, никак не могли повлиять на исход аукциона, поэтому его права и законные интересы не нарушены и не могут быть восстановлены путем признания недействительными торгов и сделки купли-продажи, заключенной по их результатам.
Учитывая изложенное в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании торгов недействительными, применении последствий признания торгов недействительными, обязании ответчика возвратить ему уплаченную денежную сумму надлежит отказать в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» о признании торгов по продаже нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, состоявшихся 11 ноября 2024 года, недействительными, применении последствий признания торгов недействительными, обязании возвратить ему уплаченную денежную сумму - оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения суда.
Судья Н.И. Ковальчук
Мотивированный текст решения изготовлен 13 января 2026 года.