УИД 77RS0029-02-2021-0116445-47
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 декабря 2024 года адрес
Тушинский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Изотовой Е.В.,
при помощнике фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4258/2024 по иску ФИО1 к ООО СЗ «Джевоссет» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ООО СЗ «Джевоссет» и, изменив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать недействительным передаточный акт от 10.11.2023 № ДЖ-287/11-ИЗ о передаче квартиры по адресу: адрес, г.адрес, адрес, секция 5, этаж 3, кв. 272, составленный ответчиком в одностороннем порядке, обязать ответчика в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу исправить недостатки квартиры и передать квартиру, ключи, документы, иное (если применимо) с составлением двустороннего акта передачи квартиры, взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере сумма, излишне оплаченные денежные средства, в связи с уменьшением площади квартиры в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50% от взысканной суммы.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 23.03.2021 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № 718-ДДУ-25-Ж-5/3/272-16.03.2021, предметом которого являлся объект долевого строительства – квартира по адресу: адрес, г.адрес, адрес, секция 5, этаж 3, кв. 272. Стоимость объекта долевого строительства составила сумма и была оплачена истцом в полном объёме. По условиям договора объект долевого строительства должен был быть передан истцу не позднее 31.08.2023, однако в указанный срок объект передан не был. 17.10.2023 истцом произведен осмотр квартиры, по итогам которого установлено наличие в ней строительных недостатков, которые застройщик обязался устранить, вместе с тем, 10.11.2023 ответчиком оформлен односторонний передаточный акт в отношении объекта долевого строительства, при этом недостатки объекта устранены не были, в связи с чем истец полагает данный акт незаконным. Кроме того, указывает на то, что поскольку ответчиком объект долевого строительства не передан, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.09.2023 по 21.03.2024 в размере сумма Также истец указывает на то, что площадь переданного объекта долевого строительства уменьшилась на 0,53 кв.м. по сравнению с указанной в договоре, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию излишне уплаченная по договору сумма, пропорциональная уменьшенной площади, в размере сумма Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая была оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.
Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, за исключением требований об обязании ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства в виду их устранения на момент рассмотрения дела.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменных возражениях, которые были приобщены к материалам дела.
Представитель третьего лица в судебном заседании полагал заявленные истцом требования не обоснованными.
Суд, выслушав объяснения сторон, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как установлено в судебном заседании и следует из письменных материалов дела, 23.03.2021 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № 718-ДДУ-25-Ж-5/3/272-16.03.2021, предметом которого являлся объект долевого строительства – квартира по адресу: адрес, г.адрес, адрес, секция 5, этаж 3, кв. 272.
Стоимость объекта долевого строительства составила сумма и была оплачена истцом в полном объёме, что не оспаривалось стороной ответчика.
По условиям договора объект долевого строительства должен был быть передан истцу не позднее 31.08.2023.
10.11.2023 ООО СЗ «Джевоссет» составлен передаточный акт объекта долевого строительства № ДЗС-287/11-113, в соответствии с которым истцу в одностороннем порядке передан объект долевого строительства, являющийся предметом заключенного между сторонами договора.
Основанием для составления данного акта послужило то обстоятельство, что 04.09.2023 застройщиком в адрес истца направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое было получено 11.09.2023, однако истец уклонился от приемки объекта долевого строительства.
Не согласившись с такими действиями застройщика, истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, указывая на то, что она не уклонялась от приемки объекта долевого строительство, качество объекта не соответствовало условиям договора, в связи с чем до устранения застройщиком недостатков оснований для его принятия не имелось, при этом недостатки застройщиком устранены не были.
Суд, разрешая заявленные истцом требования о признании недействительным указанного передаточного акта, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу об их удовлетворении по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В соответствии с п. 3.3.2 заключенного между сторонами договора, участник долевого строительства обязуется в срок, указанный в сообщении, приступить к принятию объекта.
В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
По смыслу приведенных положений закона в их взаимосвязи, участник долевого строительства вправе отказаться от приемки объекта долевого строительства в случае наличия в нем строительных недостатков, препятствующих проживанию в нем, до их устранения.
17.10.2023 истцом осуществлен осмотр объекта долевого строительства, по итогам которого составлен акт дефектовки с указанием перечня выявленных недостатков, который был направлен застройщику для их устранения.
Определением суда от 26.09.2024 по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Качество и право».
Экспертом АНО «Качество и право» подготовлено заключение № Экс-18/10/2024-100С, в котором эксперт пришел к следующим выводам:
- на момент проведения натурного осмотра 30.10.2024 установлено, что большая часть недостатков, указанных в акте дефектовки от 17.10.20023 устранена. В ходе осмотра выявлены трещины между панелями облицовки балкона СМЛ, некачественная заделка швов, местами непрокрасы стен, видны саморезы;
- установленные дефекты в жилом помещении обусловлены несоблюдением нормативных требований при производстве строительно-отделочных работ, носят производственный характер, возникли в результате производства строительно-отделочных работ, выполненных застройщиком, и являются малозначительными и устранимыми;
- недостатки в жилом помещении, указанные в акте дефектовки от 17.10.2023, препятствовали приемке объекта долевого строительства истцом для дальнейшего использования по назначению.
Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку подготовивший его эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет необходимые образование и квалификацию, дающие право на проведение подобного рода исследований, выводы эксперта подробно мотивированы в исследовательской части заключения, которое в полной мере отвечает требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Таким образом, поскольку судом установлено, что объект долевого строительства, являющийся предметом заключенного между сторонами договора, по состоянию на 17.10.2023 имел ряд строительных недостатков, которые препятствовали его использованию по назначению, информация о чем была доведена истцом до застройщика, доказательств того, что по состоянию на 10.11.2023 эти недостатки были устранены, материалы дела не содержат, суд считает, что у застройщика отсутствовали предусмотренные законом основания для оформления одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства.
При таких обстоятельствах суд признает недействительным передаточный акт от 10.11.2023 № ДЖ-287/11-ИЗ о передаче квартиры по адресу: адрес, г.адрес, адрес, секция 5, этаж 3, кв. 272 и полагает необходимым возложить на ответчика обязанность подписать с истцом двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, являющегося предметом заключенного между сторонами договора.
Оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика передать ключи, документы от квартиры суд не усматривает, поскольку ответчик обязан передать ключи и документы в силу закона, при этом, поскольку двусторонний акт в настоящее время не подписан, постольку ответчиком не допущено нарушения данного обязательства.
Также суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства, поскольку истцом данное требования поддержано не было ввиду устранения недостатков на момент рассмотрения дела.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В тоже время 18.03.2024 издано Постановление Правительства РФ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".
Пунктом 2 названного Постановления установлено, что в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (7,5%).
Поскольку односторонний передаточный акт объекта долевого строительства, являющегося предметом заключенного между сторонами договора от 10.11.2023 признан недействительным, объект долевого строительства должен был быть передан истцу не позднее 31.08.2023 и не был передан истцу на момент 21.03.2024, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.09.2023 по 21.03.2024, при этом суд соглашается с представленным стороной истца расчетом, поскольку он является арифметически верным, учитывает положения Постановления Правительства РФ N 326 от 18.03.2024 о размере неустойки.
В тоже время, ответчиком заявлено о применении к требованиям истца о взыскании неустойки, положений ст. 333 ГК РФ, данное заявление суд находит обоснованным.
При этом суд исходит из того, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствия нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществления прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В п. 10 Решения Конституционного Суда РФ от 23.04.2015 "Об утверждении обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2015 года" Конституционный Суд выявил смысл положений п. 1 ст. 333 ГК РФ, согласно которым суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Принимая во внимание стоимость объекта долевого строительства, период просрочки ответчиком обязательства по его передаче истцу, суд считает возможным снизить размер указанной неустойки до сумма
Разрешая требования истца о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, суд не усматривает оснований для их удовлетворения в связи со следующим.
Настаивая на удовлетворении данных требований, истец ссылается на то, что заключенным между сторонами договором предусмотрена площадь объекта долевого строительства 34,33 кв.м., тогда как фактическая площадь составила 33,80 кв.м., что меньше на 0,53 кв.м., с учетом стоимости 1 кв.м., переплата составила сумма
Суд не может согласиться с данными доводами истца, поскольку в соответствии с п. 4.5 договора, стороны пришли к соглашению, что цена договора изменяется в случае, если фактическая площадь объекта, установленная после окончания строительства здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета будет больше или меньше общей приведенной площади объекта более чем на 2%, тогда как в рассматриваемом случае разница фактической площади по сравнению с проектной составляет менее 2%.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика излишне оплаченных денежных средств по договору не подлежит удовлетворению.
Поскольку к спорным правоотношениям сторон подлежат применению положения Закона РФ «О защите прав потребителей» в части не урегулированной Федеральным законом то в силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которой суд, с учетом требований разумности, полагает возможным определить в сумме сумма
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика штрафа, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции действующей с 01.09.2024) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Часть 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ внесена на основании Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2024.
Исходя из положений ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, вопрос о взыскании штрафа, предусмотренного названой нормой, его размере подлежит разрешению при принятии судом решения по соответствующему делу, поскольку в рассматриваемом случае решение суда по настоящему делу в части разрешения требований о взыскании штрафа принимается после вступления в силу изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, внесенных в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ, суд при определении размера штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца руководствуется положениями ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ, в связи с чем взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 5% от взысканной с ответчика в пользу истца суммы, что составляет сумма
Оснований для снижения штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ по заявлению ответчика, суд не усматривает, поскольку доказательств его несоразмерности последствиям нарушения обязательства, наличия исключительных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для его снижения, стороной ответчика не представлено.
В силу ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «Джевоссет» о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Признать недействительным односторонний передаточный акт объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 718-ДДУ-25-Ж-5/3/272-16.03.2021, составленный 10.11.2023.
Обязать ООО СЗ «Джевоссет» подписать с ФИО1 двусторонний акт приема-передачи объекта долевого участия по договору № 718-ДДУ-25-Ж-5/3/272-16.03.2021 в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с ООО СЗ «Джевоссет» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта в размере сумма, компенсацию морального вреда сумма, штраф в размере сумма
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО СЗ «Джевоссет» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 17.01.2025.
Судья Е.В. Изотова