Дело № 2-2/2025
УИД 61RS0051-01-2024-000346-05
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«26» сентября 2025 года с. Ремонтное
Ремонтненский районный суд Ростовской области в составе:председательствующего судьи Червякова И.Н.,при секретаре Буцкой О.В.,
с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, его представителя ФИО3, представителя ФИО4 - ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по встречному исковому заявлению ФИО6 к ФИО2, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем земельного участка по договору купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО6, третьему лицу Управлению Росреестра по Ростовской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применения последствий недействительности сделки, в котором указал, что 14.06.2023 обратился в Ремонтненский районный суд с исковыми требованиями к ФИО4 о признании договора заключенным, признании недействительным выдела земельного участка.
Определением суда от 14.06.2023 было удовлетворено ходатайство о принятии обеспечительных мер, суд наложил запрет ФИО4 и Управлению Росреестра по Ростовской области на совершение действий по отчуждению и совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:11:0600003:712.
Определение суда о принятии обеспечительных мер было незамедлительно предоставлено государственному регистратору межмуниципального отдела по Дубовскому и Заветинскому районам Управления Росреестра по Ростовской области ФИО7, и в присутствии истца было ею зарегистрировано.
Решением Ремонтненского районного суда Ростовской области от 26.10.2023 оставлены без удовлетворения исковые требования ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным выдела земельного участка, восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке, прекращении права собственности на земельный участок, о признании договора купли-продажи заключенным.
Встречное исковое заявление ФИО4 об обязанииосвободить и возвратить земельный участок суд удовлетворил.
Указанное решение от 26.10.2023 не вступило в законную силу, было обжаловано истцом в апелляционном порядке.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17 января 2024 года решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 26 октября 2023 года по делу № отменено, принято по делу новое решение.
Суд апелляционной инстанции признал недействительной процедуру выдела земельного участка с кадастровым №, площадью 898000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым №, признать его границы неустановленными, а площадь декларированной.
Суд апелляционной инстанции восстановил в ЕГРН сведения о площади и границах земельного участка с кадастровым номером № в состоянии, предшествовавшем выделу из него земельного участка с кадастровым №, прекратил право собственности ФИО4 на земельный участок скадастровым №, погасил в ЕГРН запись о праве собственности ФИО4 и восстановил ее право общей долевой собственности.
Суд апелляционной инстанции признал заключенным договор купли-продажи земельных долей в земельном участке от 22 октября 2018 года между ФИО8 (продавец) и ФИО2 (покупатель).
Суд апелляционной инстанции признал подлежащим государственной регистрации переход права собственности от ФИО4 (правопреемника ФИО8) к ФИО2 на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, адрес: <адрес> и прекратил право общей долевой собственности ФИО4, на 2/7 доли, в земельном участке кадастровый №.
В удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО2 об обязании освободить и возвратить земельный участок судебная коллегия отказала.
Суд апелляционной инстанции указал, что настоящее апелляционное определение является основанием для регистрации перехода права собственности на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № к ФИО2.
Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.04.2024 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17.01.2024 оставлено без изменения, кассационная жалоба представителя ФИО4 по доверенности ФИО5 - без удовлетворения.
ФИО2 обратился в МФЦ Заветинского района с апелляционным определением Ростовского областного суда от 17.01.2024 для его исполнения, через некоторое время мне сообщили, что апелляционное определение Ростовского областного суда от 17.01.2024 содержит опечатку в кадастровом номере земельного участка, 16.05.2024 истцу было отказано в государственной регистрации прав, так как незаконно выделенный ФИО4 земельный участок КН № был ею продан, исполнить апелляционное определение Ростовского областного суда от 17.01.2024 невозможно, то есть законные права истца грубо нарушены.
Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости №№ от 27.05.2024 в отношении земельного участка КН № и Уведомление об отказе в государственной регистрации прав содержат сведения о договоре купли-продажи от 22.11.2023, переход права собственности зарегистрирован 05.12.2023 к ФИО6.
Таким образом, ответчик ФИО4, зная о наложенном судом запрете, произвела отчуждение спорного, незаконно выделенного ею земельного участка, образованного в счет ранее проданных истцу ее матерью и фактически переданных истцу земельных долей, что свидетельствует о ее недобросовестности. ФИО4 была не вправе отчуждать указное имущество, отчуждение и приобретение другой стороной оспариваемой сделки земельного участка, в период судебного спора, также не соответствует критериям разумности и добросовестности участников гражданского оборота.
Просил признать недействительным договор купли-продажи от 22.11.2023 земельного участка с кадастровым номером 61:11:0600003:712, площадью 898000 кв. м, местоположение: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственногоназначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, заключенный ФИО4 и ФИО6, применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны указанной сделки в первоначальное положение.
От представителя ФИО6 поступило встречное исковое заявление, мотивируя свои требования тем, что ФИО6 приобрел Участок по договору купли-продажи от 22.11.2023, заключенному с ФИО4 (далее также - Договор).
При этом перед заключением указанного Договора от ФИО4 была получена выписка из ЕГРН от 20.11.2023, согласно которой именно ФИО4 являлась единоличным собственником Участка; её право собственности было зарегистрировано в ЕГРН 07.06.2023 на основании двух свидетельств о праве нанаследство по закону и проекта межевания земельных участков от15.05.2023, копии которых также были получены для ознакомления отФИО4 до заключения Договора.
Каких-либо сомнений в обоснованности регистрации в ЕГРН права собственности на Участок за ФИО4 данные документы не вызывали. Из них следовало, что Участок образован в результате выдела в натуре 2/7 земельных долей в праве общей собственности наземельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:11:0600003:402, унаследованных после смерти матери ФИО4 - ФИО8.
Какие-либо ограничения или обременения в отношении Участка в ЕГРН зарегистрированы не были, отметки о заявленных в судебном порядке требованиях, а также о возражениях в отношении зарегистрированного права в ЕГРН отсутствовали, что также подтверждается выпиской от 20.11.2023.
Кроме того, Участок был осмотрен ФИО6 - какие-либо признаки ведения на нем хозяйственной деятельности отсутствовали.
Учитывая изложенное, ФИО6 было принято решение о покупке Участка за 3 500 000 руб.; указанная сумма была уплачена ФИО4 непосредственно перед заключением Договора путем перечисления на ее банковский счет, что подтверждается соответствующим реестром банковских операций № от 22.11.2023.
В п.4.1. Договора продавец ФИО4 прогарантировала, что Участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен. Согласно п.4.6. Договора он имел силу передаточного акта. На основании Договора в ЕГРН 05.12.2023 было зарегистрировано право собственности ФИО6 на Участок. При этом в ЕГРН до настоящего времени отсутствуют какие-либо записи об обременениях, о заявленных в судебном порядке требованиях, а также о возражениях в отношении зарегистрированного права в ЕГРН, что подтверждается соответствующей выпиской от 09.07.2024.
Просит признать ФИО6 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 898000 кв. м, уточненная площадь, погрешность 8292, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 22.11.2023, заключенному с ФИО4.
Определением суда от 11.09.2025 производство по гражданскому делу № 2-2/2025, в части исковых требований ФИО2 к ФИО4, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применения последствий недействительности сделки, прекращено, в связи с отказом истца ФИО2 от исковых требований. (т.2 л.д.56)
Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не прибыли ФИО6, ФИО4, третье лицо представитель Управления Росреестра по Ростовской области и не просили рассмотреть дело в их отсутствие. В отношении не прибывших лиц, дело рассмотрено в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.
В судебном заседании представитель ФИО6 – ФИО1 встречные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.
В судебном заседании представитель ФИО4 – ФИО5 согласилась с исковыми требованиями ФИО6 и считает, что они подлежат удовлетворению.
В судебном заседании представитель ФИО2 и его представитель ФИО3 просили требования ФИО6 оставить без удовлетворения.
В судебном заседании свидетель ФИО10 показал суду, что ФИО2 с 2018 года использует спорный земельный участок, часть земельного участка была засеяна многолетними травами, а часть используется для выпаса скота, земельный участок был огорожен электропастухом, на момент распашки ФИО6 земельного участка, какие-либо межевые знаки на нем отсутствовали.
Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
В силу п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.»
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ, «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.»
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. (п. 2 ст. 223 ГК РФ)
Из п. 1 ст. 556 ГК РФ следует, что «Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.»
В абз. 1 п. 38, абз. 1, 2, 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что «Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Согласно пунктам 37, 38, 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Как следует из материалов дела, 22.11.2023 года, между ФИО4 (продавец), в лице представителя ФИО9 и ФИО6 (покупатель), в лице представителя ФИО1, был заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 898000 кв.м., право собственности за ФИО4 зарегистрировано на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.01.2023 года, земельный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером №. цена земельного участка составляет 3500000 рублей. Согласно п.2.2 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора., п.3.1 договора, земельный участок свободен от прав третьих лиц, п.4.1, продавец гарантирует, что до заключения договора, земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен (т.1 л.д. 95-96)
В настоящее время право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за ФИО6.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.07.2025 года, решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 26 октября 2023 года отменено и принято по гражданскому делу №2-341/2023 новое решение. Исковые требования ФИО2 удовлетворены, суд
решил:
признать недействительным договор купли-продажи от 22.11.2023 г. земельного участка с кадастровым номером №, площадью 898000 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, пашня 2 км на юго-запад, пастбище 2 км на юго-восток от центра <адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО6, применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны указанной сделки в первоначальное состояние.
Признать недействительной процедуру выдела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 898000 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>. Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, признать его границы неустановленными, площадь -декларированной.
Восстановить в ЕГРН сведения о площади и границах земельного участка с кадастровым номером № в состоянии, предшествовавшем выделу из него земельного участка с кадастровым номером 61:11:0611003:712.
Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, погасить в ЕГРН запись о праве собственности на указанный земельный участок и восстановить ее право общей долевой собственности.
Признать заключенным договор купли-продажи земельных долей в земельном участке от 22 октября 2018 года, заключенный между ФИО8 (продавец) и ФИО2 (покупатель).
Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности от ФИО4 (правопреемника ФИО8) к ФИО2 на 2/7 доли в ерше общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначение - для сельскохозяйственного производства, адрес: <адрес>.
Прекратить право общей долевой собственности ФИО4 на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.
В удовлетворении встречного иска ФИО4 ФИО2 об обязании освободить и возвратить земель участок отказать.
В удовлетворении встречного иска ФИО6 к ФИО4 и ФИО2 признании недействительным ничтожного договора - отказать.
Апелляционное определение является основанием для регистрации перехода права собственности на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:11:0600003:402 к ФИО2. (т.2 л.д.21-27)
В ходе рассмотрения гражданского дела №2-341/2023 судом первой инстанции, определением судьи от 14.06.2023 года были приняты обеспечительные меры, а именно запрет на регистрационные действия в отношении спорного земельного участка (т.1 л.д.47)
Также судом установлено, что ФИО2 отрыто пользовался спорным земельный участок, а именно осуществил посев многолетней травы, огородил электропастухом, осуществлял постоянный выпас скота, данные обстоятельства нашли свое подтверждение в показаниях свидетеля, акте осмотра земельного участка от 13.08.2024 года. ФИО6 заключил с ФИО4 договор купли - продажи земельного участка на момент когда решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 26.10.2023 года не вступило в законную силу и было обжаловано ФИО2, то есть на момент покупки спорного участка имелся спор на данный земельный участок.
Также, факт пользования ФИО2 земельным участком, подтверждается тем, что входе рассмотрения гражданского дела №, ФИО4 заявлялись встречные требования об освобождении и возврате спорного земельного участка.
Таким образом, суд приходит к выводу, что перед приобретением спорного земельного участка ФИО6 не предпринял всех необходимых мер, для выяснения имеющихся обременений правами третьих лиц в отношении спорного имущества и наличии судебного спора, поскольку отсутствие обременений в ЕГРН в данном случае не может считаться достаточным, так как информация о судебном споре между ФИО2 и ФИО4, является общедоступной и распространенной на сайте, при проявлении должной осмотрительности ФИО6 должен был обнаружить тот факт, что спорным участком открыто пользовалось третье лицо - ФИО2 в связи с чем должен был усомниться в праве ФИО4, также знавшей о незавершенном судебном споре, на отчуждение имущества.
Суд обращает внимание на то, что ФИО4 и ФИО6, в лице своих представителей 22.11.2023 года обращались в регистрационный орган с заявлениями о регистрации права собственности на земельный участок, однако 27.11.2023 года ФИО4 обратилась с заявлением о возврате документов, что не могло не насторожить ФИО6 в прозрачности состоявшейся сделки. (т.2 л.д.76)
С учетом установленных обстоятельств, суд считает, что ФИО6 при заключении сделки действовал недобросовестно, в связи с чем его требования не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Встречные исковые требования ФИО6 к ФИО2, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем земельного участка по договору купли-продажи - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ремонтненский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья: И.Н. Червяков
Мотивированное решение составлено 01.10.2025г.