Дело № 3а-39/2025
УИД 27OS0000-01-2024-000629-18
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
4 февраля 2025 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,
при секретаре Мут А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «ВМК Капитал» обратилось в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, КГБУ «Хабкрайкадастр» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15 539 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, на основании договора аренды земельного участка от 13.02.2009 № 142, соглашения от 02.08.2012 об изменении условий договора. На части земельного участка с кадастровым номером № расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности: здание с кадастровым номером №, площадью 4 273,2 кв. м, 3 этажа, в том числе подземных 0, назначения – нежилое, наименование – деревообрабатывающий и тарный цех (лит. 1К), местоположение: <адрес> здание с кадастровым номером №, площадью 461,8 кв.м, 2 этажа, в том числе подземных 0, назначение – нежилое, наименование – здание СУ ОКСа (кислородная станция), местоположение: <адрес>. С целью дальнейшего выкупа части указанного земельного участка ООО «ВМК Капитал» обратилось в администрацию г. Хабаровска с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. 19.11.2024 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №, площадью 9 325 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, местоположение: <адрес>. Документы основания для постановки учет: постановление администрации г. Хабаровска от 11.10.2024 № 4701 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка ООО «ВМК Капитал» в Центральном районе, межевой план от 28.10.2024. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 611 850 рублей. Вместе с тем рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 составляет 9 103 344 рубля 75 копеек, о чем свидетельствует отчет ООО «Оценка-Партнер» об определении рыночной стоимости земельного участка от 24.11.2024 № 242/ЗУ/2024. Кадастровая стоимость объекта значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы общества, поскольку влечет увеличение цены выкупа земельного участка.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 9 103 344 рублей 75 копеек.
Определением судьи от 26.12.2024 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Хабаровска.
В судебное заседание административный истец ООО «ВМК Капитал», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя не направило.
В судебное заседание административные ответчики министерство имущества Хабаровского края, КГБУ «Хабкрайкадастр» надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили, предоставили письменные отзывы на административное исковое заявление, из которых следует, что право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривают ни по основаниям возникновения, ни по содержанию. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не признавалась недостоверной, а их действия в рамках определения кадастровой стоимости – незаконными, оставляют разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
В судебное заседание административный ответчик Управление Росреестра по Хабаровскому краю, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя не направило, предоставило письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
В судебное заседание заинтересованное лицо администрация г. Хабаровска, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя не направила, предоставила письменные возражения, в которых просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что доходы от использования и приватизации муниципального имущества, в том числе земельных участков, поступают в местный бюджет. В случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, бюджет города недополучит значительную сумму арендных платежей.
Изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Из статьи 66 ЗК РФ следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с названным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Также пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр утвержден Порядок определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, из положений которого следует, что цена земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.
Из материалов административного дела следует, что ООО «ВМК Капитал» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15 539 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.11.2024, договором аренды земельного участка от 13.02.2009 № 142, соглашением об изменении условий договора аренды земельного участка от 02.08.2012.
Постановлением администрации г. Хабаровска от 11.10.2024 № 4701 ООО «ВМК Капитал» предварительно согласовано предоставление земельного участка в собственность за плату, из земель категории – земли населенных пунктов, площадью 9 324,5 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – бытовое обслуживание, под здание деревообрабатывающего и тарного цеха, здание СУ ОКСа (кислородная станция), принадлежащие обществу на праве собственности.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.12.2024 следует, что 19.11.2024 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 9 325 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, местоположение: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.12.2024 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, внесенная в государственный реестр недвижимости 03.12.2024, составляет 10 611 850 рублей, определена по состоянию на 01.01.2022. Начало применения кадастровой стоимости с 19.11.2024.
Оспариваемая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № определена актом КГБУ «Хабкрайкадастр» от 29.11.2024 № АОКС27/2024/000318.
Как следует из материалов административного дела, ООО «ВМК Капитал» является собственником объектов недвижимости: деревообрабатывающего и тарного цеха с кадастровым номером №, здания СУ ОКСа (кислородная станция) с кадастровым номером №, расположенных в пределах спорного земельного участка с кадастровым номером №, в свою очередь образованного из земельного участка с кадастровым номером №. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 10.12.2024.
Учитывая, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, относящемся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, он обладает исключительным правом на выкуп названного земельного участка по цене, установленной Постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр исходя из его кадастровой стоимости, соответственно общество вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
В подтверждение рыночной стоимости указанного земельного участка административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета № 242/ЗУ/2024, составленный 24.12.2024 оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 составила 9 103 344 рубля 75 копеек.
Оценивая представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчетом об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.
Из данного отчета следует, что оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован модифицированный метод выделения. От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа.
Из отчета об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости; провел подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчет содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.
Приведенные в отчете об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.
Отчет об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета подготовлен оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 07.05.2024 № 346, с 06.07.2021 являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».
При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Следовательно, представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Изложенный в письменных возражениях заинтересованного лица администрации г. Хабаровска довод об уменьшении налоговых поступлений в случае снижения кадастровой стоимости объекта отклоняется судом, так как с учетом налогового законодательства о налогах и сборах предполагается установление только налогов, имеющих экономическое основание, и возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
При этом суд исходит из того, что надлежащими ответчиками по настоящему административному делу являются министерство имущества Хабаровского края – государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и КГБУ «Хабкрайкадастр» – бюджетное учреждение, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке, которым была утверждена оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, что согласуется с пунктом 2 статьи 247 КАС РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28.
С учетом изложенного Управление Росреестра по Хабаровскому краю является по настоящему делу ненадлежащим ответчиком, в связи с чем в удовлетворении административного иска к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю следует отказать.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Как следует из материалов дела, общество обратилось в суд с настоящим административным исковым заявлением 26.12.2024, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» к министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 325 кв. м, расположенного по адресу<адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 9 103 344 рублей 75 копеек.
Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 26.12.2024.
В удовлетворении административного иска общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю края отказать.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда
Мотивированное решение изготовлено 04.02.2025.