Решение по делу № 2-2015/2022 от 14.09.2022 - о запрете эксплуатации объекта капитального строительства в качестве гостевого дома до оформления объекта недвижимости в установленном законном порядке.

Темрюкский районный суд (Краснодарский край)

Категория дела О прекращении права собственности на квартиру Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Администрация муниципального образования Темрюкский район обратилась в Темрюкский райсуд с исковым заявлением к <ФИО> о запрете эксплуатации объекта капитального строительства. В обоснование исковых требований

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании представитель истца администрации муниципального образования Темрюкский район <ФИО>, действующая на основании доверенности, просила уточненные исковые требования удовлетворить полностью

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Суд принимает во внимание заключение эксперта ИП <ФИО> как надлежащее доказательство. Оснований не доверять данному заключению, суду не представлено. При проведении экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковое заявление администрации муниципального образования Темрюкский район к <ФИО> о запрете эксплуатации объекта капитального строительства в качестве гостевого дома до оформления объекта недвижимости в установленном законном

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

К делу № 2-2015/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 14 сентября 2022 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Метелкина Е.В.,

при секретаре Кожемякиной Я.Л.,

с участием представителя истца администрации муниципального образования Темрюкский район ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Темрюкский район к ФИО1 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства в качестве гостевого дома до оформления объекта недвижимости в установленном законном порядке,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Темрюкский район обратилась в Темрюкский райсуд с исковым заявлением к ФИО4 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства.

В обоснование исковых требований администрация муниципального образования <адрес> указала, что управлением муниципального контроля администрации муниципального образования <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», положением о муниципальном контроле, осуществляемом на территории муниципального образования <адрес>, утвержденного решением XIX сессии Совета муниципального образования <адрес> VII созыва № от ДД.ММ.ГГГГ, проведено наблюдение за соблюдением обязательных требований действующего законодательства (мониторинг безопасности) при использовании земельного участка с кадастровым № площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости рассматриваемый земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности ФИО1, категории земель - земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, строительства и эксплуатации гостевого дома. В границах земельного участка расположен объект с кадастровым номером №

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 220,3 кв.м, количеством этажей - 2, принадлежащий на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, имеет назначение «жилое», наименование «жилой дом».

Между тем, при проведении специалистами управления муниципального контроля выездного обследования установлено, что на рассматриваемом земельном участке площадью 600 кв.м, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, строительства и эксплуатации гостевого дома, расположен двухэтажный объект капитального строительства гостиничного типа с жилой мансардой.

Согласно общедоступным сведениям, размещенным в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» на сайтах: https://www.kudanamore.ru/kuchugury/hotels/3807/: nash-yug.ru>Кучугуры>Отель Питер; ТVIL.ru>Кучугуры>Отели и гостиницы>883799; https://privettur.ru/kuchugury/h_4189/; Edem-v-gosti.ru; otdih.nakubani.ru>otel-piter/; travelandia.ru> и других, на которых размещена подробная информация о гостевом доме «Питер», расположенном по адресу: <адрес>, пер. Приморский, 8, с указанием сведений о предоставляемом номерном фонде, стоимости размещения в номерах на 2022 год, правилами бронирования, правилами проживания, прочими предоставляемыми услугами для отдыхающих, а также многочисленными отзывами гостей отеля «Питер».

Таким образом, установлено, что объект капитального строительства — зарегистрированный как, жилой дом - фактически используется под объект коммерческого назначения, а именно в качестве гостевого дома.

Согласно информации, представленной управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Темрюкский район ФИО4 было выдано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № № на строительство трехэтажного жилого дома, строительным объемом 4598,7 куб.м, площадью застройки 510,9 кв.м, по адресу: <адрес>, пер. Приморский, 8; и градостроительный план земельного участка № №.

Исходя из архитектурно-планировочного решения спорного объекта, он представляет собой не индивидуальный жилой дом, а объект гостиничного типа (гостевой дом либо гостиницу), так как все помещения, по сути, представляют собой обособленный жилые помещения (комнаты, апартаменты), имеющие индивидуальный выход; предназначены для проживания разных семей.

Изучив выводы экспертного заключения истец администрация МО <адрес> уточнила исковые требования и просила запретить ФИО2 и иным лицам эксплуатацию объекта капитального строительства, двухэтажного здания с мансардой, с кадастровым номером №, назначение «жилое», наименование «жилой дом», площадью 220,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Приморский, 8, в качестве гостевого дома, до оформления объекта недвижимости в установленном законом порядке путем изменения назначения объекта капитального строительства с «жилого» на «нежилое здание», наименование объекта «жилой дом» на «гостевой дом».

В судебном заседании представитель истца администрации муниципального образования Темрюкский район ФИО3, действующая на основании доверенности, просила уточненные исковые требования удовлетворить полностью.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, от неё поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие, с выводами экспертизы согласна.

Суд, исследовав материалы дела, находит заявленный администрацией муниципального образования Темрюкский район иск подлежащим удовлетворению.

ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 600 кв.м, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, строительства и эксплуатации гостевого дома, расположенного на землях населенных пунктов

Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч.3 ст.48 и ч.2 ст.49 ГрК РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Согласно ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с ч.2 ст.17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Статья 288 ГК РФ устанавливает, что:

1) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2) жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

3) размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Часть 3 ст.30 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Анализируя вышеуказанные нормы права, можно сделать вывод о том, что осуществление профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении возможно лишь проживающими в нем гражданами на законных основаниях и если такая деятельность не нарушает права и законные интересы других граждан.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения Темрюкского района, утвержденными решением 11 сессии Совета - муниципального образования <адрес> VII созыва от ДД.ММ.ГГГГ №, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне индивидуальной, малоэтажной жилой застройки «Ж 1», в границах которой на земельных участках с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, строительства и эксплуатации гостевого дома» возможно размещение жилого дома, выращивание сельскохозяйственных культур, размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек и размещение пансионатов, туристических гостиниц кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей.

Следовательно, использование собственником жилого дома для предоставления гостиничных услуг, то есть в качестве гостиничных номеров для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, в силу закона не может рассматриваться как наем жилого помещения, ввиду чего противоречит как п.3 ст.288 ГК РФ РФ, так и ч.2 ст.17 ЖК РФ.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушениях ФИО4 градостроительных норм и правил.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было назначено ИП ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило заключение эксперта ИП ФИО5, согласно которого было установлено, что при обследовании здания, расположенного по адресу: РФ, <адрес> нарушений требований строительных норм и правил, градостроительных норм, требований пожарной безопасности, экспертом не выявлено.

В результате обследования здания, расположенного по адресу: РФ, <адрес> препятствий смежным землепользователям в пользовании принадлежащими им земельными участками и расположенными на них объектами недвижимости, экспертом не выявлены. Угроза жизни, здоровью, пользованию владельцу и третьим лицам, экспертом не выявлена. Здание, расположенное по адресу: РФ, <адрес>, может использоваться как гостевой дом сезонного проживания.

Сопоставив местоположение здания, расположенного по адресу: <адрес> его технические характеристики, с требованиями правил землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения <адрес>, установлено, что исследуемый объект расположен вне зоны разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в данной зоне.

Согласно п.2, ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №190-ФЗ, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

В соответствии с п.2, ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №190-ФЗ, экспертом произведено сопоставление основных параметров исследуемого объекта с требованиями технических регламентов, в результате которого нарушений требований технических регламентов не выявлено.

Таким образом, в соответствии с требованиями п.2, ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №190-ФЗ, выявленное отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных правилами землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения, допустимо.

Суд принимает во внимание заключение эксперта ИП ФИО5 как надлежащее доказательство. Оснований не доверять данному заключению, суду не представлено. При проведении экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная. Стороны по делу данную экспертизу не оспаривали. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявляли.

Суд считает, что материалами дела подтверждено использование объекта капитального строительства с кадастровым №, назначение «жилое», наименование «жилой дом», площадью 220,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего ответчику на праве собственности, в качестве гостевого дома.

Согласно заключению эксперта, спорный объект капитального строительства по объёмно-планировочным параметрам, соответствует требованиям, предъявляемым к гостиницам, и может использоваться как объект - гостевой дом сезонного использования.

В соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ч.1 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Также ст.51 ГрК РФ предусмотрен различный перечень документов для оформления разрешения на строительство индивидуальных жилых домов и иных объектов капитального строительства (гостиниц, гостевых домов, многоквартирных жилых домов, кафе, магазинов и проч.). При строительстве индивидуального жилого дома для получения разрешения на строительство необходимо представление в уполномоченные органы правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка и схемы планировочной организации земельного участка.

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство иных объектов (включая гостевые дома, гостиницы, многоквартирные жилые дома) помимо перечисленных документов необходимым является представление проектной документации в полном объеме (пояснительная записка; схемы, отображающие архитектурные решения; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей), положительного заключения экспертизы проекта, разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Из содержания требований ст.ст. 48, 49 ГрК РФ следует, что при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в границах принадлежащего застройщику земельного участка (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) требуются подготовка и утверждение застройщиком проектной документации, подлежащей экспертизе.

Таким образом, процедура оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома и гостевого дома, гостиницы существенно отличается набором представляемых документов, в связи с повышенной общественной значимостью строящегося объекта.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использований земельных участков и объектов капитального строительства» утвержден классификатор видов разрешенного использования объектов капитального строительства, согласно которому фактическое использование объекта капитального строительства соответствует виду разрешенного использования - размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению (код 5.2.1).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Указанные услуги оказываются ответчиком без учета требований безопасности в местах массового нахождения людей (требования действующего законодательства о наличии разрешения на строительство и утвержденной проектной документации, выданной до начала строительства и согласованной с контрольно-надзорными органами, в том числе: органами МЧС (пожарная охрана) и т.д., органами экологического контроля - объект находится в особо охраняемой зоне курорта; требования о наличии комплекса систем сигнализации, оповещения, пожаротушения, дымоудаления и т.д.

Опасность причинения вреда в будущем может являться основанием к запрещению деятельности, создающей такую опасность (п.1 ст. 1065 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, рассматривая дело по существу, администрацией муниципального образования Темрюкский район все фактические обстоятельства были установлены полно и всесторонне, они полностью подтверждаются представленными доказательствами, исследованными судом в ходе судебного заседания.

Поскольку ответчиком эксплуатация объекта капитального строительства ведется с нарушением назначения объекта недвижимости, исковые требования администрации муниципального образования Темрюкский район подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации муниципального образования Темрюкский район к ФИО1 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства в качестве гостевого дома до оформления объекта недвижимости в установленном законном порядке - удовлетворить.

Запретить ФИО2 и иным лицам эксплуатацию объекта капитального строительства, двухэтажного здания с мансардой, с кадастровым номером №, назначение «жилое», наименование «жилой дом», площадью 220,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в качестве гостевого дома, до оформления объекта недвижимости в установленном законом порядке путем изменения назначения объекта капитального строительства с «жилого» на «нежилое здание», наименование объекта «жилой дом» на «гостевой дом».

Решение суда является основанием для внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> изменений в ЕГРН сведений о назначении двухэтажного объекта капитального строительства с мансардой, с кадастровым номером № площадью 220,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с «жилого» на «нежилое здание», наименование объекта «жилой дом» на «гостевой дом».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский крайсуд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В. Метелкин

Решение в окончательной форме принято 19 сентября 2022 года.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →