Дело № 2-2090/2022 64RS0004-01-2022-003192-59
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22.08.2022 года город Балаково
Балаковский районный суд Саратовской области в составе
судьи Комарова И.Е.,
при секретаре судебного заседания Жебревой Н.Б.,
с участием:
представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании уплаченных денежных средств,
установил:
ФИО3 обратилась в суд и просит признать недействительным договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок из земель населенных пунктов кадастровым №, расположенный по адресу: , с разрешенным использованием - служебные гаражи, площадью 2 833 м2, применив последствия недействительности сделки и взыскать с Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области денежные средства в сумме 658 457 рублей, а также судебные расходы по оплате судебной экспертизы.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила Договор аренды земли № с Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области. Согласно п. 1.1. данного Договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов кадастровым №, расположенный по адресу: РФ6 (далее Участок), с разрешенным использованием - служебные гаражи, площадью 2 833 м2. Согласно п. 1.2. данного Договора, участок свободен от каких либо коммуникаций. Согласно п. 1.4. данного Договора, часть земельного участка находится в зоне с особыми условиями использования территории: № Охранная зона инженерных коммуникаций, что подтверждается сведениями, размещенными в публичной кадастровой карте. Согласно указанных сведений из общей площади 2 833 кв.м. охранная зона составляет всего 9 кв.м. Согласно п. 2.1. данного Договора, Договор заключен на 5 лет 6 месяцев, с даты его подписания. Согласно п. 3.1. данного Договора, годовой размер арендной платы за Участок, является фиксированным и составляет 658 457 рублей. В соответствии с условиями Договора, истец произвела оплату арендной платы в размере 658 457 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 658 457 рублей.
Истец указывает, что договор аренды, на данный Участок, заключался для использования его в личных целях, а именно для строительства гаражей, в соответствии с разрешенным использованием земли, что подтверждается в том числе, рабочим проектом от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в процессе подготовки документов для строительства гаражей, мне стало известно, что на Участке, находятся подземные коммуникации линий электропередач, проходящие вдоль, поперёк и по диагонали Участка, что делает его не пригодным для использования по целевому назначению. Для подтверждения полученной информации или её опровержения, истец обратилась в отдел архитектуры Администрации Балаковского муниципального района, с заявлением, где был предоставлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ №, который подтверждал, что Участок, не пригоден для строительства капитальных объектов, что визуализируется в представленном градостроительном плане Участка.
Истец утверждает, что об указанных обстоятельствах, до заключения Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, истцу известно не было и Ответчик, достоверно зная об этом, данную информацию, имеющую существенное значение, от истцу скрыл. Тем самым Ответчик обманул истца, введя в заблуждение, относительно основных свойств участка, которые делают невозможным, использование Участка, в соответствии с п. 1.1 Договора и нарушает мои права, установленные п. 5.1 Договора.
Истец считает, что, заключая указанный Договор, пребывая под воздействием обмана, заблуждалась относительно предмета сделки, в частности его качеств, которые являются существенными.
Истец отмечает, что заблуждение было существенным, так как в соответствии с условиями договора и протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, из общей площади 2 833 кв.м., земельного Участка, в зоне с особыми условиями использования территории: №, находится охранная зона инженерных коммуникаций, что подтверждается сведениями размещенными в публичной кадастровой карте, согласно которых охранная зона составляет всего 9 м2, что не мешает строительству гаражей и использованию Участка в соответствии с его разрешенным использованием. Данные обстоятельства истцом были проверены путем использования общедоступного сервиса https://rosreestr.gov.ru/, а так же выпиской из ЕГРН.
Истец указывает, что, выявив данные существенные обстоятельства, она ДД.ММ.ГГГГ обратилась к Ответчику с требованием(претензией) о расторжении Договора аренды и возвращении уплаченных денежных средств в сумме 658 457 рублей, но, вопреки требованиям ст. 167 ГК РФ, Ответчик, ответил отказом.
Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, указав, что допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденными решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011г. № (с изменениями), на земельном участке, относящимся к территориальной зоне П4-П5 «Зона предприятий IV-V класса опасности», предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства определены в 60% от площади участка, что составляет 1699,8 кв.м., Согласно договору аренды земельного участка, часть земельного участка находится в зоне с особыми условиями использования территории: 64:40-6.226 Охранная зона инженерных коммуникаций, которая составляет 9 кв.м. Эта зона находиться в границах минимальных отступах от границ участка, что соответственно не могло повлиять на пятно застройки гаражей площадью 1699,8 кв.м. Истцом планировалось построить единый объект (гаражи) на площади 1699,8 кв.м., что позволяли осуществить параметры участка, указанные Ответчиком в договоре аренды. При получении градостроительного плана в Администрации БМР выяснилось что на данном участке есть охранные зоны подземных коммуникаций электрических кабелей мощностью КЛ-04 кВ, 10 кВ, которые не были заявлены ни в конкурсной документации ни в договоре аренды, наличие указанных коммуникаций, которые не позволяют использовать участок в заявленном Ответчиком объёме, подтвердилось экспертизой, проведенной по настоящему делу. Согласно градостроительному плану на данном участке нет единого пятна застройки гаражей площадью 1699 кв.м, Он поделен на 9 участков общей площадью 1365 кв,м., что составляет 48,18% где разрешено строить гаражи из которых теоретически можно использовать только 3, площадь которых не превышает 25 % от общей застройки. Истец считает, что к этим участкам невозможно подвести подъездные пути (асфальтированную дорогу) из за охранных зон подземных коммуникаций.
В связи с чем, истец настаивает, что Ответчик ввел истца в заблуждение, которое заключалось в сокрытии информации о существенных свойствах участка, обманув истца, что площадь застройки может составлять 60 % от общей площади участка.
Ответчик с иском не согласился, указав, что ДД.ММ.ГГГГ Комитетом принято решение № о проведении аукциона о продаже права аренды на земельные участки, в том числе по лоту № с предметом аукциона: Право на заключение договора аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственность, расположенный по адресу: Местоположение: . Площадь: 2833 кв.м. Кадастровый номер земельного участка: №. Права на земельный участок, ограничения этих прав (согласно сведениям ЕГРН): собственность Балаковского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данных публичной кадастровой карты, часть земельного участка находится в зоне с особыми условиями использования территории: 64:40-6.226 Охранная зона инженерных коммуникаций. Особые отметки (согласно сведениям ЕГРН): отсутствуют. Разрешенное использование: служебные гаражи. Категория земель: земли населенных пунктов. Срок аренды земельного участка: 5 лет 6 мес. Согласно акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлено: земельный участок свободен от капитальных строений, имеет свободный доступ. Земельный участок не имеет видимых повреждений, на участке произрастают кустарники, рядом с участком проходят линии электропередачи.
Ответчик указывает, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденными решением Совета МО г. Балаково от ДД.ММ.ГГГГ № (с изменениями), земельный участок относится к территориальной зоне П4-П5 «Зона предприятий IV-V класса опасности», для которой для «прочих объектов» максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет - 60%. ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола о результатах аукциона (Лот №) от ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района (далее - Арендодатель, Комитет) и ФИО3 (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земли № (далее - Договор), в соответствии с условиями которого Арендатору был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов кадастровым номером № площадью 2833 кв.м, расположенное по адресу: с разрешенным использованием - служебные гаражи. В соответствии с п. 2.1 Договора последний заключен сроком на 5 (пять) лет 6 месяцев с даты его подписания. Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
Ответчик указывает, что в апреле 2022 года ФИО3 обратилась в Комитет с требованием о досрочном расторжении договора аренды земли № от, 16.04.2021г., ссылаясь на невозможность использования данного земельного участка по целевому назначению, в силу выявленных существенных обстоятельств, а именно наличие подземных инженерных коммуникаций. В связи с отсутствием обстоятельств, указывающих на невозможность использования земельного участка для целей, указанных в договоре аренды Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами отказал ФИО3 в расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и возврате денежных средств.
Ответчик указывает, что в соответствии с извещением о проведении аукциона и договором аренды, разрешенное использование земельного участка кадастровым номером № служебные гаражи. В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 вид разрешенного использования «служебные гаражи» имеет следующее описание: Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо. Таким образом, описание вида разрешенного использования указанного выше земельного участка допускает его использование в том числе и для целей не связанных со строительством. Согласно акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ кадастровым номером № установлено, что вышеуказанный земельный участок используется под автостоянку легкового транспорта. Участок огорожен просматриваемым забором. На участке расположены сооружение поста охраны, автотранспорт.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию стороны, указав, что согласно выписке из ЕГРН на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ (являющейся неотъемлемой частью договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ) в границах земельного участка отсутствуют здания, сооружения, в том числе объекты электроэнергетики. Согласно раздела 4 выписки земельный участок имеет ограничения в использовании 9 кв.м. В этой связи, наличие на земельном участке подземных линий электропередач, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН не является препятствием для предоставления в аренду данного участка. На момент принятия решения о проведении аукциона, Комитет руководствовался сведениями публичной кадастровой карты нахождения земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории: № Охранная зона инженерных коммуникаций. При таких обстоятельствах Комитет не вводил в заблуждение ФИО3 в части наличия подземных коммуникаций линий электропередач, что исключает возможность признания сделки оспоримой по основаниям п. 1 ст. 178 ГК РФ.
Представитель ответчика, ссылаясь на п. 5 ст. 166 ГК РФ и ст. 1 ГК РФ, считает, что ФИО3 давала Комитету основания считать спорную сделку действительной. Так, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 в Комитет поступило заявление о расторжении договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное заявление поступило в Комитет уже после получения Истцом топографической съемки, выполненной 10.12.2021г. ООО «БТИ» для подготовки чертежа градостроительного плана, и предоставленная в администрацию БМР ФИО3 на основании которой и был подготовлен и выдан градостроительный план. В ответ на указанное заявление Комитет сообщил о том, что в отношении земельного участка, выступающего предметом договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ специалистами комитета был осуществлен выездной осмотр территории, которая используется под автостоянку автотранспорта. Участок огорожен забором, на участке расположено сооружение поста охраны. Для принятия решения о расторжении договора необходимо провести повторный осмотр участка. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в Комитет поступило требование (претензия) ФИО3 о расторжении договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, а также о возвращении денежных средств внесенных в качестве задатка за участие в аукционе в сумме 658457 руб. в связи с расторжением договора аренды. В ответ на указанное требование Комитет сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с фактическим использованием земельного участка по автостоянку.
Суд, выслушав стороны, изучив предоставленные доказательства, находит исковые требований не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Из указанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.
Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которой послужили основанием для предъявления иска, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В силу пункта 2 данной статьи при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
По смыслу приведенных положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее по тексту – Комитет) принято решение № о проведении аукциона о продаже права аренды на земельные участки, в том числе по лоту № с предметом аукциона: Право на заключение договора аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственность, расположенный по адресу: Российская . Местоположение: Площадь: 2833 кв.м. Кадастровый номер земельного участка: №. Права на земельный участок, ограничения этих прав (согласно сведениям ЕГРН): собственность Балаковского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данных публичной кадастровой карты, часть земельного участка находится в зоне с особыми условиями использования территории: № Охранная зона инженерных коммуникаций. Особые отметки (согласно сведениям ЕГРН): отсутствуют. Разрешенное использование: служебные гаражи. Категория земель: земли населенных пунктов. Срок аренды земельного участка: 5 лет 6 мес. Согласно акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлено: земельный участок свободен от капитальных строений, имеет свободный доступ. Земельный участок не имеет видимых повреждений, на участке произрастают кустарники, рядом с участком проходят линии электропередачи.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденными решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 г. № 311 (с изменениями), земельный участок относится к территориальной зоне П4-П5 «Зона предприятий IV-V класса опасности», для которой для «прочих объектов» максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет - 60%.
ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола о результатах аукциона (Лот №) от ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района и ФИО3 был заключен договор аренды земли №, в соответствии с условиями которого Арендатору был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов кадастровым номером № площадью 2833 кв.м, расположенное по адресу: , с разрешенным использованием - служебные гаражи. В соответствии с п. 2.1 Договора последний заключен сроком на 5 (пять) лет 6 месяцев с даты его подписания. Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке (л.д.8-10).
Согласно п. 3.1. данного Договора, годовой размер арендной платы за Участок, является фиксированным и составляет 658 457 рублей. В соответствии с условиями Договора, истец произвела оплату арендной платы в размере 658 457 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 658 457 рублей (л.д.19).
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 вид разрешенного использования «служебные гаражи» имеет следующее описание: Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо. Таким образом, описание вида разрешенного использования указанного выше земельного участка допускает его использование в том числе и для целей не связанных со строительством.
Заключением судебной строительно-технической экспертизы сделаны выводы, что по результатам анализа сопоставления данных: геодезической съемки исследуемой территории с актуальными сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), установлено что: на земельном участке с кадастровым номером № расположены кабельные линии электропередач KЛ 10кВ и 0,4кВ, воздушные линии электропередач ВЛ 0,4кВ, воздушный кабель связи. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № «Служебные гаражи» соответствует основным видам разрешенного использования, установленным Правилами землепользования и застройки. С учетом имеющихся на земельном участке коммуникаций и указанных выше норм для застройки доступно 1365 кв. м, что составляет 48,18% от общей площади участка. Таким образом, строительство капитальных объектов - гаражей в соответствии с целевым назначением возможно. Однако эксперты считают необходимым отметить, что из указанных 48,18% для размещения объектов пригодна не вся площадь, так как имеются части участка, ограниченные охранными зонами, размеры и конфигурация которых не позволяют размещать на них объекты капитального строительства. Конкретная площадь застройки с учетом вышеописанной ситуации может быть рассчитана только в ходе выполнения проектных работ специализированной организацией, состоящей в СРО исходя из принятых проектных решений.
У суда отсутствуют основания ставить под сомнение выводы эксперта, изложенные в заключении, поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертом были изучены все имеющиеся материалы, объем которых оказался достаточным для дачи заключения; избраны надлежащие методы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Из выписок из ЕГРН на земельный участок кадастровым номером № следует, что в ЕГРН внесены сведения о наличии охранной зоны инженерных коммуникаций № площадью 9 кв.м. (л.д.31-35). В ЕГРН отсутствуют сведения о наличии иных коммуникаций и охранных зон на земельном участке кадастровым номером №. Таким образом, суд приходит к выводу, что в судебном заседании не нашли свое подтверждение доводы истца о заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ под влиянием обмана, поскольку Комитетом, используя доступные и официальные источники информации, в аукционной информации были указаны все существенные характеристики земельного участка.
Что касается доводов истца о заключении сделки под влиянием заблуждения в отношении свойств земельного участка, исключающих возможность его застройки в максимальном размере в 60%, то суд названные доводы не влекут признание сделки недействительной, поскольку аукционная документация и договор аренды не содержат условий о возможной застройке участка в 60%, а вид разрешенного использования «служебные гаражи», как указано было выше, предполагает не только застройку, но и размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо. Более того, строительство гаражей возможно с объемами застройки в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области.
Таким образом, истцом не предоставлено доказательств заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ под влиянием как обмана, так и заблуждения, что влечет отказ в иске.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании уплаченных денежных средств отказать.
В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балаковский районный суд Саратовской области.
Судья И.Е. Комаров
Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2022 года.
Судья И.Е. Комаров