Дело №

РЕШЕНИЕ С У Д А

Именем Российской Федерации

19 октября 2022 года <адрес>

Электростальский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Михайличенко К.А., при помощнике судьи ФИО5, с участием истца ФИО6, представителя истца –ФИО7 (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя комнаты по договору купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя комнаты по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Исковые требования мотивированы тем, что истец ФИО1 с <дата> является собственником комнаты 12 (кадастровый №), расположенной в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес>. В январе 2022 истцу стало известно, что ФИО2, будучи собственником комнаты 1 (кадастровый №) в той же коммунальной квартире выставила свое недвижимое имущество на продажу. Обратиться непосредственно к ФИО2 он, ФИО1, не мог, поскольку таковая по адресу местонахождения спорной комнаты не проживает, фактически ею не пользуется. В целях реализации своего права на преимущественную покупку комнаты в коммунальной квартире истец <дата> подключил услугу Почты «электронные извещения», так как, имея недавний опыт приобретения комнаты, понимал, что ему может поступить телеграмма от ФИО2 с предложением выкупить спорную комнату. С <дата> телеграмм или других почтовых отправлений, извещений, писем и т.д., связанных с продажей комнаты, в адрес истца не поступало. <дата> в коммунальной квартире появилось неизвестное лицо мужского пола – ФИО3, который утверждал, что купил спорную комнату 1 в трехкомнатной коммунальной квартире. <дата> истец ФИО1 обратился к риэлтору в целях получения консультации. В риэлторском агентстве ему, ФИО1, помогли оперативно получить выписку из ЕГРН, согласно которой по состоянию на <дата> собственником спорной комнаты № значилась ФИО2 <дата> ФИО1 направил в адрес ФИО2 телеграмму, в которой сообщил о своей готовности рассмотреть ее предложение о продаже спорной комнаты №. <дата> в спорной комнате вновь появился ФИО3, который сообщил об оформлении им договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. <дата> истец обратился через официальный сайт Росреестра в сети Интернет с просьбой проверить факт попытки продажи комнаты 50:46:0020106:598 с нарушением его, ФИО1, преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире и, в случае подтверждения, с требованием о приостановке государственной регистрации перехода права собственности. Собственником третьей комнаты в коммунальной квартире является ФИО8, который показал истцу полученную от ФИО2 телеграмму, содержащую предложение выкупить спорную комнату за 750 000 рублей. <дата> истцу стало известно, что согласно сведениям ЕГРН собственником спорной комнаты № в коммунальной квартире является ФИО3 Основанием для перехода права собственности указан договор купли-продажи от <дата>. Истец указывает, что спорная комната была продана с нарушением его законного права преимущественной покупки. Он, ФИО1, не получал от ФИО2 письменных предложений купить спорную комнату и не отказывался от реализации преимущественного права покупки. Нотариально удостоверенного отказа от реализации права преимущественного права покупки не выдавал. Электронных уведомлений о поступлении в его адрес телеграмм с предложением купить комнату не получал. При этом, как указывает истец, так как он является пользователем сервиса Почты России «Электронные извещения» и тем самым он отказался от оформления бумажных извещений и почтовых отправлений, то при таких обстоятельствах переход права собственности на спорную комнату не мог быть зарегистрирован с использованием бумажного извещения от Почты России.

Истец ФИО1, ссылаясь на ст.ст. 12,250 ГК РФ, ст. 42 ЖК РФ, просит суд: перевести на истца ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи на комнату № в коммунальной квартире по адресу: <адрес> (кадастровый №); обязать ответчика ФИО3 передать истцу ключи от спорного жилого помещения; взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца судебные расходы в сумме 12 600 рублей.

На основании определения суда в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, к участию в деле привлечен ФИО8

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО7 обоснование иска и исковые требования подержали, просили иск удовлетворить. Обратили внимание суда на то, что представленный ответчиками документ - телеграмма, оформлена с нарушением требований о порядке доставки телеграмм и не существовала на дату <дата>, когда ответчиками был оформлен договор купли-продажи жилого помещения в коммунальной квартире и сдан на государственную регистрацию. Согласно представленной ФИО2 описи, уведомления о вручении или не вручении телеграмм в Росреестр представлены не были, и переход права собственности на спорную комнату был зарегистрирован без подтверждения надлежащего уведомления лиц, имеющих права преимущественной покупки спорной комнаты. Представленные объяснения стороной истца, основанные на анализе материалов дела, приобщенных уже после принятия иска к производству, а также объяснения и доказательства, представленные ранее вместе с иском ФИО1, по мнению истца и его представителя, убедительно доказывают факт нарушения законного права истца ФИО1 на преимущественный выкуп комнаты по адресу: <адрес> комната 1.

Ответчики ФИО2 и ФИО3, извещенные судом о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, что отражено в расписке от <дата> о назначении судебного заседания на <дата>, в суд не явились. Ранее в судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования ФИО1 не признала, по ее ходатайству к материалами приобщены: копии телеграмм – 2 шт., направленные в адрес истца и третьего лица о продаже комнаты от <дата>, копия уведомления, что была отписана телеграмму ФИО1, копия договора купли-продажи жилого помещения в коммунальной квартире, копию передаточного акта, копии документов, сданных в МФЦ, копия заявления в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии; ответчик ФИО3 исковые требования ФИО1 не признал, указал, что купил комнату через агентство, где ему сказали, что необходимо подождать тридцать дней после отправки телеграмм.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес>, третье лицо ФИО8, извещенные судом о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились; в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав истца, его представителя, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником комнаты №, площадью 12,3 кв.м. в трехкомнатной коммунальной <адрес>, кадастровый №, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись о регистрации №.

Собственником комнаты площадью 23,8 кв.м., кадастровый №, расположенной в вышеуказанной трехкомнатной коммунальной квартире является третье лицо – ФИО8, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись о регистрации №.

<дата> между ФИО2, являющейся собственником комнаты № площадью 14,4 кв.м. кадастровый №, расположенной в трехкомнатной коммунальной <адрес> в <адрес>, и ФИО3 заключен договор купли-продажи данной комнаты.

Согласно п. 4 договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от <дата>, комната продана за 750 000 рублей 00 коп. Из п. 5 договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Полный и окончательный расчет за комнату оформляется распиской продавца, подтверждающей получение им денежных средств за комнату. <дата> между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) составлен передаточный акт, по которому продавец в соответствии с договором купли-продажи комнаты № от <дата>, заключенным в простой письменной форме, передала в собственность покупателя вышеуказанное недвижимое имущество. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> <дата>.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ)

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от <дата> №, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя связи с нарушением преимущественного права покупки истце обязан внести по аналогии с ч.1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за квартиру сумму, сбор, пошлину, а также другие суммы подлежащие выплате покупателю в счет возмещения им при покупке квартиру необходимых расходов. Согласно, представленному стороной истца чеку-ордеру от <дата> им на счет Управления судебного департамента в <адрес> внесена денежная сумма в размере 750 0000 рублей, что соответствует стоимости спорной комнаты, определенной в п. 4 договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Стороной ответчика суду представлены копии телеграмм от <дата>, из текста которых следует, что ФИО2 в адрес собственников комнат в трехкомнатной коммунальной квартире – ФИО1 и ФИО8 направлены уведомления о продаже принадлежащей ей комнаты № в <адрес> в <адрес> за 750 000 рублей. Согласно расписке ФИО1 телеграмма не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не явился. Телеграмма отправлена через ПАО «Ростелеком».

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг «Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета» помещения кадастровый №, <адрес>, ФИО2 на регистрацию перехода права собственности в МКУ «МФЦ» г.о. <адрес> <дата> помимо заявления на регистрацию перехода права собственности на комнату, договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от <дата>, передаточного акта от <дата>, представлены телеграммы от <дата> в количестве двух штук.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю. При этом, гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо физически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63 Постановления Пленума ВС РФ № от <дата> «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ»).

Согласно абз. 4 п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Из анализа ст. 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки не может быть признано нарушенным, если продавец доли надлежащим образом выполнил свою обязанность по извещению в письменной форме о намерении продать имущество уполномоченных лиц, имеющих преимущественное право покупки.

При этом на продавца законом не возложено каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности направления юридически значимого сообщения по всем возможным адресам нахождения заинтересованного лица либо фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе.

Согласно данным регистрационного учета истец ФИО1 зарегистрирован по адресу места жительства по адресу: <адрес>. Уведомление о намерении продать спорную комнату было направленно ответчиком ФИО2 по указанному адресу.

Таким образом, с учетом приведенных норм права, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 приняла все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Доводы истца о том, что он уведомление не получал, не связаны с виновными действиями ответчика ФИО2, а потому не могут повлечь неблагоприятных последствий для ответчиков и ограничивать право сособственника на распоряжение своим имуществом.

Учитывая, что уведомление о продаже ответчиком комнаты было направлено по адресу регистрации истца по месту жительства, то оно в силу положений ст. 165.1 п. 1 ГК РФ считается полученным адресатом.

Ссылка истца на подключение к сервису Почта России «Электронные извещения» не опровергают представленные стороной ответчика доказательства. Кроме того, как следует из ответа УФПС <адрес> от <дата>, направленного в адрес истца и по его запросу, электронное извещение – это бесплатный сервис, разработанный для оповещения в электронном виде о поступлении регистрируемых отправлений. Электронное извещение может поступить в виде СМС, Push – уведомления (если установлено мобильное приложение Почты России) или на электронную почту, когда адресованное отправление готово к вручению в отделении почтовой связи. Телеграмма не является регистрируемым почтовым отправлением. Помимо указанного телеграмма от <дата> направлена ФИО2 посредством телеграфной связи ПАО «Ростелеком».

Довод стороны истца о том, что договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не мог быть заключен, поскольку он нотариально удостоверенного отказа от реализации права преимущественной покупки не выражал, судом отклоняется, так как в силу п. 2 ст. 250 ГК РФ письменный отказ от реализации преимущественного права покупки требуется в случаях отчуждения доли ранее месячного срока, установленного данной статьей.

Однако договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключен <дата>, т.е. по истечении месячного срока после отправки ответчиком ФИО2 уведомления о продаже спорной комнаты. Ссылка на направление стороной истца в адрес ответчика уведомления о готовности приобрести спорную комнату, судом также отклоняется, поскольку таковое датировано <дата> и направлено после заключения договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от <дата> и сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание нормы права, регулирующие спорные правоотношения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о переводе прав покупателя комнаты № кадастровый № в коммунальной <адрес> в <адрес> по договору купли-продажи от <дата>; возложении на ответчика ФИО3 обязанности передать истцу ключи от спорного жилого помещения, а также взыскании с ответчиков солидарно в пользу истца судебных расходов в размере 12 600 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя комнаты № с кадастровым номером 50:46:0020106:598 в коммунальной <адрес> по договору купли-продажи комнаты от <дата>; возложении на ответчика ФИО3 обязанности передать истцу ФИО1 ключи от спорного жилого помещения, взыскании с ответчиков солидарно в пользу истца судебных расходов в размере 12 600 рублей- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Электростальский городской суд <адрес>.

Судья Михайличенко К.А.

В окончательной форме решение суда принято <дата>.

Судья Михайличенко К.А.