Дело № 2-542/2023 (2-4372/2022);

УИД: 42RS0005-01-2022-007168-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 27 января 2023 года

Заводский районный суд города Кемерово в составе:

председательствующего судьи Блок У.П.,

при секретаре Пустовойт И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 г. гызы о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения в связи с существенными недостатками объекта недвижимости.

Требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ФИО2 г. гызы был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, ФИО1 выступает Покупателем, а ФИО2 г. Продавцом.

На основании указанного Договора Покупатель купил:

а) земельный участок площадью 670+/-7 кв.м., имеющий кадастровый №, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за №

Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости, №.

б) нежилое строение магазин, общая площадь 335,6 кв.м., кадастровый №, принадлежащее Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома ДД.ММ.ГГГГ Постановления Администрации адрес о переводе жилого дома в нежилое помещение под магазин от ДД.ММ.ГГГГ за №. Нежилое помещение расположено на земельном участке, указанном в п. «А», настоящего административного иска и расположенных по адресу: адрес, совместно именуемые «Объекты недвижимости».

Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, №.

В процессе эксплуатации нежилого помещения истцом выявлены существенные скрытые недостатки, не оговоренные и не указанные при заключении Договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ и ответчик ввел в заблуждение истца относительно потребительских свойств нежилого строения с кадастровым номером №.

Так, в ходе эксплуатации было установлено, что крыша нежилого помещения дает протечки в зимнее время, когда нет таяния снега (летом, во время дождей, крыша не протекает), вследствие сочетания нескольких факторов: небольшой уклон кровли, маленькое расстояние между потолочным перекрытием и кровлей, отсутствие паро- и теплоизоляции.

Эти недостатки возникли при строительстве, а не в ходе эксплуатации нежилого помещения, и повлекли порчу штукатурного слоя, элементов монолитных конструкций вследствие воздействия на них атмосферных осадков.

Из канализации в нежилое помещение часто проникает неприятный запах, что связано со срывами водяного запора в сифоне унитаза в результате неверного уклона канализационной трубы. При сливе вода быстро уходит, а взвешенные частицы остаются в трубе, то есть труба остается не заполненная водой до нужного уровня, образуется агрессивная среда, что ускоряет процесс коррозии труб.

Указанные дефекты нежилого помещения носят скрытый характер, которые не могли быть обнаружены истцом в результате визуального осмотра помещения при покупке и повторяются неоднократно.

Устранение указанных недостатков нежилого помещения требует несоразмерных расходов в сравнении с его стоимостью 500000 рублей согласно Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства, уплаченные Покупателем по Договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в размере 600000 рублей копеек, возвращены ФИО2 г. гызы в пользу ФИО1 в добровольном порядке ДД.ММ.ГГГГ. Претензий по возврату денежных средств у истца к ответчику нет.

Согласно положениям, закрепленным в абз. 6 ч. 1 ст. 17 федерального закона «О государственной регистрации» основанием для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного, руководствуясь 467, 556, 557 ГК РФ, просит расторгнуть Договор купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый № и расположенного на нем нежилого строения, имеющего кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за № Управлением Росреестра по адрес-Кузбассу в Едином государственном реестре недвижимости, заключенный между ФИО2 г. и ФИО1.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования, по приведенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО2 г.Г. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражала относительно удовлетворения заявленных исковых требований, иск признала.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала доводы ответчика, пояснила, что денежные средства по договору уже возращены истцу, поскольку в помещении действительно имеются указанные истцом недостатки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес-Кузбассу представило письменные возражения, в которых оставили вопрос о разрешении исковых требований на усмотрение суда.

С учетом положений ст.ст. 113, 167 ГПК РФ, мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон договора - по решению суда, в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основанием для расторжения договора также является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с положением ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Правила ч. 1 ст. 476 ГК РФ регламентируют, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения, в котором ФИО1 приобрела у ФИО2 г.Г. земельный участок площадью 670+/-7 кв.м., имеющий кадастровый №, а также нежилое строение магазин, общая площадь 335,6 кв.м., кадастровый №. Нежилое помещение расположено на земельном участке расположенного по адресу: адрес (л.д.9-11).

В ходе эксплуатации было установлено, что крыша нежилого помещения дает протечки в зимнее время, когда нет таяния снега (летом, во время дождей, крыша не протекает), вследствие сочетания нескольких факторов: небольшой уклон кровли, маленькое расстояние между потолочным перекрытием и кровлей, отсутствие паро- и теплоизоляции. Эти недостатки повлекли порчу штукатурного слоя, элементов монолитных конструкций вследствие воздействия на них атмосферных осадков. Из канализации в Нежилое помещение часто проникает неприятный запах, что связано со срывами водяного запора в сифоне унитаза в результате неверного уклона канализационной трубы. При сливе вода быстро уходит, а взвешенные частицы остаются в трубе, то есть труба остается не заполненная водой до нужного уровня, образуется агрессивная среда, что не оспаривается ответчиком и его представителем.

Указанные дефекты нежилого помещения носят скрытый характер, которые не могли быть обнаружены Истцом в результате визуального осмотра помещения при покупке и повторяются неоднократно.

Пунктом 4.1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что продавец (ответчик) обязан передать покупателю (истцу) в собственность без каких-либо изъятий Объект, являющийся предметом настоящего договора (л.д.10).

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, поскольку ответчик не выполнила надлежащим образом свои обязательства по передаче имущества в надлежащем состоянии.

Денежные средства, уплаченные по Договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в размере 600000 рублей, возвращены ФИО2 г.Г. в пользу ФИО1 в добровольном порядке ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

Порядок государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений пунктов 3, 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «O государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Согласно пункту 2 статьи 14 Закона о регистрации, одним из оснований для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, договор купли-продажи фактически расторгнут сторонами, однако такое соглашение о расторжении договора не может быть зарегистрировано в Росреестре, в связи с чем истец была вынуждена обратиться в суд.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что существенные условия договора купли-продажи квартиры о передаче в исправном состоянии не соблюдены, в связи с чем, договор купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый № и расположенного на нем нежилого строения, имеющего кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за № Управлением Росреестра по адрес-Кузбассу в Едином государственном реестре недвижимости, заключенный между ФИО2 г. гызы и ФИО1 подлежит расторжению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 г. гызы о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером № и расположенного на нем нежилого здания - магазин с кадастровым номером №, расположенные по адресу: адрес, заключенный между ФИО1 и ФИО2 г.ФИО2 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Заводский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: У.П. Блок

Мотивированное решение составлено 31.01.2023 года.