№ 2-106/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 февраля 2023 года адрес

Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Бедняковой В.В., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки,

установил:

Истец ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» обратился в суд с иском к участнику долевого строительства Королю А.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ... от 27.02.2018 в размере 364 859,76 руб., предусмотренной п.п. 4.3.1, 4.3. договора неустойки в размере 52 454,67 руб. за нарушение срока внесения платежа и расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 373,14 руб., мотивируя свои требования тем, что между сторонами был заключен указанный договор о приобретении ответчиком объекта недвижимости – квартиры с условным номером 156, расположенной по адресу: адрес, адрес, уч. 18, площадью 133,43 кв.м, стоимостью 26 033 817 руб., по условиям которого окончательная сумма доли участника уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью объекта долевого строительства, определенной по данным обмеров компетентной организации, осуществляющей кадастровый или технический учет, исходя из стоимости одного кв.м площади объекта строительства, при этом, в случае увеличения площади участник принял на себя обязательства произвести доплату в течение 60 дней с момента подписания передаточного акта. Так, по результатам обмера и подписанному сторонами передаточному акту от 30.01.2020 площадь объекта недвижимости ответчика составила 135,30 кв.адрес с тем, обязательства по оплате стоимости увеличения площади ответчиком до настоящего времени не исполнены, а направленная в его адрес претензия оставлена без внимания, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Представитель истца ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» по доверенности фио в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебном заседании требования не признал, просил в иске отказать по доводам письменных возражений, ссылаясь в том числе на то, что по причине несвоевременной передачи объекта недвижимости в период с 24.12.2019 по 29.01.2020 ответчиком была рассчитана неустойка в размере 465 571,42 руб. (26 033 817 х 1/150 х 37 х 7,5%), которая превышает сумму требований истца, о чем последний был уведомлен 24.03.2020 с указанием на зачет однородных требований, в связи с чем оснований для взыскания разницы стоимости объекта недвижимости не имеется, поскольку данное уведомление не оспаривалось, при этом, расчет неустойки произведен на момент неисполнения обязательств по передаче объекта недвижимости (31.07.2019) в размере 7,5% процентов годовых, что согласуется с требованиями действующего законодательства. Одновременно ходатайствовал о взыскании с истца в пользу ответчика судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 24.02.2018 между застройщиком ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» и участником долевого строительства ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ..., по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, адрес, уч. 18, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру с номером 156, площадью 133,43 кв.м, стоимостью 26 033 817 руб.

Пунктом 4.1.1 стороны согласовали, что расчет доли участия произведен, исходя из цены строительства (создания) одного квадратного метра площади объекта долевого строительства в размере 195 112,17 руб.

Из п. 4.3. договора следует, что окончательная сумма доли участия участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры, определенной по данным обмеров БТИ, исходя из цены строительства (создания) одного квадратного метра площади квартиры, указанной в п. 4.1.1 договора. При определении площади квартиры по данным обмеров БТИ (или иной организации, осуществляющей кадастровый или технический учет), стороны исходят из того, что площадь балкона/лоджии уточняется при определении площади квартиры с учетом применения к фактической площади балкона/лоджии понижающего коэффициента – 0,3/0,5. При расхождении площади квартиры в сторону увеличения или уменьшения, определенной по данным обмеров БТИ, с учетом площади балкона/лоджии, с проектной площадью квартиры, стороны производят дополнительные расчеты в следующем порядке: в случае увеличения площади квартиры участник долевого строительства в течение недели с даты его письменного уведомления обязан внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 4.3.1 договора); в случае уменьшения площади квартиры застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в течение недели со дня подачи письменного заявления застройщику (п. 4.3.2. договора).

Согласно техническому отчету ООО «Бюро инвентаризации, оценки и менеджмента» от 03.12.2018 на объект недвижимости квартиру № 156, расположенную по адресу: адрес, лит. А, ее общая площадь с учетом вспомогательных помещений и лоджии составляет 135,30 кв.м.

30.01.2020 сторонами был подписан передаточный акт, по условиям которого ответчику была передана вышеуказанная квартира площадью 135,30 кв.м согласно обмерам ООО «Бюро инвентаризации, оценки и менеджмента».

Пунктом 2 передаточного акта сторонами согласован срок проведения взаиморасчетов с учетом внесения в порядке участия в долевом строительстве доли увеличения площади объекта недвижимости объекта недвижимости, стоимость которого по результатам обмера составила 26 398 676,76 руб., в течение 60 дней с момента подписания такого акта.

Из акта о взаиморасчетах от 30.01.2020 следует, что задолженность ответчика по заключенному между сторонами договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ... от 27.02.2018 составляет 364 859,76 руб., в связи с чем 08.10.2020 истцом в адрес ответчика была направлена претензия об уплате такой задолженности.

В ответ на указанную претензию ФИО1 24.03.2020 в адрес ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» направлено заявление о зачете встречных однородных требований с указанием на то, что обязательство ответчика по заключенному между сторонами договору прекращено полностью зачетом встречного требования последнего о начисленной неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого участия в строительстве за период с 24.12.2019 по 29.01.2020 в размере 465 571,42 руб. (26 033817 х 7,25% х 1/150 х 37дн.); согласно сведений отчета об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором 12448245013211 заявление получено истцом 27.03.2020.

Также, судом установлено, что решением Останкинского районного суда адрес от 12.02.2020 по гражданскому делу № 2-.../2020 исковые требования Короля А.А. к ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда удовлетворены частично. Указанным решением постановлено: взыскать с ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» в пользу Короля А.А. неустойку за несвоевременную передачу квартиры за период с 01.08.2019 по 23.12.2019 в размере 600 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 305 000 руб.

Из решения следует, что судом при исчислении неустойки применена процентная ставка в размере 6,25% годовых, при этом с учетом ст. 333 ГК РФ произведено снижение такой неустойки до 600 000 руб.

Так, обращаясь в суд с требованиями о взыскании денежных средств в заявленном размере по причине увеличения площади принадлежащего ответчику объекта недвижимости, ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» ссылалось на то, что вышеупомянутая претензия оставлена без внимания, разница стоимости квартиры не возмещена, а также указано на то, что рассчитанная ответчиком неустойка по ставке 7,5% годовых является неверной, претензий о выплате неустойки в адрес истца не направлялось, судебное решение о взыскании неустойки за период с 24.12.2019 по 29.01.2020 отсутствует, а потому обязательств по уплате неустойки не возникло, что исключает возможность зачета однородных требований, поскольку таковые не носят бесспорный характер.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участи долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Учитывая, что при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, изменение обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора по окончании строительства дома, принимая во внимание, что площадь квартиры изменилась после проведения обмеров БТИ с установлением площади большего размера, с чем участник долевого участия в строительстве согласился, подписав передаточный акт, а потому требование истца о взыскании дополнительной оплаты продаваемой площади соответствует условиям договора.

Вместе с тем, согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 10 постановления от 11 июня 2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснил, что согласно ст. 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно ст. 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В случаях, предусмотренных законом или договором, зачетом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям п. 4 ст.313 ГК РФ (п.11 постановления).

В целях применения ст. 410 ГК РФ предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 ГК РФ допускает, в том числе. зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда) (п. 12 постановления).

Для зачета в силу ст. 410 ГК РФ необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования.

По смыслу ст.ст. 410, 315 ГК РФ для зачета не является необходимым наступление срока исполнения пассивного требования, если оно в соответствии с законом или договором может быть исполнено досрочно.

Если лицо получило заявление о зачете от своего контрагента до наступления срока исполнения пассивного требования при отсутствии условий для его досрочного исполнения или до наступления срока исполнения активного требования, то после наступления соответствующих сроков зачет считается состоявшимся в момент, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили установленные законом условия для зачета. Если наступил срок исполнения активного требования, но отсутствуют условия для досрочного исполнения пассивного требования, то должник по активному требованию вправе исполнить свое обязательство.

В пункте 14 указанного постановления Пленума разъяснено, что согласно ст. 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ.

Обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (ст. 410 ГК РФ). Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете (п. 15 постановления).

Как разъяснено в п.19 постановления вышеназванного Пленума, если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (ст.ст. 137,138 ГПК РФ), ст. 132 АПК РФ, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (ч.2 ст. 56, ст.67, ч. 1 ст. 196, ч.ч.3, 4 ст. 198 ГПК РФ, ч.1 ст. 64, ч.1- 3.1 ст. 65, ч. 7 ст. 71, ч. 1 ст. 168, ч.ч. 3,4 ст. 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018, указано, что из положений ст. 410 ГК РФ следует, что для зачета по одностороннему заявлению необходимо, чтобы встречные требования являлись однородными, срок их исполнения наступил (за исключением предусмотренных законом случаев, при которых допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил).

Подача заявления о зачете является выражением воли стороны односторонней сделки на прекращение встречных обязательств и одновременно исполнением требования закона, установленного к процедуре зачета (ст.ст. 154, 156, 410 ГК РФ). Дата такого заявления не влияет на момент прекращения обязательства, который определяется моментом наступления срока исполнения того обязательства, срок которого наступил позднее.

При зачете нет принципиальных различий по правовым последствиям для лица, исполнившего обязательство по договору, и лица, обязательство которого прекращено зачетом в порядке ст. 410 ГК РФ. В этой связи начисление неустойки на сумму погашенного зачетом требования за период с наступления срока исполнения более позднего обязательства до подачи заявления о зачете и тем более до вынесения решения суда, которым произведен зачет, не соотносится с назначением неустойки как ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК РФ)

Как усматривается из материалов дела, требования сторон договора участия в долевом строительстве являются встречными, однородными, срок их исполнения наступил, в связи с чем, уведомление о зачете является действительным, стороной истца не оспорено, недействительным не признано, возражений относительно его исполнения в адрес ответчика направлено не было.

По смыслу ст. 410 ГК РФ зачитываемые требования прекращаются в момент фактического наступления необходимых для зачета условий независимо от того, когда сделано соответствующее заявление о зачете.

Если обязательства были прекращены зачетом, однако, одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Поскольку задолженность истца перед ответчиком по неустойке за период с 24.12.2019 по 29.01.2020 в размере 465 571,42 руб. (26 033 817 х 7,25% х 1/150 х 37дн.) превышает задолженность ответчика перед истцом по оплате увеличения площади квартиры в размере 364 859,76 руб., и от имени ответчика истцу было направлено уведомление о прекращении встречных обязательств зачетом, то обязательства ответчика перед истцом подлежат прекращению зачетом на основании ст. 410 ГК РФ.

Отклоняя доводы истца о применении ответчиком при расчете неустойки в размере 7,25% годовых без учета судебного решения от 12.02.2020, в рамках которого рассчитана неустойка с применением 6,25% годовых, и не применении ст. 333 ГК РФ, суд исходит из того, что представленный истцом расчет неустойки произведен с учетом ст. 6 ч. 2 ФЗ «Об участии с долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» корреспондирующей о том, что при расчете неустойки следует учитывать ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующую на день исполнения обязательства (31.07.2019), т.е. 7,25%, решение суда в указанной части преюдицию не устанавливает, а применение положений ст. 333 ГК РФ является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, задолженность по неустойке превышает задолженность ответчика по договору, однако им заявлено о полном зачете с прекращением взаимных обязательств, то есть ответчик в добровольном порядке снизил размер неустойки, что, по мнению суда, является достаточным и разумным.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» о взыскании денежных средств в связи с увеличением площади принадлежащего ответчику объекта долевого участия не имеется.

Так как в процессе рассмотрения дела не установлено нарушение прав, у суда отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение срока внесения платежа и расходов по оплате государственной пошлины, поскольку таковые требования являются производными от основного, в удовлетворении которого отказано.

Одновременно с этим, рассмотрев заявление ответчика о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб. суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 88 ГПК РФ к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистами другие документально подтвержденные и признанные судом необходимыми расходы.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, а потому документально подтвержденные судебные расходы ответчика на оказание юридических услуг по договору возмездного оказания услуг № ... от 10.12.2022 в размере 30 000 руб. подлежат взысканию с истца в пользу Короля А.А. с учетом разумности в размере 15 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки – отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» (ИНН ..., ОГРН ...) в пользу ФИО1 (паспортные данные) расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Останкинский районный суд адрес.

Судья В.В. Беднякова