Апелляционное определение по делу № 33-5120/2023 от 30.08.2023

47RS0005-01-2022-005441-86

Дело № 33-5120/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 30 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего: Матвеевой Н.Л.,

судей: Заплоховой И.Е., Сирачук Е.С.

при секретаре: Ивановой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2023 года по гражданскому делу № 2-607/2023 по иску ФИО2 к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении земельных участков, об обязании предоставить реквизиты для безналичного денежного перевода, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, возвращении в собственность земельных участков, о взыскании денежных средств,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л., объяснения представителя истца ФИО2 ФИО6, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ФИО1 ФИО7, просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Истец ФИО2 обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении земельных участков, об обязании предоставить реквизиты для безналичного денежного перевода, просил прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении следующих земельных участков:

-земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 29171 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>;

-земельный участок с кадастровым номером: № площадью 28784 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>;

-земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 43482 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>;

Также просил обязать ФИО1 представить истцу банковские реквизиты для осуществления безналичного перевода денежных средств в размере 1 182 500 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 1200 рублей в счет оплаты государственной пошлины.

В обоснование заявленного требования указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи.

Предметом заключенного договора являлась передача в собственность следующих земельных участков общей площадью 101 437 кв. м:

земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 28784 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>;

земельный участок с кадастровым номером: № площадью 43482 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

В соответствии с п. 2.1 договора, цена за 1 га составляет 125 000 рублей, цена договора составляет 1 262 500 рублей.

Пунктом 2.2 договора установлен порядок оплаты, при котором на момент подписания настоящего договора покупатель вносит оплату в размере 80 000 руб. До 31 августа 2021г. покупатель вносит продавцу оплату в размере 50 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 1 132 500 рублей, покупатель вносит в течение пяти месяцев после регистрации и получения документов в регистрационной палате (МФЦ), оплата оставшейся суммы по Договору может производиться частями, ежемесячно или единоразовым платежом не позднее 31 декабря 2021 г. Согласно п. 2.3. договора до полной окончательной оплаты цены договора участки находятся в залоге у продавца.

Указанные земельные участки, являющиеся предметом договора, были зарегистрированы Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 19 июля 2021г. за следующими номерами государственной регистрации: №, также была зарегистрирована ипотека в силу закона в отношении вышеуказанных земельных участков.

После произведённой регистрации, продавец сообщил покупателю о том, что стоимость проданных земельных участков значительно отличается от стоимости аналогичных земельных участков в данном районе, в связи с чем продавец пересмотрел стоимость проданных земельных участков в сторону увеличения, в связи с чем покупателю необходимо оплатить стоимость земельных участков в большем размере.

Покупатель отказался от оплаты земельных участков в размере не предусмотренном договором, а также попросил принять очередной платеж в согласованном сторонами размере. В связи с отсутствием в договоре банковских реквизитов продавца, покупатель не имел возможности осуществить очередной платеж по договору, ответчик отказался от встречи с покупателем для получения платежа в размере 50 000 рублей. В дальнейшем ответчик настаивал на оплате земельных участков в долларах США.

Требование истца к ответчику принять оплату за земельные участки по цене, указанной в договоре и снять обременения с земельных участков были отклонены продавцом, реквизиты счета для перевода денежных средств не представлены. В связи с данными обстоятельствами покупатель обратился в суд защитой нарушенного права.

В ходе рассмотрения дела ответчик обратился в суд со встречным иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 8 июля 2021г.между ФИО1 и ФИО2, в отношении спорных земельных участков, возвратив их в собственность ФИО1; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 80 000 рублей, в счёт возвращения ранее выплаченных по договору купли - продажи земельных участков.

В обоснование требований ответчик ФИО1 указал, что требование истца о прекращении обременения в виде ипотеки противоречит закону, а также п. 2.3 договора от 8 июля 2021г. Обременение в виде ипотеки зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец не оспаривает договор от 8 июля 2021г., не просит признать его недействительным, в том числе в части п.2.3 договора от 8 июля 2021г., согласно которому до полной окончательной оплаты цены договора участки находятся в залоге у продавца. Истец не выплатил в полном объёме стоимость участков. Кроме того, обстоятельства, указанные в исковом заявлении ФИО2, в части исполнения намерений покупателя произвести оплату предусмотренных договором платежей, не соответствуют фактическим обстоятельствам, истцом не предоставлено доказательств подтверждающих его намерения внести платежи по договору, истец не внёс денежные средства на депозит суда либо нотариуса, данное обстоятельство ответчик расценивает как неисполнение и не желание исполнять договор, что является основанием для расторжения договора купли - продажи от 8 июля 2021 г. По договору купли-продажи ответчиком было получено 80 000 рублей. Ответчиком в порядке досудебного урегулирования спора были направлены истцу требование (претензия) о расторжении договора и проект соглашения о расторжении договора. Факт неоплаты ответчиком стоимости приобретённого у ответчика недвижимого имущества в полном размере (более 90 % от цены договора) не оспаривается самим истцом. Поскольку ответчик лишился в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем ФИО1 был вынужден обратится в суд за защитой своих прав и законных интересов.

Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении земельных участков, об обязании предоставить реквизиты для безналичного денежного перевода, отказано.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, возвращены в собственность земельных участков, о взыскании денежных средств, удовлетворены. Расторгнут заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли - продажи от 8 июля 2021 года, прекращено право собственности ФИО2 на следующие земельные участки:

-с кадастровым номером № площадью 29 171 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, <адрес> <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

-с кадастровым номером № площадью 28 784 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, <адрес> <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

-с кадастровым номером № площадью 43 784 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, <адрес> <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Возвращены в собственность ФИО1 ВКузьмича, земельные участки:

с кадастровым номером № площадью 43 784 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, <адрес> <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Взысканы в пользу ФИО2 с ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в размере 80 000 рублей.

В апелляционной жалобе истец ФИО2 просит решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2023 года отменить, заявленные им исковые требования удовлетворить в полном объеме, во встречных исковых требованиях ФИО1 отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то обстоятельство, что судом не дана оценка представленной в материалы дела переписке между истцом и ответчиком, из которой следует, что истец выражает намерение перевести ответчику оплату по договору, а ответчик отказывается от получения денежных средств.

Кроме того, истец полагает, что судом нарушены правила подсудности, поскольку правоотношения сторон данного спора связаны с осуществлением сторонами ФИО2 и ФИО1 предпринимательской деятельности, при обращении в суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи ответчик не представил доказательств существенного нарушения договора другой стороной.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 указывает на то, что все доводы в апелляционной жалобе истца сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств, истец вводит суд в заблуждение относительно своих действий направленных на исполнение договора, спорные земельные участки принадлежат ответчику как физическом лицу, вне рамок предпринимательской деятельности, кроме того, истец в суде первой инстанции об изменении подсудности не заявлял.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Истец, ответчик, третье лицо в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или если суд признает причины их неявки неуважительными, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения состоявшегося решения.

В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар но цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Изменение и расторжение договора в соответствии с ч. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с не момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как предусмотрено п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Материалами дела установлено, что 8 июля 2021 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи (договор). В договоре наряду с другими существенными условиями указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Предметом договора являлась передача ФИО1 в собственность ФИО2 трех земельных участков общей площадью: 101 437 кв. м, а именно:

-земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 28784 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>,

В соответствии с п. 2.1 договора, цена за 1 га составляет 125 000 рублей, цена договора составляет 1 262 500 рублей.

Пунктом 2.2 настоящего договора установлен следующий порядок оплаты: на момент подписания настоящего договора покупатель оплатил продавцу сумму 80 000 руб.

До 31 августа 2021г. покупатель уплачивает продавцу сумму 50 000 рублей, остальные денежные средства в размере 1 132 500 рублей, покупатель уплачивает в течение пяти месяцев после регистрации права собственности на земельные участки и получения документов в регистрационной палате (МФЦ), оплата оставшейся суммы по Договору может производиться частями, ежемесячно или единоразовым платежом не позднее 31 декабря 2021 г.

Согласно п. 2.3. договора до полной окончательной оплаты цены договора участки находятся в залоге у продавца.

19 июля 2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области зарегистрировано право собственности ответчика на вышеуказанные земельные участки. Также была зарегистрирована ипотека в силу закона.

ФИО2 была уплачена продавцу ФИО1 сумма в общем размере 80 000 рублей, обязательство по оплате платежей по договору в полном объеме истцом не исполнено. Сроки внесения платежей, предусмотренные договором истекли. Принятое на себя договорное обязательство истцом не исполнено, имеется задолженность в размере 1 182 500 рублей.

9 сентября 2022 года в адрес истца (покупателя по договору) ответчиком ФИО1 была направлена претензия о расторжении договора и проект соглашения о расторжении договора. Ответа на указанную претензию от истца не поступило.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт неоплаты ФИО2 ФИО1 по договору купли-продажи стоимости отчуждаемых земельных участков в полном объеме, пришел к выводу о существенном нарушении ФИО2 условий договора купли-продажи, в связи с чем руководствуясь положениями статей 450, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи от 8 июля 2021 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, и прекращении права собственности ФИО2 в отношении спорных земельных участков, а также отказе в удовлетворении требований первоначального иска ФИО2 об обязании предоставить реквизиты для безналичного денежного перевода, о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении земельных участков.

Проверяя законность судебного решения, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку материалами дела установлено, что предусмотренный ст. 452 ГК РФ порядок расторжения договора, ответчиком ФИО1 был соблюден, и с учетом вышеуказанных норм ГК РФ, в том числе и положений ст. 489 ГК РФ, ответчик, как продавец, в связи с неоплатой стоимости продаваемых объектов недвижимости, покупателем в порядке, установленном договором купли-продажи, что является существенным нарушением условий договора, вправе требовать его расторжения. В связи с расторжением договора купли-продажи оснований для предоставления реквизитов для безналичного денежного перевода, не имеется, а с учетом установления судом обстоятельств неисполнения ФИО2 в полном объеме условий договора в части оплаты цены земельных участков оснований для прекращения залога также не имеется.

Доводам апелляционной жалобы о наличии между сторонами переписки свидетельствующей о том, что истец ФИО2 имел намерение уплатить цену по договору, а ответчик ФИО1 препятствовал исполнению договора, судом дана надлежащая оценка о том, что надлежащим исполнением обязательства в силу п. 4 ч. 1 ст. 327 Гражданского кодекса РФ могло являться внесение истцом денежных средств в депозит нотариуса или суда, в связи с чем обязательство считалось бы исполненным. То обстоятельство, что истец не воспользовался предусмотренным законом механизмом исполнения обязательства, свидетельствует об отсутствии у него намерения их исполнить, при этом переписка сторон относительно порядка исполнения обязательств не освобождает истца от исполнения условий договора по оплате в предусмотренные договором сроки и не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

В ходе судебного разбирательства, ФИО2 факт не внесения платы за приобретенные земельные участки по договору купли-продажи от 8 июля 2021 г. не оспаривал, представил в материалы дела обращение к ФИО1 о запросе реквизитов банковского счета последнего, с целью перечисления денежных средств по договору купли-продажи земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Поскольку сторонами в пункте 2.2 договора определен порядок оплаты: на момент подписания настоящего договора покупатель должен внести продавцу в качестве оплаты сумму в размере 80 000 руб.; до 31 августа 2021г. покупатель оплачивает сумму в размере 50 000 рублей, остальные денежные средства в размере 1 132 500 рублей, покупатель вносит в течение пяти месяцев после регистрации права собственности на земельные участки и получения документов в регистрационной палате (МФЦ), оплата оставшейся суммы по Договору может производиться частями, ежемесячно или единоразовым платежом не позднее 31 декабря 2021 г., с учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что имеет место существенное нарушение условий договора, поскольку по возмездной сделке истец получил в собственность дорогостоящее имущество, а ФИО1 не получил более 90 % от цены договора денежной компенсации, в связи с его отчуждением и с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о подсудности настоящего спора арбитражному суду по следующим основаниям.

Материалы дела не содержат доказательств подтверждающих доводы истца о том, что договор купли-продажи земельных участков заключен в рамках предпринимательской деятельности, с исковым заявлением ФИО2 обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области, в дальнейшем ходатайства о передаче дела в арбитражный суд не заявлял.

В соответствии с абзацем 2 пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", решение суда может быть отменено ввиду нарушения подсудности, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду и о передаче его по подсудности в соответствующий суд или арбитражный суд либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их не извещения о времени и месте судебного заседания или не привлечения к участию в деле либо вследствие невозможности явиться в суд по уважительной причине, а также если нарушены правила подсудности, установленные статьями 26 и 27 ГПК РФ, либо правила об исключительной подсудности.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи: