Дело (УИД) 37RS0019-01-2025-000280-90
Производство № 2-370/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 октября 2025 года г. Иваново
Советский районный суд города Иванова в составе
председательствующего судьи Хрипуновой Е.С.
при секретаре Ковалевой М.П.
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
представителя третьего лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Шереметевский квартал» об обязании осуществить перерасчет в связи с ненадлежащим оказанием услуг,
установил
ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «Шереметевский квартал» о восстановлении нарушенных прав, понуждении отрегулировать систему отопления и перерасчете платы в связи с ненадлежащим оказанием услуг, который мотивирован следующим. Истцу на праве собственности принадлежит расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, нежилое помещение № площадью 85,7 кв.м. Нежилое помещение на основании разрешения администрации города Иваново и проектной документации оборудовано отдельным входом, газоснабжение отключено, имеется только отопление, холодное водоснабжение и электроснабжение. Нежилое помещение введено в эксплуатацию в соответствии с требованиями действующего на тот период законодательства и с 2005 года никаких реконструкций и замен систем отопления, водоснабжения и электроснабжения не осуществлялось. Управляющей организацией, осуществляющей содержание и ремонт общего имущества вышеуказанного МКД, является ООО «Шереметевский квартал». Согласно приложения № к заключенному ДД.ММ.ГГГГ договору управления МКД Управляющей компании предоставлено полномочие на заключение энергосервисного договора на экономию тепловой энергии, согласно условиям которого цена договора должна формироваться исключительного за счет экономии тепловой энергии и составлять не более 60% от величины такой экономии. Собственники помещений в МКД за период действия энергосервисного договора оплачивают тепловую энергию исходя из среднегодового показателя потребления тепловой энергии за три года, предшествующих году заключения энергосервисного договор. Оплата цены энергосервисного договора осуществляется собственниками помещений в МКД по итогам календарного года из средств сэкономленных ими благодаря реализации энергосервисного договора. В последние два года в связи с экономией ООО «Шереметевский квартал» денежных средств для получения денег по вышеуказанному договору осуществляет регулировку внутренней системы отопления дома ненадлежащим образом, что приводит к понижению температуры в стояках и батареях в квартирах и нежилых помещениях дома намного ниже нормативной. Из-за этого даже в зимний период было замерзание и разрыв труб отопления в подъездах дома и заморозки. ДД.ММ.ГГГГ в связи с низкой температурой в системе отопления и помещениях истец подала претензию о ненадлежащем оказании услуг с требованием провести проверку с замером температуры теплоносителей, принять меры к повышению температуры в системе отопления и провести перерасчет платы за отопление. Ответчик письмом от ДД.ММ.ГГГГ замеры осуществлять отказался, предложено обратиться с претензией к ПАО «Т Плюс». ПАО «Т Плюс» сообщило, что на границе балансовой ответственности температура воды соответствует требованиям, далее установлено автоматическое оборудование по приготовлению теплоносителя на нужды отопления, которое регулирует и обслуживает ООО «Шереметевский квартал», так как данное оборудование относится к общедомовому. Ответчик при получении сообщения о ненадлежащем качестве услуг от проведения проверки с составлением акта уклонился и проверку не произвел. До окончания периода отопления до мая 2024 года надлежащей услуги по обслуживанию общей внутридомовой системы отопления так и не оказывалось, при возобновлении отопительного сезона надлежащего отопления так и нет, трубы и стояки отопления практически холодные. В связи с уклонением ответчика после получения претензии от осуществления замеров температуры теплоносителей истцом ДД.ММ.ГГГГ в присутствии двух собственников помещений МКД с участием специалиста с использованием прибора «Imaging Camra DALI TEi-p SN 22 TEIBP 12113» были осуществлены замеры теплоносителей в нежилых помещениях. Температуры труб отопления (стояков) на входе в помещение составляла от 36,4 до 46.2 градусов С. Температуры радиаторов отопления от 23,8 до 39,0 градусов С, температура воздуха в помещениях от 11 до 12 градусов С. Согласно официальных данных на улице в день осуществления замеров температура составляла -6 градусов С. Истцом в соответствии с требованиями законодательства ДД.ММ.ГГГГ после проведения замеров температуры теплоносителей (стояков и батарей отопления), а также температуры воздуха внутри комнат помещения с составлением акта с участием двух собственников помещений МКД были составлены два экземпляра акта, один экземпляр акта был с требованием о осуществлении регулировки системы отопления и осуществить перерасчет с возмещением стоимости оплаты отопления и платы за содержание и текущий ремонт общего имущества ДД.ММ.ГГГГ направлен ответчику. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу сообщено, что сведения о показаниях потребленной энергии сообщаются в ПАО «ТПлюс», которое производит начисления по потребленной теплоэнергии. Отопительный сезон в 2024 в соответствии с постановлениями Администрации г. Иваново продолжался до ДД.ММ.ГГГГ включительно, был возобновлен с ДД.ММ.ГГГГ и продолжался до ДД.ММ.ГГГГ включительно. На основании постановления Администрации г. Иваново № от ДД.ММ.ГГГГ отопительный сезон начат с ДД.ММ.ГГГГ. По окончании отопительного сезона 2023-2024 года ответчик мер по проверке и наладке системы отопления не принимал, в связи с чем в отопительный сезон 2024 -2025 года снова стояки и батареи отопления были холодные несмотря на то, что ПАО «ТПлюс» поставляется вода до границы балансовой принадлежности системы отопления надлежащего качества. С учетом вышеизложенного, со стороны ответчика с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время услуги по содержанию общего имущества МКД оказываются ненадлежащим образом. В связи с длительной низкой температурой стояков и батарей системы отопления в нежилом помещении истца после включения отопления в октябре 2024 года истцом ДД.ММ.ГГГГ вновь подана претензия в ООО «Шереметевский квартал» о ненадлежащем оказании услуг по обслуживанию и ремонту внутридомовой системы отопления с требованием осуществить замеры температуры теплоносителей в помещении. Направленным в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу предложено согласовать дату выхода специалиста для замеров. При приходе представившейся работников ООО «Шереметевский квартал» женщины с простым ртутным градусником истец поняла, что ее требование о составлении акта о ненадлежащем температурном режиме системы отопления составляться не будет, так как никакого необходимого оборудования у данной женщины не было. Она прошла по помещениям померила температуры воздуха рядом с работающими электронагревателями, сказала, что температура в помещении нормальная. Истец сообщила ей, что ее действия неправомерны, если она будет составлять акт, то все нарушения истец запишет в акте и вместе с находившимися в помещениями другими женщинами это зафиксирует. После этого представившаяся работником ООО «Шереметевский квартал» женщина акт составлять не стала и ушла. До настоящего времени система отопления практически холодная и в принадлежащем истцу помещении находиться без включённых электрообогревателей в теплой одежде не возможно, что исключает возможность использования его по назначению. Так как на границе раздела внутридомовой системы отопления температура воды отопления соответствовала и соответствует нормативным требованиям, то действующим законодательством перерасчет платы за отопление не возможен, так как отсутствует вина ПАО «Т Плюс» в отсутствии в нежилом помещении истца надлежащего отопления. Не соответствующая требованиям температурного режима температура системы отопления в помещениях дома намного ниже нормы является результатом неправильной регулировки системы отопления со стороны ответчика. Сведений о том, что система отопления не исправна и требует ремонта или замены от управляющей организации не поступало, поэтому ненадлежащего текущего ремонта системы отопления не имеется по документам управляющей организации. Данная организация получает процент денежных средств при экономии ресурсов теплоснабжения, что было оформлено в приложении № к решению собрания собственников МКД от ДД.ММ.ГГГГ, которые при голосовании за договор в таком виде и не подозревали, чем это для них обернется. За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчик надлежащим образом в отопительный сезон услуги по содержанию общего имущества не оказывал, при этом производились ежемесячно начисления в размере 1973,66 рублей за содержание общего имущества из расчета 23.03 рубля за 1 кв.м. В связи с изложенным, в первоначальной редакции заявленных требований истец просила обязать ответчика осуществить содержание общего имущества системы отопления путем регулировки и обслуживание системы отопления жилого <адрес> в отопительный период для подачи в систему теплоснабжения МКД воды соответствующей требованиям температурного режима; обязать ответчика в связи с невыполнением договора о содержании общего имущества выполнить перерасчет платы за содержание общего имущества жилого <адрес> за отопительный период с 22.01 по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 446,23 рублей, выполнить перерасчет платы за содержание общего имущества жилого <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по дату установления в системе теплоснабжения (стояки, батареи помещений) соответствующей требованиям температурного режима температуры уменьшив его из расчета на 1000 рублей в месяц; взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения решения суда об обязании ООО «Шереметевский квартал» осуществить содержание общего имущества системы отопления путем регулировки и обслуживание системы отопления жилого <адрес> в отопительный период для подачи в систему теплоснабжения МКД воды соответствующей требованиям температурного режима, выполнить перерасчет платы за содержание общего имущества жилого <адрес> за отопительный период с 22.01. по ДД.ММ.ГГГГ, выполнить перерасчет платы за содержание общего имущества жилого <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по дату установления в системе температурного режима с даты вступления решения суда в законную силу и до исполнения ответчиком решения суда; взыскать с ответчика в пользу истца издержки по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.
Истцом в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ)заявлено об изменении исковых требований, которое мотивировано следующим. Со стороны ответчика после первого судебного заседания предложено произвести замеры температуры в принадлежащем истцу помещении повторно, так как произведена регулировка подачи тепла системы отопления. При прибытии сотрудника со стороны ответчика ДД.ММ.ГГГГ на улице была плюсовая температура, система отопления работала уже в другом режиме, батареи на ощупь стали теплее, в нежилом помещении стало значительно теплее. При замере температура в принадлежащем истицу помещении стала более 20 градусов и до настоящее времени температура в помещении значительно теплее. Сумма перерасчета за ненадлежащее исполнение услуг по содержанию общего имущества МКД составит за период с 22.01 по 24.04 включительно, с 07 по ДД.ММ.ГГГГ включительно, с 08 октября по ДД.ММ.ГГГГ включительно, с 01 января по ДД.ММ.ГГГГ включительно 17 236,72 рублей: 191 день в 2024 году, 71 день в 2025 году: 1973,67:30*262=17 236,72 рублей. Ответчику истцом ДД.ММ.ГГГГ подана претензия о ненадлежащем оказании услуг по обслуживанию общего имущества в связи с низкой температурой в квартире, система регулировки подачи отопления в помещения МКД отрегулирована не была, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ подана повторная претензия о продолжении невыполнения услуг установленных по первой претензии от ДД.ММ.ГГГГ. Окончание срока перерасчета определяется возобновлением надлежащего оказания услуг, которое ответчиком осуществлено с ДД.ММ.ГГГГ. В связи с изложенным с учетом измененных в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит обязать ответчика в связи с невыполнение условий договора о содержании общего имущества выполнить перерасчет платы за содержание общего имущества жилого <адрес> за отопительный сезон с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 236,72 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения решения суда об обязании ответчика выполнить перерасчет платы за содержание общего имущества жилого <адрес> за отопительные периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату государственной пошлины.
Истец о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, в деле участвует представитель по доверенности ФИО1, который уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам иска, дополнительным пояснениям к иску.
Представитель ответчика ФИО2 против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменных возражения, из которых следует, что истцом не представлено доказательств ненадлежащего оказания услуг по содержанию общего имущества в МКД в спорный период. Прибор TERMAL Imagini Camera DALI TEi-p SN22 EIPB 12113, указанный в акте от ДД.ММ.ГГГГ о замере температуры воздуха в спорном помещении, не предназначен для измерения температуры воздуха внутри помещений, является тепловизором для приема изображения и /или передачи излучения поверхности обследуемого объекта. В акте не указана порядок измерения температуры воздуха в помещении в соответствии с Приложением № к Правилам №. ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками ООО «Шереметевский квартал» в спорном помещении произведен замер температуры воздуха, по результатам которого составлен соответствующий акт от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что в помещении температура соответствует нормативной. Измерение температуры воздуха производилось контактным цифровым термометром серии ТК-5, прошедшим соответствующую поверку. В межотопительный период 2023-2024 и 2024-2025 в целях подготовки к отопительному сезону ответчиком производилась опрессовка внутридомовой системы отопления, о чем составлены совместные с ПАО «Т Плюс» акты от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. При таких обстоятельствах внутридомовая система отопления в МКД находилась в спорный период в технически исправном состоянии, то есть со столоны ответчика нарушений при обслуживании общедомового имущества не имеется, заявленные требования удовлетворению не подлежат. (л.д. 118-119).
Протокольными определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Т Плюс», АО «Энергосбыт Плюс», ФИО5
Представитель третьих лиц ПАО «Т Плюс» ФИО3 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск, из которого следует, что в соответствии с утвержденной схемой теплоснабжения на территории г. Иваново утверждена открытая схема теплоснабжения (горячего водоснабжения), что предполагает приготовление горячей воды путем отбора теплоносителя из тепловых сетей. В соответствии с утверждённой схемой теплоснабжения на территории города Иваново отпуск тепловой энергии от ИвТЭЦ-2 и ИвТЭЦ-3 осуществляется по утвержденному графику 150-70 С со спрямлением на горячее водоснабжение 68 С, срезкой на 125 С. При эксплуатации тепловых сетей должна быть обеспечена надежность теплоснабжения потребителей, подача теплоносителя (воды и пара) с расходов и параметрами в соответствии с температурным графиком и перепадом давления на вводе (п.6.2.1 Правил № 115). График температуры воды при центральном качественном регулировании по совместной нагрузке отопления и горячего водоснабжения рассчитывается в зависимости от значения соотношения среднечасового расхода теплоты на горячее водоснабжение к суммарному максимальному часовому расходу теплоты на отопление жилых зданий района (города). Температура воды в подающей линии водяной тепловой сети в соответствии с утвержденным для системы теплоснабжения температурным графиком должна быть задана по усредненной температуре наружного воздуха в промежуток времени в пределах 18-24 ч., определяемой диспетчером тепловой сети в зависимости от длины сетей, климатических условий и других факторов (п.6.2.59 Правил №115). При формировании температурного графика для потребителей ООО «Шереметевский квартал», ПАО «Т Плюс» руководствовалось параметрами, утвержденными постановлением Администрации г. Иваново от ДД.ММ.ГГГГ №. Значение температур теплоносителя в подающем трубопроводе и обратном трубопроводе в точках поставки (стена дома) рассчитывается ПАО «Т Плюс» в программной комплексе «zulu». Закладываются данные 150/70 С (подающий/обратный трубопровод) на источнике при расчете учитывается температура наружного воздуха, удаленность источника до точки поставки, протяжённость тепловых сетей, тепловые потери и иные факторы, расчет программой производится автоматически на основании внесенных параметров. График в схеме теплоснабжения города Иваново определяет температуру теплоносителя в подающих трубопроводах тепловых сетей на выходе с источника (ИвТЭЦ-2, ИвТЭЦ-3). Таким образом, со стороны ПАО «Т Плюс» температурный график разработан в полном соответствии с действующим законодательством и утвержденной схемой теплоснабжения на территории города Иваново. (л.д. 132-133)
Третье лицо ФИО5 о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила отзыв на иск, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования Б.Н.С, поддерживает.
Принимая во внимание изложенное, а также исходя из принципа диспозитивности гражданского процесса, в соответствии с которым стороны и иные лица, участвующие в деле, самостоятельно и по своему усмотрению распоряжаются предоставленными им процессуальными правами, в том числе правом на непосредственное участие в судебном разбирательстве, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании при данной явке.
Из материалов дела следует, что истец с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU № выдано Администрацией <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, постановлений главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 101-116).
Истец ДД.ММ.ГГГГ обращалась к ответчику, а также в ПАО «Т Плюс» с письменной претензией, в которой указала, что в принадлежащем ей нежилом помещении по адресу: <адрес>, пом. 1003, отопление осуществляется ненадлежащим образом – батареи и стояки на ощупь чуть теплые 14-16 градусов, в связи с чем, просила провести проверку с осуществлением замеров температуры теплоносителей (батареи, стояки) и температуру внутри помещения; провести перерасчет оплаты за отопление за 2023-2024 отопительный сезон в связи с ненадлежащим оказанием услуг; принять меры к повышению температуры в системе отопления (л.д. 18).
На данную претензию в адрес истца ответчиком дан ответ ДД.ММ.ГГГГ- по проверке температурного режима, перерасчета платы за отопление рекомендовано обратиться в ПАО «Т Плюс» (л.д. 19).
ПАО «Т Плюс» в ответе от ДД.ММ.ГГГГ сообщило, что МКД по адресу: <адрес> оборудован общедомовыми приборами учета тепловой энергии и теплоносителя. Согласно данным ОДПУ параметры теплоносителя на вводе МКД не нарушены и достаточны для качественного теплоснабждения всех помещений. Границей балансовой ответственности между теплоснабжающей организацией и данного МКД является наружная стена здания. Приготовление теплоносителя на нужды отопления осуществляется посредством автоматического оборудования, расположенного в ИТП МКД, которое является одним из элементов общедомового имущества, за надлежащую эксплуатацию которого несет ответственность управляющая компания. Для регулировки внутренней системы отопления по стоякам необходимо обращаться в УК, так как на границе балансового разграничения нарушения со стороны Ивановского филиала отсутствуют (л.д. 20).
ДД.ММ.ГГГГ истцом с участием собственников помещений указанного МКД Б.В.А., С.Д.Б. составлен акт предоставления коммунальных услуг и (или) выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества, из которого следует, что с 10-00 до 11-20 часов ДД.ММ.ГГГГ в связи с уклонением управляющей организации об обследования с составлением акта осуществлены замеры температуры воздуха в комнатах, температуры труб стояков и радиаторов системы отопления в комнатах нежилого помещения 1003 <адрес> применением прибора Imaging Camra DALI TEi-p SN 22 TEIBP 12113, температура труб отопления (стояков) на входе в помещение: 39,8 (2), 42,1 (16), 37,7 (19), 36.4 (27), 46,2 (32). Температура труб отопления (стояков) на выходе из помещения: 39,0 (3), 34,8 (22), 23,8 (28), 35,7 (34). Температура радиаторов отопления в помещениях: 42,3 (3), 34,4 (8), 29,2-37,6 (18,18). Температура воздуха в комнатах нежилого помещения: 1 -11 градусов С, 2. 12 градусов С, 3-12 градусов С., 4 – 11 градусов С., оформлена фототаблица (л.д.56-63).
ДД.ММ.ГГГГ указанный акт с фотографиями и заявлением о перерасчете направлен истцом в адрес ответчика.
На данное обращение ответчиком дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ - по вопросу перерасчета платы за отопление рекомендовано обратиться в ПАО «Тплюс» (л.д. 22).
Истец ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с письменным заявлением, в котором указала, что ранее ужу подавала претензию о ненадлежащем оказании услуг по обслуживанию общего имуществ МКД в части ненадлежащей регулировке системы отопления, до настоящего времени причины низкой температуры теплоносителя не устранены, в настоящее время на ощупь температура стояков и батарей ниже температуры руки, то есть 36,6 градусов, что не соответствует нормативам, температура в помещениях при отсутствии электрообогревателя составляет не более 14 градусов. Просит в связи с этим произвести замер температуры теплоносителей системы отопления в принадлежащем истцу нежилом помещении с составлением акта и осуществить надлежащую надстройку системы отопления для подачи надлежащего отопления в помещениях МКД, так как на входе в дом обогревающая вода имеет надлежащую температуру, а также произвести перерасчет за услуги по управлению домом и обслуживанию общего имущества МКД в связи с ненадлежащим оказанием услуг (л.д. 14).
На данное обращение ответчиком ДД.ММ.ГГГГ дан письменный ответ, из которого следует, что согласно показаний общедомового узла учета тепловой энергии за истекший период отопительного сезона до настоящего времени теплоснабжение МКД 27 по <адрес> осуществляется в соответствии с тепло гидравлическим режимом источника теплоснабжения ТЭЦ-2 филиал Владимирский ПАО «Т Плюс». Для проведения инструментальных замеров температуры воздуха предложено предоставить доступ в нежилое помещение, дату согласовать с инженером-техником (л.д. 17).
Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ведущим инженером П.Н.А, в присутствии ФИО4, температура в комнате 12 кв.м. 18,5 градусов, в комнате 13 кв.м. – 19,5 кв.м. От подписи в акте ФИО4 отказалась, поскольку была не согласна с тем, как производились измерения.
Поскольку претензии и требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.
После обращения в суд с настоящим иском инженером-теплоэнергетиком П.Н.А,, ФИО4, представителем АО «Энергосбыт Плюс» К.З.В. составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в и нежилом помещении по адресу: <адрес> произведены замеры температуры воздуха внутри помещения поверенным прибором учета (термометр), температура в комнате S= 18,9 кв.м. равна 21,1 градусов С, отопительные приборы биометалл прогреваются в соответствии с температурой теплоносителя (л.д. 117). В связи с изменением температурного режима в принадлежащем истцу нежилом помещении, ей подготовлено заявление об изменении исковых требований.
Также из материалов дела следует, что МКД по адресу: <адрес> находится под управлением ООО «Шереметевский квартал» на основании договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ,предметом которого является обеспечение со стороны Управляющей организации благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества Дома, а также регулирование предоставления собственникам и иным законным пользователям жилых (нежилых) помещений жилищно-коммунальных услуг, соответствующих установленным государственным стандартам и нормативам (п.2.1). Управляющая организация обязуется по заданию собственника выполнять работы и оказывать услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственнику и иным лицам в отношении дома, а также услуги, направленные на сбережение и повышение эффективности потреблении коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (п.2.2) (л.д. 139-151).
Согласно приложению № к договору, в состав общего имущества МКД входит, в том числе: инженерное и иное оборудование: системы холодного и горячего водоснабжения, отопления (состоящей из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; тепловой пункт, элеваторный узел.
Управляющая организация обязана: определить способ оказания услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома (в том числе и услуги по управлению домом) в зависимости от фактического состояния общего имущества и в пределах денежных средств, поступающих в адрес управляющей организации от собственников; изменить размер платы в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества в порядке установленном правилами содержания общего имущества в доме и Правилами предоставления коммунальных услуг, утв. Правительством Российской Федерации; выполнять заявки собственника в сроки, установленные законодательством РФ и настоящим договором; на основании заявки собственники в порядке и сроки, установленные в п.6.2 настоящего договора, направлять своего сотрудника для составления актов о непредоставлении или некачественном предоставлении услуг и (или) нанесении ущерба общему имуществу дома.(п.п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.6,3.1.20).
По условиям договора, управляющая организация обязана рассматривать предложения, заявления и жалобы собственников, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков. Не позднее 20 дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу (п. 3.1.9).
В случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация несет ответственность за неисполнение своих обязанностей в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 5.2).
Приложением № к договору утвержден Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, к которым относятся, в том числе: внутренняя система отопления – испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления), проведение пробных пусконаладочных работ, удаление воздуха из системы отопления, промывка центральных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложения; система холодного водоснабжения, отопления и водоотведения: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, измерительных приборов автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых)приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль температуры теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер по восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.
Внутридомовая система отопления, относящаяся к общему имуществу, стояки отопления в помещениях собственников, общедомовые приборы учета относятся к границам эксплуатационной ответственности управляющей организации; отопительные приборы, подводящие трубопроводы к отопительным приборам, полтенцесушители, газовые котлы, включая трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, отопительные приборы относятся к эксплуатационной ответственности собственника.
В силу части 1 статьи 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует, в том числе, отношения по поводу предоставления коммунальных услуг.
В жилищно-коммунальной сфере установлен приоритет норм жилищного законодательства перед нормами других законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, в том числе, над нормами ГК РФ (ст. 5 ЖК РФ). В отношении определения объема коммунальных ресурсов, поставленных в многоквартирный дом, действует специальное правовое регулирование.
Поскольку услугами по теплоснабжению в данном случае обеспечивается нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, то к спорным правоотношениям подлежат применению ЖК РФ и Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354).
Законодательство, регулирующие вопросы оплаты коммунальных услуг в многоквартирном доме, исходит из того, что ввиду конструктивных особенностей многоквартирных домов собственники нежилых помещений, находящихся в этих домах, по общему правилу, основанном на самом факте нахождения помещений в едином здании с общим фундаментом, стенами, инженерными сетями и т.п., объективно пользуются не только своими помещениями, но и общим имуществом дома (ст. 210, 290, ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 39, ст. 154, 157, 158 ЖК).
Под нежилым помещением в многоквартирном доме понимается помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения (пункт 2 Правил N 354).
Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (абзац 3 пункта 6 Правил N 354).
Правилами N 354 установлен единый порядок расчета размера платы за отопление для собственников всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (с применением соответствующих расчетных формул), вне зависимости от условий отопления отдельных помещений в многоквартирном доме, конструктивных особенностей такого дома и положения помещения в многоквартирном доме. В связи с тем, что многоквартирный дом отапливается в целом, как единый объект, начисление платы за отопление в помещениях, располагающихся в многоквартирном доме, осуществляется в соответствии с пунктами 42 (1), 43 Правил N 354.
Согласно пунктам 28, 30 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Такая плата по смыслу статей 154, 155, 158 ЖК РФ не поступает в собственность управляющей компании, которая распоряжается данными средствами от своего имени, поскольку плата носит целевой характер и должна обеспечивать интересы собственников.
Таким образом, обязанность нести расходы на содержание общего имущества МКД, в котором расположено принадлежащее истцу нежилое помещение, возлагается на истца в силу закона. Такая обязанность истцом выполняется своевременно и надлежащим образом на основании ежемесячно выставляемых ответчиком квитанций (л.д. 23-44).
При этом истец указывает на ненадлежащее выполнение ответчиком своих обязанностей по содержание общего имущества в МКД (системы отопления).
По данному делу юридически значимыми и подлежащими установлению с учетом заявленных требований, возражений и подлежащих применению норм материального права являются обстоятельства исполнения сторонами в спорный период обязательств по договору управления МКД, в частности обращений истца с жалобами на некачественное оказание услуг и их рассмотрение (разрешение) в соответствии с Правилами N 354 ответчиком.
В соответствии с ч. 1, п. 2 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества.
В силу пункта 42 Правил N 491, управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Пунктом 6 Правил N 491 предусмотрено, что в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений.
Согласно пункту 7 Правил N 491 при управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением- об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
В пункте 15 Правил N 491 указано, что факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ должен отражаться в акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что в случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание - и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству -полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ согласно пункту 16 Правил № 491 составляется в порядке, который установлен правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
В соответствии с частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ за качество оказываемых услуг несет ответственность управляющая компания, а собственники помещений могут оспаривать факт их надлежащего оказания.
Как следует из материалов дела, 22.01.2024 истец обратилась к ответчику по вопросу ненадлежащего оказания услуг по содержанию общего имущества –системы отопления, просила произвести замеры температуры и составить акт, что ответчиком было проигнорировано.
Пунктом 15 Приложения N 1 к Правилам № 354 установлено, что в жилых помещениях должна быть обеспечена температура воздуха не ниже +18 градусов С (в угловых комнатах +20 градусов С) и отражены условия и порядок изменения размера платы за коммунальную услугу при предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества.
Пунктами 105-109 Правил N 354 предусмотрено, что при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем. По окончании проверки составляется акт.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" при разрешении споров о перерасчете платежей за коммунальные услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, факт неоказания или ненадлежащего оказания коммунальных услуг может подтверждаться не только составленными исполнителем коммунальных услуг актом нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или актом непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, но и любыми другими средствами доказывания, предусмотренными статьей 55 ГПК РФ (например, показаниями свидетелей, аудио- и видеозаписями, заключением эксперта).
В связи с бездействием ответчика истцом ДД.ММ.ГГГГ своими силами с использованием прибора измерения температуры произведены замеры температуры воздуха и труб отопления (стояков) в помещении, составлен акт, который направлен в адрес управляющей компании.
Принимая во внимание вышеуказанные положения законодательства и обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что истцом доказан факт ненадлежащего осуществления ответчиком услуг по содержанию общего имущества МКД, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается неоднократными обращениями истца в адрес ответчика, третьего лица от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, актом от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд критически относится к содержанию акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ведущим инженером-теплоэнергетиком П.Н.А,, поскольку как следует из пояснений истца, третьего лица ФИО5 замеры в этот день производились при включенных электроприборах, в том, чтобы указать в акте замечания ФИО4 было отказано, копия акта ей не вручена.
Из отзыва арендатор комнаты в нежилом помещении по адресу: <адрес>, площадью 15 кв.м., ФИО5 следует, что указанную комнату они снимает для организации своей предпринимательской деятельности в области дизайна и изготовления аксессуаров для пошива и изготовления производственной и иной одежды. Кроме нее других арендаторов в нежилом помещении нет, так как зимой в нем холодно. В занимаемой комнате и всем нежилом помещении в отопительный период с осени 2023 года по весну 2024 года и осени 2024 года по весну 2025 года батареи были почти всегда не теплее рук, если до них дотрагиваться и в помещении без дополнительного отопления электроотопителей холодно. В связи с этим она обращалась к ФИО4 для решения вопроса о наладке системы отопления. Она предлагала занять любую другую более теплую комнату, но одинаково холодно везде. Ей известно, что ФИО4 обращалась с заявлением в теплоснабжающую организацию и управляющую организацию, в помещении никто из работников данных организаций в 2023-2024 году в рабочие дни так и не был. Обогревалась она с работниками от электроотопительных приборов, в связи с чем оплата за электричество была большая. Во всем принадлежащем ФИО4 нежилом помещении все стояки системы отопления и батареи одинаковой температуры, на ощупь практически холодные весь отопительный период. Полагает, что система отопления не работает из-за засорения, либо регулировкой специально понижают давление воды в системе отопления в пункте теплоснабжения дома и батареи не прогреваются. Систему отопления в рабочие дни с сентября 2023 года по настоящее время в помещении не проверяли, промывку системы отопления не делали. Ей известно, что в 2024 году Б.Н.С,е. в выходной день делала замеры в нежилом помещении с составлением акта. Так как по ее просьбе были выключены перед выходными все обогреватели и был сокращенный рабочий день. По результатам замеров ФИО4 писала претензии по поводу ненадлежащего обслуживания и отопления, но никто не приходил и замеров температуры до января 2025 года не делал. В конце января 2025 года приходила женщина, которая представилась сотрудником управляющей компании и замеряла электронным прибором температуру в комнате. В это время работали несколько обогревателей. Через некоторое время пришла ФИО4 и замерявшая температуру представитель управляющей компании сказала, что температура в помещении в норме, о чем составила акт и предложила подписать ФИО4 ФИО4 ответила, что впишет в акт, что замеры производились при работающих электрообогревателях иначе акт подписывать не будет. Женщина вписывать в акт ничего не разрешила и ушла. Это происходило при работниках ФИО5 Отопление в принадлежащем ФИО4 нежилом помещении не соответствует требованиям, так как стояки и трубы практически холодные.
Представителем ответчика в подтверждение своих возражений в суд представлены акты общего осеннего осмотра многоквартирного дома <адрес>, утвержденные директором ООО «ЖЭК№2», акты опрессовки оборудования теплового пункта (узла) и внутренних отопительных систем потребителя, акты установки /ревизии дроссельного устройства (гидравлической настройки).
Как следует из письменных пояснений главного инженера ООО «Шереметевский квартал» К.Д.Б., перечисленные в актах осеннего осмотра работы по регулировке и наладке системы отопления указанного МКД в целом проводятся ежегодно в летний /межотопительный период.
Как следует из сведений, представленных в адрес суда ПАО «Т Плюс», в МКД по адресу: <адрес>, установлена система автоматического регулирования тепла, которая вместе с другим оборудованием, расположенных на этих сетях, согласно Правилам № включена в состав общего имущества. Обслуживание и настройка данной системы, а также регулировка внутренней системы теплоснабжения относится к зоне эксплуатационной ответственности управляющей организации. Со стороны теплоснабжающей организации ПАО «Т Плюс» и АО «»Энергосбыт Плюс» установка ограничительных устройств с целью регулировки внутренней системы теплоснабжения в указанном МКД в периоды 2023-2024 годы не производилась, так как это не предусмотрено конструктивными параметрами системы. Исполнителем коммунальных услуг в отношении МКД является управляющая организация.
Проведение управляющей компанией в соответствии с требованиями Правил № 491 сезонных осмотров общего имущества МКД является обязательным в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества (весеннего) и до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период (осеннего). Наличие указанных актов не освобождает ответчика от несения бремени содержания общего имущества в виде системы отопления в период всего отопительного периода, а также от обязанности реагировать на претензии собственников МКД не ненадлежащую работу системы отопления и низкую температуру в помещении.
Доводы представителя ответчика о том, что согласно приложению № 1 к договору теплоснабжения, заключенному между истцом и ПАО «ТПлюс» договорная тепловая нагрузка сторонами определена в размере 0,0026 Гкал/ч, что, согласно расчету специалиста, не достаточно для обогрева данного нежилого помещения судом не принимают, поскольку со стороны управляющей компании меры к производству замеров температуры и установлению действительной температуры в помещении по обращениям истца – ресурсоснабжающей организации своевременно не принимались, данная позиция противоречит доводам третьего лица о том, что отопление поступает в целом на МКД, а не на отдельное помещение в нем.
Расчет платы за содержание общего имущества, выставляемый истцу, производится следующим образом:85,7 кв.м.*23,03 рублей, итого 1 973,67 рублей.
Отопительный сезон согласно соответствующим постановлениям администрации города Иваново был определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с 07 по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Принимая во внимание содержание абз. 1 пункта 98 Правил N 354, которым установлено, что при предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги, суд приходит, что истец подлежит освобождению от оплаты за содержание общего имущества в МКД за период с ДД.ММ.ГГГГ (дата первого обращения к ответчику) по ДД.ММ.ГГГГ (по дату составления акта о соответствии требованиям законодательства температур в помещении), то есть за периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, с 07.05 по ДД.ММ.ГГГГ включительно, с 08.10. по ДД.ММ.ГГГГ включительно, с 01.01. по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 17 236,72 рублей (1973,67:30*262). Судом данный расчет проверен, признан арифметически верным. Ответчиком своего расчета суду не представлено, как и не представлено мотивированных возражений относительно расчета истца.
Согласно части 3 статьи 206 ГПК РФ, суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с частью 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
Верховным Судом Российской Федерации в пунктах 28 и 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» судам разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя. Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).
Пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», судам разъяснено, что удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Поскольку судом удовлетворено требование истца о возложении на ответчика обязанности произвести перерасчет, суд полагает, что имеются основания для взыскания судебной неустойки.
Принимая во внимание, что размер неустойки должен быть определен на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, суд, руководствуясь принципами справедливости и соразмерности, приходит к выводу, что в данном случае будет соответствовать указанным принципам будет взыскание с ответчика неустойки в размере 300 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства со дня вступления настоящего решения суда в законную силу до исполнения ответчиком настоящего решения суда.
Принимая во внимание измененные истцом исковые требования, с ответчика в порядке статьи 103 ГПК РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198ГПК РФ, суд
решил
Исковые требования ФИО4 (ИНН №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Шереметевский квартал» (ИНН <***>) об обязании произвести перерасчет платы удовлетворить частично.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Шереметевский квартал» произвести ФИО4 пересчёт платы за содержание общего имущества в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, за период с 22 января 2024 года по 12 марта 2025 года в размере 17 105,14 рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Шереметевский квартал в пользу ФИО4 судебную неустойку в размере 300 рублей за каждый день неисполнения решения суда о выполнении перерасчета платы за содержание общего имущества со дня вступления решения суда в законную силу до его исполнения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Шереметевский квартал» в пользу ФИО4 расходы на оплату государственной пошлины в размере 3000 рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Вернуть ФИО4 государственную пошлину в размере 3000 рублей, оплаченную по чеку от 04.02.2025.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Советский районный суд г. Иваново в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья Е.С. Хрипунова
Мотивированное решение суда изготовлено 10 ноября 2025 года