Производство №2-109/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Смоленск 14 мая 2025 года

Промышленный районный суд города Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Шахурова С.Н.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело (УИД 67RS0003-01-2023-000835-68) по иску по иску ФИО2 к ФИО3 об уменьшении покупной цены жилого дома, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском, указав в обоснование требований, что 18.08.2022 между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. При продаже жилого дома ответчиком не были оговорены существенные недостатки жилого помещения, обнаруженные после совершения сделки и её регистрации, в связи с чем было проведено обследование дома специалистом. Согласно акту экспертного исследования №: «В жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> присутствуют дефекты, часть из которых относятся к скрытым дефектам. Кроме того, при переоформлении коммунальных квитанций стало известно о наличии задолженности в размере 2499,22 руб. по оплате коммунальных услуг. Принимая во внимание характер выявленных недостатков, время их выявления, поскольку в жилом доме обнаружены скрытые недостатки, которые не оговорены ответчиком как продавцом, наличие долга за коммунальные услуги, считает, что истец имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, которую она оценивает на сумму 300000 рублей для устранения выявленных дефектов.

Просит суд, уменьшить покупную стоимость домовладения, находящегося по адресу: <адрес> по договору купли-продажи объектов недвижимости от 18.08.2022, заключенному между ФИО3 и ФИО2 на 300000 руб. Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО2 300000 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, явку своего представителя не обеспечила, о дате и времени его проведения извещена своевременно и надлежащим образом.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенности, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее в судебном заседании исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, указав, что до заключения договора купли-продажи от 18.08.2022 истцом и его родственниками неоднократно осуществлялся осмотр жилого дома, его наружного и внутреннего состояния. Истец был ознакомлен с правоустанавливающими документами на жилой дом и проинформирован, что строительство дома было завершено в 1987 году, т.е. он эксплуатировался на протяжении 35 лет. Претензий относительно качества и технического состояния жилого дома истец не предъявляла. Жилой дом приобретался для дальнейшего осуществления в нём ремонта истцом самостоятельно. Кроме того, недостатки, указанные в экспертном исследовании № от 12.12.2022, не являются скрытыми, так как их можно обнаружить при визуальном осмотре, также они были показаны при визуальном осмотре истцу и его родственникам. Также указали, что дом истцом приобретался в кредит, проводилась его оценка. Согласно отчету независимого оценщика ФИО11 № от 02.08.2022 года жилой дом и земельный участок оценены в сумме 1 807 000 рублей из них, жилой дом 1 410 000 рублей и земельный участок 397 000 руб. В договоре купли-продажи недвижимости стороны согласовали, что жилой дом и земельный участок продаются по цене 1 500 000 рублей, из них жилой дом стоит 1 100 000 рублей, земельный участок стоит 400 000 рублей. В связи с чем, учитывая техническое состояние дома, срок его эксплуатации, истец и ответчик согласовали уменьшение цены, установленной при проведении оценки стоимости, на 300 000 рублей. Необходимым условием для удовлетворения требований о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома является установление обстоятельства того, что недостатки, влекут уменьшение стоимости жилого дома, которая была согласована сторонами. Однако, доказательств со стороны истца о том, что недостатки повлияли на уменьшении покупной цены не представлено. Как и не представлено доказательств обоснованности размера заявленной суммы уменьшения на 300 000 рублей. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи недвижимости были согласованы все существенные условия, истец был удовлетворен качеством передаваемого ему жилого дома и согласился приобрести его в том состоянии, в котором жилой дом находился в момент подписания договора. Состояние спорного имущества удовлетворяло их требованиям, претензий по состоянию объекта недвижимости он не имел. Договор купли-продажи сторонами исполнен, право собственности за истцом зарегистрировано.

Также считают поведение истца при исполнении заключенного договора купли-продажи недвижимости недобросовестным. Так, стороны согласовали, что до полной оплаты со стороны истца по договору купли-продажи недвижимости, ответчик не передаёт ключи от жилого дома и осуществляет вывоз своих вещей из проданных объектов недвижимости, а также сбор урожая. В соответствии с п. 5 договора купли-продажи недвижимости сумма 600 000 рублей выплачивается покупателем продавцу посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается банком-эмитентом АО «Россельхозбанк». Для осуществления перевода денежных средств в размере 600 000 рублей истец должен был явиться в Смоленский региональный филиал АО «Россельхозбанк» с оригиналом договора купли-продажи недвижимости представленного в орган регистрации прав в целях государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона в пользу Банка, а также с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержащей сведения, подтверждающие переход собственности истца на жилой дом и земельный участок. 31 августа 2022 года была осуществлена регистрация перехода собственности истца на жилой дом и земельный участок. 03 сентября 2022 года истец по согласованию с ответчиком должен был явиться в банк с указанными документами для осуществления перевода денежных средств в размере 600 000 рублей. Однако, 03.09. 2022 года истец до явки в банк попросил у ответчика ключи от жилого дома для осуществления финального осмотра жилого дома и расположенных объектов на земельном участке. Несмотря на то, что обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимости не были исполнены истцом, ответчик пошёл на уступку и дал ключи истцу для осуществления осмотра жилого дома. В свою очередь, истец в банк для осуществления перевода денежных средств в размере 600 000 рублей ответчику не явился и сменил замок на калитке жилого дома. На звонки ответчика и менеджера по сопровождению сделки истец не отвечал. Ответчику пришлось самостоятельно добиваться в банке перевода денежных средств в размере 600 000 рублей путем предоставления копии выписки из ЕГРН о переходе права собственности на объекты недвижимости истцу. Таким образом, вышеуказанное поведение истца, выраженное в уклонении от уплаты за приобретение объектов недвижимости по договору купли-продажи, самовольном занятии жилого дома в отсутствии исполнения обязательств в полном объеме по оплате, свидетельствует о недобросовестном осуществлении своих прав и обязанностей.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не обеспечило явку своего представителя, извещено своевременно и надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) в отсутствии указанных лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В судебном заседании судом установлено, что 18.08.2022 между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости.

Из п.1 договора следует, что ответчик продает истцу в собственность, принадлежащие ответчику на праве собственности жилой дом назначение жилое, этажей 1, площадь 41,4 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок принадлежащий ответчику на праве собственности, кадастровый № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1500+/- 14 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, (на указанном участке находится жилой дом, с кадастровым номером №).

Согласно п.3 договора на момент подписания настоящего договора жилой дом и земельный участок оценены в сумме 1807 000 руб, из них жилой дом в размере 1 410 000руб, земельный участок в размере 397 000 руб, что подтверждается заключением оценщика ФИО11» № от 02.08.2022г.

Жилой дом и земельный участок продаются по цене: 1 500 000 рублей. Из них: жилой дом стоит 1 100 000 рублей; -земельный участок стоит 400 000 рублей.

В соответствии с п.4 договора объекты недвижимости приобретаются покупателем у продавца: частично за счет собственных средств в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей, оплачиваемых до государственной регистрации договора, частично за счет кредитных средств в размере 600 000 (шестьсот тысяч) рублей, предоставленных покупателю по кредитному договору от 18.08.2022 г. №, заключенному на срок 120 (сто двадцать) месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита в городе Смоленск между ФИО2 и АО «Россельхозбанк».

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи недвижимости сумма 600 000 рублей выплачивается покупателем продавцу посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается банком-эмитентом АО «Россельхозбанк».

Согласно п.14 договора ответчик истец (покупатель) подтверждает, что до подписания договора объекты недвижимости им осмотрены, при этом претензий по состоянию объекта недвижимости покупатель не имеет (т.1 л.д.12-17).

18.08.2022 ФИО3 передала, ФИО2 приняла объект недвижимости: жилой дом назначение жилое, этажей 1, площадь 41,4 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок принадлежащий ответчику на праве собственности, кадастровый № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1500+/- 14 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, (на указанном участке находится жилой дом, с кадастровым номером №), что подтверждается актом приема-передачи от 18.02.2022.(т.1. л.д.18)

Согласно заключению оценщика ФИО11» № от 02.08.2022г. рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1 410 000 рублей, а земельного участка 397 000 руб.

Согласно выписке из ЕГРН собственником жилого дома, земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, является истец ФИО2, что подтверждается записью о государственной регистрации права № от 31.08.2022г. (т.1л.д. 20)

Согласно акту экспертного исследования №: от 12.10.2022, выполненному ФИО14 на основании обращения ФИО2, в ходе исследования жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что присутствуют следующие дефекты: деформации фундаментов с образованием вертикальных косых трещин кирпичных стен на высоту более 4-х рядов, с раскрытием трещины на ширину более 10мм. Отделение кирпичей от кладки в карнизной части стен, образование вертикальных трещин между продольными и поперечными стенами. Состояние ограждающих конструкций (стен) исследуемого жилого дома можно не совсем удовлетворительное (ограниченно работоспособное состояние), свидетельствует о снижении несущей способности. Для продолжения нормальной эксплуатации требуется ремонт по устранению повреждений конструкций; недостаточное количество продухов в цоколе здания жилого дома, с отсутствием вентиляции пространства под черновым полом, и как следствие, осадка пола с отклонением от горизонтали в исследуемом жилом доме, что связано с разрушением в результате увлажнения несущих элементов пола (лаг); монтажные швы при заполнении оконных проемов в здании жилого дома, выполнены с отступлениями от технических требований, в результате чего разрушены монтажные швы в узле примыкания оконных конструкций к стеновым проемам; прокладка кабеля электроснабжения жилого дома через чердачное перекрытие, выполнено без устройства проходной трубы, короба или проема с заполнением места прохода несгораемым материалом, что не соответствует требованиям Правил устройства электроустановок, и требованиям пожарной безопасности. Электропроводка системы электроснабжения жилого дома проложена непосредственно по внутренней поверхности стен помещений, без устройства роликов или изоляторов и других методов прокладки. Прокладка электропроводки выполнено под элементами внутренней отделки (под обоями), что не соответствует требованиям ПУЭ (Глава 21 «Электропроводки; отсутствие на протяженности 6,3м труб системы отопления жилого дома, средств крепления, что не соответствует требованиям СП 73.13330.2016. Свод правил. «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85». Нарушена герметичности трубопроводов системы отопления, в результате чего не обеспечивается рабочее давления в системе, что может привести к нарушению герметичности и потери теплоносителя из системы отопления; несущие элементы крыши (обрешетка) здания жилого дома, выполнены из материала с размерными параметрами, не соответствующими техническим требованиям. Конструктивное исполнение несущих элементов крыши исследуемого жилого дома привело к деформациям несущих конструкций крыши, и как следствие, к просадкам кровельного покрытия. Дефект несущих строительных конструкций крыши здания жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, относится к скрытым дефектам, создающим угрозу жизни и здоровью граждан. Дефект в виде прокладки кабеля электроснабжения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, через чердачное перекрытие без устройства проходного узла в соответствии с техническими требованиями, относится к скрытым дефектам, создающим угрозу жизни и здоровью граждан. Дефекты в виде деформации и неравномерной осадки фундаментов здания жилого дома, деформации несущих элементов пола (кирпичных столбиков и лаг), и прокладки электропроводки с отступлением от технических требований под элементами внутренней отделки, относятся к скрытым дефектам. Деформации несущих элементов пола (кирпичных столбиков и лаг) пристройки к жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, относятся к скрытым дефектам (т.1 л.д. 51-99).

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО6 пояснила, что осуществляла сопровождение сделки по продаже жилого дома и земельного участка. Объект покупателей устроил, они его осмотрели, претензий не поступило. Дом и земельный участок приобретались в кредит в Россельхозбанке. Был подписан Акт передачи. После чего ждали ипотечные средства, которые должны были быть перечислены после регистрации сделки. Покупатели попросили еще раз посмотреть дом. Им были оставлены ключи. Покупатели без предупреждения заменили все замки в доме. Документы по сделке покупатели в банк не предоставили, в связи с чем только через 2 месяца ФИО3 смогла получить от банка денежные средства за продажу своего дома и земельного участка (т.2 л.д.66).

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), к договору купли-продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 ГК РФ (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Таким образом, необходимыми условиями для удовлетворения требований о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома является установление обстоятельств того, что недостатки, выявленные покупателем, образовались до покупки товара, являются скрытыми, т.е. не могли быть выявлены покупателем при покупки жилого дома при его визуальном осмотре, и именно они влекут уменьшение стоимости жилого дома.

Судом с целью определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также наличия в них дефектов, определением от 11.07.2024 по делу назначена строительно-техническая оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО15 ФИО7

Из заключения эксперта ФИО7 № следует, что в рамках обследования жилого дома по адресу: <адрес> выявлены следующие дефекты: просадка отмостки - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный и измерительный контроль). Данный дефект не вызывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни здоровья граждан.

- незначительные трещины в отмостке - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный и измерительный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

- шелушение окрасочного слоя цокольной части здания - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный контроль).

- вертикальные трещины в штукатурном слое цокольной части здания, шириной раскрытия до 2мм, усадочного характера - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный и измерительный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

- вертикально-наклонные трещины в кирпичной кладке стен с шириной раскрытия 4 мм, усадочного характера - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный и измерительный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

- незначительное выветривание растворных швов кладки, вызванное воздействием атмосферных осадков - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный и измерительный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

- шелушение окрасочного слоя обрезной доски пристроенной части здания, вызванное естественным физическим износом отделочного покрытия - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

-коробление пиломатериалов обрезной пристроенной части здания, вызванное естественным физическим износом отделочного покрытия - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

- элементы стропильной системы имеют незначительные признаки поражения гнилью, вызванные естественным физическим износом конструктивного элемента. Данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный и измерительный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

- элементы стропильной системы в единичных случаях имеют признаки ослабления крепления, вызванные условиями эксплуатации естественным физическим износом конструктивных элементов (высыхание хвойных пород пиломатериалов) - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный и измерительный контроль. Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

- шелушение окрасочного слоя фронтонов кровли - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

- покрытие пола имеет места истираемости, вызванное эксплуатацией жилого дома - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный и измерительный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

- в помещении 3, общей площадью 14,6 кв.м (в соответствии с техническим паспортом, представленном в материалах гражданского дела №2-880/2022, т.1, л.д. 130-142) выявлена просадка конструкции пола с отклонением от горизонтали в 13,3 см. Просадка конструкции пола вызвана просадкой опорного столбика - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный и измерительный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

-монтажные швы оконных блоков из ПВХ профиля имеют признаки разрушения пенного заполнителя, вызванные воздействием окружающей среды - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный и измерительный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

-двери внутренние - деревянные, филёнчатые. Выявлено коробление дверных коробок, шелушение окрасочного покрытия, расшатывание дверных блоков в петлевых узлах. Выявленные повреждения являются эксплуатационными и вызваны естественным физическим износом, образовавшимся в период эксплуатации элемента- данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

- прокладка системы электроснабжения через конструкцию перекрытия выполнена без устройства гильзы и защитной гофры с нарушением п.2.1.58 ПУЭ. - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

-нарушение герметичности трубопровода системы отопления в помещении 5, общей площадью 6,3 кв.м (в соответствии с техническим паспортом, представленном в материалах гражданского дела №2-880/2022, т.1, л.д. 130-142) - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

-нарушение герметичности (разрушение) чугунного радиатора в помещении 3, б щей площадью 14,6 кв.м (в соответствии с техническим паспортом, представленном в материалах гражданского дела №2-880/2022, т.1, л.д. 130-142) - данный дефект является явным, определяется по результатам визуального контроля, для выявления данного дефекта предусмотрены соответствующие правила, методы и средства контроля (визуальный контроль). Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность сооружения в целом, не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

Дефекты, выявленные по результатам обследования жилого дома с кадастровым номером, общей площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> не влекут изменение продажной цены дома. Данные дефекты оказывают влияние на процент физического износа объекта исследование, и как следствие влекут изменение рыночной стоимости дома.

Итоговая рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а так же земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18.08.2022 составляет 1 525 280,00 рублей.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ в жилом доме по адресу: <адрес> на момент проведения экспертизы составляет 79 691 рубль (т.3 л.д. 6-94).

Указанное заключение составлено квалифицированным специалистом, имеющим необходимое образование, стаж, опыт экспертной деятельности, лицензию на осуществление оценочной деятельности. Экспертное заключение полностью соответствует требованиям действующего законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем, не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, возражений относительно выводов экспертного заключения от сторон не поступило.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о достоверности экспертного заключения ФИО15 выполненного экспертом ФИО7 и принимает его за основу при вынесении решения.

Таким образом, судом установлено и подтверждено материалами дела, заключением проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, что имеющиеся на момент покупки истцом дома недостатки были очевидными, не являлись скрытыми, определялись посредством визуального контроля, для их выявления покупателями специальных познаний в области строительства не требовалось.

Более того, как следует из материалов дела, указанный жилой дом и земельный участок приобретались истцом за счет, в том числе, денежных средств в размере 600 000 руб. полученных в кредит в АО «Россельхозбанке». В связи с чем, была проведена ФИО11 оценка их рыночной стоимости. Жилой дом и земельный участок оценены в сумме 1807 000 руб, из них жилой дом в размере 1 410 000 руб, земельный участок в размере 397 000 руб.

Как следует, из заключения судебной экспертизы, рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а так же земельного участка под ним, составляет 1 525 280,00 рублей, что значительно выше рыночной стоимости определенной ФИО11 и соответственно продажной цены.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей ст. 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В свою очередь, стороны в договоре купли-продажи недвижимость согласовали, что жилой дом и земельный участок продаются по цене 1 500 000 рублей из них жилой дом стоит 1 100 000 рублей, земельный участок стоит 400 000 рублей.

В связи с чем, учитывая техническое состояние дома, срок его эксплуатации, истец и ответчик согласовали уменьшение цены, установленной при проведении оценки стоимости, на 300 000 рублей. Учтена в данном случае и заниженная рыночная стоимость указанного имущества.

Необходимым условием для удовлетворения требований о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома является установление обстоятельства того, что недостатки, влекут уменьшение стоимости жилого дома, которая была согласована сторонами.

Однако, доказательств со стороны истца о том, что недостатки повлияли на уменьшении покупной цены не представлено. Как и не представлено доказательств обоснованности размера заявленной суммы уменьшения на 300 000 рублей.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи недвижимости были согласованы все существенные условия, истец был удовлетворен качеством передаваемого ему жилого дома и согласился приобрести его в том состоянии, в котором жилой дом находился в момент подписания договора. Состояние спорного имущества удовлетворяло их требованиям, претензий по состоянию объекта недвижимости он не имел. Договор купли-продажи сторонами исполнен, право собственности за истцом зарегистрировано.

Данное обстоятельство также подтверждается п.14 договора купли-продажи недвижимости, согласно которому покупатель подтвердил, что до подписания договора объекты недвижимости им осмотрены, при этом претензий по состоянию объектов недвижимости покупатель не имеет.

Учитывая установленные обстоятельства, а также положения п. 1 ст. 549, п. 1, п. 2 ст. 469, абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с абз. 2 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Определением Промышленного районного суда г.Смоленска от 11.07.2024г. по данному гражданскому делу назначена и проведена ФИО15 судебная строительно-техническая экспертиза.

Расходы по производству экспертизы возложены в равных долях на истца ФИО2 и ответчика ФИО3

Оплата экспертизы до настоящего времени не произведена.

Согласно сообщению ФИО15 расходы на составление экспертного заключения составили 40 000 рублей.

Таким образом, судом установлено, что при рассмотрении гражданского дела экспертным учреждением ФИО15 были понесены судебные расходы в сумме 40 000 руб.

В связи с чем, понесенные ФИО15 расходы в размере 40 000 рублей подлежат взысканию с ФИО2, в удовлетворении исковых требований которой было отказано.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 об уменьшении покупной цены жилого дома, взыскании денежных средств, отказать.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>.) в пользу ФИО15 (<данные изъяты>) в счет оплаты проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.Н. Шахуров

Мотивированное решение изготовлено 16.05.2025.