Апелляционное определение по делу № 2-517/2023 от 28.09.2023

Судья Р.Р. Минзарипов

УИД 16RS0051-01-2022-013198-81 Дело № 2-517/2023 № 33-12570/2023 Учет 146г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 сентября 2023 года

город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего Г.А. Сахиповой,

судей Л.Ф. Митрофановой, Е.В. Прытковой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Г.И. Минихановой,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.Ф. Митрофановой гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО8 на решение Советского районного суда г. Казани от 30 марта 2023 года, которым постановлено:

ФИО8 (паспорт ....) в иске к ФИО9 (паспорт ....) о расторжении договора купли-продажи земельного участка, приведении сторон договора в первоначальное положение путем возврата земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, выслушав объяснения представителя ФИО8 – ФИО10 в поддержку доводов апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО9 – ФИО11 против доводов апелляционной жалобы, объяснения представителя третьего лица ООО «Газпром Трансгаз Казань» - ФИО12, судебная коллегия

установил а:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что 27.12.2021 между сторонами заключен договор купли-продажи, по которому ответчица продала истице земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером ..... Земельный участок приобретался для возведения объекта индивидуального жилищного строительства. Вместе с тем уже после покупки земельного участка истице стало известно, что земельный участок располагается в зоне с особыми условиями использования, а именно в охранной зоне газопровода. Ввиду нахождения земельного участка в зоне с особыми условиями использования истица не имеет возможности использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования, т.е. в целях размещения индивидуального жилого дома.

В последующем истица исковые требования изменила:

просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 27.12.2021,

привести стороны в первоначальное положение, возвратив земельный участок продавцу, взыскав с него уплаченные по договору денежные средства.

Определением суда от 14.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Газпром трансгаз Казань».

Досудебный порядок разрешения спора соблюден, поскольку тридцатидневный срок, предусмотренный статей 452 Гражданского кодекса РФ, для удовлетворения во внесудебном порядке требования о расторжении договора купли-продажи, направленного в адрес ответчика 20.01.2023, истек.

Представители истца в судебном заседании суда первой инстанции требования поддержали.

Представитель ответчика иск не признал, указав на отсутствие оснований для расторжения договора.

Представитель ООО «Газпром трансгаз Казань» разрешение иска оставил на усмотрение суда.

Суд постановил решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе ФИО8 ставит вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности.

В качестве основания для отмены решения суда автор жалобы указывает, что наличие газопровода и ограничений, о которых истице не сообщила ответчица, не позволяет использовать земельный участок в полной мере в соответствии с его назначением и реализовывать в полном объеме свои права собственника.

Автор жалобы считает, что была введена в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имела намерение приобрести земельный участок и использовать его для возведения дома.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО8 – ФИО10 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ФИО9 – ФИО11 возражала против доводов апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица ООО «Газпром Трансгаз Казань» - ФИО12 разрешение спора оставила на усмотрение.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, путём публикации информации о движении дела на официальном сайте Верховного Суда Республики Татарстан vs.tat.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»), в судебное заседание не явились, при этом судебная коллегия в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц, в связи с наличием в материалах дела доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК Российской Федерации, приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные требования материального и процессуального закона судом первой инстанции выполнены не были.

Из материалов дела усматривается и судом первой инстанции установлено, что 21.12.2021 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером ...., площадью 1151 кв. м.

Согласно договору купли-продажи, цена земельного участка составляет 5 500 000 руб., расчет между сторонами в размере 4 650 000 руб. произведен до подписания договора; денежные средства в размере 850 000 руб., находящиеся на операционном счете в ПАО «Сбербанк», подлежат перечислению в течение 5 рабочих дней после получения банком сведений о государственной регистрации прав покупателя на участок.

В силу пункта 3.1 договора право залога у продавца на участок в соответствии с положениями пункта 5 статьи 488 ГК РФ не возникает. При этом земельный участок согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 10.01.2022 находился в залоге ПАО «Сбербанк». Основанием внесения записи об ипотеке является договор купли-продажи от 13.11.2020, т.е. договор, на основании которого право собственности на земельный участок возникло у ФИО9. В выписке из ЕГРН по состоянию на 27.10.2022 сведения о нахождении земельного участка в ипотеке отсутствуют.

Видом разрешенного использования земельного участка является индивидуальное жилищное строительство.

Истица указывает, что земельный участок приобретался ею именно с целью возведения жилого дома, однако после покупки земельного участка ей стало известно, что земельный участок располагается в зоне с особыми условиями использования, а именно в охранной зоне газопровода.

Согласно представленным ООО «Газпром трансгаз Казань» сведениям, в границах земельного участка с кадастровым номером .... проходит газопровод высокого давления, введенный в эксплуатацию на основании акта приемки газопровода в эксплуатацию от 21.11.1980, право собственности общества на газопровод зарегистрировано 26.10.2001, о чем обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.11.2011.

Согласно составленному ООО «Газпром трансгаз Казань» акту обследования охранных зон газопроводов от 29.03.2023 в границах земельного участка с кадастровым номером .... располагается подземный газопровод высокого давления, минимальное допустимое расстояние составляет 20 м по обе стороны от газопровода.

Требование о расторжении договора основано на невозможности использовать земельный участок по целевому назначению ввиду его нахождения в зоне с особыми условиями использования. При этом о наличии обременений в отношении участка, препятствующих его использованию по целевому назначению, ответчик как продавец при заключении договора купли-продажи от 27.12.2021 не сообщил; в договоре купли-продажи участка сведения о нахождении земельного участке в охранной зоне газопровода отсутствуют.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 40, 56, 105 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», оснований для удовлетворения иска не усмотрел. При этом, суд первой инстанции исходил из того, что приобретатель земельного участка не был лишен возможности получить сведения о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости, а также уточнить возможность застройки приобретаемого участка. Охранные зоны в границах земельного участка после его приобретения истицей не устанавливались, указанные ею ограничения существовали задолго до этого. При вступлении в договорные отношения с ответчицей истица должна была проявить заботливость, осмотрительность, истребовав в органе, осуществляющим ведение ЕГРН, сведения о наличии каких-либо ограничений прав на землю, характере этих ограничений.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции не соглашается, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц.

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора, предусмотрены пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктами 14, 15 Постановления Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей», на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения).

Согласно положениям пункта 14 вышеуказанных Правил запрещается, в том числе, строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, а также рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра.

Лесохозяйственные, сельскохозяйственные и другие работы, не подпадающие под ограничения, указанные в пункте 14 настоящих Правил, и не связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более 0,3 метра, производятся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков в охранной зоне газораспределительной сети при условии предварительного письменного уведомления эксплуатационной организации не менее чем за 3 рабочих дня до начала работ.

Хозяйственная деятельность в охранных зонах газораспределительных сетей, не предусмотренная пунктами 14 и 15 настоящих Правил, при которой производится нарушение поверхности земельного участка и обработка почвы на глубину более 0,3 метра, осуществляется на основании письменного разрешения эксплуатационной организации газораспределительных сетей.

Решением Советского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 21.10.2008 года по гражданскому делу № 2-6455/2008 установлен факт владения и пользования на праве собственности ФИО1 земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> с кадастровым номером ....

Из письма Управления архитектуры и градостроительства ИК МО г. Казани № 60-22-2060 от 24.03.2009 года следует, что в соответствии с адресным планом г. Казани и постановлением Главы администрации Советского района г. Казани и постановлением Главы администрации Советского района г. Казани от 11.11.2003 № 2043 «Об изменении порядковых номеров земельных участков, выделенных гражданам для индивидуального жилищного строительства в <адрес>» вышеуказанному земельному участку № <адрес>

Уведомлением о внесении изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в объект права: «Земельный участок, с кадастровым номером ...., адрес: <адрес> изменение в графе адрес: с <адрес>

Согласно договору купли-продажи земельного участка 15 декабря 2012 года ФИО1 продала ФИО2 и ФИО3 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> с кадастровым номером .... Стоимость объекта составила 850 000 рублей.

Согласно пункту 7 указанного договора Покупатели (ФИО2 и ФИО3) оповещены о наличии трубы газа высокого давления.

Согласно уведомлению из Управления Росреестра по Республике Татарстан №01/490/2012-156 от 28.01.2013 года, следует, что государственная регистрация на основании пункта 4 статьи 20 Федерального Закона РФ №122-фз от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером .... по заявлению гр. ФИО1, ФИО2, ФИО3 прекращена 28 января 2013 года.

Таким образом данный участок был продан его первоначальным собственником ФИО1, ФИО2, ФИО3, вместе с тем в дальнейшем ввиду наличия спора относительно земельного участка собственником участка стала ФИО1

Согласно определению Советского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 29 января 2013 года, принят отказ ФИО2, ФИО3 от исковых требований к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о взыскании денежной суммы, применении последствий недействительности ничтожности сделки. Производство по данному делу прекращено.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 16 марта 2013 года ФИО1, ФИО4, ФИО5 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером ..... Стоимость объекта составила 450 000 рублей.

В пункте 6 указанного договора земельный участок ограничений в использовании не имеет.

Менее чем через год по договору купли-продажи земельного участка от 21 февраля 2014 года ФИО4 и ФИО5 продали ФИО6 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером ..... Стоимость объекта составила 1 000 000 рублей.

Согласно пункту 6 указанного договора земельный участок ограничений в использовании не имеет.

По договору купли-продажи земельного участка от 13 ноября 2020 года ФИО6 продала ФИО9 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером ..... Стоимость объекта составила 6 500 000 рублей.

Согласно пункту 3.8. указанного договора Покупателю (ФИО9) известно, что часть указанного земельного участка имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, является зоной с особыми условиями использования территорий:

- учетный номер части: .... площадь 240 кв.м. – реестровый номер границы <данные изъяты>, Зона охраны искусственных объектов/ Охранная зона инженерных коммуникаций, на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 26.11.2001 №....;

- учетный номер части: ...., площадь 240 кв.м. – Реестровый номер границы ...., Зона охраны искусственных объектов/ Охранная зона инженерных коммуникаций, на основании Доверенности от 18.06.2015 №496, удостоверенный нотариусом ФИО7; в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 г. №878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».

Земельный участок полностью находится в зоне с особыми условиями использования территорий: Реестровый номер границы ...., Зона охраны природных объектов/ Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения на основании Приказа об утверждении проекта расчета границ поясов зоны санитарной охраны водозабора «Танкодром» МУП «Водоканал» г. Казань от 06.12.2017 г. №1470-п3, выданного Министерством экологии и природных ресурсов РТ.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 13 ноября 2020 года ФИО9 продала ФИО8 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером .... Стоимость объекта составила 5 500 000 рублей.

В пункте 3.5 договора указано, что Покупатель (ФИО8) ознакомлен, что на участке есть сведения об ограничениях права на объект невидимости и обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременениях недвижимого имущества: вид ограничения (обременения) ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56,1 Земельного кодекса РФ, срок действия с 18.12.2019 года; реквизиты документа – основания: приказ об утверждении проекта расчета границ поясов зоны санитарной охраны водозабора «Танкодром» МУП «Водоканал» г. Казань от 06.12.2017 № 1470-п выдан: Министерство экологии и природных ресурсов РТ. Вид ограничения: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Срок действия с 08.05.2015 г.; реквизиты документа – основания: свидетельство о государственной регистрации от 26.11.2001 №008205. Вид ограничения: ограничение права земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, срок действия: 11.01.2016 г., реквизиты документа-основания: доверенность от 18.06.2015;496 выдан: нотариус СФИО7

Согласно пояснениям представителя ФИО9 – ФИО11, ФИО9 было достоверно известно, что на спорном земельном участке имеются обременения, в том числе в виде газопровода. Доказательств того, что ФИО9 сообщила ФИО8 сведения о том, что данный газопровод препятствует строительству объектов на земельном участке, у представителя не имеется.

В судебном заседании представитель ФИО8 отрицал факт осведомленности истца о том, что на спорном земельном участке строительство объектов ограничено в виду наличия газопровода. При этом также указал, что ФИО8 проявила должную осмотрительность при покупке земельного участка, уточнив у ответчицы о возможности строить на земельном участке дом, на что получила ответ о наличии такой возможности со ссылкой на разрешение на строительство. Кроме того, в пункте 3.5 договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком, указано, что ФИО8 осведомлена об ограничениях на объект, связанных с МУП «Водоканал» г. Казани. Про иные ограничения ФИО9 покупателю ФИО8 не сообщила.

Как следует из представленных ООО «Газпром трансгаз Казань» сведений, в границах земельного участка с кадастровым номером .... проходит газопровод высокого давления, введенный в эксплуатацию на основании акта приемки газопровода в эксплуатацию от 21.11.1980, право собственности общества на газопровод зарегистрировано 26.10.2001, о чем обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.11.2011.

Представленными в суд доказательствами, а также вышеуказанными нормами законодательства подтверждается наличие препятствий для пользования земельным участком, приобретенным у ответчицы, как для строительства на нем объектов, так и для иных целей.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи земельного участка сторонами сделки не оговорено существенное условие об отсутствии обременений и ограничений в использовании по целевому назначению. Таким образом, если бы покупателю изначально было известно о том, что приобретаемый земельный участок не подлежит индивидуальной застройке, договор не был бы заключен, поскольку такие ограничения исключают возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он приобретался.

Указанные обстоятельства стали известны истице лишь после заключения договора купли-продажи при обращении в соответствующие органы за разрешительной документацией.

Если стороне договора купли-продажи представлена неполная или недостоверная информация либо сторона сделки умолчала об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать расторжения договора ввиду существенных нарушений условий договора.

Доводы представителя ответчик о том, что при заключении спорного договора ответчик (продавец) предоставил истцу (покупателю) всю имеющуюся у него информацию относительно продаваемого земельного участка, и проявив разумную заботу и осмотрительность, покупатель не был лишен возможности получить сведения о наличии на территории земельного участка газопровода, а также уточнить возможность застройки приобретаемого участка также несостоятельны и противоречат нормам действующего законодательства, применяемых при заключении подобного рода сделок, поскольку обязанность по предоставлению исчерпывающей информации действующим законодательством возложена на продавца.

При таких обстоятельствах, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии достаточных оснований для полного удовлетворения заявленных требований, поскольку истец, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи и возврата уплаченных по указанному договору денежных средств, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказала обстоятельства возникновения наступивших неблагоприятных последствий, равно как и сокрытие продавцом важной информации при заключении договора купли-продажи.

В связи с расторжением договора купли-продажи (пункт 2 статьи 450 ГК РФ) стороны подлежат приведению в первоначальное положение с возложением на ФИО8 обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером .... ФИО9. При этом с ФИО9 в пользу ФИО8 подлежат взысканию уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в сумме 5 500 000 рублей.

Кроме того, в силу положений статьи 98 ГПК РФ суд апелляционной инстанции считает необходимым взыскать с ФИО9 в пользу ФИО8 в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 35 700 рублей.

Вместе с тем, судебная коллегия разъясняет, что ФИО9 не лишена возможности обратиться в суд с иском к ФИО13, продавшей ей земельный участок, в целях защиты своих прав.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Принимая во внимание изложенное, постановленное судом первой инстанции решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 199, 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определил а:

решение Советского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 30 марта 2023 года по данному делу отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО8 (паспорт ....) к ФИО9 (паспорт ....) о расторжении договора купли-продажи земельного участка, приведении сторон договора в первоначальное положение путем возврата земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером .... площадью 1151 кв.м, заключенный 27.12.2021 года между ФИО9 и ФИО8.

Привести стороны в первоначальное положение, возложить на ФИО8 (паспорт ....) возвратить земельный участок с кадастровым номером .... ФИО9 (паспорт ....).

Взыскать с ФИО9 (паспорт ....) в пользу ФИО8 (паспорт ....) уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в сумме 5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей и в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 35 700 (тридцать пять тысяч семьсот) рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 05 октября 2023 года.

Председательствующий Г.А. Сахипова

Судьи Л.Ф. Митрофанова

Е.В. Прыткова