№2-1393/2023

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 сентября 2023 года

Батайский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Пузенко Т.А.,

с участием Куц З.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Саркисяна <данные изъяты> к Администрации <адрес> о признании права собственности на самовольно возведенное офисное здание,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО1 с иском к Администрации <адрес> о признании права собственности на самовольно возведенное офисное здание. В обоснование исковых требований указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 546 кв.м., с видом разрешенного использования "банковская и страховая деятельность", расположенного по адресу: <адрес>, право собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись №. Без разрешения, полученного в установленном законом порядке, истцом были проведены работы по строительству офисного здания общей площадью 49,5 кв.м. на указанном земельном участке. Во внесудебном порядке ввести в эксплуатацию здание после его строительства не представляется возможным, так как письмом Управления по архитектуре и градостроительству <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания было отказано по причине отсутствия документов, а именно разрешения на строительство. Истец просит признать за ним право собственности на офисное здание литер Е общей площадью 49,5 кв.м., число этажей – 1, расположенное по <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 в судебное заседание не явился, уведомлен о дне и времени рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО1 по доверенности Куц З.Е. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала.

Представитель Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, уведомлен о дне и времени рассмотрения дела.

Изучив представленные доказательства, выслушав представителя истца, суд приходит к выводу.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (абз. 1 п. 2).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абз. 4 п. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума N 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Согласно части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека не должно нарушать права и свободы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

В силу ст. ст. 1, 36 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Из материалов дела следует, что на основании Постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 546 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки <адрес> земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне <адрес> "Зона общественно-делового и коммерческого назначения с включением жилой застройки", имеет вид разрешенного использования "банковская и страховая деятельность".

В соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, составленного МУП "Бюро технической инвентаризации" <адрес>, в границах указанного земельного участка истец возвел строение - офисное здание общей площадью 58,7 кв.м..

Истец признает, что разрешение на строительство в установленном законом порядке истцом не было получено.

В соответствии с уведомлением Управления по архитектуре и градостроительству <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания по причине отсутствия документов, а именно разрешения на строительство.

В целях проверки технического состояния указанного объекта судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "161 Эксперт".

Как указано в заключении эксперта ООО "161 Эксперт" № от ДД.ММ.ГГГГ возведенное истцом строение - офисное здание общей площадью 58,7 кв.м. не противоречит градостроительным, санитарным правилам, техническое состояние строительной конструкции расценивается как работоспособное и может далее эксплуатироваться по его назначению. При строительстве объекта не допущено нарушения градостроительного и строительных норм и правил, требований санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности. Фактов, свидетельствующих о том, что сохранение указанной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не имеется. Постройка соответствует границам земельного участка с кадастровым номером №.

Вместе с тем, как следует из исследовательской части заключении эксперта ООО "161 Эксперт" № от ДД.ММ.ГГГГ северо-западный угол исследуемого нежилого одноэтажного офисного здания литер Е по адресу: <адрес> выходит за границы земельного участка с кадастровым номером № на 0,13 м. Таким образом, возведенный объект выходит за пределы отведенного земельного участка и частично расположен на территории земель общего пользования.

Эксперт указал, что в соответствии с Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек земельных участков, отнесенных к землям населенных пунктов составляет 0,1 м.

В силу п.18 допустимые расхождения первоначальных и последующих (контрольных) определений координат характерных точек не должны превышать удвоенного значения средней квадратической погрешности, указанной в приложении к настоящим требованиям, то есть средняя квадратическая погрешность определения последующих координат составляет 0,2 м.

С учетом этого эксперт пришел к выводу, что расположение северо-западного угла исследуемого нежилого одноэтажного офисного здания литер Е за границами земельного участка с кадастровым номером № на 0,13 м не превышает среднеквадратическую погрешность при контрольном определении координат и не является нарушением действующих нормативных актов.

Таким образом, выявленное отклонение расценено экспертом как находящееся в пределах допустимой погрешности (согласно приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места", возможной до 20 см.

Частью 1 статьи 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Гражданское процессуальное законодательство возлагает обязанность на суд непосредственно исследовать доказательства по делу (часть 1 статьи 157 ГПК РФ), а в части 1 статьи 67 ГПК РФ эта обязанность указана в качестве правила оценки доказательств судом - по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Предоставление судам полномочия по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом; гарантией процессуальных прав лиц, участвующих в деле, являются установленные процессуальным законодательством процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судами и основания для их отмены или изменения.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 ГПК РФ).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ).

В силу части 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

С учетом изложенных норм права заключение экспертизы не обязательно, но должно оцениваться не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

Хотя здание в целом соответствует действующим нормативно-техническим требованиям и правилам, однако имеет отступление от действующих градостроительных требований, так как постройка частично расположена за пределами участка, согласие орана местного самоуправления на возведение спорной постройки в границах земель общего пользования отсутствует. Здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, но может нарушать права третьих лиц с технической точки зрения, с учетом имеющихся отступлений от градостроительных норм и правил. Площадь наложения находится за пределами допустимой погрешности определения координат характерных точек контура здания 0,1 м согласно приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места".

Ссылка в экспертном заключении на применение п.18 Приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №, допускающего применение удвоенного значения средней квадратической погрешности, недопустима, поскольку ранее координаты характерных точек спорной постройки литер Е не определялись.

Таким образом, выявленный выступ спорного сооружения за границы земельного участка нарушает права муниципального образования, сведения о том, что истцом согласовано с Администрацией <адрес> строительство спорной постройки в границах земель общего пользования, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного МУП "Бюро технической инвентаризации" <адрес>, следует, что спорная постройка литер Е примыкает к стене постройки литер Д. Сведения о назначении данного строения и о наличии зарегистрированных прав истцом не предоставлено, в связи с чем, суд лишен возможности оценить отсутствие нарушения требований градостроительных норм и правил о допустимых отступах в целях определения мест допустимого размещения зданий и строений, равно как не может прийти к выводу о том, является ли постройка под литером Е объектом самостоятельного строительства или реконструкцией постройки литер Д, по этому поводу исследования не производились.

Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что в данном случае отсутствует совокупность условий для введения в гражданский оборот заявленного истцом объекта самовольного строительства, в связи с чем истцу в иске следует указать.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Саркисяна <данные изъяты> к Администрации <адрес> о признании права собственности на самовольно возведенное офисное здание

Решение может быть обжаловано в Ростовский Областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение изготовлено в мотивированной форме 11 сентября 2023 года