Решение по делу № 2-7459/2025 от 18.12.2025 - о признании договора беспроцентного займа, соглашения об отступном договорами участия в долевом строительстве.

Дело №2-7459/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2025 г. Нальчик

Нальчикский городской суд, в составе председательствующей Тхазаплижевой Б.М., при секретере ФИО1,

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3, выступающего по доверенности от 21.02.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Спецстрой», третьи лица ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР о признании договора беспроцентного займа, соглашения об отступном договорами участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

В Нальчикский городской суд поступило исковое заявление ФИО2 к ООО «Спецстрой», в котором она просит суд признать Договор беспроцентного займа от 12 августа 2021 года, Соглашение об отступном от 12 августа 2021 года, заключенные между ФИО2 ФИО7 и Обществом с ограниченной ответственностью «Спецстрой» договорами участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей 2-х комнатной квартире № 24А, площадью 78,4м2, расположенной на 6-ом этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 по адресу: <...>.

В обоснование своих требований истец указал, что с целью инвестирования в строительство квартиры, между ФИО2 и ООО «Спецстрой» был заключен договор беспроцентного займа и соглашение к нему.

Так, 12 августа 2021 г. между ФИО2 и ООО «Спецстрой» был заключен договор беспроцентного займа, в соответствии с пунктом 1.1. которого, ФИО2 передает в собственность ООО «Спецстрой» денежные средства в размере 3 214 400 (три миллиона двести четырнадцать тысяч четыреста), 00 рублей (далее – Сумма займа), а ООО «Спецстрой» обязуется возвратить ФИО2 Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные указанным Договором займа.

Сумма займа в размере 3 214 400 рублей была передана ООО «Спецстрой» при заключении Договора займа – 12 августа 2021 г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 92 от 12.08.2021 г.

Условиями договора займа предусмотрено, что возврат заемщиком Суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до 31.12.2021 г. (п. 2.2. Договора займа).

В день заключения договора займа, между займодавцем и заемщиком было подписано Соглашение об отступном к Договору займа от 12 августа 2021 г., в соответствии с условиями которого, заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в разд. 2 Соглашения, предоставляет займодавцу отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1. Соглашения).

Обязательство, взамен которого заемщик предоставляет заимодавцу отступное:

Основание: Договор займа от 12.08.2021 г., заключенный между ФИО2 и ООО «Спецстрой»;

Содержание: предоставление беспроцентного займа (п. 1.1., 1.2. Договора займа);

Размер: 3 214 400 (три миллиона двести четырнадцать тысяч четыреста), 00 рублей;

Срок исполнения: 31.12.2021 г. (п. 2.2. Договора займа) (п. 2.1. Соглашения);

Отступное, которое передает заемщик займодавцу в счет погашения задолженности (далее - Имущество) представляет собой: в виде 2-х комнатной квартиры №24А, площадью 78,4м2, расположенной на 6-ом этаже в блоке А116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: КБР, <...> б/н (район многоквартирных жилых домов №4 и №6 по ул. Московской г. Нальчик).

Вышеуказанная квартира № 24А в споре и под арестом не состоит.

Завершение строительства - декабрь 2021г., ввод объекта в эксплуатацию - май 2022г. (п. 3.1. Соглашения);

Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости имущества по договоренности сторон и составляет 3 214 400 рублей (п. 3.3. Соглашения);

Заемщик обязан передать имущество займодавцу по двустороннему акту приема- передачи в течение 5 дней с даты подписания Соглашения (п. 4.1. Соглашения);

Обязательство займодавца перед заемщиком, указанное в разделе 2 Соглашения, прекращается полностью, включая основной долг и неустойку, в момент, когда заемщик передаст займодавцу имущество по акту приема-передачи (п. 4.3. Соглашения).

Изложенное свидетельствует о том, что вышеуказанный Договор беспроцентного займа, Соглашение об отступном фактически заключены ФИО2 с целью приобретения объекта недвижимости – в виде 2-х комнатной квартиры №24А, площадью 78,4м2, расположенной на 6-ом этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: КБР, <...> б/н (район многоквартирных жилых домов №4 и №6 по ул. Московской г. Нальчик) и является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, которые ФИО2 исполнены в полном объеме, стоимость долевого участия оплачена полностью.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, просил суд рассмотреть дело с участием своего представителя.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием представителя.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании подержал заявленные требования, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, направил в суд письменное заявление о признании исковых требований.

ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, извещенные надлежащим образом в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 12 августа 2021 г. между ФИО2 и ООО «Спецстрой» был заключен Договор беспроцентного займа, в соответствии с пунктом 1.1. которого, ФИО2 передает в собственность ООО «Спецстрой» денежные средства в размере 3 214 400 (три миллиона двести четырнадцать тысяч четыреста), 00 рублей (далее – Сумма займа), а ООО «Спецстрой» обязуется возвратить ФИО2 Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные указанным Договором займа.

Сумма займа в размере 3 214 400 рублей была передана ООО «Спецстрой» при заключении договора займа – 12 августа 2021 г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 92 от 12.08.2021 г.

Условиями договора займа предусмотрено, что возврат заемщиком Суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до 31.12.2021 г. (п. 2.2. Договора займа).

В день заключения договора займа, между займодавцем и заемщиком было подписано Соглашение об отступном к Договору займа от 12 августа 2021 г., в соответствии с условиями которого, заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в разд. 2 Соглашения, предоставляет займодавцу отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1. Соглашения).

Обязательство, взамен которого заемщик предоставляет заимодавцу отступное:

Основание: Договор займа от 12.08.2021 г., заключенный между ФИО2 и ООО «Спецстрой»;

Содержание: предоставление беспроцентного займа (п. 1.1., 1.2. Договора займа);

Размер: 3 214 400 (три миллиона двести четырнадцать тысяч четыреста), 00 рублей;

Срок исполнения: 31.12.2021 г. (п. 2.2. Договора займа) (п. 2.1. Соглашения);

Отступное, которое передает заемщик займодавцу в счет погашения задолженности (далее - имущество) представляет собой: в виде 2-х комнатной квартиры №24А, площадью 78,4м2, расположенной на 6-ом этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: КБР, <...> б/н (район многоквартирных жилых домов №4 и №6 по ул. Московской г. Нальчик).

Вышеуказанная квартира № 24А в споре и под арестом не состоит.

Завершение строительства - декабрь 2021г., ввод объекта в эксплуатацию - май 2022г. (п. 3.1. Соглашения);

Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости имущества по договоренности сторон и составляет 3 214 400 рублей (п. 3.3. Соглашения).

Заемщик обязан передать имущество займодавцу по двустороннему акту приема- передачи в течение 5 дней с даты подписания соглашения (п. 4.1. Соглашения).

Обязательство займодавца перед заемщиком, указанное в разделе 2 Соглашения, прекращается полностью, включая основной долг и неустойку, в момент, когда заемщик передаст займодавцу имущество по акту приема-передачи (п. 4.3. Соглашения).

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 214-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, Закон № 214-ФЗ регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе и средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона № 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты (с 1 апреля 2005 года), сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 г.).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г., указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве.

В связи с этим в указанном Обзоре разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся ввиду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 г.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 43 Постановления от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу перечисленных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации для правильного разрешения спора суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Между ФИО2 и ООО «Спецстрой» при указанных истцом обстоятельствах и на указанных условиях был фактически заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку условия договора истцом исполнены в полном объеме. Сторонами заключен договор, в соответствии с которым застройщик обязуется построить для истца объект недвижимости в установленный договором срок, а ответчик обязуется уплатить полную цену приобретаемого в будущем помещения.

ФИО2 уплатила полную стоимость приобретаемого ею в будущем объекта недвижимости в строящемся многоквартирном доме.

Судом установлено, что 12 августа 2021 г. между ФИО2 и ООО «Спецстрой» был заключен Договор беспроцентного займа, в соответствии с пунктом 1.1. которого, ФИО2 передает в собственность ООО «Спецстрой» денежные средства в размере 3 214 400 (три миллиона двести четырнадцать тысяч четыреста), 00 рублей (далее – Сумма займа), а ООО «Спецстрой» обязуется возвратить ФИО2 Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные указанным Договором займа.

Сумма займа в размере 3 214 400 рублей была передана ООО «Спецстрой» при заключении договора займа – 12 августа 2021 г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 92 от 12.08.2021 г.

Условиями договора займа предусмотрено, что возврат заемщиком Суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до 31.12.2021 г. (п. 2.2. Договора займа).

В день заключения договора займа, между займодавцем и заемщиком было подписано Соглашение об отступном к Договору займа от 12 августа 2021 г., в соответствии с условиями которого, заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в разд. 2 Соглашения, предоставляет займодавцу отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1. Соглашения).

Из существа Договора беспроцентного займа от 12.08.2021 г., заключенного между ФИО2 и ООО «Спецстрой», Соглашения об отступном от 12.08.2021 г. следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1., 1.2., 2.1., 2.2. Договора беспроцентного займа от 12.08.2021 г., пунктов 1.1., 2.1., 3.1. - 3.4. Соглашения об отступном от 12.08.2021 г. Также положениями пункта 1.1. договора беспроцентного займа от 12.08.2021 г. предусмотрено, что внесение денежных средств должно быть произведено в силу условий договора задолго до фактической передачи квартиры в собственность.

При этом Ответчик соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве, следовательно, вышеуказанные Договор и Соглашение по своим условиям, включенным в их содержание, позволяют квалифицировать их, как договор участия в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, в частности договора займа и соглашения об отступном к нему, без учета требований Закона № 214-ФЗ не может нарушать права таких граждан.

При таких обстоятельствах, независимо от наименования заключенных сторонами договоров, оценив их условия, учитывая, что ФИО2 передала денежные средства в целях строительства указанного в договоре объекта недвижимости в многоквартирном доме, а также что ООО «Спецстрой» возводит многоквартирный жилой дом и принял на себя обязательства по передаче в собственность истца обозначенное в договоре имущество (квартира), суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона № 214-ФЗ, а заключенные Договор и Соглашение об отступном между ООО «Спецстрой» и ФИО2 квалифицировать как договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Согласно Распоряжению муниципального казенного учреждения «Департамент архитектуры градостроительства» № 93 от 18.04.2022 г. 116-квартирному жилому дому присвоен адрес: КБР, <...>.

Распоряжением муниципального казенного учреждения «Департамент архитектуры градостроительства» № 127 от 26.05.2025 г. земельному участку с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 присвоен адрес: КБР, <...>.

При установленных обстоятельствах, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу положений п. 4 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ООО «Спецстрой» удовлетворить.

Признать Договор беспроцентного займа от 12 августа 2021 г. заключенный между ФИО2 ФИО8 и ООО «Спецстрой» и Соглашение об отступном к Договору займа от 12 августа 2021 г., заключенное между ФИО2 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей 2-х комнатной квартире №24А, площадью 78,4м2, расположенной на 6-ом этаже в блоке А 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 по адресу: Кабардино- Балкарская Республика, <адрес>, подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с ООО «Спецстрой» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня изготовления.

Мотивированное решение изготовлено 18 декабря 2025 г.

Председательствующий