Дело № 2-5/2022
УИД 32RS0028-01-2021-001156-53
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 ноября 2022 г. г. Стародуб
Стародубский районный суд Брянской области в составе
председательствующего – судьи Будниковой Р.М.,
при секретаре Табуновой Н.В.,
с участием истца ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3 и ФИО4,
представителя истца адвоката Прожико А.П.,
представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 и ФИО4 к ФИО6 о признании жилого дома домом блокированной застройки, прекращении права общей долевой собственности, разделе жилого дома и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 и ФИО4, обратилась в суд с иском о признании жилого дома домом блокированной застройки, разделе жилого дома, прекращении права собственности и признании права собственности, ссылаясь на то, что ей и ФИО6 (ответчик) принадлежит по 107/250 долей, а их несовершеннолетним детям ФИО2, ФИО3 и ФИО4 – по 6/125 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 151,3 кв.м и земельный участок площадью 1 250 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.
Дом фактически является двухблочным, каждый из блоков изолирован, предназначен для проживания одной семьи, имеется возможность оборудования самостоятельного выхода на обособленные земельные участки.
Между собственниками порядок пользования жилым домом и земельным участком не сложился, договориться с ответчиком о порядке владения недвижимым имуществом не удалось, имеется необходимость проживания каждого собственника в своей квартире, на своем земельном участке. Несовершеннолетние дети проживают с ней, в связи с чем признание жилого дома домом блокированной застройки необходимо с учетом принадлежащих им долей.
Истец просила суд прекратить право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО6 на 107/250 долей, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на 6/125 долей на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; разделить указанный жилой дом на 2 жилых блока: жилой блок 1 и жилой блок 2 жилого дома блокированной застройки; признать право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на жилой блок №, а ФИО6 – на жилой блок № жилого дома блокированной застройки, расположенного по указанному адресу.
В ходе рассмотрения дела, после проведения экспертизы, истец неоднократно изменяла предмет иска, в последнем уточнении от 19 октября 2022 г. просит суд:
- признать объект недвижимого имущества – жилой дом общей площадью 151,3 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки;
- разделить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на жилой дом блокированной застройки общей площадью 89,5 кв.м и жилой дом блокированной застройки общей площадью 61,8 кв.м согласно приложению № (исправленное) к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г.;
- прекратить право общей долевой собственности ФИО1 на 107/250 долей, ФИО6 на 107/250 долей, ФИО2 на 6/125 долей, ФИО3 на 6/125 долей, ФИО4 на 6/125 долей в жилом доме общей площадью 151,3 кв. м с кадастровым номером 32:23:0401104:468 и земельном участке площадью 1 250 кв. м с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации права общей долевой собственности на указанные доли жилого дома и земельного участка, снять указанный жилой дом и земельный участок с кадастрового учета;
- признать право общей долевой собственности за ФИО1 на 131/179 долю, ФИО2 на 16/179 долей, ФИО3 на 16/179 долей, ФИО4 на 16/179 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 89,5 кв. м, состоящий из комнат (Лит. А) № площадью 6,5 кв. м, № площадью 14,4 кв. м, № площадью 7,9 кв. м, № площадью 15,8 кв. м и комнат мансарды: № площадью 26,5 кв. м, № площадью 5,7 кв. м, вновь образованной комнаты №.1 площадью 12,7 кв. м (часть «А» согласно приложению № (исправленное) к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., зеленая штриховка), стоимостью 1 667 751 руб.;
- признать право собственности ФИО6 на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 61,8 кв. м, состоящий из комнат (Лит. А) № площадью 20,3 кв. м, № площадью 12,9 кв. м и комнат мансарды: № площадью 12,5 кв. м, вновь образованной комнаты №.1 площадью 16,1 кв. м, (часть «Б» согласно приложению № (исправленное) к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., синяя штриховка), стоимостью 1 130 925 руб.
- ФИО1 за счет своих сил и средств в части «А» согласно приложению № (исправленное) к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., зеленая штриховка, оборудовать независимые системы инженерных коммуникаций; выполнить дверной проем между комнатой № и вновь образованной комнатой №.1 (мансарда); заложить дверные проемы между комнатами № и №, № и № (Лит, А), № и №, № и №, № и № (мансарда); демонтировать перегородку между комнатами № и № (мансарда); возвести звукоизоляционную перегородку между вновь образованными комнатами №.1 и №.1.
- ФИО6 за счет своих сил и средств в части «Б» согласно приложению № (исправленное) к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., синяя штриховка, выполнить в комнате № (Лит. А) дверной проем с входной группой, оборудованный двойной дверью, для входа во вновь образованный блок №; выполнить дверные проемы между комнатами № и № (Лит. А) и между комнатами № и № (мансарда); установить очаг отопления; оборудовать лестницу для подъема на второй этаж; оборудовать независимые системы инженерных коммуникаций;
- признать право общей долевой собственности за ФИО1 на 107/143 долей, ФИО2 на 12/143 долей, ФИО3 на 12/143 долей, ФИО4 на 12/143 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 715 кв. м (приложение № к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., зеленая штриховка), определив координаты поворотных точек границ контура земельного участка площадью 715 кв. м (МСК-32);
- признать право собственности ФИО6 на земельный участок площадью 535 кв. м (приложение № к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., синяя штриховка), определив координаты поворотных точек границ контура земельного участка площадью 535 кв. м (МСК-32);
- предоставить право ФИО1 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 и ФИО4 самостоятельно внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости и осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрации права общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>;
- передать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 надворные постройки стоимостью 615 852 руб., расположенные на передаваемом им в собственность земельном участке: гараж из пеноблоков (7,80х8,35 м), стоимостью 527 840 руб. и кирпичный подвал под гаражом (1,85х2,35 м) стоимостью 88 012 руб. (приложение № к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., зеленая штриховка);
- передать ФИО6 надворные постройки стоимостью 608 294 руб., расположенные на передаваемом ему в собственность земельном участке: бревенчатую баню (4х6 м) стоимостью 525 947 руб., бревенчатую пристройку к бане (2,7х3,0 м) стоимостью 51 176 руб., навес (9,0х2,30 м) стоимостью 20 298 руб., деревянную дворовую уборную (1,10х0,95 м) стоимостью 10 873 руб. (приложение № к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., синяя штриховка).
- взыскать с ФИО6 в пользу ФИО1 компенсацию за превышение идеальных долей в размере 17 451 руб.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судом привлечены орган опеки и попечительства администрации Стародубского муниципального округа Брянской области, администрация Стародубского муниципального округа Брянской области, Управление Росреестра по Брянской области.
В судебном заседании истец ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 и ФИО4, и представитель истца адвокат Прожико С.П. иск поддержали с учетом последнего уточнения. Истец пояснила, что в настоящее время они фактически пользуются частью жилого дома, которую просят выделить им в собственность.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен, в деле имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя ФИО5, в котором также указано, что ответчик возражает против требований истца.
Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, иск не признала, пояснив, что предлагаемый истцом вариант раздела дома нарушает баланс законных прав и интересов собственников жилого дома, т.к. в собственность истца и троих несовершеннолетних разнополых детей передается лишь одна жилая комната площадью 12,7 кв.м, а ответчику не передается ни одно помещение, имеющее коммунальное (вспомогательное) назначение. Исходя из этого считает, что требования истца не соответствуют условию наименьшего ущерба, приводят к грубому нарушению имущественных прав совладельцев жилого объекта, в том числе ответчика. Кроме того, изменение характеристик домовладения, в том числе вида объекта, требует значительных финансовых затрат и приводит к снижению материальной ценности дома, что не соответствует интересам ответчика и несовершеннолетних детей. Также указывает, что неблагоприятные для ответчика условия в виде необходимости перепланировки помещений и переустройства систем инженерных коммуникаций могут компенсироваться возложением обязанности по несению расходов на данные виды работ на истца, поскольку у ответчика не имеется достаточных доходов на приведение предлагаемого истцом к передаче имущества в состояние жилого помещения с учетом предъявляемых требований. Помимо этого, считает, что экспертом дан неполный ответ на вопрос, поставленный судом в определении о назначении экспертизы, о стоимости затрат но перепланировке и переоборудованию (переустройству) автономных систем газо-, электро- и водоснабжения, отопления, водоотведения, канализации и вентиляции для вновь образуемой части «Б» блокируемого жилого дома в целях обеспечения санитарно-технических требований, предусмотренных для блокированного жилого дома. Просит в иске отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа опеки и попечительства администрации Стародубского муниципального округа Брянской области не явился, о времени и месте судебного заседания извещен. В судебном заседании 19 октября 2022 г. представитель указанного органа - ФИО7 пояснила, что не усматривает нарушений прав и законных интересов несовершеннолетних ФИО2, ФИО3 и ФИО4 при разделе дома по варианту, предложенному истцом.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Стародубского муниципального округа Брянской области, не явился, о времени и месте судебного заседания извещен. В суд поступило заявление ведущего юрисконсульта ФИО8 о рассмотрении дела без участия представителя, разрешение спора оставлено на усмотрение суда.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Брянской области, также не явился, о времени и месте судебного заседания извещен. Сведения о причинах неявки суду не представлены.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения истца и ее представителя, представителя ответчика, пояснения эксперта ФИО9, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что ФИО1 и ФИО6 состояли в зарегистрированном браке с 2006 г. по 2020 г., от брака имеют троих несовершеннолетних детей - ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, и ФИО4 – ДД.ММ.ГГГГ
Согласно нотариально удостоверенному договору от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом общей площадью 151, 3 кв.м с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью 1 250 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, приобретенные в том числе с использованием материнского (семейного) капитала, оформлены в общую собственность родителей и детей с определением размера долей: жилой дом ФИО1 и ФИО6 – по 107/250 долей, несовершеннолетним ФИО2, ФИО3 и ФИО4 – по 6/125 долей, земельный участок – соразмерно долям в жилом доме.
Согласно техническому паспорту, по состоянию на 15 августа 2014 г. объект недвижимости по адресу: <адрес>, 2014 года постройки, имеет два этажа, общую площадь 151,3 кв.м., жилую – 74,5 кв.м и состоит из жилого дома площадью 77,8 кв.м и мансарды площадью 73,5 кв.м. В жилом доме расположены коридор площадью 6,5 кв.м, прихожая площадью 14,4 кв.м, ванная площадью 7,9 кв.м, кухня площадью 15,8 кв.м, 2 жилые комнаты площадью 20,3 кв.м и 12,9 кв.м.; в мансарде – прихожая с лестничной площадкой площадью 26,5 кв.м, кладовая площадью 5,7 кв.м, 3 жилые комнаты площадью 14,4 кв.м, 14,4 кв.м, 12,5 кв.м.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 4 августа 2021 г. собственниками двухэтажного жилого дома общей площадью 151,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, являются ФИО1, ФИО6 – по 107/250 долей каждый в праве общей долевой собственности, несовершеннолетние ФИО2, ФИО3 и ФИО4 – по 6/125 долей каждый в праве общей долевой собственности.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 4 августа 2021 г. собственниками земельного участка общей площадью 1 250 кв.м с кадастровым номером №, видом разрешенного строительства – для индивидуального жилищного строительства, являются ФИО1, ФИО6 – по 107/250 долей каждый в праве общей долевой собственности, несовершеннолетние ФИО2, ФИО3 и ФИО4 – по 6/125 долей каждый в праве общей долевой собственности.
В спорном доме постоянно проживают ФИО1 и несовершеннолетние ФИО2, ФИО3 и ФИО4
Как следует из договора купли-продажи и акта передачи недвижимости от 1 октября 2014 г., ФИО1 и ФИО6 в общую совместную собственность приобретен двухэтажный жилой дом площадью 151,3 кв.м и земельный участок общей площадью 1 250 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
Собственники объекта недвижимости к соглашению о разделе имущества в натуре не пришли.
В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выдел в натуре влечет прекращение права общей долевой собственности на имущество.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Для определения технической возможности раздела в натуре спорного жилого дома, земельного участка и находящихся на нем надворных построек, разработки вариантов такого раздела судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс».
Согласно заключению эксперта от 18 февраля 2022 г. № раздел жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, возможен. Объемно-планировочное решение дома не позволяет произвести его раздел в строгом соответствии с идеальными долями собственников. Вместе с тем возможна разработка вариантов раздела жилого дома в натуре между собственниками с отступлением от идеальных долей.
Экспертом предложено два варианта раздела жилого дома с отступлением от идеальных долей. Впоследствии в связи с наличием технической ошибки экспертом представлены изменения во втором варианте раздела жилого дома.
В результате раздела жилого дома по предложенным вариантам вновь образованные части «А» и «Б» будут автономными блоками, а дом будет иметь признаки жилого дома блокированной застройки.
По первому варианту собственникам ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 может быть предложена вновь образованная часть «А» общей площадью 86,4 кв.м, состоящая из комнат (Лит. А) № площадью 6,5 кв. м, № площадью 14,4 кв. м, № площадью 7,9 кв. м, № площадью 12,9 кв. м и комнат мансарды: № площадью 26,5 кв. м, № площадью 5,7 кв. м, № площадью 12,5 кв.м (приложение №, зеленая штриховка).
Собственнику ФИО6 может быть предложена вновь образованная часть «Б» общей площадью 64,9 кв.м., состоящая из комнат (Лит. А) № площадью 15,8 кв. м, № площадью 20,3 кв. м и комнат мансарды: № площадью 14,4 кв. м, № площадью 14,4 кв. м, (приложение №, синяя штриховка).
Для изоляции вновь образованных частей при разделе по первому варианту необходимо произвести следующие переоборудования:
- в части «А» - установить очаг отопления; оборудовать независимые системы инженерных коммуникаций;
- в части «Б» - выполнить в комнате № (Лит. А) дверной проем с входной группой, оборудованный двойной дверью для входа во вновь образованную часть «Б»; выполнить дверные проемы между комнатами № и № (Лит. А) и между комнатами № и № (мансарда); оборудовать лестницу для подъема на второй этаж; оборудовать независимые системы инженерных коммуникаций.
Также необходимо произвести работы по изоляции частей «А» и «Б»:
-заложить дверные проемы между комнатами № и №, № и № (Лит, А), № и №, № и № (мансарда).
Стоимость работ (с учетом материалов) по оборудованию в жилом доме двух изолированных частей по состоянию на дату проведения экспертного осмотра по указанному варианту составляет 142 309,93 руб., из них во вновь образованной части «А» - 51 694,03 руб., во вновь образованной части «Б» - 65 263,72 руб.; стоимость работа по изоляции частей «А» и «Б» - 25 352,18 руб.
Стоимость строений жилого дома составляет 2 880 522 руб., в том числе жилого дома (Лит. А) – 1 941 063 руб., мансарды – 939 459 руб.
Стоимость частей жилого дома в результате его раздела будет составлять: стоимость вновь образованной части «А» - 1 563 805 руб., вновь образованной части «Б» - 1 235 578 руб.
Реальная стоимость вновь образованных частей «А» и «Б» жилого дома отличается от стоимостей идеальных долей.
Реальная стоимости части «А» меньше стоимости идеальной 143/250 доли на 37 442 руб., реальная стоимость части «Б» больше стоимости идеальной 107/250 доли на 37 442 руб.
Согласно второму варианту (исправленному) собственникам ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 может быть предложена вновь образованная часть «А» общей площадью 89,5 кв.м, состоящая из комнат (Лит. А) № площадью 6,5 кв. м, № площадью 14,4 кв. м, № площадью 7,9 кв. м, № площадью 15,8 кв. м и комнат мансарды: № площадью 26,5 кв. м, № площадью 5,7 кв. м, вновь образованной комнаты №.1 площадью 12,7 кв. м (приложение № исправленное, зеленая штриховка).
Собственнику ФИО6 может быть предложена вновь образованная часть «Б» общей площадью 61,8 кв.м., состоящая из комнат (Лит. А) № площадью 20,3 кв. м, № площадью 12,9 кв. м и комнат мансарды: № площадью 12,5 кв. м, вновь образованной комнаты №.1 площадью 16,1 кв. м, (приложение № (исправленное), синяя штриховка).
Для изоляции вновь образованных частей при разделе по второму варианту (исправленному) необходимо произвести следующие переоборудования:
- в части «А» - выполнить дверной проем между комнатой № и вновь образованной комнатой №.1 (мансарда); оборудовать независимые системы инженерных коммуникаций;
- в части «Б» - выполнить в комнате № (Лит. А) дверной проем с входной группой, оборудованный двойной дверью для входа во вновь образованную часть «Б»; выполнить дверные проемы между комнатами № и № (Лит. А) и между комнатами № и № (мансарда); установить очаг отопления; оборудовать лестницу для подъема на второй этаж; оборудовать независимые системы инженерных коммуникаций.
Также необходимо произвести работы по изоляции частей «А» и «Б»:
-заложить дверные проемы между комнатами № и №, № и № (Лит, А), № и №, № и №, № и № (мансарда);
- демонтировать перегородку между комнатами № и № (мансарда);
- возвести звукоизоляционную перегородку между вновь образованными комнатами №.1 и №.1.Стоимость работ (с учетом материалов) по оборудованию в жилом доме двух изолированных частей по состоянию на дату проведения экспертного осмотра по указанному варианту составляет 176 580,87 руб., из них во вновь образованной части «А» - 9 381,42 руб., во вновь образованной части «Б» - 123 858,32 руб.; стоимость работа по изоляции частей «А» и «Б» - 43 341,13 руб.
Стоимость строений жилого дома составляет 2 880 522 руб., в том числе стоимость вновь образованной части «А» - 1 667 751 руб., вновь образованной части «Б» - 1 130 925 руб.
Реальная стоимость вновь образованных частей «А» и «Б» жилого дома отличается от стоимостей идеальных долей.
Реальная стоимости части «А» больше стоимости идеальной 143/250 доли на 66 908 руб., реальная стоимость части «Б» меньше стоимости идеальной 107/250 доли на 66 908 руб.
Экспертом предложены два варианта раздела земельного участка в соответствии с вариантами раздела жилого дома в идеальных долях собственников.
По первому варианту (по первому варианту раздела жилого дома) собственнику вновь образованной части «А» может быть предложен земельный участок площадью 715 кв.м, указанный в приложении № к заключению эксперта, зеленая штриховка; собственнику вновь образованной части «Б» - площадью 535 кв.м, указанный в том же приложении, синяя штриховка, с установлением координат поворотных точек границ каждого участка (МСК-32).
На предложенном собственникам части «А» земельном участке площадью 715 кв.м расположены гараж из пеноблоков (7,80х8,35 м) и кирпичный подвал под гаражом (1,85х2,35 м) – приложение №, зеленая штриховка.
На предложенном собственнику части «Б» земельном участке площадью 535 кв.м располагаются бревенчатая баня (4х6 м), бревенчатая пристройка к бане (2,7х3,0 м), навес (9,0х2,30 м), деревянная дворовая уборная (1,10х0,95 м) – приложение №, синяя штриховка.
По второму варианту (по второму варианту раздела жилого дома) собственникам вновь образованной части «А» может быть предложен земельный участок площадью 715 кв.м, указанный в приложении № к заключению эксперта, зеленая штриховка; собственнику вновь образованной части «Б» - площадью 535 кв.м, указанный в том же приложении, синяя штриховка, с установлением координат поворотных точек границ каждого участка (МСК-32).
На предложенном собственникам части «А» земельном участке площадью 715 кв.м расположены гараж из пеноблоков (7,80х8,35 м) и кирпичный подвал под гаражом (1,85х2,35 м) – приложение №, зеленая штриховка.
На предложенном собственнику части «Б» земельном участке площадью 535 кв.м располагаются бревенчатая баня (4х6 м), бревенчатая пристройка к бане (2,7х3,0 м), навес (9,0х2,30 м), деревянная дворовая уборная (1,10х0,95 м) – приложение №, синяя штриховка.
Истец просит суд произвести раздел недвижимого имущества по второму варианту, предложенному экспертом (с внесенными изменениями), пояснив, что в доме постоянно проживает только она и несовершеннолетние дети, фактически они пользуются той частью жилого дома, которая определена экспертом по второму варианту раздела дома, остальные комнаты закрыты.
С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о разделе дома в натуре между сторонами по второму варианту экспертного заключения (исправленному) с выделением в собственность ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 вновь образованной части «А», ФИО6 – вновь образованной части «Б», а также о разделе земельного участка по второму варианту с передачей в собственность надворных построек, находящихся на каждом выделяемом земельном участке.
При этом в целях раздельного (автономного) использования жилого дома и для приведения предложенных к разделу частей жилого дома в дома блокированной застройки в соответствии с требованиями, предъявляемыми к таким домам, необходимо выполнить переоборудование в каждой вновь образованной части, а также произвести работы по изоляции частей «А» и «Б».
Истец ФИО1 согласна нести за счет своих сил и средств и просит возложить на нее выполнение переоборудования в части «А» и произвести работы по изоляции частей «А» и «Б», указанные во втором варианте (исправленном) заключения эксперта.
Согласно заключению эксперта, работы по переоборудованию строений дома следует вести в строгом соответствии с требованиями строительных норм и правил, регламентирующими порядок выполнения этих работ, соблюдая технологию строительного производства и правила безопасности труда при производстве строительных работ, работы должны осуществляться специалистами соответствующей профессии и квалификации.
Вопреки возражениям стороны ответчика о наступлении для ответчика при разделе дома по выбранному истцом варианту неблагоприятных условий в виде необходимости перепланировки помещений и переустройства систем инженерных коммуникаций, тогда как ответчик не имеет для этого достаточных средств, суд не находит оснований для возложения обязанности на истца компенсировать ответчику несение расходов на данные виды работ, поскольку такая обязанность возлагается на каждого собственника, которому выделяется часть имущества.
Не может суд согласиться с доводами представителя ответчика в той части, что в результате раздела нарушаются права и интересы собственников, т.к. несовершеннолетним детям вместе с истцом выделяется лишь одна жилая комната, а ответчику выделяется часть «Б», не имеющая вспомогательных помещений коммунального назначения.
Как следует из пояснений эксперта ФИО9 в судебном заседании, поддержавшего данное им заключение, согласно Методическим рекомендациям для экспертов «Определение технической возможности и разработка вариантов преобразования жилого дома как элемента домовладения в соответствии с условиями, заданными судом», использованным при проведении экспертного исследования, все изменения, связанные с реализацией в натуре предложенных вариантов выдела, предлагают проведение лишь основных строительных работ, связанных с переоборудованием и перепланировкой, с целью создания изолированных частей дома без расчета стоимости работ по переоборудованию инженерных коммуникаций, отоплении, водоснабжения, канализаций и электроснабжения. В компетенцию эксперта не входит проектирование жилых и вспомогательных помещений, вариант реального раздела разрабатывается без разграничения помещений по их функциональному назначению, а собственник вправе самостоятельно определить местонахождение конкретных помещений в выделенной ему части. Необходимо учитывать лишь наличие естественного освещения и площадь выделяемого помещения. В данном случае площади выделяемых помещений позволяют оборудовать как жилые, так и вспомогательные помещения.
Также пояснил, что расчет стоимости работ по оборудованию независимых систем инженерных коммуникаций (проведение газификации, водоснабжения и электрификации) во вновь образованных частях «А» и «Б», а также работ по устройству лестницы не производится, т.к. на данные виды работ необходима разработка проектной документации специализированными организациями, что не входит в компетенцию эксперта-строителя.
Кроме того, как следует из объяснений истца, в мансарде находятся 3 окна и имеется возможность оборудования жилых комнат.
Таким образом, суд не усматривает нарушений прав и интересов собственников спорного жилого дома, в том числе несовершеннолетних детей, при разделе жилого дома по предложенному истцом варианту.
Заключение эксперта суд принимает в качестве допустимого и относимого доказательства и кладет в основу решения, поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. Судом учтено, что при проведении экспертизы экспертом были изучены все представленные сторонами материалы, заключение получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность эксперта за результаты исследования, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на все поставленные судом вопросы. Из материалов дела следует, что эксперт, проводивший экспертизу, имеет высшее образование, позволяющее выполнить назначенную судом экспертизу, соответствует предъявляемым к экспертам требованиям. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, материалы дела не содержат.
Несмотря на доводы представителя ответчика о неполном ответе эксперта на вопрос о стоимости работ и материалов при реконструкции и переоборудовании дома, суд считает, что экспертом даны полные и обоснованные ответы на все поставленные вопросы, в пределах его компетенции, и оснований для назначения дополнительной экспертизы не усматривает.
Что касается доводов представителя ответчика об изменении характеристик домовладения, в том числе вида объекта, что требует значительных финансовых затрат и приводит к снижению материальной ценности дома то суд считает их несостоятельными, т.к. в результате раздела жилого дома изменение его стоимости является неизбежным, вместе с тем указанное обстоятельство не влечет нарушений имущественных прав совладельцев жилого объекта, в том числе ответчика.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Положения настоящего Федерального закона применяются с 1 марта 2022 г.
Таким образом, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, следует признать жилым домом блокированной застройки и разделить его согласно вышеназванному варианту раздела на жилой дом блокированной застройки общей площадью 89,5 кв.м и жилой дом блокированной застройки общей площадью 61,8 кв.м. Право общей долевой собственности ФИО1, ФИО6, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на жилой дом и земельный участок подлежит прекращению, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права общей долевой собственности указанных лиц на доли в праве на названные объекты недвижимости - аннулированию, а жилой дом и земельный участок – снятию с кадастрового учета.
Стороной истца произведен расчет долей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки и земельный участок по предложенному варианту раздела.
Суд, проверив представленный расчет, считает возможным согласиться с ним, поскольку он выполнен исходя из имеющихся до раздела долей каждого собственника и площади жилого дома, приходящейся на каждую из долей, с учетом соблюдения необходимой минимальной площади жилого помещения. Расчет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок также выполнен исходя из варианта раздела с учетом идеальных долей каждого собственника. Нарушений прав несовершеннолетних при определении долей в предложенном варианте суд не усматривает.
Таким образом, размер долей в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 89,5 кв. м, будет составлять: у ФИО1 - 131/179 доля, ФИО2 - 16/179 долей, ФИО3 - 16/179 долей, ФИО4 - 16/179 долей; в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 715 кв. м, расположенный по тому же адресу: у ФИО1 - 107/143 долей, ФИО2 - 12/143 долей, ФИО3 - 12/143 долей, ФИО4 - 12/143 долей.
При рассмотрении требований истца о взыскании компенсации суд исходит из следующего.
Как следует из заключения эксперта, на идеальные доли собственников ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (совместно 143/250 доли) приходится 86,5 кв.м, собственника ФИО6 – 64,8 кв.м.
Реальная стоимость вновь образуемой части «А» больше стоимости идеальной 143/250 доли на 66 908 руб., реальная стоимость вновь образуемой части «Б» меньше стоимости идеальной 107/250 доли на 66 908 руб.
Таким образом, учитывая выводы экспертного заключения, с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО6 подлежит взысканию компенсация за превышение реальной стоимости части жилого дома в размере 66 908 руб.
Также в заключении эксперта указано, что стоимость расположенных на земельном участке надворных построек составляет 1 224 146 руб., из которых стоимость гаража – 527 840 руб., подвала – 88 012 руб., бани – 525 947 руб., пристройки к бане – 51 176 руб., навеса – 20 298 руб., дворовой уборной – 10 873 руб.
Стоимость идеальных долей собственников в надворных постройках составляет: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (совместно 143/250 доли) – 800 211,51 руб., ФИО6 (107/250 долей)– 523 934,49 руб.
По второму варианту раздела стоимость надворных построек, переходящих собственникам части «А», меньше стоимости идеальной 143/250 доли на 84 359,49 руб. Стоимость надворных построек, переходящих собственнику части «Б», больше стоимости идеальной 143/250 доли на 84 359,49 руб.
Следовательно, с ФИО6 в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 подлежит взысканию компенсация за превышение реальной стоимости надворных построек в размере 84 359,49 руб.
Суд считает возможным произвести зачет взаимных обязательств и взыскать с ФИО6 в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 компенсацию за превышение идеальных долей в заявленной истцом сумме в размере 17 451 руб.
Что касается требований истца о предоставлении ей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей самостоятельно внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости и осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрации права общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, то суд считает их некорректными, поскольку у истца отсутствуют полномочия на самостоятельное внесение каких-либо изменения в указанный реестр.
При этом суд считает возможным разъяснить, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в отношении каждого из объектов недвижимости в отдельности, без одновременной постановки на кадастровый учет и регистрации прав второго объекта недвижимости, образованного в результате раздела жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Исходя из изложенного, заявленные истцами требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 и ФИО4 к ФИО6 о признании жилого дома домом блокированной застройки, прекращении права общей долевой собственности, разделе жилого дома и земельного участка – удовлетворить.
Признать объект недвижимого имущества – жилой дом общей площадью 151,3 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки.
Разделить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на жилой дом блокированной застройки общей площадью 89,5 кв.м и жилой дом блокированной застройки общей площадью 61,8 кв.м согласно приложению № (исправленное) к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г.
Прекратить право общей долевой собственности ФИО1 на 107/250 долей, ФИО6 на 107/250 долей, ФИО2 на 6/125 долей, ФИО3 на 6/125 долей, ФИО4 на 6/125 долей в жилом доме общей площадью 151,3 кв. м с кадастровым номером № и земельном участке площадью 1 250 кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации права общей долевой собственности на указанные доли жилого дома и земельного участка, снять указанный жилой дом и земельный участок с кадастрового учета.
Признать право общей долевой собственности за ФИО1 на 131/179 долю, ФИО2 на 16/179 долей, ФИО3 на 16/179 долей, ФИО4 на 16/179 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 89,5 кв. м, состоящий из комнат (Лит. А) № площадью 6,5 кв. м, № площадью 14,4 кв. м, № площадью 7,9 кв. м, № площадью 15,8 кв. м и комнат мансарды: № площадью 26,5 кв. м, № площадью 5,7 кв. м, вновь образованной комнаты №.1 площадью 12,7 кв. м (часть «А» согласно приложению № (исправленное) к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., зеленая штриховка), стоимостью 1 667 751 руб.
Признать право собственности ФИО6 на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 61,8 кв. м, состоящий из комнат (Лит. А) № площадью 20,3 кв. м, № площадью 12,9 кв. м и комнат мансарды: № площадью 12,5 кв. м, вновь образованной комнаты №.1 площадью 16,1 кв. м, (часть «Б» согласно приложению № (исправленное) к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от ДД.ММ.ГГГГ, синяя штриховка), стоимостью 1 130 925 руб.
Обязать ФИО1 за счет своих сил и средств в части «А» согласно приложению № (исправленное) к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., зеленая штриховка, оборудовать независимые системы инженерных коммуникаций; выполнить дверной проем между комнатой № и вновь образованной комнатой №.1 (мансарда); заложить дверные проемы между комнатами № и №, № и № (Лит. А), № и №, № и №, № и № (мансарда); демонтировать перегородку между комнатами № и № (мансарда); возвести звукоизоляционную перегородку между вновь образованными комнатами №.1 и №.1.
Обязать ФИО6 за счет своих сил и средств в части «Б» согласно приложению № (исправленное) к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., синяя штриховка, выполнить в комнате № (Лит. А) дверной проем с входной группой, оборудованный двойной дверью, для входа во вновь образованный блок №; выполнить дверные проемы между комнатами № и № (Лит. А) и между комнатами № и № (мансарда); установить очаг отопления; оборудовать лестницу для подъема на второй этаж; оборудовать независимые системы инженерных коммуникаций.
Признать право общей долевой собственности за ФИО1 на 107/143 долей, ФИО2 на 12/143 долей, ФИО3 на 12/143 долей, ФИО4 на 12/143 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 715 кв. м (приложение № к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., зеленая штриховка). Поворотные точки границ контура земельного участка площадью 715 кв. м определить со следующими координатами (МСК-32):
№ точки
Координаты
Х
Координаты
Y
н1
413959.44
1268667.59
н2
413959.09
1268661.00
н3
413962.08
1268660.84
н4
413966.43
1268660.61
н5
413966.33
1268658.74
н6
413970.73
1268658.50
н7
413971.73
1268658.45
н8
413971.27
1268649.89
н9
413959.48
1268650.65
н10
413958.67
1268635.61
н11
413961.27
1268635.47
н12
413960.30
1268617.54
4
413947.00
1268617.99
3
413948.63
1268667.97
Признать право собственности ФИО6 на земельный участок площадью 535 кв. м (приложение № к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., синяя штриховка). Поворотные точки границ контура земельного участка площадью 535 кв. м определить со следующими координатами (МСК-32):
№ точки
Координаты
Х
Координаты
Y
н1
413959.44
1268667.59
н2
413959.09
1268661.00
н3
413962.08
1268660.84
н4
413966.43
1268660.61
н5
413966.33
1268658.74
н6
413970.73
1268658.50
н7
413971.73
1268658.45
н8
413971.27
1268649.89
н9
413959.48
1268650.65
н10
413958.67
1268635.61
н11
413961.27
1268635.47
н12
413960.30
1268617.54
1
413971.99
1268617.14
2
413973.61
1268667.09
Передать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 надворные постройки стоимостью 615 852 руб., расположенные на передаваемом им в собственность земельном участке: гараж из пеноблоков (7,80х8,35 м), стоимостью 527 840 руб. и кирпичный подвал под гаражом (1,85х2,35 м) стоимостью 88 012 руб. (приложение № к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., зеленая штриховка).
Передать ФИО6 надворные постройки стоимостью 608 294 руб., расположенные на передаваемом ему в собственность земельном участке: бревенчатую баню (4х6 м) стоимостью 525 947 руб., бревенчатую пристройку к бане (2,7х3,0 м) стоимостью 51 176 руб., навес (9,0х2,30 м) стоимостью 20 298 руб., деревянную дворовую уборную (1,10х0,95 м) стоимостью 10 873 руб. (приложение № к заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г., синяя штриховка).
Взыскать с ФИО6 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Территориальным пунктом УФМС России по Брянской области в Стародубском районе) в пользу ФИО1 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ отделом внутренних дел Стародубского района Брянской области) компенсацию за превышение идеальных долей в размере 17 451 руб.
Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» № от 18 февраля 2022 г. является неотъемлемой частью настоящего решения суда.
Разъяснить, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в отношении каждого из объектов недвижимости в отдельности, без одновременной постановки на кадастровый учет и регистрации прав второго объекта недвижимости, образованного в результате раздела жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Стародубский районный суд Брянской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Р.М.Будникова
Мотивированное решение изготовлено 10 ноября 2022 г.