УИД: 56RS0018-01-2024-003144-81
Дело № 2-71/2025 (2-3365/2024;)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 июля 2025 года г. Оренбург
Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Гадельшиной В.А.,
при секретаре Андреевой И.Н.,
с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, администрации города Оренбурга, департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что он является собственником ....
В соответствии с распоряжением КУИ от дд.мм.гг в перечень имущества, передаваемого в муниципальную собственность г. Оренбург перерегистрированы на праве муниципальной собственности г. Оренбурга ... домовладения № ... с изменением его характеристик, считая его в лит ... жилой дом смешанной конструкции с подвалом, полезной площадью ... кв.м.
Согласно техпаспорту на ..., расположенную по адресу: ..., жилое помещение на праве собственности принадлежало ФИО. и ФИО на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан № ... от дд.мм.гг и решения ... от дд.мм.гг. В общих сведениях указывалось, что год постройки ..., количество этажей ... с подвалом.
Как следует из кадастрового паспорта помещения от дд.мм.гг, подвал общей площадью ...., расположенный по адресу: ... ..., находится в одноэтажном доме. Стены смешанной конструкции, литер ..., год постройки ... год, в примечаниях указывается, что собственником подвала является МО г. Оренбург, основание: распоряжение КУИ г. Оренбурга от дд.мм.гг № ..., свидетельство о государственной регистрации права от дд.мм.гг ....
Таким образом, содержащаяся в кадастровом паспорте подвала информация, не соответствует информации, содержащейся в первичных документах.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС от 2 марта 2010 года, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», жилой дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Распоряжением комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от дд.мм.гг о проведении торгов, создании комиссии по подготовке и проведению назначены торги на дд.мм.гг, в перечне имущества указывается спорное помещение. Заявку на участие в аукционе подала ФИО2, которая по итоговому протоколу заседания комиссии по проведению аукциона приобрела спорное недвижимое имущество за 151 108 рублей.
Учитывая вышеизложенное, после приватизации дд.мм.гг ФИО. и ФИО ..., объект недвижимости, а именно жилой дом, расположенный по адресу ул..., утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, следовательно, подвал, расположенный в указанном доме, не мог быть отчужден как самостоятельное помещение посредством приватизации муниципального имущества на аукционе.
Поскольку на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальное помещение не было сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право собственности, приобретенное ответчиком ФИО2 посредством участия в торгах, не возникло.
Уточнив исковые требования, просил суд признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое помещение (подвал), общей площадью ...., с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: г. ...22, исключить сведения из ЕГРН о нежилом помещении, общей площадью ..., с кадастровым номером 56:..., расположенном по адресу: г. ...;
обязать администрацию г. Оренбурга внести уточненные сведения об общем имуществе МКД, расположенном по адресу: ..., в ЕГРН;
признать недействительным Постановление администрации г. Оренбурга от дд.мм.гг об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в г. Оренбурге в части объекта нежилого помещения (подвала), общей площадью ... кадастровым номером ..., расположенного по адресу: г. ...;
признать недействительным распоряжение комитета по управлению имуществом г. Оренбурга № ... от дд.мм.гг о проведении торгов в части объекта нежилого помещения (подвала), общей площадью ...., с кадастровым номером 56..., расположенного в доме по адресу: г..., ...;
признать недействительным договор купли-продажи № ... от дд.мм.гг нежилого помещения (подвала) общей площадью ...., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: г. ..., заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга и ФИО2;
взыскать с ФИО2, администрации г. Оренбурга, ... администрации г. Оренбурга, Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, почтовые расходы в размере ..., расходы на оплату экспертизы и на оплату услуг представителя в размере ...
Определениями суда, принятыми в протокольной форме, от дд.мм.гг, дд.мм.гг, дд.мм.гг, дд.мм.гг к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО., управление Росреестра по Оренбургской области, Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга, ООО УК «Солидарность».
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить, полагая, что спорный подвал был незаконно выставлен на торги.
Представитель ответчиков администрации г. Оренбурга, департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга ФИО4, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании против удовлетворении иска возражала, указав, что ранее подвал не использовался как общее имущество, в нем проживали люди. Кроме того, торги проводились открыто, истец их проведение не оспаривал. Ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, в удовлетворении иска просила отказать.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, против иска возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.
Третьи лица ФИО., ФИО ФИО., представители управления Росреестра по Оренбургской области, ООО УК «Солидарность» не явились, извещены надлежащим образом, об отложении не ходатайствовали.
Ранее в судебном заседании третье лицо ФИО. показала, что она является собственником ... ... спорного дома по ..., проживает в доме с дд.мм.гг года, в доме четыре квартиры. Когда они переехали в дом, в подвале жили люди, потом стали освобождать подвальные помещения, после освобождении подвалов у каждого собственника квартиры было ... печки, одна в квартире, другая в подвале, когда было холодно, они топили еще печку, которая была в подвале. В настоящее время, в подвале проходят коммуникации, по состоянию на дд.мм.гг год они еще топили печки, Центрального отопления не было.
В судебном заседании также был допрошен свидетель свидетель № 1 который пояснил, что проживал в данном многоквартирном доме с дд.мм.гг года в ... ..., три года назад продал квартиру. В прошлые годы в подвале была печь, примерно лет ... назад убрали печь, собственники собрали деньги, делали новое отопление, канализацию. У каждой квартиры была своя печь. Печку топил каждый собственник дровами. В дд.мм.гг году провели трубы. У других собственник были другие печки. Когда он топил свою печь, квартира соседа тоже обогревалась, в связи со смежной стеной. Если сосед топил свою печь, его квартира также обогревалась посредства нагревания стены. Сейчас в доме центральное отопление, в подвале имеется узел управления. Подвал начали очищать, так как помещение затапливалось.
Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, при этом, принимая во внимание, что других лиц, которые бы заявили о нарушении своих прав оспариваемой сделкой, не установлено, суд пришёл к выводу об окончании рассмотрения дела при состоявшемся круге лиц.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно пункту «а» статьи 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Таким образом, исходя из положений вышеприведённых правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что дд.мм.гг между свидетель № 1. и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 приобрел в собственность недвижимое имущество – ... общей площадью ...., расположенную по адресу: ... ..., кадастровый номер ....
Согласно выписке из ЕГРН право собственности за ФИО1 на жилое помещение – двухкомнатная ... общей площадью ...., по адресу: ..., кадастровый ... зарегистрировано дд.мм.гг.
Объект принадлежал продавцу свидетель № 1. на праве собственности на основании договора купли-продажи от дд.мм.гг, заключенного с ФИО. и ФИО., о чем в Едином государственном реестре недвижимости дд.мм.гг сделана соответствующая запись регистрации №....
Из материалов дела также следует, что на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от дд.мм.гг №... «О перерегистрации лит ... домовладений по ул...» решено перерегистрировать на праве муниципальной собственности г. Оренбурга лит ... домовладения №... по ул..., изменив его характеристику, считая его в лит ... жилой дом смешанной конструкции с подвалом, полезной площадью ...
В дд.мм.гг года подготовлен кадастровый паспорт на нежилое помещение - подвал, общей площадью .... по адресу: г. ....
В письме от дд.мм.гг МБУ «Городской центр градостроительства» сообщил в КУУ г. Оренбурга, что в подвалах жилых домов, в том числе нежилое помещение №..., расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: г..., ... литер ... отсутствуют инженерное, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения.
На основании свидетельства о государственной регистрации права от дд.мм.гг нежилое помещение, общей площадью ...., этаж – подвал, по адресу: ... зарегистрировано на муниципальным образованием «...», присвоен кадастровый номер ...
Постановлением администрации г. Оренбурга от дд.мм.гг «Об условиях приватизации объектов недвижимости расположенных в г. Оренбурге» решено осуществить приватизацию муниципального имущества путем продажи на открытом аукционе, в том числе и нежилого помещения ..., общей площадью ...., по адресу: г... с установлением начальной цены, размер задатка, шага аукциона.
На основании проведенных торгов, дд.мм.гг между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации), в соответствии с которым, помещение ..., назначение: нежилое, общей площадью ... этаж подвал, кадастровый номер ..., по адресу: г..., ..., ... приобретено в собственность ФИО2
дд.мм.гг право собственности на вышеуказанное нежилое помещение – подвал зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Решением Оренбургского городского Совета от ... Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга переименован в Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», которая с 01 марта 2005 утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома (является ли он техническим помещением), а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.
Как установлено судом и следует из материалов дела, первый договор на передачу квартиры в собственность граждан в ... был заключен дд.мм.гг (договор ...) с ФИО. и ФИО
Обращаясь с исковыми требованиями, истец полагает, что после приватизации дд.мм.гг ФИО. и ФИО ... 8 объект недвижимости, а именно жилой дом, расположенный по адресу ул..., утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, следовательно, подвал, расположенный в указанном доме, не мог быть отчужден как самостоятельное помещение посредством приватизации муниципального имущества на аукционе.
В связи с возникшими противоречиями относительно назначения спорного нежилого помещения на дату приватизации (дд.мм.гг год) определением суда от дд.мм.гг по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта Оренбургской судебно-стоимостной экспертизы ФИО. ...-С от дд.мм.гг, с момента постройки основного строения (изначально существовал в дд.мм.гг ...) произошел ряд изменений, приведших к увеличению площади многоквартирного дома и изменению объемно-планировочного решения дома (возведены пристрой).
Эксперт указал, что в материалах гражданского дела документы, содержащие дословные формулировки, позволяющие определить функционально-целевое назначение ... с кадастровым номером ..., расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. ..., ... по состоянию на дд.мм.гг год отсутствует.
В момент проведения экспертного осмотра в исследуемом помещении находятся транзитные трубопроводы системы центрального отопления и водоснабжения, а также запорная арматура, требующие систематического доступа. Подача ресурсов (отопление, водоснабжение) осуществляется более чем в одно помещение многоквартирного жилого дома. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что исследуемое помещение относится к нежилым помещениям в составе общего имущества в многоквартирном доме.
Исследуемое нежилое помещение не предназначено для самостоятельного использования, и не может являться недвижимой вещью как самостоятельным объектом гражданских прав.
Дополнительно эксперт сообщает, что использование исследуемого помещения с учетом его иных полезных свойств, т.е. коммерческого объекта невозможно в силу объективных причин, эвакуационные выходы из подвальный этажей, а также цокольных этажей, заглубленных более чем на ... Исследуемое подвальное помещение не имеет выходов непосредственно наружу. Возможность устройства эвакуационного выхода отсутствует – здание находится в аварийном техническом состоянии (зафиксирован прогиб перекрытия подвального этажа в строительном объеме исследуемого помещения), что препятствует его реконструкции. Размещение исследуемого многоквартирного дома в границах земельного участка, не позволяет выполнить устройство эвакуационного выхода в границах участка предназначенного для размещения многоквартирного дома.
Эксперт также пришел к выводу о том, что нежилое помещение ... расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: г..., не имеет самостоятельного назначения оно, как и расположенные в нем коммуникации/инженерные системы, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
На основании представленных материалов, экспертом установлено, что ранее (ориентировочно до дд.мм.гг года) в нежилом помещении имелось печное отопление.
Отсутствие сведений о времени переустройства исследуемого многоквартирного дома (замена печного отопления на централизованное) – до или после дд.мм.гг года не препятствует формированию суждения о принадлежности исследуемого объекта к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Исследуемое помещение в период, предшествующий приватизации первого помещения в многоквартирном доме, однозначно входило в состав общего имущества по причине нахождения в нем коммуникаций, предназначенных для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме (будь то печь или элементы центрального отопления и водоснабжения).
Кроме того, экспертом установлено, что использование исследуемого помещения с учетом его иных полезных свойств (кроме подвального помещения, в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование), то есть как коммерческого объекта невозможно в силу объективных причин. Исследуемое помещение не имеет выходов непосредственно наружу. Возможность устройства эвакуационного выхода отсутствует – здание находится в аварийном техническом состоянии, что препятствует его реконструкции.
У суда нет оснований не доверять представленному заключению, поскольку при проведении экспертизы учтены все обстоятельства, имеющие значение для дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.
Суд, оценивая данное заключение в соответствии с положением статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что данное доказательство по делу является относимым и допустимым.
С учетом изложенного, спорное нежилое помещение (подвал), имеет все признаки для признания его общим помещением дома, тем самым, в силу положений статьи 290 Гражданского кодекса РФ, статьи 36 Жилищного кодекса РФ, данное помещение принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений.
Между тем, суд полагает заслуживающим внимание довод стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в силу следующего.
Согласно Гражданскому кодексу РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса (пункт 1 статьи 196).
Начало течения срока исковой давности данный Кодекс связывает с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200). Применительно же к отдельным видам требований Гражданским кодексом РФ и другими законами могут устанавливаться иные правила о начале течения срока исковой давности.
В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом выше, истец стал собственником ... - дд.мм.гг, соответственно срок исковой давности истек дд.мм.гг.
С настоящим исковым заявлением ФИО1 обратился дд.мм.гг, то есть за пределами срока исковой давности. Доказательств уважительности причин пропуска срока истцом не представлено.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.
При таких обстоятельствах, пропуск срока для оспаривания договоров купли-продажи является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, администрации города Оренбурга, департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о признании сделки недействительной – отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд города Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья подпись В.А. Гадельшина
Мотивированное решение составлено ... года.
Копия верна
Судья:
Секретарь: