Дело №2-134/2023
УИД 28RS0013-01-2023-000212-29
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июня 2023 года с. Поярково
Михайловский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Чубукиной О.Е.,
при секретаре судебного заседания Гуркиной Н.В.,
с участием заявителя ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО2 ФИО14 об установлении факта прекращения ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона,
УСТАНОВИЛ:
Заявитель ФИО2 обратилась в Михайловский районный суд Амурской области с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице поверенного ФИО4 и ФИО14 и ФИО8 заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, находящимися по адресу: <адрес>. По данному договору расчет между сторонами производился следующим образом: 97 500 (девяносто семь тысяч пятьсот) руб. покупатели оплатили до подписания настоящего договора, 552 500 (пятьсот пятьдесят две тысячи пятьсот) руб. оплатили в течение трех дней с момента государственной регистрации и перехода права собственности в Управление Росреестра по Амурской области, за счет заемных средств по кредитному договору №, оформленному ДД.ММ.ГГГГ в дополнительном офисе № в селе Поярково Амурского регионального филиала ОАО «Российский сельскохозяйственный банк». После полного погашения кредита обременение в пользу Банка было снято. О том, что есть еще обременение в пользу ФИО1 ей известно не было. В настоящее время при оформлении наследства после смерти бывшего супруга, ей стало известно об обременении, которое снять невозможно, так как продавец ФИО1 умерла.
На основании изложенного, просила суд прекратить обременение права в виде ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
В судебном заседании заявитель ФИО2 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, указав, что ДД.ММ.ГГГГ они с супругом ФИО8 оформили ипотеку в АО «Россельхозбанк» на приобретение жилого дома, общая сумма заемных средств составила 552 500 руб. Супруг был главным заемщиком, она - созаемщиком. Продавцы по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, подготовили документы, обременений никаких не было. Денежные средства сумме 97 500 руб. они перевели продавцу ФИО1 до подписания договора. После чего АО Россельхозбанк перевел продавцу ФИО1 денежные средства в сумме 552 500 руб. В 2013 году за счет материнского капитала они погасили практически всю ипотеку, полностью задолженность по ипотеке была погашена в 2014-2015 году. После погашения ипотеки обременение в пользу Банка было снято. После расторжения брака с супругом ФИО8 при разделе имущества они пытались обратиться к продавцу ФИО1 с вопросом о снятии обременения, но она уже болела, и вскоре умерла. После смерти бывшего мужа ФИО8 при оформлении наследства в пользу их совместных детей снова встал вопрос о снятии обременения.
Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Амурской области, АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, ходатайств процессуального характера не заявляли, возражений относительно заявленных требований в адрес суда не представили.
В силу ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся иных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Выслушав доводы заявителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пунктов 1 и 5 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В силу п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно общим положениям Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ).
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно части 2 статьи 20 названного закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Согласно ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года №102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В силу п. 1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона 16.07.1998 года №102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавцом), в лице поверенной ФИО4 а также ФИО8 и ФИО2, (выступающими на стороне покупателей) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, согласно пункту 4.1 которого цена передаваемого имущества 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) руб., из которых цена жилого помещения (дома) общей площадью 42,5 кв.м составляет 640 000 (шестьсот сорок тысяч) руб., цена земельного участка на котором расположен жилой дом - 10 000 (десять тысяч) руб. В соответствии с п.п. 4.2, 4.3 Договора сумму 97 500 (девяносто семь тысяч) руб. покупатели выплатили продавцу за счет собственных средств, 552 500 (пятьсот пятьдесят две тысячи пятьсот) руб. за счет средств, представленных Банком Покупателям в кредит по кредитному договору (л.д.60-62).
Из представленного в материалы дела кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ОАО «Россельхозбанк» в лице управляющего Дополнительным офисом № в <адрес> филиала ОАО «Россельхозбанк» (кредитором) следует, что заемщикам ФИО8 и ФИО2 представлен кредит в сумме 552 500 (пятьсот пятьдесят две тысячи пятьсот) руб. для приобретения жилого дома в сельской местности по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, расположенного на земельном участке из состава земель Поярковского сельсовета. Стороны пришли к соглашению, что в отношении приобретаемого имущества (жилого дома с земельным участком, будет оформлено право общей совместной собственности заемщиков ФИО8 и ФИО2 (л.д.15-20).
Письменными материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавцом), в лице поверенной ФИО4 а также ФИО8 и ФИО2, (выступающими на стороне покупателей) заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, а также подписан акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми продавец продал покупателям земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а покупатели приняли их в том виде, в каком они были на момент заключения договора купли-продажи (л.д. 25, 26 (оборотная сторона).
В силу пункта 4 заключенного между сторонами договора, покупатели приобретают право совместной собственности у продавца на указанный земельный участок с надворными постройками за 97 500 руб. и жилой дом за 552 500 руб. Расчет между сторонами производится следующим образом: 97 500 руб. покупатели оплачивают до подписания настоящего договора, 552 500 руб. покупатели оплачивают в течение трех дней с момента государственной регистрации и перехода права собственности в Управлении Росреестра по <адрес>, за счет заемных средств, по кредитному договору №, оформленному ДД.ММ.ГГГГ в дополнительном офисе № в <адрес> регионального филиала ОАО «Россельхозбанк». Стороны подтвердили, что не заблуждаются на счет продажной цены.
Помимо этого, в пункт 7 данного договора устанавливал, что с момента государственной регистрации договора и переход права собственности к покупателям, объекты недвижимости, указанные в п.1 настоящего договора находятся в залоге у Банка. Залогодержателем по данному залогу является Банк.
Согласно регистрационным записям в указанном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права общей совместной собственности ФИО8 и ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, произведена Управлением Федеральной службы кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №гос.рег. №, гос.рег. № соответственно. Кроме того, Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ одновременно с государственной регистрацией права общей совместной собственности, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона как в отношении указанного жилого дома, так и находящегося под жилым помещением земельного участка (№ гос.регистрации №, № соответственно) (л.д.26).
Согласно материалам дела - справке АО «Россельхозбанк» в лице Амурского РФ АО «Россельхозбанк» доп. Офис Амурского РФ АО «Россельхозбанк» № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у клиента ФИО8 по кредитному договору КД № от ДД.ММ.ГГГГ ссудная задолженность погашена в полном объеме (л.д. 21).
Из представленных стороной заявителя в материалы дела платежных поручений Амурский РФ АО «Россельхозбанк» № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежная сумма (Согласно п. 4.2 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Согласно п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) от плательщица (покупателя) ФИО8 получателю (продавцу) ФИО1 перечислена в размере 552 500 руб. 00 коп., на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объектов недвижимости (л.д. 22, 23).
Согласно представленной стороной заявителя и исследованной в ходе судебного заседания расписке от продавца ФИО6, составленной поверенным лицом ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Михайловского нотариального округа ФИО7 за №, деньги получены в полном объеме в сумме 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) руб. (л.д. 24).
Материалами дела – свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>, серии <адрес> соответственно, выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается возникновение и государственная регистрация права ДД.ММ.ГГГГ общей совместной собственности у ФИО8 и ФИО2 на объекты недвижимого имущества: здания - жилого дома с КН №, назначение: жилое, общей площадью 42,5 кв.м, расположенного по адресу (адрес объекта): <адрес>, Поярковский с/с, <адрес>, и земельного участка с КН ДД.ММ.ГГГГ категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2 898 кв.м, расположенного по адресу (адрес объекта): <адрес>, Поярковский с/с, <адрес> (л.д. 11-14, 32-40, 63, 64).
При этом данные документы содержат сведения о произведённых регистрационных записей об ипотеке в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества: здания - жилого дома КН №, назначение: жилое, общей площадью 42,5 кв.м, расположенного по адресу (адрес объекта): <адрес>, <адрес>с, <адрес>, и земельного участка КН №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2 898 кв.м, расположенного по адресу (адрес объекта): <адрес>, Поярковский с/с, <адрес> (дата и номер государственной регистрации ограничения прав и обременение объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, установленные в пользу лица – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, гражданки Российской Федерации) (л.д. 11-14, 32-40, 63, 64).
Как следует из материалов дела, и подтверждается сведениями, представленными по запросу суда отделением ЗАГС по <адрес> управления ЗАГС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, справкой о заключении барка №А-00126 от ДД.ММ.ГГГГ, выданной отделением ЗАГС по Михайловскому району, свидетельством о расторжении брака серии I-ОТ № от ДД.ММ.ГГГГ, покупатели названных выше объектов недвижимого имущества ФИО8 и ФИО2 (ФИО12 С.М. состояли между собой в зарегистрированном браке в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, и на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с жилым домом (л.д. 27, 28, 49, 50).
Материалам дела – отметкой в паспорте гражданина РФ, сведениями из адресных справок ОВМ МО МВД России «Михайловский» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что заявитель ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрирована по адресу: <адрес>; ФИО8 был зарегистрирован по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, снят с регистрационного учета в связи со смертью (л.д. 31, 54, 55, 59).
Вместе с тем, как установлено судом и подтверждается повторным свидетельством о смерти серии I-ОТ № от ДД.ММ.ГГГГ, а также сведениями, представленными по запросу суда отделением ЗАГС по Михайловскому району управления ЗАГС Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29, 49).
Более того, как следует из материалов настоящего гражданского дела и подтверждается свидетельством о смерти I-ОТ № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным отделением ЗАГС по Михайловскому району Управления ЗАГС Амурской области, продавец по заключенному между сторонами договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, - ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что обосновывает доводы заявителя о невозможности погашения записи об ипотеке во внесудебном порядке (л.д. 30).
Таким образом, поскольку материалами дела достоверно подтверждается, что денежные средства за отчужденное в пользу заявителя и иных сособственников имущество, обеспеченное залогом (ипотекой в силу закона), в сумме 552 500 руб. 00 коп. получены продавцом вышеуказанных объектов недвижимости ФИО1 в полном объеме, следовательно, заявителем надлежащим образом исполнены условия договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ в части уплаты приобретенного имущества. При этом по условиям указанного договора ипотека обеспечивала исполнение покупателями обязательств по оплате стоимости жилого дома и земельного участка, что следует из п.4 указанного Договора.
При таких обстоятельствах, учитывая, что залоговые обязательства являлись мерой обеспечения исполнения заявителем обязанности по оплате приобретаемого в общую совместную собственность имущества, а поскольку такая обязанность со стороны покупателей по предварительному договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества исполнена в полном объеме, кроме того, перед кредитором - АО «Россельхозбанк» в лице Амурского РФ АО «Россельхозбанк» стороной заемщика по кредитному договору КД № от ДД.ММ.ГГГГ ссудная задолженность погашена в полном объеме, что нашло свое подтверждение в ходе настоящего судебного разбирательства, и не оспаривалось заинтересованным лицом - АО «Россельхозбанк», привлеченным к участию в деле, следовательно, залоговое обязательство подлежит прекращению, а регистрационная запись об ипотеке ввиду смерти одного из участников сделки подлежит погашению по решению суда.
Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении требования заявителя ФИО2 о прекращении залогового обязательства, следовательно, настоящее решение является основаниям для погашения регистрационной записи об ипотеке Управлением Росреестра по Амурской области.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, требования заявления ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199, 264 - 265 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление ФИО2 ФИО14, - удовлетворить.
Установить факт прекращения ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества: здания - жилого дома с КН № назначение: жилое, общей площадью 42,5 кв.м, расположенного по адресу (адрес объекта): <адрес>, <адрес> <адрес>, и земельного участка с КН № категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2 898 кв.м, расположенного по адресу (адрес объекта): <адрес>, Поярковский с/с, <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно.
Настоящее решение является для Управления Федеральной службы кадастра и картографии по Амурской области основанием для погашения в ЕГРН регистрационных записей об ипотеке в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества: здания - жилого дома КН №, назначение: жилое, общей площадью 42,5 кв.м, расположенного по адресу (адрес объекта): <адрес>, <адрес> <адрес>, и земельного участка КН №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2 898 кв.м, расположенного по адресу (адрес объекта): <адрес>, Поярковский с/с, <адрес> (дата и номер государственной регистрации ограничения прав и обременение объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, установленные в пользу лица – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, гражданки Российской Федерации).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Михайловский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья О.Е. Чубукина
Решение в окончательной форме изготовлено 15 июня 2023 года.