УИД: 23RS 0019-01-2022-003297-71 Дело №2-78/2023 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
станица Каневская Краснодарского края 21 марта 2023 года
Каневской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Луценко Е.А.,
при секретаре Павленко С.В.,
с участием представителя истца ФИО1, поверенной ФИО2, представившей соответствующую доверенность,
представителя ответчика ФИО3, поверенного ФИО4, действующего так же по доверенности от третьего лица АО « Прогресс»,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств, штрафной неустойки и процентов и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд к ответчику с иском о взыскании денежных средств, штрафной неустойки и процентов, указывая, что 07.03.2017г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому продавец обязуется передать покупателю земельный участок для сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, в границах х. Бураковский, размером 413 000 кв.м. Земельный участок продавец обязался сформировать путем выдела в натуре принадлежащей ему доли в размере 413/1917071 в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0703000:17, общей площадью 1917071 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, хут. Бураковский, юго-западная окраина х. Бураковский. Согласно п.2.1.настоящего договора ответчик получил денежные средства за земельный участок в размере 413 000 руб., что подтверждается распиской от 07.03.2017г. В соответствии с условиями предварительного договора для возможности заключения основного договора и продажи обособленного земельного участка ответчик обязан в срок не позднее 10.09.2021г. сформировать и зарегистрировать право собственности на земельный участок, образованный путем выдела в натуре земельной доли; заключить основной договор с покупателем в течение одного месяца с момента регистрации права собственности на образованный путем выдела в натуре земельной доли земельный участок, но в любом случае, не позднее 20.09.2021г. Однако до настоящего времени основной договор не заключен, в связи с чем, ответчик не выполнил надлежащим образом условия предварительного договора. Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 413 000 руб., штрафную неустойку в размере 100%, а именно 413 000 руб., проценты (9%) от общей суммы в месяц с 07.03.2017г. до момента вынесения решения судом; взыскать ответчика в доход государства государственную пошлину в размере 11 460 руб.
Ответчик (истец по встречному иску) обратился в суд к истцу с иском о признании сделки недействительной, указывая, что заключенную 07.03.2017г. сделку считает недействительной. ФИО1 купил земельную долю в земельном участке с кадастровым номером 23:12:090703000:17 и возложил на нее в этот же день при заключении предварительного договора обязанность по выделу земельного участка в счет земельной доли незаконно. При этом ФИО1 купил земельную долю с нарушением действующего законодательства как лицо, не обладающее правом выкупа земельной доли в данном земельном участке. Она продала будущий земельный участок 07.03.2017г. под влиянием заблуждения, так ка не предполагала, что в силу действующего законодательства преимущественным правом выкупа земельной доли обладают иные лица- другие участники общей долевой собственности, арендатор земельного участка (ст. Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002г.). Кроме того, условие предварительного договора о продаже будущего земельного участка именно ФИО1 является ничтожным, так как в силу ст. 8 ФЗ №101-ФЗ от 24.07.2002г. при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. То есть в соответствии со ст. 178 ГК РФ она заблуждалась в отношении природы сделки. Ответчик просит суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 07.03.2017г. заключенный между ней и ФИО1 недействительным; применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами полученного в результате сделки.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) в судебном заседании требования поддержала, просила удовлетворить, встречный иск не признала, представила письменное возражение на него. В обоснование иска представитель истца пояснила, что, так как договор был заключен в марте 2017 г. и в тот же день была выдана нотариальная доверенность, по истечении нескольких месяцев доверенность была отозвана, то есть, договор заключен, деньги выплачены. Их доверители начали работу с кадастровыми инженерами, в том числе о созыве собрания всех акционеров, а потом узнали об отзыве доверенности. Естественно выполнение выдела, исполнение договора дальше от них не зависело, так как они не имели права дальше работать с этой долей. Поэтому они считают, что срок исковой давности давно истек, начиная с 2017 г., и настаивают на этом.
Представители ответчика (истца по встречному иску) исковые требования не признали, представили письменное возражение на иск, встречный иск поддержали, просили удовлетворить. Суду пояснили, что если взять договор от 07.03.2017 г., то предметом сделки является земельный участок, который ФИО5 должна была выделить и продать, для чего и была выдана доверенность. По расписке, которая приложена к договору, денежные средства переданы за земельную долю, то есть идет двойное нарушение, ни земельную долю не имели права продавать, ни земельный участок. Соответственно получается, что если мы считаем договор это основной документ, по которому стороны достигли договоренности, расписка это дополнительный документ, который подтверждает их намерения, то по договору должны сначала выделить земельный участок. Факт отмены доверенности никак не влияет на предмет договора, он не начал свое исполнение. Соответственно стороны, которые взяли на себя обязательства, не приступили к его исполнению. ФИО5 не приступила потому, что ФИО1 и ФИО6 должны были выделить земельный участок, а ФИО1 в течение года, как и все доверенные лица, никаких действий по выделу не предпринимали. Впоследствии, видимо именно по этому факту, ФИО5 доверенность и отменила. В 2018 г. также исковая сторона узнала об отмене доверенности, с 2018 г. и по сегодняшний день никаких действий, исков к ФИО5 не предпринималось. В таком случае срок исковой давности истек и для исковой стороны, потому, что узнав в 2018 г. о том, что доверенность отменена, в 2018 г. должны были какие-то действия и заявлять. Считают, что по встречному иску срок исковой давности не истек, в таком случае не истек срок и по первоначальному.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию ответчика.
Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд приходит к убеждению, что иск подлежит удовлетворению в части, встречный иск удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В судебном заседании установлено, что 07.03.2017г. между ФИО1 и ФИО3, являющейся собственником доли земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения- для выращивания сельскохозяйственной продукции, площадь 241.55га, вид права: общая долевая собственность: 413/24155, по адресу РФ Краснодарский край, Кореновский район, юго-западная окраина, х. Бураковский, расположенного в границах участка (свидетельство о государственной регистрации права от 14.02.2012г.) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в соответствии с условиями настоящего Договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, х. Бураковский, размером 4,13 кв.м.
Земельный участок, являющийся предметом основного договора, продавец обязуется сформировать путем выдела в натуре принадлежащей ему доли в размере 413/24155 в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0703000:17, общей площадью 24155 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, х. Бураковский.
Согласно п.2.1.настоящего договора ответчик получил денежные средства за земельный участок в размере 413 000 руб., что подтверждается распиской от 07.03.2017г.
В соответствии с п. 3.1.1. предварительного договора для возможности заключения основного договора и продажи обособленного земельного участка ответчик обязан в срок не позднее 10.09.2021г. сформировать и зарегистрировать право собственности на земельный участок, образованный путем выдела в натуре земельной доли.
В соответствии с п.3.1.2 заключить основной договор с покупателем в течение одного месяца с момента регистрации права собственности на образованный путем выдела в натуре земельной доли земельный участок, но в любом случае, не позднее 20.09.2021г.
07.03.2017г. ответчиком была составлена нотариальная доверенность на ФИО6, ФИО7, ФИО1 (истца по делу) по предоставлению ее интересов (владение, пользование, распоряжение ее доли, продавать, обменивать, закладывать и т.д.) относительно спорного земельного участка, при этом распоряжением ответчика от 09.05.2018г. указанная доверенность была отменена.
Однако до настоящего времени основной договор не заключен. Ответчиком не было выполнено условие предварительного договора о формировании и регистрации права собственности на земельный участок, образованный путем выдела в натуре земельной доли. 29.09.2021г. и 13.10.2021г. в адрес ответчика истцом были направлены предложение об исполнении условий предварительного договора и заключении основного договора, а так же письменная претензия.
Согласно Выписке из ЕГРН спорный земельный участок находится в аренде у АО « Прогресс». Согласно Выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости № 99/2022/507254434 от 21.11.2022г., доля земельного участка, принадлежащая ответчику, была продана 28.09.2021г. (регистрационный номер 23:12:0703000:17-23/233/2021-30).
Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ). В п.2 ст.1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии с п.п.1,3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. По смыслу приведенных норм условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.
При заключении 07.03.2017г. предварительного договора стороны достигли соглашения о том, в отношении какого именно участка в последующем будет заключен договор купли-продажи. И покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора. При заключении предварительного договора стороны предусмотрели дополнительный механизм для определения предмета основного договора, включив условие о совершении действий по выделу участка и формировании его в определенных границах.
Согласно п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или её существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются (п. 23 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 « О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
При этом, в силу ст. 8 ФЗ №101-ФЗ от 24.07.2002г. при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. То есть в соответствии со ст. 178 ГК РФ ФИО5 заблуждалась в отношении природы сделки.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Исходя из п. 2 ст. 168 ГК РФ ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу положений подп. 1 п. 1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку предварительный договор, заключенный 07.03.2017 г. квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимости, к нему не применяется п. 6 ст. 429 ГК РФ.
Следовательно, денежная сумма полученная ответчиком от истца подлежит возврату истцу в соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ, в связи с чем, требование истца взыскать с ответчика в свою пользу уплаченные за спорную долю земельного участка деньги 413 000 руб. подлежит удовлетворению.
С учетом изложенного, требования истца о взыскании штрафной неустойку в размере 100% и процентов (9%) от общей суммы в месяц с 07.03.2017г. до момента вынесения решения судом суд признает не подлежащими удовлетворению.
Подавая встречный иск, ответчик указывает, что по состоянию на 18.11.2022г. исполнение сделки не началось, следовательно, срок исковой давности для предъявления встречного иска не пропущен, при этом представитель истца просила применить срок исковой давности в отношении требований ответчика (истца по встречному иску).
Согласно п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.
Согласно п.1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого правам.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет 3 года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Спорная сделка была заключена сторонами 07.03.2017г. и ее исполнение началось с момента подписания данного договора, следовательно, на дату подачи иска (12.01.2023г.) срок исковой давности истек, в связи с чем, требования по встречному иску удовлетворению не подлежат.
Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.
Решение суда состоялось в пользу истца, им подтверждены судебные расходы по уплате государственной пошлины, которые и подлежат возмещению ему с ответчика в сумме 7 330 рублей. В удовлетворении встречного иска ответчику отказано, в связи с этим понесённые ответчиком судебные расходы возмещению ему не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств, штрафной неустойки и процентов удовлетворить в части.
Взыскать с ФИО3 (паспорт 03 11 9594444) в пользу ФИО1 (паспорт <...>) денежные средства в размере 413 000 рублей и судебные расходы 7 330 рублей, всего 420 330 (четыреста двадцать тысяч триста тридцать) рублей.
В удовлетворении оставшейся части требований отказать.
В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 21.03.2023г.
Председательствующий