Судья Зозуля Н.Е.

Дело № 2-2172/2023

УИД74RS0028-01-2023-002075-61

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 11-11812/2023

11 сентября 2023 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Кучина М.И., Бас И.В.,

при секретаре Нестеровой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Копейского городского суда Челябинской области от 15 июня 2023 года по исковому заявлению Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области к ФИО2 о снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства, об освобождении земельного участка.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения ответчика ФИО2, ее представителя по доверенности ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просило снять с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 94,2 кв.м., степенью готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>; погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ФИО2 в течение трех месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу снести за свой счет объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 94,2 кв.м., степенью готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>; обязать ФИО2 передать земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области (л.д.5-7).

В обоснование иска указало, что между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации КГО и ФИО4 был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО13 на условиях аренды предоставлен земельный участок площадью 1600 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - для завершения строительства жилого дома. Между ФИО12 и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. На участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 94,2 кв.м., степенью готовности 18%, принадлежащий на праве собственности ФИО2 В соответствии с п.2.1 договора аренды срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Актом установления фактического использования земельных участков на территории муниципального образования «Копейский городской округ» № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельный участок с кадастровым номером № на местности не обозначен забором. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства - кирпичный фундамент, с кадастровым номером №. Дальнейшее строительство не осуществляется. Большая часть земельного участка поросла древесно-кустарниковой растительностью. Решением Копейского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации Копейского городского округа, Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа, Правительству Челябинской области, Правительству РФ об обязании заключить договор аренды земельного участка отказано. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков направлены уведомления об освобождении земельного участка от объекта недвижимости с кадастровым номером №, снятии его с кадастрового учета, погашении записи о регистрации права собственности в Росреестре, которые оставлены без ответа и удовлетворения.

Истец Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области извещено надлежащим образом, его представитель в суд первой инстанции не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.95).

Ответчик ФИО2 извещена надлежащим образом, в суд первой инстанции не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.96).

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила возражения на исковое заявление, просила об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д.97).

Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области извещено надлежащим образом, его представитель в судебное заседание не явился (л.д.100).

Решением Копейского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ снят с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 94,2 кв.м., степенью готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>;

погашена в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ;

на ФИО2 возложена обязанность в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу снести за свой счет объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 94,2 кв.м., степенью готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>, и передать земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области.

Взыскана с ФИО2 в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 900 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение Копейского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Указывает, что фактически земельный участок находился в пользовании одной большой семьи и участие в строительстве принимали родители как ФИО8, так и ФИО6 Указывает, что после трагических событий в семье сроки строительства были сорваны и был произведен переход прав с ФИО8 на ФИО2 с целью продления срока договора аренды, однако администрацией в продлении срока договора аренды было отказано. ФИО2 обращалась в администрацию Копейского городского округа Челябинской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка сроком на 10 лет, в ответе на обращение было указано на возможность предоставления только на 3 год. В дальнейшем ФИО2 вновь обратилась в администрацию с заявлением, указав срок аренды 3 года, однако ей вновь было отказано в предоставлении земельного участка в аренду до разрешения вопроса об установлении границы запретного района завода «Пластмасс».

Указывает, что с ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 продолжала пользоваться своим участком, вносить арендные платежи, а администрация Копейского городского округа Челябинской области не обращалась с какими-либо требованиями и не направляла в адрес ФИО2 претензий. Также указывает, что за период владения земельным участком было потрачено много сил и денежных средств на согласование и проведение коммуникаций.

Полагает, что поскольку границы запретного района ФИО14 не установлены, следовательно, вопрос об установлении этих границ не разрешен до настоящего времени, требования истца заявлены преждевременно. Считает, что действиями истца могу быть причинены убытки ФИО2, поскольку объект незавершенного строительства приобретен ею за определенную денежную сумму, однако истец заявляет требования о снятии с кадастрового учета и передаче участка по акту приема-передачи. Также указывает, что в настоящее время имеет намерения и возможность окончить строительство в кротчайшие сроки.

Остальные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав ответчика, его представителя, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного применения норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области и ФИО8 был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка №, на основании которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства жилого дома, общей площадью 1600 кв.м. (л.д.15-16).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-14).

В соответствии с п.2.1 договора аренды срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 94,2 кв.м., степенью готовности 18%, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.57-58).

Решением Копейского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 отказано в удовлетворении иска к администрации Копейского городского округа, Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа, Правительству Челябинской области, Правительству РФ об обязании заключить договор аренды земельного участка (л.д.47-54).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа в адрес ФИО2 было направлено уведомление об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и его прекращении, об освобождении земельного участка от объекта незавершенного строительства и передаче его по акту приема-передачи Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (л.д.10). Данное уведомление оставлено ответчиком без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа в адрес ФИО2 было направлено уведомление об отсутствии у нее оснований для пользования земельным участком, поскольку срок действия договора аренды истек, а также об освобождении земельного участка от недвижимости, снятии его с кадастрового учета и приведении земельного участка в первоначальное состояние (л.д.24). Данное уведомление также оставлено ответчиком без ответа.

С целью установления фактического использования земельного участка на территории города Копейска проведено административное обследование земельного участка с кадастровым номером №, о чем составлен акт № от ДД.ММ.ГГГГ. В результате обследования, проведенного путем визуального осмотра объекта земельных отношений, установлено: границы земельного участка на местности не обозначены забором. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства - кирпичный фундамент. Дальнейшее строительство не осуществляется. Большая часть земельного участка поросла древесно-кустарниковой растительностью (л.д.25).

Разрешая спор, установив, что договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прекращен, в связи с чем ФИО2 не имеет права на занятие земельного участка, находящегося во владении истца, земельный участок не используется по целевому назначению, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 272, 622 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 60, 62 Земельного кодекса РФ, п.3 ч.3 ст.14 Федерального закона от 13.07.20215 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пришел к выводу о прекращении права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 94,2 кв.м., степенью готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес>, снятии его с кадастрового учета, с возложением на нее обязанности по освобождению земельного участка от принадлежащего ей объекта недвижимости за счет свой счет.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

При рассмотрении дела установлено, что в период действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), предоставленного ФИО7 для проектирования и строительства индивидуального жилого дома, на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ сроком ДД.ММ.ГГГГ возведен объект незавершенного строительства ФИО7, за которым на основании указанного договора аренды и разрешения на строительство, кадастрового паспорта было зарегистрировано право собственности ДД.ММ.ГГГГ (л.д.75-84). Данный объект был в последующем продан ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, с которой был заключен договор аренды ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства жилого дома. ФИО8 продала объект незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, а также передала права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений статьи 130 ГК РФ объект незавершенного строительства площадью застройки 94,2 кв.м., степенью готовности 18%, расположенный по адресу: <адрес> возведенный на спорном земельном участке относится к объектам недвижимости.

Вступившим в законную силу решением суда ФИО2 отказано в удовлетворении иска об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома, так как испрашиваемый истцом земельный участок находится в границах территории, отнесенной к зоне с особыми условиями использования (запретной зоне) АО "Завод "Пластмасс", на котором запрещено строительство объектов капитального строительства,

Требования Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора аренды и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем учитывая, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и являться основанием для возложения на ФИО2 обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, что договор аренды земельного участка прекращен.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии со ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Ст. ст. 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и другие его положения не содержат каких-либо особенностей, связанных с возвратом земельных участков при прекращении договора аренды.

В силу ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в числе прочего, в случае самовольного занятия земельного участка действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Однако гражданским и земельным законодательством установлен особый порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Такие особенности установлены ст. ст. 271, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 271 названного Кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пп. 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества - в частности, в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 272 названного Кодекса.

П. 1 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно п. 2 указанной нормы при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

В соответствии с п. 3 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

По смыслу закона положения данной правовой нормы распространяются и на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, например по договору аренды.

Таким образом, при нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости прекращение права аренды земельного участка не влечет автоматической и безусловной обязанности освободить участок от находящихся на нем объектов недвижимости.

Согласно частям 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании неприкосновенности собственности.

По смыслу указанных норм принудительное прекращение права собственности допускается только по основаниям, предусмотренным законом, только на основании решения суда и исключительно при условии предварительного и равноценного возмещения; случаи безвозмездного изъятия имущества у собственника прямо предусмотрены законом и расширительному толкованию такие нормы не подлежат. Изъятие спорного объекта у собственника при отсутствии оснований, прямо предусмотренных законом, влечет нарушение ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу неприкосновенности собственности, установленному п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации в их нормативном единстве с принципом неприкосновенности собственности (статья 35 Конституции Российской Федерации, статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и принципом недопустимости злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) при определении судом оснований для сноса объекта недвижимости, оставленного собственником после прекращения права пользования земельным участком, следует определять баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, и собственника такого объекта.

Как следует из выписок из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 738656 руб., кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № составляет 1 228 232,77 руб. Доказательств обратного сторонами не представлено.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что стоимость возведенного объекта явно превышает стоимость отведенной под него земли, в связи с чем не имеется правовых оснований для удовлетворения требований к ФИО1 о понуждения к освобождению земельного участка путем сноса возведенного объекта, возвращении земельного участка и прекращении права собственности на возведенный объект, и снятии его с кадастрового учета.

При этом по другим основаниям стороной истца не заявлялись требования о сносе объекта незавершенного строительства с учетом вступившего в законную силу решение суда, которым установлено, что спорный земельный участок находится в границах территории, отнесенной к зоне с особыми условиями использования (запретной зоне) АО "Завод "Пластмасс", на котором запрещено строительство объектов капитального строительства (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку решение суда основано на выводах, которые допустимыми доказательствами не подтверждены, кроме того к возникшим правоотношениям неправильно применены нормы материального права, то такое решение не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области к ФИО2 о снятии с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 94,2 кв.м., степенью готовности 18%, расположенного по адресу: <адрес>; погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ; об обязании в течение трех месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу снести за свой счет объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и передать земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.