РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 апреля 2025 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Яцковой О.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7527/2025 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «МИЦ-МИЦ» о возмещении расходов на устранение недостатков,

установил:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, в котором просит взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет устранения недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков с 01.07.2025г. по день фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка за каждый день просрочки, признать недействительным п. 4.2 договора участия в долевом строительстве Nº Я/10/11-029-И-ОТД от 14.11.2022 г., заключенного между истцом и ответчиком, взыскать в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере сумма, расходы на оплату услуг экспертного учреждения сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, расходы на составление доверенности в размере сумма и расходы на оплату почтового отправления в размере сумма.

В обоснование заявленных требований указывает, что 14.11.2022 года между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве № Я/10/11-029-И-ОТД, в соответствии с которым застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику долевого строительства квартиру с отделкой и надлежащего качества. Между сторонами подписан акт приема – передачи квартиры. Однако, переданная истцу квартира имеет ряд строительных недостатков, а также площадь квартиры уменьшилась на 0,90 кв.м.

Согласно выводам, указанным в заключении специалиста, составленного по инициативе истца стоимость устранения недостатков составляет сумма Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения.

Истец в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен, представил возражения на исковое заявление, в котором просил в иске отказать в полном объеме, а в случае удовлетворения исковых требований просил применить ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, а также применить к взыскиваемой сумме положения ст. 333 ГК РФ, также ходатайствовал о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекта недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российского Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6).

В судебном заседании установлено, что 14.11.2022 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № Я/10/11-029-И-ОТД в отношении объекта - квартиры, расположенной по адресу: адрес, адрес, проектной площадью 23,10 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора цена объекта долевого строительства составляет сумма

Квартира была передана истцу по акту приема-передачи объекта долевого строительства, согласно данному акту площадь квартиры уменьшилась на 0,90 кв.м. и составила 22,20 кв.м.

В ходе осмотра объекта долевого строительства истцом выявлены строительные недостатки (дефекты) объекта.

Выявленные недостатки (дефекты) подлежали устранению силами застройщика. Однако застройщик недостатки в добровольном порядке не устранил.

В этой связи истец обратился к ИП фио для проведения несудебной строительно-технической экспертизы с целью установления соответствия квартиры условиям договора, требованиям нормативных документов (ГОСТ, СНиП, СП и проч.), а в случае выявления несоответствия таким требованиям - определения полного перечня недостатков и стоимости их устранения.

Согласно выводам заключения комиссии экспертов от 09.01.2025 в результате проведенного обследования выявлено множество дефектов, недоделок и повреждений; стоимость устранения выявленных дефектов и недоделок составляет сумма, стоимость услуг ИП фио составила сумма, которая оплачена истцом, что подтверждается соответствующим платежным документом.

Доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, содержащиеся в заключении или ставили бы под сомнение их объективность, сторонами вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, в материалах дела не содержится и судом не установлено.

Таким образом заключение эксперта ИП фио признается судом допустимым доказательством по делу, поскольку экспертиза проведена в установленном законом порядке экспертом специализированного экспертного учреждения, имеющим необходимые специальные познания, квалификацию и стаж работы в данной области. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, является аргументированным, согласуется с иными доказательствами. Выводы экспертизы обоснованы и мотивированы. Оснований не доверять выводам судебного эксперта суд не усматривает.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, суд полагает требования о взыскании стоимости устранения строительных недостатков обоснованными на сумму сумма

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения части 4 статьи 10 применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 01.01.2025, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Учитывая изложенное, а также, что настоящее решение вынесено после 01.01.2025, к спорным правоотношениям подлежит применению ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции, действующей на дату вынесения решения.

Таким образом, сумма расходов на устранение недостатков жилого помещения истца должна быть ограничена 3% от цены объекта долевого строительства и подлежит взысканию в размере сумма

Оснований для взыскания неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков с 01.07.2025г. по день фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка за каждый день просрочки, суд не усматривает, учитывая, что общая сумма расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, неустойки (штрафов, пеней), процентов и убытков, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора.

Разрешая требования истца о признании п.4.2 договора ДДУ недействительным, взыскании с ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-МИЦ» сумму разницы площади объекта в размере сумма, суд не усматривает оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с п. 4.2 договора цена договора, указанная в пункте 4.1 настоящего договора, является фиксированной и не подлежит изменению, в том числе в случаях, если окончательная общая приведенная площадь объекта долевого строительства, определенная до начала выполнения отделочных работ в объекте долевого строительства, будет больше или меньше в пределах изменения (погрешности) не более чем 5 (пять) процентов по сравнению с общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1.1 настоящего договора, а в случае если изменение (погрешность) составит более чем 5 (пять) процентов, цена договора соразмерно увеличивается или уменьшается, при этом в расчет берется только площадь, превышающая или составляющая менее чем 5 (пять) процентов общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1.1 настоящего договора.

Участник уведомлен и согласен с тем, что в результате проведения отделочных работ в Объекте долевого строительства возможно изменение, в том числе уменьшение площади объекта долевого строительства, в связи с возведением внутриквартирных перегородок/стен (если их возведение предусмотрено в составе отделочных работ), а также в связи с выполнением иных отделочных работ. Стороны договорились, что такое изменение площади не будет являться основанием изменения цены договора или предъявления претензий к застройщику.

С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Поскольку сторонами договора был согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, который не влияет на стоимость объекта долевого строительства, суд приходит к выводу об отсутствии основания для признания пункта 4.2 в части невозможности изменения цены договора в случае расхождения фактической площади жилого помещения и проектной площади, недействительным, поскольку он не противоречит требованиям закона.

В соответствии с условиями договора, объект строительства – квартира, имеет проектную площадь 23,10 кв.м., из которой произведен расчет стоимости цены договора в размере сумма

Согласно произведенным обмерам фактическая площадь жилого помещения составляет 22,2 кв.м., т.е. площадь объекта долевого строительства уменьшилась на 0,90 кв.м., что составляет 3,9% от проектной площади и не превышает, установленные договором 5%.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при указанных обстоятельствах не свидетельствует об ухудшении его качества, недостатках объекта. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктом 4.2 договора участия в долевом строительстве.

Поскольку общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами уменьшилась меньше чем на 5% кв.м. суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, в размере сумма

В соответствии с п.2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению и требования истцов о компенсации морального вреда, размер компенсации суд полагает возможным определить в сумме сумма с учётом принципа разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела.

Согласно п. 3 ст. 10 вышеназванного закона, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» определены особенности применения неустойки (штрафа, пени) иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Претензия истца о добровольном исполнении ответчиком требований о выплате стоимости расходов на устранение строительных недостатков, согласно ответу на претензию, была получена ответчиком после 22.03.2024 г., в связи с чем, суд принимая во внимание положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326, не находит оснований для удовлетворения требований истцов в части взыскания с ответчика суммы штрафа.

В соответствии со ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, состоящие из расходов на досудебную оценку в размере сумма, поскольку несение данных расходов подтверждено материалами дела и было необходимо истцу для защиты своих нарушенных прав в рамках настоящего спора, а также почтовые расходы в размере сумма

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1"О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Таким образом, поскольку доверенность выдана истцом для предоставления его интересов по иску к ООО «СЗ «МИЦ-МИЦ» по данному договору договор участия в долевом строительстве требование истца о возмещении расходов на оформление нотариальной доверенности на представителя в размере сумма подлежит удовлетворению.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-МИЦ» подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет адрес в размере сумма, от уплаты которой при подаче искового заявления в суд, истец был освобожден.

Ответчиком заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 30.06.2025 г.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 18 марта 2024 года №326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно.

Таким образом ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки обосновано и подлежит удовлетворению в части взыскания штрафа.

Руководствуясь статьей 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспортные данные) к ООО «СЗ «МИЦ-МИЦ» (ИНН <***>) о возмещении расходов на устранение недостатков – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «МИЦ-МИЦ» в пользу ФИО1 денежные средства в счет устранения недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, расходы на проведение досудебного исследования в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-МИЦ» отсрочку исполнения решения суда в части возмещения расходов на устранение строительных недостатков до окончания срока предоставления отсрочки, установленного Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года №326.

Взыскать с ООО «СЗ «МИЦ-МИЦ» в бюджет адрес государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 14.07.2025 года.

Судья фио