РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 августа 2025 года <адрес>
Сургутский городской суд <адрес> - Югры в составе председательствующего судьи Бурлуцкого И.В., при секретаре судебного заседания Фалей Т.Ю., с участием представителя истца ПАО Сбербанк – ФИО6, ответчиков ФИО1, ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО3, ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование исковых требований Банк указал, что между окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище» (Застройщик) и ФИО2, ФИО1 (Дольщики) был заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым Застройщик обязался не позднее ДД.ММ.ГГГГ закончить строительство и получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию <адрес>, расположенного на пересечении <адрес> и <адрес> в <адрес>; не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать Дольщику <адрес> указанном доме, при условии полной оплаты стоимости квартиры. Указанная квартира приобреталась с использованием кредитных средств, предоставленных Дольщикам ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, под залог этой квартиры. Соответственно, квартира считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности Дольщиков на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ полученные ответчиками по кредитному договору денежные средства перечислены Банком на счет Застройщика. Жилой дом, в котором расположена находящаяся в залоге квартира, был введен в эксплуатацию в 2015 году. В связи с неисполнением созаемщиками обязательств по кредитному договору, ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Сургутского городского суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, с ФИО2, ФИО1 взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>. Кв.172. На основании решения суда Банку выданы исполнительные листы. В рамках исполнительного производства выяснилось, что акт приема-передачи квартиры между Застройщиком и ФИО2, ФИО1 не был подписан, квартира на праве собственности за должниками е зарегистрирована, документы, необходимые для принудительной регистрации, у должников отсутствуют. В связи с этим у Банка отсутствует возможность реализовать данную квартиру в рамках исполнительного производства. Ответчики каких-либо мер для регистрации своего права собственности на квартиру не предпринимают. Основываясь на изложенном, Банк просит, с учетом уточнения исковых требований, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, за ответчиками.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу в части исковых требований к ФИО2 было прекращено в связи со смертью ответчика.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, поскольку было установлено, что он является наследником ФИО2
В судебном заседании представитель истца ПАО Сбербанк – ФИО6 на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме по доводам искового заявления.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании заявила о согласии с иском, представила заявление о признании исковых требований ПАО «Сбербанк России». Пояснила, в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ состояла в браке с ФИО2 Квартира по адресу: <адрес>, приобреталась в период брака с использованием кредитных средств ПАО «Сбербанк России». Акт приема-передачи квартиры ФИО1 и ФИО2 с застройщиком не подписывали, так как у квартиры имелись строительные недостатки. Они никогда не проживали в данной квартире. Брачный договор или соглашение о раздел имущества между ФИО1 и ФИО2 не заключались. У ФИО2 до брака в собственности имелась квартира по адресу: <адрес>. Эту квартиру в настоящее время унаследовал его сын Е.. ФИО1 намерена самостоятельно исполнять обязательства по кредитному договору, чтобы избежать обращения взыскания на квартиру.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании также заявил о согласии с иском.
Третьи лица ОФРЖС «Жилище», конкурсный управляющий ОФРЖС «Жилище» ФИО10, судебный пристав-исполнитель ОСП по <адрес> УФССП России по ХМАО-Югре ФИО7 в судебное заседание не явились, уведомлялись надлежащим образом, с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие не обращались.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, а также материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.
В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьёй 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственной регистрации права.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище» (Застройщик) и ФИО2, ФИО1 (Дольщики) был заключен договор № ЮП/1-К-172 СФ-ИА долевого участия в строительстве, в соответствии с которым Застройщик обязался не позднее ДД.ММ.ГГГГ закончить строительство и получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию <адрес>, расположенного на пересечении <адрес> и <адрес> в <адрес>; не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать Дольщику <адрес> указанном доме, при условии полной оплаты стоимости квартиры, а Дольщик регистрирует право собственности на квартиру (т.1 л.д.15-18).
Указанная квартира приобреталась с использованием кредитных средств, предоставленных Дольщикам ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 475 450 руб. под 12 % годовых на срок 240 месяцев (т.1 л.д.25-26).
В соответствии с п.4.4 договора долевого участия в строительстве квартира в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности Дольщика на квартиру.
До государственной регистрации права собственности на квартиру и передачи ее в залог Банку, в обеспечение обязанностей по кредитному договору, Дольщик закладывает Банку имущественные права, принадлежащие Дольщику в сумме 3 475 450 руб.
Пунктом 7.1.1, 7.1.7 договора долевого участия в строительстве предусмотрена обязанность Дольщика совместно с Застройщиком сдать настоящий договор в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в течение 90 календарных дней после подписания акта приема-передачи квартиры зарегистрировать право собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п.7.1.3 договора долевого участия в строительстве, Дольщик обязан подписать в двухнедельный срок (14 дней) с момента письменного уведомления акт приема-передачи квартиры или представить Застройщику в указанный срок в письменной форме мотивированный отказ от его подписания.
При уклонении Дольщика от принятия квартиры в сроки, указанные в направляемом ему Застройщиком сообщении о завершении строительства (создания) дома, или при немотивированном отказе Дольщика от принятия квартиры, Застройщик по истечении шести месяцев со дня, предусмотренного п.6.2 договора для начала передачи квартиры, вправе составить односторонний акт о передаче квартиры. При этом риск случайной гибели квартиры переходит к Дольщику со дня составления указанного одностороннего акта.
Основания для одностороннего отказа Дольщика от исполнения договора долевого участия в строительстве предусмотрены в п.8.2 договора.
Пунктом 11.4 договора № ЮП/1-К-172 СФ-ИА долевого участия в строительстве предусмотрено, что все дольщики, перечисленные в преамбуле настоящего договора, несут солидарную ответственность по исполнению условий настоящего договора.
В случае смерти Дольщика (ов), до подписания акта приема-передачи квартиры, квартира передается наследникам на основании свидетельства о праве на наследство. Наследники возмещают Застройщику затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией квартиры с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанного в п.1.1 договора, до момента подписания акта приема-передачи квартиры наследникам.
Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ и с этого момента считается заключенным (п.11.1 договора).
Согласно пункту 11 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве цели использования кредита указано инвестирование строительства объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, жилой <адрес> на пересечении <адрес> и <адрес>, строительный номер <адрес>, этаж 5, подъезд 3, основание – договор № ЮП/1-К-172 СФ-ИА долевого участия в строительстве.
В соответствии с п.10 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору Созаемщики предоставляют Кредитору до выдачи кредита в залог объект недвижимости, указанный в п.11 кредитного договора. Залоговая стоимость Объекта недвижимости устанавливается в размере 100 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке.
Созаемщики ненадлежащим образом выполняли свою обязанность по возврату кредита и уплате процентов, начиная с мая 2018 г., после июля 2018 г. перестали производить какие-либо платежи.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ их задолженность по кредитному договору, с учетом примененной истцом неустойки, составляет 3 120 175 рублей, в том числе: 2 874 921 рубль 80 копеек – сумма задолженности по возврату кредита, 229 436 рублей 33 копейки – сумма задолженности по уплате процентов, 15 816 рублей 87 копеек – неустойка за просрочку возврата кредита и уплаты процентов.
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Сургутского городского суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым были удовлетворены исковые требования ПАО «Сбербанк России», постановлено: расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком и ФИО2, ФИО1; взыскать солидарно с ФИО2, ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 155 975,88 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: ХМАО – Югра, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 3 334 400 руб.
По указанному решению суда от ДД.ММ.ГГГГ взыскателю ДД.ММ.ГГГГ были выданы исполнительные листы: в отношении должника ФИО2 – ФС №, в отношении должника ФИО1 - ФС №.
На основании исполнительного листа ФС № в отношении должника ФИО2 в отделении судебных приставов по <адрес> было возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ.
В рамках исполнительного производства был произведен арест недвижимого имущества, при этом приставами было установлено, что квартира на праве собственности за должниками не зарегистрирована, документы, необходимые для принудительной регистрации объекта недвижимости у должников отсутствуют, в связи с чем Банку было рекомендовано обратиться в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения требований исполнительных документов.Как утверждается в исковом заявлении, задолженность, установленная решением суда, с должников в настоящее время не взыскана, что послужило основанием для обращения Банка с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя.
Обратить взыскание на спорную квартиру в рамках исполнительного производства, для исполнения требований исполнительного документа, не представляется возможным, так как право собственности на квартиру не зарегистрировано, что следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанной выпиской подтверждается, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, поставлена ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет, и ей присвоен кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ на здание по адресу: <адрес>, изготовлен технический план, на листе № которого имеются сведения о <адрес>, площадью 62,8 кв.м.
Согласно общедоступной информации из публичной кадастровой карты, многоквартирный дом был построен и введен в эксплуатацию в 2015 году, с ДД.ММ.ГГГГ дом находится в управлении у ООО «ЮТЕРРА».
Судом установлено также, что ОФРЖС «Жилище» решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А75-1144/2023 был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ПАО «Сбербанк России» обращался с заявлением в арбитражный суд о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, за ФИО2 и ФИО1 Ю,С., однако его заявление было возвращено арбитражным судом, поскольку рассмотрение заявления о признании права собственности на недвижимое имущество в деле о несостоятельности (банкротстве) законом не предусмотрено.
Также Арбитражный суд ХМАО-Югры отметил, что согласно открытым данным на сайте «Дом.РФ» информация об окружном фонде развития жилищного строительства «Жилище» как действующего застройщика отсутствует, исходя из чего Фонд не является действующим застройщиком.
Между тем материалами дела подтверждается, что разрешение № ru86310000-150 от ДД.ММ.ГГГГ на строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, выдавалось фонду развития жилищного строительства «Жилище», и этот фонд осуществил строительство указанного дома.
В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем (абзац 3 пункта 4).
В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы (пункт 6).
В том случае, если строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем лицу, осуществляющему строительство, с обязательством последнего передать готовый объект лицу, его оплатившему, такой договор следует квалифицировать не как договор строительного подряда, а как договор купли-продажи будущей вещи (пункты 4, 6 постановления).
В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.
В пункте 5 указанного постановления разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
В силу п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно подпункту 1 п. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права на недвижимость осуществляется, в том числе, на основании заявления лица, право которого на объект недвижимости возникает. В качестве документов, подтверждающих переход права собственности на недвижимость, такое лицо может предоставить договор, заключенный в отношении недвижимого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Исследованными доказательствами подтверждается, что право собственности застройщика ОФРЖС «Жилище» в ЕГРН на спорную <адрес> не регистрировалось. Между тем строительство объекта недвижимости завершено, ОФРЖС «Жилище» являлся владельцем квартиры, квартира фактически передана дольщикам ФИО2 и ФИО1, которые относились к квартире как к своей, вносили платежи по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается историей операций по кредитному договору, то есть платежи вносились после введения дома в 2015 году в эксплуатацию.
Оплата стоимости квартиры по договору № ЮП/1-К-172 СФ-ИА долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ произведена в полном объеме, этот договор следует считать исполненным сторонами. Доказательств того, что данный договор был впоследствии расторгнут, суду не представлено.
По обстоятельствам дела, ОФРЖС «Жилище» признано банкротом, управление его имуществом поручено конкурсному управляющему, которым действий по обращению в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права на <адрес> не предпринималось.
Ответчики ФИО2 и ФИО1 уклоняются от государственной регистрации перехода на них права собственности на спорную квартиру.
Между тем отсутствие государственной регистрации права на квартиру, а также документов, на основании которых такая государственная регистрация может быть произведена, препятствует исполнению решения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, а также реализации права Банка удовлетворить свои требования о взыскании задолженности по кредитному договору за счет заложенного имущества.
Судом установлено также, что ФИО2 и ФИО1 состояли в браке с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ и пункту 1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Договор № ЮП/1-К-172 СФ-ИА долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не содержит указания на то, что квартира передается дольщикам в долевую собственность.
Таким образом, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, как объект недвижимости, готовый к передаче дольщикам, в отсутствие их соглашения об определении долей в этом имуществе, составляла совместную собственность ФИО2 и ФИО1
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
В силу абз.2 п.4 ст.256 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда.
Следовательно, при жизни ФИО2 был вправе претендовать на ? долю в праве общей собственности на квартиру, и эта ? доля составляет его наследственное имущество.
Согласно информации нотариуса нотариального округа <адрес> ХМАО-Югры ФИО8, единственным наследником, получившим свидетельство о праве на наследство по закону после смерти ФИО2, является его сын – ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, матерью которого является ФИО1
Учитывая изложенное, исходя из содержания приведённых норм права, исковые требования ПАО «Сбербанк России» о государственной регистрации перехода права подлежат удовлетворению, и на спорную квартиру подлежит государственной регистрации право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО3, по ? доле в праве за каждым из отвтчиков.
Материалами дела подтверждается, что в связи с подачей настоящего иска в суд ПАО «Сбербанк России» понес расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 руб., которые в соответствии со ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчиков в равных долях, по 3000 руб. – с каждого.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1, ФИО3 на жилое помещение - квартиру общей площадью 62,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора № ЮП/1-К-172 СФ-ИА долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать с ФИО1, ФИО3 в равных долях в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, по 3 000 рублей – с каждого.
Настоящее решение является основанием для внесения записи о праве ФИО3 на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 62,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, и о праве ФИО1 на ? долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Решение может быть обжаловано в суд <адрес>-Югры в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Сургутский городской суд <адрес>-Югры.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись И.В.Бурлуцкий
Копия верна
Судья И.В.Бурлуцкий