РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июня 2022 года п. Заокский, Тульская область

ФИО1 межрайонный суд Тульской области постоянное судебное присутствие в р.п. Заокский Заокского района Тульской области в составе:

председательствующего судьи Семеновой Т.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Коноваловой М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-209/2022 по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок, кадастровый №, общей площадью 2000 кв.м, расположенный по адресу: , по цене 430 000 руб.

Право собственности истца на указанный земельный участок было зарегистрировано за № от ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день был подписан акт приема-передачи вышеуказанного земельного участка.

После передачи земельного участка истец обнаружил в нем следующие недостатки: местоположение земельного участка согласно данным единого государственного реестра недвижимости не соответствует тем, которые на местности показывала ответчик; фактическое местоположение земельного участка расположено в логу, на котором строительство индивидуального жилого дома невозможно.

При обычном осмотре участка истец не мог определить, что он находится в логу, так как не обладает специальными познаниями в области землеустроительной и (или) кадастровой деятельности. При этом с учетом того, что границы земельного участка не были определены на местности, истец доверился словам ответчицы о фактическом месте расположения спорного земельного участка. Более того, передача участка произошла после подписания спорного договора купли-продажи.

О наличии данных недостатков истец узнал лишь в ноябре 2021 года, после выноса в натуру земельного участка.

06 декабря 2021 года ФИО3 направлено предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с имеющими недостатками земельного участка и соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. От расторжения договора и возврата денежных средств ответчик уклонилась.

Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, взыскать с ответчика денежные средства в размере 430 000 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила в суд заявление с просьбой рассмотреть дело без ее участия, исковые требования ФИО2 признает полностью, последствия принятия судом признания иска ответчиком, предусмотренные статьями 39, 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ей разъяснены, понятны и с ними она согласна.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый №, общей площадью 2000 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешенного использования: для садоводства (выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха с правом возведения жилых без права регистрации проживания в них и хозяйственных строений), расположенного по адресу: , по условиям которого цена отчуждаемого земельного участка составила 430 000 руб. Указанную сумму покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора (п. 3 договора).

По акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан истцу.

Переход права собственности на объект недвижимости по настоящему договору от продавца к покупателю зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ за №.

06 декабря 2021 года истец направил ответчику предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с наличием у него недостатка, влекущего невозможность использования по назначению, а именно то, что земельный участок расположен в логу, а также тому, что месторасположение участка согласно сведениям реестра недвижимости иное, чем указанное продавцом.

Данное предложение оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Из копии кадастрового дела на объект недвижимости с кадастровым № усматривается, что земельный участок имеет статус «актуальные», сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости 31 августа 2008 г. Границы участка закреплены по средствам определения координат характерных точек границы, с описанием длины линий и дирекционных углов.

Из заключения кадастрового инженера ФИО6 следует, что им было проведено натурное обследование земельного участка с кадастровым № с целью установления фактического расположения земельного участка на местности в соответствии с его сведениями, содержащимися в ЕГРН, а также произведена высотная геодезическая съемка рельефа местности в пределах границ земельного участка и прилегающей территории. В результате проделанной работы выявлено: на местности границы земельного участка закреплены объектом искусственного происхождения - забор, представляющий собой забетонированные в земле опоры из профилированной трубы, обтянутые проволочной сеткой, расположенные по границе между точками 1-2, 2-3, 3-4, согласно представленной схемы. Расположение ограждения соответствует координатам поворотных точек границ земельного участка, содержащихся в сведениях ЕГРН. Рельеф территории земельного участка характеризуется пологим уклоном с самой верхней точкой в северной части участка (№2 согласно схеме). Превышение составляет: между точками 2-1 составляет - 4.65 м., что соответствует уклону 5.3°; между точками 2-3 составляет - 2.34 м., что соответствует уклону 2.7°; между точками 2-4 составляет - 5.28 м, что соответствует уклону 5.2°; между точками 3-4 составляет - 2.94 м, что соответствует уклону 5.6°; между точками 3-1 составляет -2.31 м, что соответствует уклону 1.9°.

В юго-западной части земельного участка по границе от т.1 до т.4, согласно схеме, рельеф местности имеет перелом в сторону пруда, характеризующийся средним превышением порядка 6 м, что соответствует уклону в 7.8°.

Следы подтопления исследуемого земельного участка не обнаружены.

На исследуемом земельном участке расположен жилой дом - 2 этажа (первый этаж и мансардный этаж), материал наружных стен - дерево.

В судебном заседании кадастровый инженер ФИО6 пояснил, что земельный участок с кадастровым №, с учетом выводов, изложенных в его заключении, можно использовать по целевому назначению.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы кадастрового инженера, поскольку его заключение научно аргументировано и обоснованно. Кадастровый инженер выходил на местность, производил необходимое исследование. Кадастровый инженер имеет соответствующую квалификацию и образование. Данное заключение является допустимым и достоверным доказательством по делу.

С учетом изложенных обстоятельств, у суда не имеется оснований полагать о том, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию относительно продаваемого земельного участка, о невозможности его использования для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха с правом возведения жилых и хозяйственных строений; так же как и о существенном нарушении договора ответчиком, повлекшем для истца ущерб, при котором он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Из обстоятельств дела следует, что после осмотра земельного участка каких-либо претензий к ответчику истцом не высказано. Допустимых и относимых доказательств невозможности использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства вследствие его рельефа, расположения в логу истцом не представлено. На момент подписания договора купли-продажи земельного участка разногласий по его качественным характеристикам не имелось, при осмотре приобретаемого имущества истец, имея объективную возможность установить расположение участка в логу, при необходимости привлечь специалиста для проведения такого осмотра, с данными характеристиками согласился, о снижении покупной цены не заявлял, принял участок в отсутствие каких-либо претензий к продавцу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно выписке из ЕГРН от 25 декабря 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым № на основании постановления судебного пристава-исполнителя Царицынского ОСП от 30 августа 2021 года зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий; государственная регистрация произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: , по условиям которого цена отчуждаемого земельного участка составила 430 000 руб. По акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанный в договоре земельный участок передан ФИО3

Уведомлением от 13 декабря 2021 года государственная регистрация перехода права в отношении земельного участка с кадастровым № была приостановлена в связи с наличием запрета.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами регистрационного дела на земельный участок.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо предусмотрен запрет на совершение регистрационных действий по регистрации перехода права в случае наложения ареста до момента снятия такого ареста, если регистрирующий орган имел сведения о нем.

Анализируя исследованные в судебном заседании доказательства, с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также последующее уведомление ФИО2 от 06 декабря 2021 года в адрес ФИО3 с предложением расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в связи с невозможностью его использования по целевому назначению, носят формальный характер и явно направлены на освобождение данного имущества от ареста.

В силу части 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Как показало исследование представленных в материалы дела доказательств, истцом не доказано наличие правовых оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах признание ответчиком иска не является результатом примирения, а свидетельствует о создании видимости спора, в связи с чем, признание иска не может быть принято судом во внимание при разрешении спора.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии правовых основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы в ФИО1 межрайонный суд Тульской области постоянное судебное присутствие в р.п. Заокский Заокского района Тульской области в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 14 июня 2022 года.

Председательствующий