УИД 31RS0011-01-2023-000712-15 Дело № 2-750/2023
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 августа 2023 г. г. Короча
Корочанский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Дорошенко Л.Э.,
при помощнике ФИО1,
в отсутствие сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной и расторжении предварительного договора купли-продажи,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором с учетом уточнения (л.д.99) просит признать сделку от 13.12.2022, заключенную между истцом и ответчиком недействительной, расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от 13.12.2022, заключенный между истцом и ответчиком, возвратить истцу денежные средства в размере 400 000 руб.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что проживает по соседству с ответчиком, доверяла ему, в связи с чем заняла ответчику 400 000 руб., которые обещал возвратить после новогодних праздников 2023 г. Он попросил ее показывать его домовладение и земельный участок покупателям, так как часто с супругой уезжали. Для этих целей он оформил предварительный договор в офисе в г. Белгороде, она, находясь с ним в доверительных отношениях, подписала его, не ознакомившись. В январе 2023 г. на ее просьбу вернуть долг, ей был передан предварительный договор купли-продажи, ознакомившись с которым, она узнала, что без ее воли и согласия, ответчик оформил предварительный договор от 13.12.2022, согласно которого она покупает у него земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>. Стоимость недвижимости была определена ответчиком в размере 700 000 руб., из которых 400 000 руб. она, якобы, передала ему, остальные 300 000 руб. в течение шести месяцев после подписания договора должна передать ему. Истица никакой недвижимости приобретать у ответчика не желала, так как у нее есть свое жилье, подписывая договор, думала, что подписывает договор займа на 400 000 руб. Указанная в договоре недвижимость является ненадлежащего качества, жилой дом ветхий (подлежит сносу), хозяйственные постройки практически разрушены (без окон, дверей и крыши), износ составляет более 70 %, проживать в данном доме небезопасно для жизни и здоровья, в доме нет никаких коммуникаций, электроэнергия подключена к двум жилым домам: ответчика и его брата ФИО4 Ответчик действует недобросовестно и злоупотребляет правом, исключительно причинить ей вред. Ответчик ввел ее в заблуждение, воспользовавшись ее престарелым возрастаем и неграмотностью, а также доверительными отношениями, сложившимися между ними за длительное время как соседями.
Истец ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени месте рассмотрения дела ЭЗП (получено 10.08.2023 л.д. 105), в судебное заседание не явилась, в заявлении истец и ее представитель по доверенности ФИО5 просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д.106).
Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени месте рассмотрения дела телефонограммой 07.08.2023 (л.д.104), в судебное заседание не явился, сведений о неявке суду не предоставил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял.
Третье лицо ФИО6, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела ЭЗП (л.д.105), в судебное заседание не явилась, сведений о неявке суду не предоставила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла.
Исходя из положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке заочного производства в соответствии с ч.1 ст. 233 ГПК РФ.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
13.12.2022 между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка для личного подсобного хозяйства площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № и расположенного наем жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым №, находящихся по адресу: <адрес> (л.д.26).
Согласно п.1.1. цена недвижимости составляет 700 000 руб., из которых стоимость жилого дома – 450 000 руб., стоимость земельного участка – 250 000 руб., при этом ФИО2 передала ФИО3 400 000 руб. в счет оплаты приобретаемой недвижимости, оставшуюся сумму в размере 300 000 руб. покупатель обязуется выплатить в течение 6 месяцев после подписания данного договора (п.4). В случае, если расчет произойдет раньше назначенного срока, сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации в УФРС, в том случае если покупатель не успеет в срок накопить денежную сумму необходимую для совершения регистрации сделки кули-продажи, договор подлежит продлению сроком на 3 месяца, либо по договоренности сторон.
В пункте 4.1 указано, что продавец передал комплект ключей покупателю и предоставил право проживания в приобретаемом жилом доме, дает право пользования всем имуществом, которое находится в доме и на территории домовладения. В пользование передается гараж, баня, сараи, подвал, навес.
Поскольку договором, заключенным 13.12.2022 между ФИО2 и ФИО3, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, денежные средства в размере 400 000 руб. переданы истцом ответчику в счет оплаты приобретаемой недвижимости, оставшуюся сумму в размере 300 000 руб. покупатель обязуется выплатить в течение 6 месяцев после подписания договора.
Судом, с учетом действительного содержания договора, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, существа сделки, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, установлено, что договор, заключенный сторонами 13.12.2022 и поименованный ими как предварительный, не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору. При этом со стороны истца имела место частичная предварительная оплата стоимости недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В силу положений пп. 2 пункта 2 той же при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.
При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (п. 6 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных положений, а также нормы статьи 178 ГК РФ заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке.
В предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.
В обоснование заявленных требований истец указывала, что договор купли-продажи был заключен под влиянием заблуждения относительно предмета сделки – она думала, что подписывает договор займа, что ответчик взял у нее взаймы 400 000 руб., которые должен возвратить, намерения приобретать жилье у нее не было и нет, так как у нее в собственности имеется благоустроенное жилье, в котором она живет, ключи он ей передавал, чтобы она показывала дом потенциальным покупателям, сама она домом не пользовалась и не пользуется, так как в этом нет необходимости, домом пользуется ответчик, который как был собственником недвижимого имущества, так им и остался. Она является пожилым человеком, с ответчиком у нее добрососедские отношения, она ему доверяла, поэтому подписала договор не читая. Кроме того, ответчик разместил объявление на Авто о продаже спорной недвижимости.
Пункт 6 договора предусматривает, что настоящий договор подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признается заключенным с момента государственной регистрации (ст. 574 ГК РФ).
В пункте 7 указано, что переход права собственности на жилой дом и земельный участок к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на подаренную недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации права собственности.
Таким образом, в оспариваемом договоре, в п. 1 указано, что продавец обязуется продать в собственность покупателя жилой дом и земельный участок, а покупатель обязуется их приобрести. В п. 6 и 7 указано, что договор признается заключенным с момента государственной регистрации 9стю 574 ГК РФ) - что предусматривает договор дарения в соответствии со ст. 574 ГК РФ, и право собственности на подаренную недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации права собственности.
Как видно из буквального содержания данного договора от 14.12.2022, оспариваемый договор купли-продажи содержит неясности и неопределенности, в договоре указывается то предварительный договор купли-продажи, то продавец продал, а покупатель приобрел, то право собственности на подаренную недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации.
В соответствии с выпиской из выписки Единого государственного реестра недвижимости, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м и расположенного на нем жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> (л.д. 110).
Из паспорта истца следует, что она зарегистрирована по адресу: <адрес> (л.д.19).
Квитанцией от 03.06.2023 подтверждается что ФИО2 получает пенсию на доставку по адресу: <адрес> (л.д.27).
В обоснование своих доводов истцом представлен скриншот страницы сайта объявлений ЦИАН по состоянию на 01.06.2023 (л.д.31-36), из которых следует, что продается жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости правообладателем земельного участка с кадастровым № и жилого дома с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, является ответчик ФИО3 на основании договора дарения. В разделе: сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права без необходимого в силу закона согласия третьего лица отражено: на государственную регистрацию сделки, права, ограничения права не предоставлено согласие: супруги дарителя, необходимое в силу ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерацию (л.д.48-49).
Статьей 253 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2); каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников; совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3); правила данной статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности данным Кодексом или другими законами не установлено иное (пункт 4).
Согласно пункту 1 статьи 256 ГК РФ, пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
В силу пункта 3 статьи 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 № 1830-О, от 24.12.2013 № 2076-О, от 23.04.2013 N 639-О и других указано на то, что положения Семейного кодекса Российской Федерации, регламентирующие распоряжение находящимся в совместной собственности супругов имуществом и устанавливающие среди прочего требование о необходимости получения для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации нотариально удостоверенного согласия другого супруга, направлена на конкретизацию положений статьи 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и обеспечение баланса не только имущественных интересов членов семьи, но и иных участников гражданского оборота.
На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 13.12.2022 о наличии обременений в виде отсутствия согласия супруги дарителя недвижимого имущества, ФИО2 известно не было.
При отсутствии такого согласия, супруга дарителя вправе оспорить сделку дарения и признать договор дарения спорного недвижимого имущества недействительным, применить последствия недействительности сделки путем исключения из ЕГРН сведений о собственности ФИО3 на спорные земельный участок и жилой дом и их возврата в собственность дарителя.
Доказательств обратного, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ ответчиком суду не представлено.
При наличии информации об указанных ограничениях, ФИО2 имела возможность отказаться от заключения договора купли-продажи, а продавцом вышеуказанная информация до покупателя доведена не была. Таким образом, истец заблуждалась о качестве предмета сделки.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о заключении истцом сделки под влиянием заблуждения, которое имело существенное значение, так как касалось качеств предмета сделки, а именно ФИО2 заключила договор купли-продажи недвижимого имущества с обременением в виде отсутствия согласия супруги дарителя на совершение сделки.
По смыслу ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Невыполнение либо ненадлежащее выполнение лицами, участвующими в деле, своих обязанностей по доказыванию влекут для них неблагоприятные правовые последствия.
Ответчиком не было предоставлено доказательств в опровержение доказательств, собранных по делу, равно как и не было приведено разумного обоснования необходимости оспариваемой сделки с точки зрения интересов истца, а также не было представлено письменных возражений на иск.
При таких обстоятельствах, суд находит, что оспариваемая сделка подлежит признанию недействительной, также подлежат применению последствия недействительности сделки.
При подаче искового заявления ФИО2 была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины в размере 7 500 руб. до вынесения решения (л.д.3).
В силу п.1 ст.333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального района «Корочанский район» Белгородской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 500 руб. (7 200 руб. за требования имущественного характера и 300 руб. за требования неимущественного характера).
Руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной и расторжении предварительного договора купли-продажи, удовлетворить.
Признать недействительным заключенный 13.12.2022 между ФИО3 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 31:09:0705014:177 и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 31:09:0705001:1094, находящихся по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО2 (папорт №) денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи от 13.12.2022 в размере 400 000 руб.
Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в бюджет муниципального района «Корочанский район» Белгородской области государственную пошлину в сумме 7 500 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, путем подачи апелляционной жалобы через Корочанский районный суд Белгородской области.
Судья
Решение принято в окончательной форме 28 августа 2023 г.