УИД 77RS0020-02-2025-003926-77
Дело № 2-3795/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 15 июля 2025 года
Судья Перовского районного суда адрес Вальчук А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3795/2025 по иску ФИО1 к ООО «ПАТЕКСТРОЙАРСЕНАЛ МГ» о признании сделки недействительной и взыскании причиненного ущерба,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «ПАТЕКСТРОЙАРСЕНАЛ МГ» о признании недействительным договора купли-продажи от 19.11.2024 года о реализации двух объектов недвижимости с кадастровыми номерами Nº77:03:0006001:4755 помещение 79/1/1А и Nº77:03:0006001:4756 помещение 79/2/1А, заключённый между ООО «ПАТЕКСТРОЙАРСЕНАЛ МГ» (ИНН <***>) и ФИО1; применении последствий недействительности сделки; взыскании с ООО «ПАТЕКСТРОЙАРСЕНАЛ МГ» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 сумма, убытков в размере сумма, расходов по оформлению аккредитива в размере сумма, расходов по оплате госпошлины за регистрацию права собственности в размере сумма, расходов по оформлению сделки у нотариуса в размере сумма, расходов по оплате договор с риелтором в размере сумма, процентов в за период с 16.12.2024 г. по 01.02.2025 г. в размере сумма
Требования мотивированы тем, что 19.11.2024 года между ООО «ПАТЕКСТРОЙАРСЕНАЛ МГ» и ФИО1 заключён договор купли-продажи реализации двух объектов недвижимости с кадастровыми номерами №77:03:0006001:4755 помещение 79/1/1А и № 77:03:0006001:4756 помещение 79/2/1А. Истцу стало известно, что вышеуказанные объекты недвижимости были включены в утвержденный постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 Nº 819-ПП перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости (Приложение 2, п.6012 введен постановлением Правительства Москвы от 23.07.2024 Nº 1676-ПП). На момент заключения вышеуказанного Договора ответчику было достоверно известно о принятии Арбитражным судом адрес к производству искового заявления Правительства адрес и Департамента городского имущества адрес к ответчику и ряду иных юридических лиц о признании вышеуказанных объектов недвижимости самовольными постройками и их демонтаже (сносе). Указанными действиями ответчика истцу причинены убытки в размере, поскольку объект недвижимости приобретался для сдачи в аренду, однако ввиду указанных обстоятельств договор аренды расторгнут.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя ФИО2, который исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ООО «Патекстройарсенал МГ» фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, приведенным в письменных возражениях.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии сч.ч. 1, 4 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Кто и при каких условиях может требовать признания оспоримой сделки недействительной
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Что такое реальный ущерб и упущенная выгодаМожно ли взыскать расходы на представителя в арбитражном процессе как убытки
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
В судебном заседании установлено, что 19 ноября 2024 года между сторонами заключен договор купли-продажи нежилых помещений, удостоверенный фио, врио нотариуса адрес фио, и зарегистрированный в реестре за № 77/519-н/77-2024-13-1611.
Предметом договора являлись: нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0006001:4755 и нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0006001:4756, находящиеся по адресу: адрес, этаж: антресоль № 1, стоимость которых в соответствии с договором купли-продажи составила сумма
Согласно абз. 2 п. 1.3 договора купли-продажи продавец гарантирует, что на момент заключения договора помещения или какая-либо их часть никому не отчуждена, не заложена (за исключением залога (ипотеки) в пользу ПАО Сбербанк по договору ипотеки № 7759-И от 27.02.2020 г. (в редакции дополнительного соглашения к договору ипотеки № 7759-ИП от 27.02.2020 г., № 2от 24.06.2022 г., дополнительного соглашения к договору ипотеки №7759-И от 27.02.2020 г., № 7 от 28.12.2023 г., дополнительного соглашения к договору ипотеки № 7759-И от 27.02.2020 г., № 9 от 20.02.2024 г.), зарегистрированного 16.10.2023 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Москве за номером регистрации : 77:03:0006001:4755-77/051/2023-2, 77:03:0006001:4756-77/051/2923-2), не обещано, в споре или под арестом не состоит, в доверительное управление, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными правами третьих лиц не обременено, за исключением аренды в пользу ООО «Жумбо Группа» (ИНН <***>) по договору аренды от 01.03.2024 г. № 24/03/33, заключенному а срок до 31.01.2025 г., и по договору аренды от 01.03.2024 г. № 24/03/34, заключенному на срок до 31.01.2025 г.
20.11.2024 г. ФИО1 произведена оплата по договору купли-продажи от 19.11.2024 г. в размере сумма
01.01.2025 г. между ФИО1 и представителем ООО «Патекстройарсенал МГ» подписан акт приема-передачи нежилых помещений.
14.12.2024 г. ФИО1 обратился в ДГИ адрес с заявлением о предоставлении государственной услуги «Оформление дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в адрес», в отношении земельного участка с адресным ориентиром: адрес (кадастровый номер 77:03:0006001:98).
27.12.2024 г. ДГИ адрес отказано ФИО1 в предоставлении государственной услуги, в обоснование указано, что в Арбитражном суде адрес рассматривается дело № 40-255831/24 по иску адрес Москвы о признании помещений (подвала, пристройки к 1 этажу, антресоли 1, 2, 4-х этажей) общей площадью 18 887.7 кв.м здания с кадастровым номером 77:03:0006001:1260 по адресу: адрес, самовольными постройками. Судебные разбирательства не завершены.
07.11.2024 г. определением Арбитражного суда адрес принято к производству исковое заявление адрес Москвы в том числе к ООО «Патекстройарсенал МГ» о признании помещений (подвала, пристройки к 1 этажу, антресоли 1, 2, 4-х этажей) общей площадью 18 887.7 кв.м здания с кадастровым номером 77:03:0006001:1260 по адресу: адрес, самовольными постройками, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, обязании освободить земельный участок от самовольных построек.
Спорные объекты недвижимости ввиду наличия признаков самовольного строительства включены в приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2024 г. № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участок» под № 6012.
Как следует из копии искового заявления ДГИ адрес таковое составлено 30.10.2024 г.
Согласно карточке электронного дела исковое заявление ДГИ адрес поступило в Арбитражный суд адрес 23.10.2024 г. и 29.10.2024 г. оставлено без движения, 07.11.2024 г. принято к производству. 13.11.2024 г. ООО «Патекстройарсенал МГ» подано ходатайство об ознакомлении с материалами дела.
15.10.2024 г. между ФИО1 и ИП фио заключен договор № Эл-кр-79, согласно которому ИП фио обязалась оказать комплекс услуг, связанных с консультированием, подбором, бронированием, государственной регистрацией договора купли-продажи в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правообладателем которого являлось ООО «Патекстройарсенал МГ». Стоимость услуг ИП фио по договору составила сумма и оплачена истцом.
23.12.2024 г. между ФИО1 и фио заключен договор аренды № 01/12-2024 сроком до 04.03.2026 г., размер ежемесячной арендной платы составляет сумма В соответствии с актом приема-передачи помещений ФИО1 переданы помещения в аренду.
28.12.2024 г. между ФИО1 и фио составлено соглашение о расторжении договора аренды № 01/12-2024 от 23.12.2024 г.
28.12.2024 г. ФИО1 переданы фио денежные средства в размере сумма в качестве возврата ранее оплаченной аренды помещений по адресу: адрес, антресоль.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи нежилых помещений от 19 ноября 2024 года, заключенный между ФИО1 и ООО «ПАТЕКСТРОЙАРСЕНАЛ МГ» (ИНН <***>), удостоверенный фио, врио нотариуса адрес фио, и зарегистрированный в реестре за № 77/519-н/77-2024-13-1611, о реализации двух объектов недвижимости с кадастровыми номерами Nº77:03:0006001:4755 помещение 79/1/1А и Nº77:03:0006001:4756 помещение 79/2/1А. Так как договор заключен 19.11.2024 г., при этом исковое заявление подано ДГИ адрес в том числе к ООО «Патекстройарсенал МГ» 23.10.2024 г., принято Арбитражным судом адрес 07.11.2024 г., при этом спорные объекты недвижимости ввиду наличия признаков самовольного строительства постановлением Правительства Москвы от 23.07.2024 N 1676-ПП включены в приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2024 г. № 819-ПП под номером 6012 дата, заявление ответчика об ознакомлении с материалами дела подано в Арбитражный суд адрес 13.11.2024 г.
Таким образом, ответчику на момент заключения договора купли-продажи 19.11.2024 г. было достоверно известно о наличии спора в отношении объектов недвижимости, переданных по договору купли-продажи. Следовательно, при заключении договора купли-продажи от 19.11.2024 г. ответчиком в п. 1.3 договора сообщена истцу информация, не соответствующая действительности, вместе с тем о наличии спора в Арбитражном суде адрес ответчик должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, при этом истцом заключен договор под влиянием обмана.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ, принимая во внимание, что истцом выплачены денежные средства ответчику в размере сумма, а право собственности зарегистрировано на имя истца, то с ООО «Патекстройарсенал МГ» подлежат в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма, прекращению право собственности ФИО1 на спорный объекты недвижимости и восстановлению прав собственности ООО «Патекстройарсенал МГ» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами Nº77:03:0006001:4755 помещение 79/1/1А и Nº77:03:0006001:4756 помещение 79/2/1А.
Поскольку в результате недобросовестных действий ответчика истцом понесены убытки, а именно недополучен доход от сдачи объектов недвижимости в аренду, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере сумма
Требования о взыскании расходов по оформлению аккредитива в размере сумма, расходы по оплате госпошлины за регистрацию права собственности подлежит удовлетворению, поскольку данные расходы понесены истцом в связи с заключением договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 16.12.2024 г. по 01.02.2025 г. с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты в размере сумма, при этом судом расчет проверен, таковой является арифметически верным, соответствующим требованиям закона.
Вместе с тем, требования о взыскании с ответчика расходов по оформлению договора купли-продажи в нотариальной форме в размере сумма, а также расходов по оплате услуг риелтора в размере сумма не подлежат удовлетворению, поскольку данные услуги оплачены сторонами добровольно, закон не возлагает на стороны обязанности по совершению данных действий.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 19 ноября 2024 года, заключенный между ФИО1 и ООО «ПАТЕКСТРОЙАРСЕНАЛ МГ», удостоверенный фио, врио нотариуса адрес фио, и зарегистрированный в реестре за № 77/519-н/77-2024-13-1611.
Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0006001:4755 и нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0006001:4756, находящиеся по адресу: адрес, этаж: антресоль № 1.
Восстановить право собственности ООО «ПАТЕКСТРОЙАРСЕНАЛ МГ» на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0006001:4755 и нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0006001:4756, находящиеся по адресу: адрес, этаж: антресоль № 1.
Взыскать с ООО «ПАТЕКСТРОЙАРСЕНАЛ МГ» в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма, убытки в размере сумма.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Перовский районный суд адрес в течение месяца.
Мотивированное решение составлено 05.09.2025 г.
Судья А.С. Вальчук