КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-167/2022

УИД: 39ОS0000-01-2022-000144-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2022 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Торгово-развлекательный центр «Радуга» к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

ООО «Торгово-развлекательный центр «Радуга» обратилось с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилого здания №, общей площадью 20631,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость этого здания по состоянию на 1 января 2021 года составляет 532321169,02 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого объекта. Согласно отчету об оценке №171К-2022 от 12 апреля 2022 года, изготовленному оценщиком Ж.В.М. (<данные изъяты>»), рыночная стоимость здания № на 1 января 2022 года составляет 248000000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Решением №ОРС-39/2022/000345 от 20 мая 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости здания № нарушает его права налогоплательщика. Согласно уточненным требованиям, просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000345 от ДД.ММ.ГГГГ и установить кадастровую стоимость здания № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель административного истца ООО «Торгово-развлекательный центр «Радуга» ФИО1 уточненные административные исковые требования поддержала по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО2 относительно заявленного административного искового требования о признании незаконным и отмене решения №ОРС-39/2022/000345 от 20 мая 2022 года возражала, полагала возможным установить кадастровую стоимость здания № равной его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта.

Административные ответчики Правительство Калининградской области, заинтересованные лица Администрация МО «Черняховский муниципальный округ», Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ООО «Торгово-развлекательный центр «Радуга» является собственником нежилого здания №, общей площадью 20631,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого объекта определена в сумме 67869290,7 рубля.

По инициативе ООО «Торгово-развлекательный центр «Радуга» была произведена оценка рыночной стоимости здания №. Согласно отчету об оценке №171К-2022 от 12 апреля 2022 года, изготовленному оценщиком Ж.В.М. (АНО «<данные изъяты>»), рыночная стоимость здания № на ДД.ММ.ГГГГ составляет 248000000 рублей.

ООО «Торгово-развлекательный центр «Радуга» 21 апреля 2022 года обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания № в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №171К-2022 от 12 апреля 2022 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000345 от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение п. 5, п.п. «и» п. 8 ФСО №3, п.п. «б», «д» п. 22 ФСО №7, а именно в расчетах доходным подходом оценщик не обосновал используемые значения процента недозагрузки и коэффициента капитализации из Справочника оценщика недвижимости – 2020, которые приняты на уровне максимального значения. В доходном подходе к итоговой стоимости был применен коэффициент на долю стоимости, приходящейся на улучшения к общей стоимости объекта недвижимости, в размере 0,83. При определении арендной ставки были использованы объекты-аналоги №№1, 2, 5, 6, расположенные в многоквартирных домах, вычленение земельного участка из стоимости фактического помещения в отчете не обоснована. Отказ от применения затратного подхода не обоснован. Неверно определена корректировка на этаж расположения для помещений объекта оценки, расположенных в цоколе.

Согласно заключению эксперта К.Т.В. №259-22 от 22 сентября 2022 года, отчет об оценке №171К-2022 от 12 апреля 2022 года не соответствует требованиям оценочного законодательства. Анализ рынка оценки выполнен с нарушением требований п. 10 ФСО №7, а именно отсутствует выборка предложений продажи и/или аренды объектов из сегмента рынка объектов оценки; не приведены интервалы значений факторов, влияющих на спрос, предложения. Отказ от применения затратного подхода обоснован отсутствием сопоставимых по строительному объему и количеству этажей аналогов в сборнике КО-ИНВЕСТ 2016 года, чего недостаточно. При корректировке цены аналогов корректировка на этаж расположения не соответствует матрице коэффициентов без разъяснений; не проанализированы такие показатели, как класс объекта, тип помещения. При расчете чистого операционного дохода процент недозагрузки, операционных расходов, коэффициент капитализации приняты на верхнем уровне границы интервалов без обоснования такого выбора. Рыночная стоимость здания № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 248000000 рублей.

Данное заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмене решения №ОРС-39/2022/000345 от 20 мая 2022 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №171К-2022 от 12 апреля 2022 года, в том числе по тем же основаниям, что и ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости». Совпадение рыночной стоимости этого объекта, определенной в рамках судебной экспертизы, и определенной отчетом об оценке, не свидетельствует об ошибочности решения №ОРС-39/2022/000345.

Из заключения эксперта также следует, что действующая кадастровая стоимость здания КН39:13:010313:823 не соответствует его рыночной стоимости.

Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2022 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта №259-22 от 22 сентября 2022 года - 248000000 рублей.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Торгово-развлекательный центр «Радуга» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового требования о признании недействительным и отмене решения №ОРС-39/2022/000345 от 20 мая 2022 года ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - отказать.

Установить кадастровую стоимость здания №, общей площадью 20631,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости 248000000 (двести сорок восемь миллионов) рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 21 апреля 2022 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2022 года.

Судья Д.В. Шубин