Принято в окончательной форме 21.03.2025
Дело № 2 – 398/2025 (2-3532/2024)
УИД 76RS0024-01-2024-004442-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 марта 2025 года г. Ярославль
Фрунзенский районный суд г. Ярославля в составе
председательствующего судьи Смирновой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Липатовой А.И.,
с участием
истца ФИО1, представителя ФИО1 по доверенности ФИО6,
представителя ФИО2 по доверенности ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,
установил:
ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, взыскать с ответчика денежные средства в сумме 1 100 000 руб. в счет возврата уплаченной по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 29 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 80 000 руб.
В обоснование исковых требований указано, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 18,3 кв.м, кадастровый НОМЕР. В соответствии с заключенным договором истец уплатила ответчику денежные средства в размере 1 100 000 руб., в том числе за счет собственных средств 513 053,28 руб. и 586 946,72 руб. – за счет средств, выделенных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал НОМЕР НОМЕР, выданному ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на основании решения Управления Пенсионного Фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г. Ярославле от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР. Оплата за счет средств материнского капитала в сумме 586 946,72 руб. подтверждается справкой от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выданной отделением фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Ярославской области. Оплата за счет собственных средств в сумме 463 054 руб. подтверждается приходным кассовым ордером от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и в сумме 50 000 руб. – распиской от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. В соответствии с п. 7 договора в объекте недвижимости не обнаружено недостатков и дефектов, о которых покупателю не сообщил продавец. В силу п. 9 продавец гарантировал отсутствие каких-либо обременений обязательств в отношении продаваемого объекта. Ни о каких выполненных самовольно в комнате или в квартире, в которой комната расположена, продавец покупателя не уведомлял. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец получила предписание НОМЕР, вынесенное Главой территориальной администрации Красноперекопского и Фрунзенского районов города Ярославля о приведении квартиры в прежнее состояние до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в связи с выявленным фактом произведенной в ней ФИО2 самовольного переустройства и/или перепланировки, не согласованной с муниципальным органом. При осмотре квартиры (комнаты) перед ее покупкой истцу не были предоставлены документы, отражающие техническое состояние квартиры в первоначальном состоянии. О произведенном переустройстве истец ответчиком не была поставлена в известность. Выявленные в квартире работы, выполненные без согласования с уполномоченным органом, не могут быть устранены истцом без несоразмерных расходов и затрат времени. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец направила ответчику претензию с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств. Ответчик в удовлетворении требований отказала.
В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО6 исковые требования поддержали в полном объеме, представили заключение специалиста по строительно-техническому исследованию НОМЕР от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 возражала относительно удовлетворения исковых требований, давала пояснения аналогичные представленной ранее письменной правовой позиции.
Третье лицо ОСФР по Ярославской области ранее представил отзыв на исковое заявление, в котором просил в случае удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ФИО2 денежных средств в сумме 586 946,72 руб., возложить на ФИО2 обязанность перечислить денежные средства в размере 586 946,72 руб. на счет ОСФР по Ярославской области.
Третьи лица ООО «Центр недвижимости и ипотеки», Отдел опеки и попечительства по Фрунзенскому району управления опеки и попечительства департамента образования мэрии г. Ярославля, Управление Росреестра по Ярославской области, ОСФР по Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, извещены судом надлежащим образом.
Судом определено рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, в связи со следующим.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 540 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
Законом предусмотрено, что расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества не может быть произвольным. Оно допускается в случае, когда имелись обстоятельства, о наличии которых стороне сделки на момент ее заключения не было известно. В противном случае, зная о них, сторона отказалась бы от ее заключения, т.к. эти обстоятельства не позволяли ей достигнуть того желаемого результата, который она преследовала, заключая сделку.
И сторона, настаивающая на расторжении договора должна доказать, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, она не могла знать об обстоятельствах, имеющих для нее значение, которые могли бы повлиять на принятие решения совершить сделку.
Как установлено судом, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 18,3 кв.м, кадастровый НОМЕР. В соответствии с заключенным договором истец уплатила ответчику денежные средства в размере 1 100 000 руб., в том числе за счет собственных средств 513 053,28 руб. и 586 946,72 руб. – за счет средств, выделенных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал МК-5 НОМЕР, выданному ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на основании решения Управления Пенсионного Фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г. Ярославле от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР.
В настоящем деле договор купли-продажи квартиры был заключен в надлежащей форме, и сведения, позволяющие идентифицировать предмет сделки, были отражены в договоре.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец получила предписание НОМЕР, вынесенное Главой территориальной администрации Красноперекопского и Фрунзенского районов города Ярославля о приведении квартиры в прежнее состояние до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в связи с выявленным фактом произведенной в ней ФИО2 самовольного переустройства и/или перепланировки, не согласованной с муниципальным органом. Согласно данного предписания в комнате самовольно выполнены следующие работы: в помещении комнаты выполнены 2 перегородки с арками, отделяющие кухню и жилое помещение. В образованном помещении кухни установлена мойка, электрическая варочная панель. Несущие конструкции не затронуты (л.д. 21).
В силу п.п. 1 ч. 1, ч. 4 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся, в том числе комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
При этом суд отмечает, что ФИО1 было известно, что по договору ей приобретается комната, а не квартира, в связи с чем помещений вспомогательного характера, таких как кухня в комнате быть не может. Как указывал представитель истца и сама истец в судебных заседаниях, жилое помещение ФИО1 осматривала, видела, что оборудована кухня, установлен кухонный гарнитур, технический паспорт давался на обозрение при заключении сделки, риэлтор у продавца и ответчика был один и тот же. ФИО1 пользовалась указанным жилым помещением, оно ее устраивало до момента вынесения предписания Территориальной администрацией. Кроме того, представитель истца в судебном заседании ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА указала, что «за приобретенные деньги комната без кухни и коммуникаций истцу не интересна» (л.д. 87).
Таким образом, суд относится критически к доводам стороны истца о том, что ФИО1 не знала о том, что в комнате произведена перепланировка, которая не была согласована в установленном законом порядке, что оборудование в жилом помещении кухни носил самовольный характер.
Должной осмотрительности истец не проявила, вышеуказанные вопросы ею до заключения договора купли-продажи не были проработаны, что всецело зависело от нее. Данных, указывающих на объективные причины, препятствовавшие ей своевременно ознакомиться с документацией на комнату, процедурой согласования перепланировки, получить нужные консультации, заключения специалистов не представлено.
Поэтому доводы ФИО1 о нарушении договора со стороны продавца ввиду их несостоятельности во внимание приняты быть не могут, и названные ею причины нельзя отнести к обстоятельствам, позволяющим расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения.
Кроме того, истец не представила суду каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба.
ФИО1 приобрела комнату, которая пригодна для проживания, т.е. она может быть использована по ее прямому назначению. Доказательствами того, что жилое помещение имеет неустранимые недостатки, суд не располагает.
Между тем, ФИО1 представлено заключение специалиста НОМЕР от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласно которому недостатки комнаты являются устранимыми, стоимость их устранения составляет 391 352 руб., в то время как комната приобреталась истцом за 1 100 000 руб. Стоимость приведения комнаты в первоначальное состояние не превышает стоимость комнаты на момент ее покупки.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что существенных нарушений договора со стороны ответчика допущено не было, оснований для расторжения договора купли-продажи не усматривается.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации НОМЕР) к ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации НОМЕР) о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.А. Смирнова