Решение по делу № 2-6845/2022 от 21.12.2022 | Автозаводский районный суд г. Тольятти (Самарская область)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2022 года г.Тольятти

Автозаводский районный суд г.Тольятти Самарской области в составе

председательствующего судьи Разумова А.В.,

при секретаре Морозовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6845/2022 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Эл банк» к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд, указав, что решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А55-11508/2016 в отношении кредитной организации общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» введена процедура конкурсного производства. Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Между Банком и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № (Предварительный договор 1), по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры, кадастровый (или условный) №, общая площадь – 111,30 кв.м., расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16, 17 (далее - Квартира). В соответствии с п.п.2 Предварительного договора 1 стоимость недвижимого имущества определена в размере 6781192 руб.

В период до наступления срока заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества (ДД.ММ.ГГГГ) между Банком (продавец) и Ответчиком (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № (Предварительный договор 2), по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГг. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества (Квартиры) на условиях, определенных в договоре. В силу п.2.2 Предварительного договора 2 стоимость недвижимого имущества определена в размере 6949991,38 руб.

Обязательства по предварительной оплате Квартиры выполнены Ответчиком в части перечисления Истцу денежных средств в размере 5093198, 23 руб. Разница между стоимостью имущества и направленными Ответчиком в счет оплаты стоимости недвижимого имущества денежными средствами составляет 1856793, 15 руб.

Приказом Банка России от ДД.ММ.ГГГГ № ОД-1406 у Банка с 5 мая отозвана лицензия на осуществление банковских операций. Приказом Банка России от ДД.ММ.ГГГГ № ОД-1407 назначена временная администрация по управлению кредитной организацией с приостановлением полномочий исполнительных органов кредитной организации.

Ответчик ДД.ММ.ГГГГ обратился к временной администрации Банка с предложением о заключении основного договора купли-продажи и внесении денежных средств в размере 1856793, 15 руб. Временной администрацией в заключении основного договора купли-продажи Квартиры и окончательном расчете было отказано ввиду отнесения принятия решений по заключению данного вида договоров к компетенции конкурсного управляющего.

Вследствие отказа конкурсного управляющего Банком в заключении основного договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем принятых обязательств по оплате стоимости Квартиры в полном объеме в срок, указанный в Предварительном договоре 2, Ответчик обратилась в Автозаводский районный суд г.Тольятти самарской области с исковым заявлением о возложении на Банк обязанности по заключению основного договора купли-продажи.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № заявленные исковые требования удовлетворены: на Банк возложена обязанность заключить с Ответчиком договор купли-продажи Квартиры на условиях предусмотренных Предварительным договором 2, в том числе на условиях о стоимости недвижимого имущества в размере 6949991, 38 руб., с зачетом продавцом аванса платежей, произведенных покупателем в размере 5093198, 23 руб. в счет стоимости недвижимого имущества.

В целях исполнения вступивших в законную силу судебных актов по гражданскому делу № Банком в адрес Ответчика направлены письма исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, № исх-170748 от ДД.ММ.ГГГГ, № исх.-1 от ДД.ММ.ГГГГ, исх № исх – 32921 от ДД.ММ.ГГГГ, с предложением о заключении основного договора купли-продажи Квартиры. Вместе с тем действия направленные на заключение данного договора, ответчиком не произведены.

Таким образом, поскольку Предварительным договором 2 предусмотрена оплата Ответчиком стоимости Квартиры до заключения основного договора, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условиями о предварительной оплате. При данных обстоятельствах в силу закона Квартира должна быть признана находящейся в залоге у Банка в целях обеспечения исполнения Ответчиком обязанности по оплате стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора.

В силу п.1 ст.551 ГПК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Из разъяснений, содержащихся в п.п.60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности вещных прав» следует, что отсутствие государственной регистрации перехода собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Право собственности на Квартиру зарегистрировано за Банком, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63 АН № от ДД.ММ.ГГГГ.

В производстве Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области находилось гражданское дело № по исковому заявлению Банка о признании Ответчика утратившей право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества и возмещении убытков.

Решением Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от ноября 2020 года по гражданскому делу № исковые требования удовлетворены частично: взысканы убытки в виде расходов по оплате коммунальных услуг в размере 371427, 79 руб., взысканной государственной пошлины в размере 9784, 87 руб., взысканный капитальный ремонт в размере 18034,19 руб., взысканной государственной пошлиной в размере 1587 руб., а также взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 7208,34 руб., в удовлетворении требования о признании Ответчика утратившим право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № решение первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Банка без удовлетворения.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № судебные постановления первой и апелляционной инстанции оставлены без изменения, а кассационная жалоба Банка – без удовлетворения.

Вступившими в законную силу судебными постановлениями установлен факт нахождения Квартиры во владении Ответчика.

Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

При этом иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Обратившись в суд истец просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» и ФИО1 предметом которого является продажа квартиры, кадастровый (или условный) №, общая площадь – 111,30 кв.м, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16,17 договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» право залога (ипотека) в силу закона на квартиру, кадастровый (или условный №, общая площадь – 111,30 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16,17, в целях обеспечения исполнения ФИО1 обязанности по оплате стоимости недвижимого имущества.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, кадастровый (или условный) №, общая площадь – 111,30 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16,17, с общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» на ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 рублей.

В ходе судебного разбирательства представитель истцы ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, с заявленными исковыми требованиями не согласился в части, указав, что не согласен поскольку ответчик частично оплатила стоимость квартиры. В проекте договора купли-продажи ответчик не согласен с пунктами 1.5 и 5.1, т.к. ранее в договоре данных условий не имелось.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы гражданского дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Исходя из положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено указанным нормативным правовым актом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок предусмотренный договором. Вследствие ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

В случае, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вследствие ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

На основании п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих юложений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате Правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абз. 2 п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), который является специальным По отношению к п. 4 ст. 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Судом установлено, что за истцом зарегистрировано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16, 17, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63 АН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между Банком и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № (Предварительный договор 1), по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры, кадастровый (или условный) №, общая площадь – 111,30 кв.м., расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16, 17. В соответствии с п.п.2 Предварительного договора 1 стоимость недвижимого имущества определена в размере 6781192 руб.

В целях исполнения вступивших в законную силу судебных актов по гражданскому делу № Банком в адрес Ответчика направлены письма с предложением о заключении основного договора купли-продажи Квартиры. Вместе с тем действия направленные на заключение данного договора, ответчиком не произведены.

Таким образом, поскольку Предварительным договором предусмотрена оплата Ответчиком стоимости Квартиры до заключения основного договора, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условиями о предварительной оплате.

Из разъяснений, содержащихся в п.п.60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности вещных прав» следует, что отсутствие государственной регистрации перехода собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного этим покупателем и продавцом.

Ответчик фактически является владельцем недвижимого имущества, что не оспаривается сторонами.

Как указывает истец, Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Между тем, в ходе судебного разбирательства представитель ответчика утверждал, что ответчик не уклоняется от заключения договора купли-продажи, однако не согласен с некоторыми пунктами проекта договора, поскольку они не были предусмотрены предварительным договором и нарушают права ответчика в настоящее время.

Так в проекте основного договора купли-продажи, в п.1.5 отражено: Покупатель гарантирует, что на дату заключения договора отсутствует задолженность по оплате коммунальных платежей, в том числе задолженность перед поставщиками коммунальных услуг и управляющей компанией, а также отсутствует задолженность по оплате в Фонд капитального ремонта.

Пунктом 5.1 проекта договора предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных п.3.2 Договора, продавец вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, при этом денежные средства покупателю не возвращаются. Договор будет считаться расторгнутым с даты отправки продавцом письменного уведомления покупателю об отказе от исполнения своих обязательств по Договору.

В остальной части ответчик не возражал против заключения договора купли-продажи спорной квартиры на условиях предварительного договора.

С учетом позиции сторон по гражданскому делу, суд считает возможным удовлетворить требования истца в части признания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» и ФИО1 предметом которого является продажа квартиры, кадастровый (или условный) №, общая площадь – 111,30 кв.м, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16,17 договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, указав дату заключения договора – дату вступления решения суда в законную силу.

С учетом удовлетворения требований истца о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» и ФИО1 предметом которого является продажа квартиры, кадастровый (или условный) №, общая площадь – 111,30 кв.м, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16,17 договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, кадастровый (или условный) №, общая площадь – 111,30 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16,17, с общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» на ФИО1.

Между тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в части признания за обществом с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» право залога (ипотека) в силу закона на квартиру, кадастровый (или условный №, общая площадь – 111,30 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16,17, в целях обеспечения исполнения ФИО1 обязанности по оплате стоимости недвижимого имущества, поскольку номинальным собственником жилого помещения в настоящее время является истец.

Необходимости признания права залога на имущество принадлежащее истцу, но подлежащее в последующем передаче ответчику после подписания основного договора купли-продажи, не имеется. Данное требование заявлено избыточно.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решении суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ истцом произведена оплата государственной пошлины в размере 12000 рублей. Данные денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в полном размере.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Эл банк» к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенныйм между обществом с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» и ФИО1, предметом которого является продажа квартиры, кадастровый (или условный) №, общая площадь – 111,30 кв.м, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16, 17 договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, указав дату заключения договора – дату вступления решения суда в законную силу.

произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, кадастровый (или условный) №, общая площадь – 111,30 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, этаж 16,17, с общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Эл банк» на ФИО1.

В удовлетворении остальной части требований, отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общество с ограниченной ответственностью «Эл банк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 руб.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28.12.2022 года

Судья А.В. Разумов