Решение по делу № 2-214/2023 от 17.08.2023

Дело № 2- 214/2023

42RS0009-01-2022-008127-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово

В составе председательствующего Е.И. Исаковой

При секретаре М.А. Паршаковой

С участием прокурора Л.А. Шестера

Рассмотрев в открытом судебном заседании

в г. Кемерово «17» августа 2023года

дело иску ФИО1 к администрации г. Кемерово об определении выкупной цены изымаемых земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к администрации г. Кемерово об определении выкупной цены объектов недвижимости, изымаемых для муниципальных нужд.

Требования мотивирует тем, что истцу на основании договора купли-продажи квартиры от **.**.**** на праве собственности принадлежат: квартира, назначение: жилое помещение, этаж ###, площадь ... кв. м, адрес объекта: .... кадастровый ###; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку малоэтажную, площадь ... кв.м, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: .... Кадастровый ###.

В соответствии с Генеральным планом города Кемерово, утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от **.**.**** ###, в целях строительства объектов инженерной и (или) транспортной инфраструктуры муниципального значения в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории в границах: ..., утверждённых постановлением администрации города Кемерово от **.**.**** ###, администрацией города Кемерово принято постановление от **.**.**** ### «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд».

В адрес истца представителями администрации г. Кемерово направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, Акт приема-передачи Объектов к указанному Соглашению, а также Отчет ### об определении рыночной стоимости доли в праве на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым ### по адресу: ... согласно которому общая стоимость изымаемого имущества, а также других убытков составляет 2 318 434 руб.

Не согласившись с предложенной оценкой, истец обратился в ООО «Независимая профессиональная оценка». Согласно Отчету ###, подготовленного ООО «Независимая профессиональная оценка», рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости и других убытков составляет 4346000 руб.

Истец передал ответчику указанный отчет, однако до настоящего времени ответ на его возражения не получил, в связи с чем вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

Просил определить рыночную стоимость изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым ### по адресу: ... и убытков, подлежащих возмещению ФИО1, в общей сумме 4 346 000 (четыре миллиона триста сорок шесть тысяч) руб.; обязать администрацию г. Кемерово в течение семи дней со дня принятия настоящего решения уплатить истцу возмещение в размере 4 346 000 (четыре миллиона триста сорок шесть тысяч) руб. за объекты, изымаемые для муниципальных нужд на земельном участке с кадастровым ### по адресу: ...

В последующем истец уточнял исковые требования в части определения рыночной стоимости возмещения за изымаемые объекты недвижимости для муниципальных нужд в сторону увеличения (т.1 л.д.244-245).

Окончательно просил определить рыночную стоимость возмещения за изымаемые объекты недвижимости в размере 6600477, 93 руб., просил прекратить производство по делу в части требований об обязании ответчика в течение 7 дней со дня принятия решения уплатить истцу возмещение в размере 4971000 руб. в связи с отказом от иска в данной части, взыскать с администрации расходы за проведение судебной экспертизы (т.2 л.д. 88-91).

Определением суда от **.**.**** предоставлялся срок для урегулирования спора путем проведения переговоров в целях примирения до **.**.**** (т.2 л.д.95-97).

По окончании указанного срока производство по делу возобновлено.

Определением суда от **.**.**** к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца привлечена ФИО2

В судебном заседании истец, представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, уточненные требования поддержали.

Третье лицо ФИО2, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель администрации г. Кемерово ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, полагает, что оснований для установления цены возмещения в размере, заявленном истцом, не имеется, т. к. право собственности ФИО1 зарегистрировано на квартиру площадью ... кв.м, а цена возмещения заявлена исходя из площади ... кв. м., право собственности на которую у ФИО1 отсутствует.

Определением суда от **.**.**** производство по делу в части требований ЛИЦО_5 к администрации г. Кемерово об обязании произвести выплату возмещения в течение 7 дней с даты принятия решения прекращено в связи с отказом от иска и принятием его судом.

Суд, выслушав участников процесса, допросив эксперта, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полгавшего требования истца подлежащим удовлетворению с учетом заключения повторно-дополнительной экспертизы, считает требования истца подлежащими удовлетворению.

В силу п. 2 ч. 1 и ч. 3 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов систем электро-, газоснабжения, объектов систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3).

Исключение из этого правила установлено для тех случаев, когда до 1 апреля 2015 г. принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (часть 2 статьи 26 Федерального закона N 499-ФЗ).

Кроме того, не требуется наличия утвержденных документов территориального планирования и утвержденного проекта планировки территории для принятия решения об изъятии земельного участка, необходимого для эксплуатации линейного объекта из числа указанных в статье 49 ЗК РФ, если такой линейный объект расположен на земельном участке, на который у собственника линейного объекта или лица, которому он принадлежит на иных правах, отсутствуют права, а право собственности или иные права на такой линейный объект возникли до 1 апреля 2015 г. (часть 4 статьи 26 Федерального закона N 499-ФЗ).

До 1 апреля 2015 г. при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусматривалась уплата выкупной цены соответствующим публично-правовым образованием.

Пунктом 3 статьи 279 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 апреля 2015 г.) предусматривалась обязанность органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, не позднее чем за год до предстоящего изъятия письменно уведомить об этом собственника участка, а выкуп до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускался только с согласия собственника.

С 1 апреля 2015 г. установлена обязанность не только уведомить правообладателя земельного участка о принятом решении об изъятии (пункт 5 статьи 279 ГК РФ, подпункт 3 пункта 10 статьи 56.6 ЗК РФ), но и направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а в установленных законом случаях - и отчета об оценке стоимости объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемого (пункты 2, 4 статьи 56.10 ЗК РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснений в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г.), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, также отмечено, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от **.**.**** на праве собственности принадлежат: квартира, назначение: жилое помещение, этаж ###, площадь ... кв. м, адрес объекта: .... кадастровый ###; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку малоэтажную, площадь ... кв.м, кадастровый ###.

В соответствии со ст.ст. 279, 281 ГК РФ, ст. 49 и Главой VII.1 ЗК РФ, ст. 32 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 11 Устава города Кемерово, Генеральным планом города Кемерово, утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от **.**.**** ###, в целях строительства объектов инженерной и (или) транспортной инфраструктуры муниципального значения в соответствии с проектом планировки территории в границах: ..., администрацией города Кемерово принято решение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Постановление администрации города Кемерово от **.**.**** ### «Об утверждении проекта планировки территории в границах: ...» опубликовано в городском выпуске газеты «Кемерово» от **.**.****.

Постановлением администрации города Кемерово от **.**.**** ### определено, что земельный участок с кадастровым ### ### общей площадью ... кв. м. по адресу ... с расположенным на нем МКД подлежит изъятию для муниципальных нужд, в том числе жилое помещение – ... кадастровым ###, общей площадью ... кв. м.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с муниципальным контрактом заключенным управлением городского развития администрации города Кемерово с независимым оценщиком определена выкупная стоимость изымаемого имущества.

По заказу администрации г. Кемерово ООО «Логика» подготовлен отчет от **.**.**** ###, согласно которому определена рыночная стоимость возмещения по состоянию на **.**.**** за изымаемые объекты недвижимости, принадлежащих истцу, в размере 2318 434 руб.

В порядке, предусмотренном ст. 56.12 Земельного кодекса РФ, Администрация г. Кемерово направила в адрес истца уведомление о принятии постановления администрации г. Кемерово от **.**.**** ### и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, согласно которому: размер возмещения – 2318434 руб. и отчет ООО «Логика» от **.**.**** ###

Не согласившись с определением выкупной цены, ФИО1 обратился к услугам независимой оценки.

ООО «Независимая профессиональная оценка» по заказу ФИО1 подготовлен отчет от **.**.**** ### №, согласно которому рыночная стоимость возмещения за изымаемые объекты недвижимости по состоянию на **.**.**** составляет 4346 000 руб.

В соответствии со ст.281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно абз. 10 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

Для разрешения заявленных требований судом **.**.**** назначена оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости на дату проведения оценки квартиры, кадастровый ### общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу ...; рыночной стоимости доли ФИО1 с учетом принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения общей площадью ... кв. м., в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым ###, общей площадью ... кв. м по адресу ...; рыночной стоимости доли ФИО1 с учетом принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения общей площадью ... кв. м., в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома по адресу ...; убытков, связанных с утратой насаждений на земельном участке под многоквартирным домом с кадастровым ### с учетом доли ФИО1 на указанный земельный участок; убытков, связанных с услугами риэлтора, для подбора варианта жилья и сопровождения сделки; убытков связанных с перебазированием; убытков связанных с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой; убытков связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно заключению судебной экспертизы от **.**.**** ###, проведенной ООО «Консалтинг-Центр «ГИД», экспертом определена рыночная стоимость квартиры по адресу ... площадью ... кв.м в размере 4347000 руб. Вместе с тем, право собственности ФИО1 зарегистрировано на квартиру площадью ... кв.м. Судом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости квартиры именно площадью ... кв. м.

Допрошенный эксперт ЛИЦО_6 пояснила, что рыночная стоимость дома определялась исходя из фактической площади квартиры на основании технического паспорта по состоянию на **.**.****; для определения рыночной стоимости квартиры ... кв.м. принимались во внимание аналоги такой же или приблизительно равной площади. Рыночная стоимость доли земельного участка определялась исходя из зарегистрированной на праве собственности площади квартиры ... кв. м. Как пояснил эксперт, фактическая площадь квартиры не повлекла изменение доли в праве собственности ФИО1 в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым ###, общей площадью ... кв. м.

Определением суда от **.**.**** назначена повторно -дополнительная экспертиза, в том числе, для определения рыночной стоимости квартиры площадью ... кв.м. по адресу ... с учетом ее фактического состояния и рыночной стоимости доли ФИО1 в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым ###, общей площадью ... кв. м, занимаемой жилым помещением площадью ... кв. м.

Согласно заключению судебной дополнительно – повторной экспертизы рыночная стоимость возмещения за изымаемые объекты недвижимости, в том числе квартиры площадью ... кв.м. по адресу ... с учетом ее фактического состояния, определена в размере 6600477, 93 руб.

Истец просит определить рыночную стоимость возмещения за изымаемые объекты для муниципальных нужд в соответствии с заключением судебной повторно-дополнительной экспертизы.

Представитель администрации г. Кемерово возражает, т. к. право собственности истца зарегистрировано на жилое помещение площадью ... кв. м, соответственно рыночная стоимость возмещения за изымаемые объекты должна быть определена исходя из площади жилого помещения ... кв. м.

Суд считает доводы представителя администрации г. Кемерово несостоятельными.

Согласно ч. 8 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения не подлежат учету:

1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;

2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

В соответствии с п.2 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ таких земельных участков или сведений об указанных объектах недвижимого имущества либо пересечение одной из границ земельного участка, подлежащего изъятию, и одной из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем, наличие споров о правах на такие земельные участки и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, не являются препятствием для принятия решения об изъятии (п.8 ст. 56.6 ЗК РФ).

Статьей 35 Конституции Российской Федерации установлено, что право частной собственности охраняется законом. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В ходе судебного следствия установлено, что изымаемое у ФИО1 жилое помещение площадью ... кв. м. расположено в границах изымаемого земельного участка с видом разрешенного использования под жилую застройку малоэтажную. Изменение площади жилого помещения произошло в связи с утеплением существовавших пристроев с целью улучшения жилищных условий до уведомления ФИО1 как правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При таких обстоятельствах, с учетом указанных правовых норм в их взаимосвязи, суд считает, что рыночная стоимость возмещения за изымаемые у истца объекты недвижимости подлежит определению исходя из площади жилого помещения ... кв.м. в размере 6600477 руб. 93 коп.

Истцом заявлено о взыскании с администрации г. Кемерово расходов за проведение судебной экспертизы в сумме 15000 руб.

Суд считает, что заявленные расходы подлежат возмещению, поскольку заключение судебной экспертизы от **.**.****, проведенной ООО «Консалтинг-Центр «ГИД», хотя и не явилось основанием для определения рыночной стоимости возмещения за изымаемые объекты недвижимости у истца, однако подтвердило его доводы, что администрацией г. Кемерово ФИО1 изначально предложено возмещение за изымаемые объекты недвижимости в два раза меньше рыночной стоимости, что повлекло нарушение прав истца на получение равноценного возмещения за изымаемые объекты недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Определить рыночную стоимость возмещения за изымаемое у ФИО1 для муниципальных нужд земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым ### ### по адресу ... в размере 6600477 руб. 93 коп.

Взыскать с администрации г. Кемерово в пользу ФИО1 расходы за проведение судебной экспертизы в размере 15000 руб.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме подачей жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.

Судья Е.И. Исакова

В окончательной форме решение изготовлено 21.08.2023