Дело № 2-2366/2025
УИД 50RS0029-01-2025-002134-75
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 августа 2025 г. г. Наро-Фоминск
Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Кокорева Ю.А.
при секретаре с/з Герасимовой Е.К.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лейсля ФИО8 к АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» о признании одностороннего акта недействительным,
УСТАНОВИЛ :
Лейсля ФИО9 обратился в суд с иском АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент», в котором просил признать недействительным односторонний передаточный акт от 10 июня 2024 г. договору №) участия в деловом строительстве от ДД.ММ.ГГГГг.
Требования мотивированы тем, что 29 июня 2020 г. между Акционерным обществом «Специализированный Застройщик ПКС Девелопмент» и Лейсля ФИО12 был заключен Договор участия в долевом строительстве № №). Согласно п.4.1. указанного Договора ответчик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать Объект, расположенный в Многоквартирном жилом доме Истцу, а Истец обязался уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект по Акту приема-передачи Объекта при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома. Согласно п.6.1 Договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию - не позднее 31 декабря 2021 г. Срок передачи Застройщиком Объекта Истцу долевого строительства - в течение трех месяцев с даты ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома. Согласно п.5.1 Договора цена Договора составляет денежную сумму в размере 3 764 573 руб. Указанная стоимость уплачена Истцом в полном объеме в порядке, установленном п. 5.2 Договора. 28.06.2023 жилой дом в установленном порядке введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № № от 28.06.2023г.
Как указал истец, 28 июня 2023 г. в ее адрес направлено соответствующие уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. 13 сентября 2023 г. в адрес истца направлен односторонний передаточный акт от 13.09.2023г. Решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 15.01.2024г., вступившим в законную силу, в том числе постановлено признать недействительным односторонний передаточный акт к договору № № участия в долевом строительстве от 29.06.2023. При этом решением Наро-Фоминского городского суда от 15 августа 2024 г., вступившим в законную силу, постановлено оставлены без удовлетворения исковые требования Лейсля ФИО13 к АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» о признании права собственности на квартиру по адресу: Московская область, городской округ Наро-Фоминский, <...>, кадастровый номер: №; взыскании компенсации морального вреда, расходов по оплате госпошлины. Причиной отказа в удовлетворении требований явилось то обстоятельство, что объект долевого участия переда участнику по передаточному акту от 10 июня 2024 г., который недействительным не признан. Между тем односторонний акт от 10 июня 2024 г., по мнению истца, составлен с нарушением и противоречит положениям ФЗ-214, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.
Определением судьи от 26 мая 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Роспотребнадзора по Московской области.
Истец Лейсля ФИО11. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, обеспечил явку представителя.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 ФИО10 иск поддержал, просила его удовлетворить, полагал, что ответчик не надлежащим образом выполнил обязательства и требования федерального закона, по уведомлению участника о завершении строительства и готовности объекта, а его передачи в установленном законом порядке.
Представители ответчика по доверенности ФИО2 ФИО15 в судебном заседании иск не признала, по доводам письменных возражений, полагала, что истцом принято все устранение недостатков на объекте, приняты ключи от объекта, на основании оспариваемого акта зарегистрировано право собственности истца на объект долевого участия квартиру. Истец является собственником квартиры, и передаточный акт не нарушает его законные права и интересы, в связи с чем, просила в иске отказать.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Роспотребнадзора по Московской области - представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, направил заключение по существу спора, в котором дело просил рассмотреть без его участия.
Суд, изучив доводы иска, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений п. 3 ч. 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
Материалами дела подтверждается, что 29 июня 2020 г. между АО «Специализированный Застройщик ПКС Девелопмент» (далее - Застройщик) и ФИО3 (далее - Истец) был заключен Договор участия в долевом строительстве № №) (далее - Договор) (л.д.10-14).
Согласно п. 4.1. указанного Договора застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по передаточному акту объект долевого строительства, а участник обязался уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять объект долевого строительства со следующими характеристиками: условный номер квартиры 28, количество комнат 1, этаж 1, подъезд 2, общей проектной площадью 36,68 кв.м., расположенный по строительному адресу: РФ, <...>.
Согласно п.6.1 Договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию - не позднее 31 декабря 2021 г. Срок передачи Застройщиком Объекта Истцу долевого строительства - в течение трех месяцев с даты ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома.
Таким образом, с учетом положения п. 6.1. Договора, объект долевого строительства должен быть передан Истцу - не позднее 31.03.2022.
Согласно п.5.1 Договора цена договора составляет денежную сумму в размере 3 764 573 руб. Указанная стоимость уплачена истцом в полном объеме в порядке, установленном п. 5.2 Договора.
Судом установлено, что 28.06.2023 жилой дом в установленном порядке введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № № от 28.06.2023 (л.д.17-18).
28 июня 2023 г. в ее адрес направлено соответствующие уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
13 сентября 2023 г. в адрес истца направлен односторонний передаточный акт от 13.09.2023г.
Решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 15.01.2024г., вступившим в законную силу, в том числе постановлено признать недействительным односторонний передаточный акт к договору № №) участия в долевом строительстве от 29.06.2023. При этом судом установлено, что согласно полученному сообщению о завершении строительства жилого дома и готовности объекта к передаче, 28.08.2023 был осуществлен осмотр Объекта долевого строительства, в результате которого были обнаружены существенные строительные недостатки. Разрешая требования суд пришел к выводу о том, что поскольку в квартире истцов выявлены недостатки, которые застройщик не устранил, у ответчика оснований для составления одностороннего акта в порядке ст. 8 ФЗ-214 не имелось, при условии того, что судом не установлено уклонение истца от принятия объекта долевого участия (л.д. 18-19).
Решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 15 августа 2024 г. оставлены без удовлетворения исковые требования Лейсля ФИО17 к АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №; поскольку судом установлено, что 10.06.2024 АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» составлен односторонний передаточный акт и направлен в адрес истца. Односторонний передаточный акт от 10.06.2024 недействительным не признан. При наличии одностороннего акта истец не лишен возможность обратиться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на объект долевого строительства- квартиру (л.д. 20-21).
Вместе с тем 02.02.2024 в ходе осмотра объекта долевого строительства был выявлены недостатки объекта, о чем составлен акт осмотра объекта долевого строительства, в котором застройщику установлен срок устранения недостатков 5 дней.
При этом установлено, что 11.06.2024 в адрес ФИО3 направлено сообщение об устранении недостатков на объекте строительства и односторонний передаточный акт от 10.06.2024 (л.д. 46-48).
Оценивая действительность одностороннего акта от 10.06.2024 г., соответствие его закону и условиям договора, суд исходит из следующего.
В силу ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 8 указанного закона участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Как установлено ч. 5 указанной статьи участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 6 данной статьи, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 данной статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.
Указанная правовая позиция отражена в "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Между тем судом установлено, что истец не выполнил обязанность по принятию объекта долевого строительства в установленный срок, после осмотра объекта 02 февраля 2024, с учетом предоставленного период времени 5 дней с целью устранения недостатков. При условии, что недостатки являлись несущественными и не препятствовали использованию квартиры по назначению (проживанию).
Таким образом, в силу приведенных положений закона застройщик правомерно воспользовался правом на составление одностороннего акта, поскольку в период с 02.02.2024 по 10.06.2024 (более 4-х месяцев) истец не принял объект долевого строительства, а также не представил доказательств уважительных причин пропуска для принятия объекта долевого строительства срока, что свидетельствует об уклонении истца от приемки объекта.
При этом суд учитывает, что выявленные истцом до составления застройщиком одностороннего акта в ходе осмотра недостатки являлись несущественными и не препятствовали использованию квартиры по назначению (проживанию). Уведомление от 10 июня 2024 г. истцу сообщено об устранении недостатков и замечаний, выявленных в результате осмотра объекта.
Между тем, по смыслу ч. 5 ст. 8, ч. 1 и ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ отказ от приемки объекта долевого строительства допустим только при существенных недостатках, делающих объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Истец вправе требовать устранения дефектов в раках гарантийных обязательств (ст. 7 Закона № 214-ФЗ), но не вправе бессрочно затягивать приемку объекта.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ) Однако при данных условиях указанные действия истца нельзя признать добросовестным поведением.
Таким образом, односторонний акт был составлен ответчиком с соблюдением требований действующего законодательства.
Наличие в передаточном акте данных о направлении в адрес участника сообщения о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче – 10.06.2024 г., по мнению суда, внесены ошибочно и правового значения не имеют, поскольку после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в адрес истца 28 июня 2023 г. направлено соответствующие уведомление, что свидетельствуют о надлежащим уведомлении участника о завершения строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Указанные обстоятельства установлены решением суда.
При таких обстоятельствах суд считает, что заявленные истцом требования не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Лейсля ФИО16 к АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» о признании одностороннего акта недействительным, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий Ю.А. Кокорев
Мотивированное решение составлено 19 сентября 2025 г.
Председательствующий Ю.А. Кокорев