УИД 11RS0001-01-2025-012243-46 Дело № 2-7839/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Землянской Е.В.,

при секретаре Козловой Л.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 04 декабря 2025 года гражданское дело по иску ТУ Росимущества в Республике Коми к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

установил:

ТУ Росимущества в Республике Коми обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 365 014 рублей 13 коп, пени за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 262 727 рублей 54 коп., указав в обоснование на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора по внесению арендных платежей.

В судебном заседании представитель ТУ Росимущества в Республике Коми ФИО1 на доводах искового заявления настаивала.

Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями не согласился, указав в обоснование на невозможность использования арендованного недвижимого имущества в связи с его использованием третьими лицами.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что ФГУП «Северное» на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание – санпропусник, с кадастровым номером ..., площадью 484,9 кв.м, 1982 года завершения строительства, расположенное по адресу: ...

- нежилое здание – склад, с кадастровым номером ..., площадью 534,8 кв.м, 1977 года завершения строительства, расположенное по адресу: ...

- нежилое здание – кормацех, с кадастровым номером ..., площадью 929,3 кв.м, 1977 года завершения строительства, расположенное по адресу: ...

- нежилое здание – конюшня, с кадастровым номером ..., площадью 420,6 кв.м, 1979 года завершения строительства, расположенное по адресу: ...

- нежилое здание – сенной склад, с кадастровым номером ..., площадью 574,3 кв.м, 1978 года завершения строительства, расположенное по адресу: ...

- нежилое здание – коровник с молочным блоком, с кадастровым номером ..., площадью 4374,3 кв.м, 1971 года завершения строительства, расположенное по адресу: ...;

- нежилое здание – телятник, с кадастровым номером ..., площадью 1979,2 кв.м, 1975 года завершения строительства, расположенное по адресу: ...

- нежилое здание – бычарник, с кадастровым номером ..., площадью 1075,3 кв.м, 1967 года завершения строительства, расположенное по адресу: ...

- нежилое здание – коровник на 200 голов, с кадастровым номером ..., площадью 1844,9 кв.м, 1975 года завершения строительства, расположенное по адресу: ...;

- нежилое здание – весовая, с кадастровым номером ..., площадью 15,4 кв.м, 1982 года завершения строительства, расположенное по адресу: ...

Данные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования ФИУ Коми НЦ УрО РАН.

Указанные объекты недвижимого имущества, а также земельный участок с кадастровым номером ... на котором расположены данные объекты, переданы в состав имущества государственной казны Российской Федерации в связи с определением Арбитражного суда Республики Коми от ** ** ** по делу № А29-9784/2013 на основании пунктов 1 и 8 статьи 148 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсным управляющим Федерального государственного предприятия «...» ФИО6 по акту приема-передачи от ** ** **.

** ** ** в ЕГРН зарегистрировано право собственности Российской Федерации на спорные объекты недвижимости.

** ** ** между ФГУП «...» в лице конкурсного управляющего ФИО6 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передал в аренду (во временное владение и пользование), а арендодатель принял в аренду вышеуказанные здания и сооружения. Срок действия договора с ** ** ** до ** ** **.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор вносит арендодателю плату по настоящему договору в размере 20 000 рублей.

Пунктом 6.5 указанного договора предусмотрено, что договор пролонгируется на неопределенный срок, если ни одна из сторон не изъявила желания о расторжении договора в указанный условиями и действующим законодательством Российской Федерации срок.

Арендованное ФИО2 передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи имущества от ** ** **.

Дополнительным соглашением от ** ** ** стороны пришли к соглашению о внесении изменений в договор от ** ** ** в части размера платы, уменьшив размер аренды до 10 000 рублей, указав на крайне неудовлетворительное состояние объектов арендуемого недвижимого имущества, отсутствие электрических и других инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети.

** ** ** между ТУ Росимущества в Республике Коми, являющимся представителем Российской Федерации (арендодатель), и ФИО2 (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от ** ** **, в соответствии с которым в связи с переходом права собственности на объекты аренды произведена перемена лица на стороне арендодателя с переводом прав и обязанностей арендодателя на Российскую Федерацию. Указанная перемена на стороне арендодателя происходит в момент передачи имущества, арендуемого по договору, в казну Российской Федерации и перехода права к новому арендодателю, а именно с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества ФГУП «Северное» в государственную казну Российской Федерации – ** ** **. Согласно пункту 1.2 данного соглашения сторонами внесены изменения договор от ** ** ** в части срока его действия, указав, что договор считается заключенным на неопределенный срок (подпункт 2), и в части размера арендной платы (подпункт 7), указав, что сумма годовой арендной платы за право аренды объектов составляет за 2022 год – 120 000 рублей (10 000 рублей в месяц). Аренда за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 173 548 рублей 39 коп. подлежит внесению арендатором в федеральный бюджет не позднее ** ** **. Оплата аренды производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца (подпункт 8). Размер арендной платы ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. При этом арендодатель имеет право производить изменения стоимости арендной платы не чаще одного раза в год (подпункт 9). За неисполнение обязательств, предусмотренного пунктом 4.1 договора, арендатор обязан перечислить пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы арендной платы, установленной договором или уведомлением арендодателя, за каждый день неоплаты после срока, предусмотренного пунктом 4.3 договора или уведомлением арендодателя (подпункт 10).

Согласно пункту 4 Положения о территориальных органах Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного Приказом Росимущества от 23 июня 2023 года № 131, территориальный орган осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории субъекта Российской Федерации, в котором территориальный орган осуществляет свою деятельность, за исключением случаев, установленных пунктами 5.32 и 5.33 пункта 5 настоящего положения, иного федерального имущества, расположенного на территории субъекта Российской Федерации, в котором территориальный орган осуществляет свою деятельность, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, в порядке, установленном настоящим положением, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в соответствии с настоящим положением.

Согласно представленному истцом расчёту задолженность ответчика по арендной плате за период с ** ** ** по ** ** ** составила 365 014 рублей 13 коп., задолженность по оплате пени за просрочку исполнения обязательств по уплате арендной платы за период с ** ** ** по ** ** ** - 262 727 рублей 54 коп.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО2, указано, что спорное арендованное им имущество на момент заключения договора аренды уже было занято третьими лицами, устные переговоры к результату не привели. Объекты недвижимости используются третьими лицами до настоящего времени, что исключает возможность его использования ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Согласно акту осмотра спорных объектов недвижимости, произведенного ** ** ** специалистом-экспертом отдела контроля, распоряжения федеральным имуществом и правового обеспечения ТУ Росимущества в Республике Коми совместно с начальником отдела правовых и имущественных отношений ФИЦ Коми НЦ УрО РАН и сотрудником УМВД России по г. Сыктывкару, было установлено, что часть помещений объектов активно используется. Большая часть объектов и территории вовлечены в деятельность по разведению и выращиванию крупного рогатого скота, овец, коз, домашней птицы. Помещения объектов используются для размещения коровника и организации стойл для лошадей, овец, коз, кур и гусей; проживания людей, работающих на ферме, хранения сена и иного корма для скота и птицы, организации свалки для бытовых отходов. Часть объектов используется под гаражи и склады. Несколько объектов закрыты, двери заперты, однако ряд фактов указывают на использование указанных объектов. На площадках между объектами находится навоз, сено, опилки, дрова, доски и горбыль, а также бытовой и строительный мусор; размещена сельскохозяйственная техничка, легковые и грузовые автомобили; организованы временные постройки и навесы. В ходе осмотра на территории и в некоторых помещениях находились люди, работала техника. При опросе сотрудником УМВД России по г. Сыктывкару некоторых граждан было установлено, что указанные лица являются работниками фермы. Опрошенные лица сообщили, что деятельность на территории комплекса осматриваемых объектов ведется ФИО3, ФИО4, ФИО5, а также иными неустановленными гражданами. Договора, подтверждающие законность использования объектов лицами, самовольно захватившими объекты, ТУ Росимущества в Республике Коми не заключались. Документы, подтверждающие законность использования осмотренных объектов, в рамках осмотра не представлены (л.д. ...).

** ** ** ТУ Росимущества в РК в адрес ФИО8, ФИО9 направлена претензия об освобождении федеральных объектов недвижимости в срок до ** ** **.

** ** ** вновь был произведен осмотр спорных объектов с участием представителей ТУ Росимущества в Республике Коми, арендатора ФИО2 и адвоката ФИО9, в ходе которого было установлено, что объекты недвижимости используются ФИО8, ФИО9, ФИО7 и еще одним пользователем, который не был установлен в связи с его отсутствием во время осмотра (л.д. ...).

Согласно письменным объяснения ФИО8 от ** ** **, данным в ходе проведения проверки Прокуратурой г. Сыктывкара по обращению ФИО2, с ** ** ** по ** ** ** годы им были арендованы два телятника у ФИО10 на основании договора арены, оплата аренды производилась ежемесячно наличными. После ** ** ** года арендная плата производилась ФИО6, в ** ** ** году появился новый арендодатель – Алексей, после него в ** ** ** года арендодателем стал ФИО2, который предложил покинуть телятники. ФИО8, указал, что в настоящее время не представляется покинуть спорные телятники и освободить имущество по причине того, что ими содержится 107 голов крупного рогатого скота, домашняя птица и овцы, физически некуда перевезти скот. Часть объектов занимает ФИО9, для выращивания крупного рогатого скота. Суммарно на спорной территории находится около 1 000 голов.

Аналогичные письменные пояснения в рамках проверки прокуратурой г. Сыктывкара даны ФИО9, указав также, что от заключения договора аренды и последующего внесения арендных платежей не отказывается, готов его заключить и платить ежемесячно как раньше 10 000 рублей.

По результатам проведенной прокуратурой г. Сыктывкара проверки в отношении ФИО8 и ФИО9 возбуждены административные дела по совершению административных правонарушениях, предусмотренных частью 2 статьи 7.24 Кодекса Российской Федерации об административном правонарушении.

Постановлением мирового судьи Тентюковского судебного участка г. Сыктывкара Республики коми от 20 февраля 2023 года по делу № 5-109/2023 ФИО9 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 7.24 Кодекса Российской Федерации об административном правонарушении, ему назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 1 000 рублей.

ФИО8 также был привлечен к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 7.24 Кодекса Российской Федерации об административном правонарушении, на основании постановления мирового судьи Тентюковского судебного участка г. Сыктывкара Республики коми от 03 марта 2023 года по делу № 5-128/2023, ему назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 1 000 рублей.

В рамках проведенной проверки УМВД России по г. Сыктывкару ФИО8 и ФИО9 давали письменные объяснения ** ** **, в ходе которых указали, что занимают часть спорных объектов с 2012-2014 годов, имелись договорные отношения с предыдущими арендодателями. В настоящее время готовы заключить договор с новым арендодателем. Умысла на захват земельного участка, завладение помещением, либо умысла на совершение иных противоправных действий, у них не имелось и нет.

Вступившим в законную силу 10 января 2024 года решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 27 ноября 2023 года по гражданскому делу № 2-4077/2023 исковые требования ТУ Росимущества в Республике Коми удовлетворены частично. На ФИО8 возложена обязанность в срок до ** ** ** освободить объекты недвижимого имущества, составляющие имущество государственной казны Российской Федерации, расположенные по адресу: ..., а также чистить данный объект и прилегающий к нему земельный участок от принадлежащего ему имущества, отходов его производства и потребления, а также отходов животноводства от его деятельности.

Также указанным решением суда на ФИО9 возложена обязанность в срок до ** ** ** освободить объекты недвижимого имущества, составляющие имущество государственной казны Российской Федерации, расположенные по адресу: ..., Октябрьский проспект, строение 400/13, 400/2 крайний левый бокс, 400/1, 400/9, а также чистить данные объекты и прилегающие к ним земельные участки от принадлежащего ему имущества, его отходов производства и потребления, а также отходов животноводства от его деятельности.

Во исполнение указанного решения суда постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Сыктывкару № 2 УФССП России по Республике Коми от ** ** ** в отношении должников ФИО8 и ФИО9 возбуждены исполнительные производства №...-ИП и №...-ИП, соответственно.

До настоящего времени решение суда не исполнено, исполнительные производства не окончены.

Таким образом, материалами дела достоверно подтвержден факт невозможности использования ФИО2 арендованного у ТУ Росимущества в Республике Коми имущества по его целевому назначению по обстоятельствам, не зависящим от арендатора. Указанный факт также не оспаривался стороной истца при рассмотрении дела.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем арендатор подлежит освобождению от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

При этом доводы представителя ТУ Росимущества в Республике Коми об отсутствии оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы, поскольку договор является действующим и не расторгнут сторонами, а убытки, причиненные ответчику третьими лицами, должны компенсироваться ему третьими лицами, суд находит противоречащими нормам закона и принципам гражданского права.

Согласно разъяснениям, данных в пункте 4 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года по делу № 302-ЭС14-735).

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требования ТУ Росимущества в Республике Коми.

Руководствуясь статьей 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ТУ Росимущества в Республике Коми (ИНН <***>) к ФИО2 (...) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого имущества от ** ** ** по арендной плате за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 365 014 рублей 13 коп., пени в размере 262 727 рублей 54 коп. оставить без удовлетворении.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Землянская

Мотивированное решение составлено 19 января 2026 года.