Решение по делу № 2-8415/2023 от 28.09.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2023 года г. Красногорск,

Московская область

Красногорский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Сорокина Ю.А.,

при секретаре Коломеец С.Г.,

с участием прокурора Головастиковой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Затонское» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и выселении,

установил:

Истец АО «Затонское» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило расторгнуть предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с удержанием уплаченных ответчиком денежных средств в размере 930 091,6 руб. в пользу АО «ЗАТОНСКОЕ», выселить ответчика из <адрес> не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему исковому заявлению в с законную силу; обязать ответчика передать ключи и жилое помещение, расположенное указанному адресу по акту приёма-передачи истцу; взыскать с ответчика компенсацию расходов на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Эталон-Инвест» действующем на основании Агентского договора N № от ДД.ММ.ГГГГ от имени и по поручению АО «ЗАТОНСКОЕ», был заключен предварительный договор купли-продажи №, в соответствие с которым истец и ответчик обязуются заключить в будущем договор купли-продажи <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано Дополнительное соглашение к указанному договору и ответчиком было получено разрешение на допуск в квартиру для проведения отделочных работ. Общая стоимость квартиры составляет 4 650 458 руб.

Согласно графику оплаты ФИО1 обязалась до ДД.ММ.ГГГГ внести первый платеж 1 000 000 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ вносить платежи в счет оплаты стоимости квартиры до 22 числа каждого месяца в размере 38 427 руб., последний платеж в сумме 38 320 руб. внести до ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчица ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, что привело к образованию задолженности в сумме 2 803 006 руб.

Условиями договора предусмотрено, что в случае просрочки исполнения ответчиком обязательств Договор может быть расторгнут по инициативе истца с удержанием 20% от общей стоимости квартиры, что в настоящем случае составляет 930 091, 6 руб. Всего ответчиком оплачено в счет стоимости квартиры 1 578 570 руб.

Разрешение на допуск в квартиру прекращено с ДД.ММ.ГГГГ.

Заочным решением Красногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика взыскана часть задолженности по договору в размере 881 656 руб., однако решение до настоящего момента не исполнено, задолженность не взыскана.

Представитель истца АО «Затонское» по доверенности – ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала. Ответчик ФИО1 извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не известила.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1).

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Эталон-Инвест» действующем на основании Агентского договора N № от ДД.ММ.ГГГГ от имени и по поручению АО «ЗАТОНСКОЕ», был заключен предварительный договор купли-продажи №, в соответствие с которым истец и ответчик обязуются заключить в будущем договор купли-продажи <адрес>

Согласно п. 2.1 Договора – стоимость квартиры составляет 4 650 458 руб.

Согласно п. 4.2 Договора – оплату по договору Покупатель производит по графику, зафиксированному в Приложении №.

Согласно графика платежей ФИО1 обязалась до ДД.ММ.ГГГГ внести первый платеж в размере 1 000 000 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ вносить платежи в счет оплаты стоимости квартиры до 22 числа каждого месяца в размере 38 427 руб., последний платеж в сумме 38 320 руб. внести до ДД.ММ.ГГГГ.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, в связи с чем образовалась задолженность в размере 2 803 006 руб.

Заочным решением Красногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика взыскана часть задолженности по договору в размере 881 656 руб., на основании указанного решения было возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени задолженность не взыскана.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлены требования о погашении образовавшейся задолженности.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было предложено ответчику расторгнуть договор путем подписания соответствующего соглашения.

П.7.4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае просрочки исполнения Покупателем обязательств, Договор может быть расторгнут по инициативе Продавца с удержанием 20% от общей стоимости квартиры, настоящем случае составляет 930 091, 6 руб. Всего ответчиком оплачено в счет стоимости квартиры 1 578 570 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено требование об освобождении квартиры и прекращении действия разрешения на допуск в квартиру. Разрешение на допуск квартиры прекращено с ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени ответчица квартиру не освободила.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая заявленные требования суд учитывает, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче квартиры ответчику, однако ответчик свои обязательства по договору не исполнил, чем существенно нарушил условия договора, поскольку другая его сторона в значительной степени лишилась того, на что рассчитывала при его заключении.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования АО «Затонское» в части расторжения договора предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования об удержании уплаченных ответчиком денежных средств в размере 930 091,6 руб. суд исходит из следующего.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О; от 14.03.2001 N 80-О).

Таким образом, применяя статью 333 ГК РФ, суд, исходя из всей совокупности материалов дела, устанавливает возможность снижения суммы неустойки, руководствуясь принципом справедливости, но с учетом состязательности процесса и распределения бремени доказывания.

В данном случае тот факт, что при рассмотрении дела в суде ответчик не заявил о применении статьи 333 ГК РФ не исключает обязанность суда по проверке наличия оснований для ее применения.

Разрешая вопрос об уменьшении размера штрафа суд усматривает, что размер штрафа, установленный дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ, является явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства. При этом суд принимает во внимание, что требования о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения удовлетворены, а истец вправе распорядиться квартирой, стоимость которой значительно возросла, по собственному усмотрению.

На основании изложенного, суд считает необходимым снизить штраф, подлежащий взысканию в пользу АО «Затонское» до 300 000 руб.

Учитывая, что договор купли-продажи подлежит расторжению, законных оснований для проживания ответчика в данном жилом помещении не имеется.

При таких обстоятельствах, с учетом заключения прокурора, суд считает требования о выселении ответчика, возложении обязанности передать ключи и квартиру по акту приема-передачи подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать его расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194–199 ГПК РФ, суд,

решил:

АО «Затонское» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и выселении – удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО «Эталон-Инвест» по поручению АО «Затонское» и ФИО1 с удержанием денежных средств в размере 300 000 руб. в пользу АО «Затонское».

Выселить ФИО1 из жилого помещения по адресу: <адрес> не позднее 5 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу.

Обязать ФИО1 передать АО «Затонское» ключи и жилое помещение по адресу: <адрес> по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Затонское» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исковое заявление АО «Затонское» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и выселении в части превышающей взысканные суммы – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Судья Ю.А. Сорокин